上海裘盛工贸有限公司与尤顺华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海裘盛工贸有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：盛光辉，总经理。
　　委托诉讼代理人：顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。
　　被告：尤顺华，男，1951年12月5日生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：汪漪(系被告女婿)，住上海市宝山区。
　　第三人：上海市奉贤区庄行镇人民政府，住所地上海市奉贤区庄行镇腾庄路XXX号。
　　法定代表人：钱正刚，镇长。
　　委托诉讼代理人：王雅芳，上海道舍律师事务所律师。
　　原告上海裘盛工贸有限公司(以下简称裘盛工贸公司)与被告尤顺华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序审理。审理中,本院根据原告申请，依法追加上海市奉贤区庄行镇人民政府(以下简称庄行镇政府)作为第三人参加诉讼，并于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告裘盛工贸公司的法定代表人盛光辉及其委托诉讼代理人顾帅、被告尤顺华及其委托诉讼代理人汪漪以及第三人庄行镇政府的委托诉讼代理人王雅芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告裘盛工贸公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付设备迁移费人民币29,400元及停产停业损失补偿50,000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系上海市奉贤区庄行镇马路村张云1133号厂房(以下简称张云村XXX号厂房)的权利人。2014年1月，原告开始承租被告坐落于张云村XXX号厂房，租赁面积400平方米，年租金50,000元。2016年9月，在原告正常租赁经营期间，该厂房被列入政府征收范围，第三方对于原告厂房内的设备、设施进行评估，确定设备迁移费为29,400元。2017年11月26日，被告与奉贤区庄行镇动拆迁办公室(以下简称庄行动迁办)签订一份《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》，各方确认马路村张云1133号厂房享有的动迁安置权益。上述协议签订后，原告多次与被告联系，要求将其中的设备迁移费支付给原告，停产停业损失适当补偿原告，但被告一直不予理睬。原告认为，停产停业损失补偿一般是指对因征收导致房屋实际经营、使用人在停产停业期间经营损失的补偿，设备迁移费第三方对于原告的设施设备进行评估。原告作为实际经营使用人在合同约定的租赁期间内，因政府征收而搬离了承租房屋，造成了停产停业损失。现被告已签订并领取了停产停业损失补偿款，理应返还原告，但被告拒不返还。现原告为维护其合法权益，故诉至本院。
　　原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：
　　1、原告的营业执照副本复印件、被告的常口现实库信息资料及第三人的《统一社会信用代码证书》各1份，证明原、被告及第三人的诉讼主体资格；
　　2、《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》1份，证明2017年11月26日，被告与庄行动迁办、上海市奉贤第二房屋征收服务事务所有限公司签订协议一份，双方对马路村张云1133号房屋的拆迁补偿款进行明确约定；
　　3、被告一户的征收补偿明细及上海东洲房地产估价有限公司《关于尤顺华位于马路村张云1133号房产协议补偿价值评估报告》各1份，证明马路村张云1133号房屋获得的拆迁补偿款项中，停产停业损失为278,157元、设备迁移费43,800元、搬迁费39,737元；根据估价报告，原告应享有设备迁移费29,400元，对于停产停业损失费，原告按照实际情况酌情主张50,000元(按每平方米350元发放的停产停业损失，违章部分按70%酌情发放，建筑面积905.98平方米中有证面积535.16平方米、违章面积370.82平方米。)；
