上海蝶影文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海蝶影文化传媒有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：张元元，董事长。
　　委托诉讼代理人：周建华，上海悦南律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海祺研贸易商行，住上海市青浦区朱家角镇康业路９５１弄３２号１幢２层Ｈ区２４８室。
　　投资人：许江龙。
　　委托诉讼代理人：吴人行，上海致格律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海蝶影文化传媒有限公司(以下简称“蝶影公司”)与被告(反诉原告)上海祺研贸易商行(以下简称“祺研商行”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蝶影公司的委托诉讼代理人周建华，被告(反诉原告)祺研商行的委托诉讼代理人吴人行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告蝶影公司提出诉讼请求：一、确认解除蝶影公司与祺研商行间的《上海市房屋租赁合同》；二、判令祺研商行退还蝶影公司费用人民币53,749.83元(以下币种均为人民币)(含2018年4月、5月的房租24,029.16元及物业费2,808元、租赁保证金26,912.67元);三、判令祺研商行支付蝶影公司违约金48,058.32元；四、判令祺研商行赔偿蝶影公司损失差额27,241.68元(装修施工费26,594元、装修中其他费用23,406元、搬运费9,000元、电话移机费500元、网络重新安装费6,800元、律师代理费9,000元，合计75,300元，扣除违约金后即为损失差额)；五、判令祺研商行承担本案全部诉讼费、保全费等。事实与理由：蝶影公司与祺研商行于2016年8月29日就上海市普陀区铜川路XXX号五楼(部分区域)房屋签订《不动产租赁合同》，后又签订《上海市房屋租赁合同》。后租赁房屋所在场地因消防检查不合格，存在严重安全问题，蝶影公司被勒令停业，于2018年3月底停业。鉴于祺研商行提供的房屋存在缺陷，危及使用安全，不符合双方约定的租赁用途，致使无法实现租赁目的，故蝶影公司诉至法院，请求判如所请。
　　被告祺研商行辩称，蝶影公司存在欠付水电费的情况，系违约在先，蝶影公司单方面解除合同。对主张退还的租赁保证金无异议，应予退还的租金及物业费数额有误，应为11,470.13元。因蝶影公司违约在先，故不同意承担违约金及损失差额。
　　反诉原告祺研商行提出反诉诉讼请求：一、判令蝶影公司向祺研商行支付2017年7月至2018年4月期间的水电费3,658.2元；二、判令蝶影公司向祺研商行支付律师费损失5,000元；三、反诉费用由蝶影公司承担。审理中，反诉原告祺研商行增加一项诉讼请求：判令蝶影公司补付祺研商行欠付的租金2,248.6元。事实与理由：蝶影公司因消防检查不合格被临时查封，后蝶影公司擅自解除合同并搬离租赁场地，尚欠费用未能结清，其中欠付水电费3,658.2元(水费系公共部位的用水)，欠付2017年10月至2018年5月期间的租金共计2,248.60元，经多次催讨未果。故祺研商行提起反诉，请求判如所请。
　　反诉被告蝶影公司辩称，因祺研商行提供的租赁房屋消防检查不合格导致房屋被查封，蝶影公司主张解除合同符合法律及合同的约定，蝶影公司不存在欠付款项的行为。同意支付祺研商行主张的电费，但不同意支付水费，因为物业管理费中已包含水费，且所承租场地内并无实际用水产生。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明本诉事实如下：
　　一、上海市普陀区铜川路XXX号房屋(整幢)未获建设规划许可，未办理产权登记。2015年9月25日，案外人上海好来福家具市场经营管理有限公司作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的祺研商行签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市普陀区铜川路XXX号五楼的房屋出租给乙方，租赁期限自2017年1月5日至2021年1月4日止。
　　二、2016年10月24日，祺研商行作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的蝶影公司签订《上海市房屋租赁合同》。该合同(含补充条款)约定：出租房屋坐落于上海市普陀区铜川路XXX号五楼(建筑面积185平方米)，乙方租赁房屋作为办公使用；租赁期限自2016年10月1日起至2021年1月3日止；2016年10月1日至2018年9月31日期间的月租金为12,014.58元，2018年10月1日至2021年1月3日期间的月租金为12,734.8元，租赁期间每月物业管理费为1,404元;租金每两个月一付，于每个付款周期前七日向甲方支付租金；租赁保证金为26,912.67元，租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方；租赁期间使用房屋产生的水、电、通讯、物业管理等费用由乙方承担，计算或分摊办法、支付方式和时间为按账单支付；若甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的，乙方可书面通知解除合同，违反合同一方应向另一方按月租金的四倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。该合同签订后，祺研商行向蝶影公司交付房屋，蝶影公司给付租赁保证金，并于承租后经征得同意对房屋进行装修。
　　三、蝶影公司通过银行转账方式给付租金，大部分租金给付至祺研商行名下公司账户，部分租金给付至祺研商行财务部门工作人员苏小园名下个人账户，于2017年3月24日给付两笔合计16,700元，于2017年3月29日给付两笔合计12,800元，于2018年5月28日给付两笔合计26,836元，于2017年8月15日给付两笔合计26,533元，于2017年10月1日给付13,000元，于2017年10月9日给付13,600元，于2017年10月31日给付2,100元，于2017年11月26日给付26,000元，于2018年1月23日给付两笔合计26,000元，于2018年3月23日给付26,000元(对应租金截止至2018年5月20日)。
