上海衍达实业有限公司与钟锡文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海衍达实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：何发祥，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵敏，上海城开律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蒋文皓，上海城开律师事务所律师。
　　被告：钟锡文，男，1973年4月7日生，汉族，住福建省南平市。
　　委托诉讼代理人：陈建良，上海正策律师事务所律师。
　　原告上海衍达实业有限公司诉被告钟锡文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告上海衍达实业有限公司的委托诉讼代理人赵敏、被告钟锡文的委托诉讼代理人陈建良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原告上海衍达实业有限公司诉称，原、被告于2013年8月1日签订房屋租赁合同，被告租赁原告的房屋，该房屋坐落于上海市浦东新区五莲路XXX-XXX号一至二层。合同约定房屋租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止，被告按月支付租金人民币(以下币种相同)41,800元。但至2018年3月开始，被告不再按时支付房屋租金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令被告：1、支付2018年2月1日起至2018年7月31日止的租金190,800元；2、支付迟延履行金15,000元(按照每天支付月租金的0.1%计算)；3、支付解除合同违约金83,600元；4、支付承租房屋产生的电费2,893.26元、物业管理费51,544.80元；5、返还坐落于上海市浦东新区五莲路XXX-XXX号一至二层房屋并支付房屋使用费：自2018年8月3日起按照日租金的两倍即2,786元/天计算到实际返还房屋日止；6、承担诉讼费。
　　被告钟锡文辩称，经原告同意被告提前退租，被告的相关机票订单、行程单、居住证明、营业执照可以证明涉案租赁合同于2018年4月已经解除。2018年2月至4月期间被告支付了租金6万元，其余租金以保证金予以冲抵。2018年4月之后系争租赁房屋实际由吴某某占有使用。房屋存在漏水问题导致店面装修和店内设备遭到损坏，租赁期间，被告通知原告维修，未果。因此，被告没有义务支付物业管理费。
　　经审理查明，2013年8月1日原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同第一条“出租房屋情况”约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区五莲路XXX-XXX号一至二层商业房之物业，租给乙方作为商业使用，出租房屋的建筑面积总计390.20平方米。合同第三条“交付日期和租赁期限”第1款约定：甲乙双方约定，甲方于2013年8月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2013年8月1日至2018年7月31日止。合同第四条“租金、支付方式和期限”约定：甲乙双方约定，该房屋在2013年8月1日至2016年7月31日租赁期间内月租金为叁万捌仟元整，2016年8月1日至2018年7月31日，月租金调整为肆万壹仟捌佰元整……乙方应于每个应缴租金月的10日前向甲方支付租金(即到期前一个月的20日)，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金(按所欠金额)的0.1%支付违约金，乙方每三个月支付一次租金(先付后用)，可以用现金、支票、汇款的形式支付，甲方收到租金后二日内应提供房租收据给乙方。合同第五条“保证和其他费用”约定：甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为二个月的租金，即柒万陆仟元整，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房租保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第七条“房屋返还时的状态”约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期满后3天内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同第九条“解除本合同的条件”约定乙方逾期不支付租金或押金累计超过一个月的，甲方可书面通知解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金。合同补充条款二约定租金转账支付到邱和曾账户。2013年8月21日、2013年9月4日被告将租金和租赁保证金共计15万元转账支付至邱和曾账户，其中租赁保证金为76,000元。2018年2月5日被告通过银行转账支付原告6万元。
　　另查明，2018年8月1日起原告与案外人吴某某就坐落于上海市浦东新区五莲路XXX-XXX号房屋中的220平方米建立了租赁合同关系，租赁期限为2018年8月1日起至2023年7月31日止。2018年9月13日起原告与案外人陆轶民就坐落于上海市浦东新区五莲路XXX-XXX号房屋中的35平方米建立了租赁合同关系，租赁期限为2018年9月13日至2021年9月12日。
　　庭审中，被告证人吴某某到庭陈述，被告是证人的姐夫，从2010年开始，吴某某在坐落于五莲路XXX号上海佳百电子科技服务有限公司工作，2017年9月被告离开上海，从2017年9月至2018年7月31日期间，被告将其承租的系争房屋中的2、30平方米房屋提供给吴某某免费使用。2018年3月、4月被告回到上海在五莲路与被告方协商解除合同事宜，具体协商结果，吴某某并不清楚。2018年8月1日开始，吴某某与原告就五莲路XXX-XXX号中部分房屋签订了租赁合同并开始支付租金。被告承租期间，房屋存在漏水情况，被告及原告都联系物业公司维修，但至今漏水问题仍然存在。