　　4、照片及上海市奉贤区庄行镇马路村村民委员会出具的情况说明1组，证明原告系马路村张云1133号厂房的实际承租人，承租面积400平方米用于生产注塑机等相关产品；
　　5、由庄行动迁办相关人员提供的马路村张云1133号补偿明细清单复印件1份，证明马路村张云1133号厂房的补偿明细及具体计算方式；
　　6、《奉贤区庄行镇人民政府关于巨潮港生态整治工程非居住房屋协议动迁补偿方案》(以下简称“巨潮港动迁补偿方案”)1份，证明第三人于2016年5月9日发布“巨潮港动迁补偿方案”后，被告拖到2017年11月才签订补偿协议；
　　7、(2019)沪0120民初12142号民事裁定书1份，证明原告为本案纠纷曾向法院起诉，后因故撤诉。
　　被告尤顺华辩称，不同意原告的诉请。原告的诉请缺乏事实和法律、法理依据，请求判令驳回。理由如下：1、原、被告于2014年1月10日签订《房屋、场地租赁协议书》是以马路村张云1133号部分房屋为标的(该房屋共有1128、1130及1133号三个门牌号，实质为同一房屋)，租赁期自2014年1月15日15日起至2017年1月30日，共计3年。2016年下半年，庄行动迁办曾与被告联系，称可将被告的上述房屋纳入巨潮港河道整治协议动迁范围(协议动迁、非征收)，后因庄行动迁办所提价格与被告相差甚远，故未能达成动迁协议。2017年1月30日，原、被告租赁协议期满，原告于2017年2月10日搬离租赁房屋，协议履行完毕，原告诉称的“在租赁期间因征收搬离承租房屋”与事实严重不符。2017年下半年，庄行动迁办再次表达希望被告房屋一并动迁的意愿，经多次协议就补偿价格达成一致，最终在2018年5月签约，应庄行动迁办关于项目审计的要求，补偿协议落款日期写成2017年11月26日。协商、签约期间，被告从未看到和确认过评估报告，且评估报告不是拆迁补偿协议的组成部分，更不知晓所谓的评估报告仍然提及早已不在动迁房屋内的原告设备。2、被告与庄行动迁办达成的补偿协议是一份由当事人双方协商一致，不涉及包含原告在内的其他非当事人权利义务的民事协议，协议内容与原告完全无关。原告作为承租人，并非房屋所有权人，不享有租赁物物权，承租人主张搬迁费和停产停业损失补偿的请求权基础，至少应当满足两个条件，一是在租赁协议有效期内，因物权变动导致提前解除协议，从而导致承租人生产计划受影响，需提前搬迁；二是根据租赁协议关于提前解除租赁关系的违约责任约定。本案原、被告之间的租赁协议(即便按2017年11月26日名义上的签约时间)，租赁协议早已正常履行完毕，原告正常搬离，其基于租赁协议的相关权利已不存在，原告没有相关事项的请求权。3、即便庄行动迁办按政府审计要求，需要以评估报告等为参考，设备搬迁费和停产停业损失费也属被告所有。其中评估报告关于设备搬迁费的计算存在严重错误，对比评估报告中两份机器设备估价单，可以发现被告所有机器设备的搬迁补偿被严重低估，被告完全有理由认为补偿协议中的搬迁费即是对自己所有设备的补偿；退一步讲，即便补偿协议以评估报告为依据，该评估报告对于设备搬迁费的计算也存在严重错误，协议签订时，评估报告中所列的原告方的设备早已不在马路村张云1133号房屋内，故不该有此项费用的存在，应属于补偿协议双方当事人的重大误解，属于应当撤销部分，由被告向庄行动迁办返还部分费用，以免造成国有资产流失，从补偿协议第九条来看，也明确了已经计算补偿在内的设备不得搬离，故原告无权对设备搬迁费主张权利；所谓停产停业补偿在评估报告中并无体现，协议动迁实际发生在2018年5月，即便按名义签约时间2017年11月26日，甚至评估报告出具时间2017年8月，租赁协议早已履行完毕，因租赁被暂时让渡的租赁部分房屋使用权早已回归被告所有，故以建筑面积为单位按固定标准计算的停产停业损失理应归被告所有。
　　被告针对其辩解意见，向本院提交了如下证据：
　　1、《房屋、场地租赁协议书》1份，证明原、被告房屋租赁期限截至2017年1月30日，原告因租赁享有的相关权利已不存在；
　　2、国网上海市电力公司发票(2016年1月至2017年11月)1组，证明原告于租赁期满后已经搬离租赁房屋；