　　四、上海市普陀区公安消防支队于2018年4月23日在房屋入户门处张贴封条查封上述租赁房屋。2018年8月26日，蝶影公司向祺研商行出具《解除<上海市房屋租赁合同>的通知》，载明因2018年3月，所承租房屋因消防检查不合格，被勒令搬离，故自通知邮寄之日起解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》，并要求退还费用、支付违约金并赔偿损失差额。该通知通过中国邮政EMS快递方式向祺研商行发出，祺研商行已收悉。上海市普陀区铜川路XXX号五楼的房屋所在建筑于2018年11月拆除。
　　五、2016年9月1日，蝶影公司与上海鹏泰建筑装饰工程有限公司签订《施工合同》，约定对位于上海市普陀区铜川路XXX号五楼的蝶影公司装饰工程进行施工，工程造价为26,594元。2018年8月28日，上海悦南律师事务所向蝶影公司出具金额为9,000元的律师费发票。
　　以上事实，有《租赁合同》、《上海市房屋租赁合同》、租金及物业管理费给付凭证、《解除<上海市房屋租赁合同>的通知》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　另查明反诉事实如下：
　　租赁期间，蝶影公司欠付电费合计1,174.7元。此外，祺研商行出具的《祺研商务中心水、电抄表收费单》显示，蝶影公司应另付2017年度、2018年度水费合计2,483.5元。
　　祺研商行与上海致格律师事务所于2018年签订《聘用律师合同》，约定上海致格律师事务所代理房屋租赁合同纠纷三案，一审律师费为5,000元。上海致格律师事务所于2018年12月合计收到祺研商行给付的钱款100,000元，并于2019年1月出具律师费发票。
　　以上事实，有《祺研商务中心水、电抄表收费单》、《聘用律师合同》、律师费发票及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。蝶影公司与祺研商行涉诉房屋所在的建筑未获建设规划许可，未办理产权登记，故双方就此订立的《上海市房屋租赁合同》应属无效。作为出租方的祺研商行，负有确保所出租的房屋可满足租赁用途的义务，故祺研商行对合同无效负有主要责任；但同时，作为承租人的蝶影公司在承租房屋时，亦应审慎了解房屋状况以防范风险，故蝶影公司也存在一定过错。
　　关于租金及物业管理费，虽然双方所签订的租赁合同无效，但蝶影公司实际占有使用房屋期间产生的占有使用费及物业管理费仍可参照双方合同中约定的租金及物业管理费处理。祺研商行在反诉中主张蝶影公司应补付欠付的租金(占有使用费)，但在其主张的期限内，并无证据表明存在欠付的情况，且在此前各期的租金给付中，存在超额给付的情况，故对该项诉讼请求难以支持。鉴于租赁房屋在双方约定的租赁期限内被行政部门查封，导致蝶影公司无法正常使用，且并无证据证明系蝶影公司对房屋装修不当所致，故祺研商行应退还自房屋查封无法使用之日起的租金(占有使用费)及物业管理费，即自2018年4月23日起至2018年5月20日止，金额为11,686.85元。此外，连同2017年3月21日至2018年3月20日期间，蝶影公司超额给付的款项2,546.04元，祺研商行应退还的租金(占有使用费)及物业管理费合计为14,232.89元。同时，因合同无效，祺研商行所收取的租赁保证金应予退还。鉴于租赁合同自始无效，双方对违约责任的约定并不具有法律效力，故蝶影公司依据合同主张支付违约金及赔偿损失差额的诉讼请求，本院难以支持。
　　依据已查明的事实，可确认蝶影公司承租房屋后对房屋进行装饰装修，其中已与房屋形成附和的固定装饰装修部分，应按照双方导致合同无效的过错分担损失。但目前租赁房屋所在的建筑物已整体拆除，丧失实地评估鉴定的可能性，故本院结合蝶影公司的意见，综合考虑场地面积、租赁用途、租赁期限及实际损失等情况，本院酌情确定祺研商行应负担装修损失15,000元。针对蝶影公司所主张的其他装修费(可移动设施设备的购置费用)、搬运费、律师代理费等其它费用，于法无据，本院对此不予支持。
　　针对反诉部分中祺研商行主张的电费，蝶影公司表示同意给付，本院对此予以确认。针对水费部分，蝶影公司以费用包含在物业管理费中以及所租赁场地内并无实际用水为由，表示不同意给付，对此，双方在合同中已明确约定租赁期内的承租方应承担水费、电费、物业管理费等，且支付方式为按账单支付，故本院对该项诉请依法支持。此外，对祺研商行所主张的律师费，于法无据，本院对此难以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
　　一、原告上海蝶影文化传媒有限公司与被告上海祺研贸易商行于2016年10月24日就上海市普陀区铜川路XXX号五楼(部分区域)房屋签订的《上海市房屋租赁合同》无效；
　　二、被告上海祺研贸易商行应于本判决生效之日起十日内退还原告上海蝶影文化传媒有限公司租金(占有使用费)及物业管理费人民币14,232.89元；
　　三、被告上海祺研贸易商行应于本判决生效之日起十日内退还原告上海蝶影文化传媒有限公司租赁保证金人民币26,912.67元；
　　四、被告上海祺研贸易商行应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海蝶影文化传媒有限公司装修损失人民币15,000元；
　　五、对原告上海蝶影文化传媒有限公司其余诉讼请求，不予支持；
　　六、反诉被告上海蝶影文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海祺研贸易商行水费、电费合计人民币3,658.2元；
　　七、对反诉原告上海祺研贸易商行的其余反诉诉讼请求，不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
　　保全费人民币1,165元，由被告上海祺研贸易商行负担。
　　本诉受理费人民币2,881元，减半收取，计人民币1,440.5元，由原告上海蝶影文化传媒有限公司负担人民币848.5元，由被告上海祺研贸易商行负担人民币592元。
　　反诉受理费人民币25元，由反诉原告上海祺研贸易商行负担人民币17元，反诉被告上海蝶影文化传媒有限公司负担人民币8元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：于  凯

书记员：刘晶菁