　　被告证人茅某某到庭陈述，证人原本是与吴某某合伙做生意的，2018年被告准备将租赁房屋转租给证人，经被告同意，证人在租赁房屋张贴了招租广告，2018年4月证人与原告方的陈经理协商系争租赁房屋的租金问题，后因租金过高，双方没有协商成功。
　　审理中，原告明确诉请为：1.2018年2月1日前的租金双方已经结清，2018年2月1日至2018年7月31日期间，每月租金为41,800元，被告应付租金为250,800元，2018年2月被告支付租金6万元，被告应支付该期间的欠付租金190,800元；2.按照合同第4.2条约定，被告逾期支付租金应支付迟延履行金，要求被告支付迟延履行金，按照41.80元/天的标准，从2018年2月10日起计算至实际支付日止，按照41.80元/天的标准，从2018年5月10日起计算至实际支付日止；3.被告的机票订单、行程单、居住证明、营业执照无法证明合同提前解除，但是由于被告有逾期支付租金的违约行为，根据合同第9.2条的约定，被告仍应支付解除合同违约金83,600元；4.被告返还系争租赁房屋，并支付房屋使用费：自2018年8月3日起按照日租金两倍的标准即2,786元每天计算到实际返还房屋日止。对于被告支付的押金76,000元同意抵扣被告对原告的欠付款项。原告另申请撤回要求被告支付使用承租房屋产生的电费2,893.26元和物业管理费51,544.80元的诉请。同时原告提出证人吴某某与被告之间存在利害关系，证言效力较低，证人证言相反证明经被告同意吴某某占有使用了系争租赁房屋，原、被告之间的合同一直履行到合同期满。证人茅某某的证言证明茅某某张贴招租广告的行为是其个人行为，与原告无关，证言也无法证明原、被告之间已经解除合同。
　　被告表示2018年2月1日之前的租金双方确已结清，2018年4月后被告就已经撤离租赁房屋，2018年5月1日之后的租金不应支付。2018年2月1日至2018年4月30日期间，被告已付租金6万元。押金76,000元可以抵扣欠付租金，故被告不拖欠原告租金，不同意支付租金滞纳金，对迟延履行金每天41.80元的标准没有异议。本案不存在提前解除合同的情形，迟延支付租金的违约责任与提前退租产生的违约责任有重合。
　　认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同》、招租广告照片、机票订单、行程单、居住证明、营业执照、发票、银行转账凭证、证人吴某某、茅某某的到庭陈述等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。
　　本院认为，当事人应当按照约定全面履行自身的义务。原、被告于2013年8月1日签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。被告提供的机票订单、行程单、居住证明、营业执照无法证明原、被告就提前解除合同已经达成一致意见，同时被告证人吴某某的证言可以证实2018年3月至7月间其经被告同意继续使用系争租赁房屋，并且没有支付租金的事实，故被告主张的涉案租赁合同已经提前解除的意见，本院不予采纳。根据合同约定，租期至2018年7月31日届满，此后双方也并未建立不定期租赁关系，故涉案租赁合同于租赁到期日即2018年7月31日终止。合同终止后应当结清欠付租金。根据合同约定的租金标准，2018年2月1日至2018年7月31日期间被告应付租金为250,800元，2018年2月被告支付租金6万元，故原告要求被告支付2018年2月1日至2018年7月31日期间拖欠租金190,800元的诉请，本院予以支持。被告逾期支付租金，根据合同约定，应当承担逾期付款滞纳金。被告对原告计算逾期付款滞纳金的标准41.80元/天无异议，本院予以确认。原告分期主张滞纳金的起止日期，并无不当，本院予以准许。租赁合同因租期届满终止，原告要求被告支付解除合同违约金的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。关于被告是否已经返还租赁房屋的问题。涉案租赁合同到期后，原告已将曾由被告租赁的房屋出租给案外人吴某某、陆轶民使用，由此可见，系争租赁合同到期终止后，原告已经实现对系争租赁房屋的控制收回了房屋，原告再行要求被告返还系争租赁房屋并支付使用费的诉请，本院不予支持。关于已付租赁押金76,000元，根据合同约定，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定的由承租方承担的费用外，剩余部分无息返还。现原告要求以租赁押金抵扣被告欠付费用，符合合同约定，本院予以准许。原告撤回要求被告支付电费2,893.26元和物业管理费51,544.80元的诉请，系其对自身权利的处分，并无不当，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、被告钟锡文于本判决生效之日起十日内支付原告上海衍达实业有限公司2018年2月1日至2018年7月31日期间欠付租金190,800元；
　　二、被告钟锡文于本判决生效之日起十日内支付原告上海衍达实业有限公司逾期付款滞纳金：从2018年2月10日起按照41.80/天计算到租金付清之日止；从2018年5月10日起按照41.80/天计算到租金付清之日止；
　　三、被告钟锡文已支付的租赁押金76,000元冲抵本判决主文第一项；
　　四、驳回原告上海衍达实业有限公司其余诉讼请求。
　　案件受理费5,641元，减半收取2,820.50元，由原告上海衍达实业有限公司负担659.50元，被告钟锡文负担2,161元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：陆  菁

书记员：王晔璐