　　3、《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》1份，证明被告与庄行动迁办于2017年11月26日签订协议动迁协议，不涉及第三人；
　　4、上海市奉贤区人民政府《信息公开告知书》、沪府发(2011)75号文及(2017)沪行终894号行政裁定书各1份，证明涉案动迁系民事性质的协议动迁，而非行政强制性质的征收；
　　5、上海市规划和自然资源局机构概况及有关协议动迁的检索材料1组，证明协议动迁不具有强制力，适用合同法等一般民事法律和规则外，被告不受买受方单方面规制的制约；
　　6、沪规土资征[2012]378号文、沪房规范[2018]6号文及沪规土资征规[2014]265号文各1份，证明协议动迁的评估报告属买受方单方行为，对被告不具有约束力；
　　7、沪东洲房估报字(2016)第BG200367号《房地产估价报告》1份，证明估价报告对被告甚至买受方均无约束力，且估价报告存在严重合法、合理性问题。
　　第三人庄行镇政府述称，第三人在本案中属于无独三。对设备迁移费，第三人已根据拆迁补偿协议向被告兑现了所有拆迁补偿利益。原告提供的证据都是真实的，第三人与被告签订补偿协议时完全是参照了上海东洲房地产估价有限公司作出的评估报告》，至于原告主张的权益归属由法院判定。
　　第三人对其述称未提供证据。
　　经庭审质证，一、对原告提供的证据，被告对证据1、7无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，认为与原告无关；对证据3中的补偿明细的三性存在疑问，对评估报告的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，不能证明被告确认过评估报告；对证据4的真实性无异议，其内容只能证明2016年9月20日厂房的状况，与协议无关；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据6的真实性予以认可，但对合法性、关联性不予认可。第三人对真实性均无异议，具体由法庭依法认定，对于评估报告，认为价值时点为2016年9月20日，系在原、被告的协议期间，但签订拆迁补偿协议或搬迁应该是在租赁协议到期之后。二、对被告提供的证据，原告对证据1、3的真实性、合法性均无异议；对证据2的真实性无异议，但缺乏关联性，电费发票的真实性无异议，原告因动迁才无法继续经营，否则会继续租赁涉案房屋继续经营；对证据4、5、6的真实性不清楚，且与本案无关；对证据7的真实性无异议，是被告与第三人确定款项的依据，与原告提供的评估报告基本一致。第三人要求法庭依法审核认定，并认为其与被告签订补偿协议完全是按照评估报告进行的。经本院庭审审查认为，原告提供的证据1-4、证据6、7以及被告提供的证据1、2、3、7均系客观、真实，且与本案具有关联性，依法予以采纳，对本案事实具有证明力。对原告提供的证据5，无法确认其真实性，本院不予采纳，对被告提供的证据4-6，系相关文件，不属于证据种类。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告尤顺华系原马路村张云1133号房屋的产权人，该房屋由3幢组成(门牌号码为1133号、1132号、1128号，实际为同一个地方)，该房屋均未进行房地产权属登记。2014年1月10日，原告尤顺华(甲方、出租方)与被告裘盛工贸公司(乙方、承租方)签订《房屋、场地租赁协议书》一份，约定甲方将位于原马路村张云1132号部分房屋(约400平方米)及相关设施租赁给乙方用于塑料制品加工，租赁期限为3年，自2014年1月15日起至2017年1月30日止；租金按年计算，每年50,000元，租金应按照“先付后用”的原则支付，支付日期为当年度5月1日至5月15日期间；租赁期间如遇政府房屋征收等活动，甲方应及时告知乙方，乙方应自通知日起两个月内搬离，本协议自动终止，提前预交的租金退还乙方，双方互不承担违约责任；乙方未及时搬离造成的一切后果及损失由乙方独自承担，房屋征收中涉及停产停业、设备迁移等事宜，由乙方与房屋征收方自行协商，与甲方房屋的征收补偿无关。上述协议另对其他事项进行了约定。落款处甲方处签名：尤顺华，乙方处盖有裘盛工贸公司印章。2016年5月起，上述房屋被列入政府征收范围。
　　2016年7月左右，经第三人与原告协商拆迁事宜，第三人委托上海东洲房地产估价有限公司对原马路村张云1133号的地上物(包括房屋、构筑物及附属设施和机器设备)进行评估。2017年8月，上海东洲房地产估价有限公司向第三人出具《关于尤顺华位于马路村张云1133号房产协议补偿价值评估报告》1份，结论为：尤顺华位于马路村张云1133号的地上物(包括房屋、构筑物及附属设施和机器设备)，权利人为尤顺华，房屋总建筑面积为905.98平方米(均未进行房地产权属登记)，构筑物及附属设施共计7项，机器设备共42项，估价结果为1,120,403元,价值时点为2016年9月20日。该评估报告中附有《房屋平面示意图》(共由①②③幢房屋组成)、《建筑物估价明细表》(权利人：尤顺华)、《构筑物及附属设施估价明细表》(权利人：尤顺华)、《机器设备估价明细表》(权利人：裘盛工贸公司)、《机器设备估价明细表》(权利人：尤顺华)。其中《机器设备估价明细表》(权利人：裘盛工贸公司)的评估值为14,400元，《机器设备估价明细表》(权利人：裘盛工贸公司)的评估值为29,400元。
　　2017年11月26日，庄行镇动迁办(甲方、征收方)、上海市奉贤第二房屋征收服务事务所有限公司(代理人、房屋征收实施单位)与尤顺华(甲方、被征收方)签订《上海市非居住房屋征收补偿安置协议》1份，主要内容为：甲乙双方商定订立本协议：乙方位于马路村张云1133号非居住房屋(建筑面积905.98平方米)被甲方征收，土地性质为集体，该房屋经上海东洲房地产估价有限公司评估机构评估，房地产市场总价895,667元，甲方补偿乙方停产停业损失278,157元，甲方按规定付给乙方设备迁移费43,800元、其他费用110,577元，乙方应当在签订协议后30日内，即2017年12月26日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。该协议另对其他事项进行了约定。落款处甲方处盖有庄行镇动迁办印章，乙方处签名：尤顺华。上述协议签订后，第三人向被告尤顺华支付了协议约定的补偿款，尤顺华于2018年6月全部搬空涉案房屋，现涉案房屋已全部拆除。
　　另查明，2016年5月10日，第三人庄行镇政府颁布《奉贤区庄行镇关于巨潮港生态整治工程非居住房屋协议动迁补偿方案》，庄行镇动迁办建立一线推进工作组，根据属地原则，建立村动迁工作组，涉及马路村、张塘村等，村主任为该村主要负责人，推进区域房屋动迁，区房屋征收二所、区所属评估公司协助配合签约。补偿方式：以货币补偿方式实施补偿，补偿标准一栏中的集体土地上非居住房屋补偿标准如下：……(2)设备搬迁和安装费用参照国家和本市规定的货物运输价格和设备安装价格确定补偿额；(3)无法恢复使用的设备按重置价结合成新价结算补偿额；(4)因动迁造成停产停业的，按被动迁房屋有证建筑面积每平方米100元-350元确定补偿额，房屋所有人认为其停产停业超过被拆除房屋合法的建筑面积每平方米350元的，应当提供实施房屋补偿前三年的平均收益、停产停业期限等相关证明材料，庄行镇人民政府应当委托具体相应资质的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿；……此外对“非居住房屋中违章违法建筑的处置办法”规定如下：非居住房屋建筑面积按照房地产权证或建设工程规划许可证记载为准，依法取得或使用的土地(有土地权证)或批准文件或当地政府认可并出具土地交款凭证)上的有证无照建筑(2012年1月1日前建成的，不含1月1日)按评估价的70%予以认定，违法使用的土地上的无证无照建筑(2012年1月1日前建成的，不含1月1日)按评估价的50%予以认定，2012年1月1日(含1月1日)后建成的违法建筑一律不予补偿。设备搬迁和安装费用的补偿按照无证无照建筑评估价补偿同等比例予以补偿。
　　审理中，原、被告双方一致确认：原告已于2017年2月10日搬离涉案房屋，租赁期间的租金等双方已全部结清。
　　本院认为：本案原、被告主要的争议焦点是具体的设备迁移费、停产停业损失费的金额及归属。根据上海东洲房地产估价有限公司出具的《关于尤顺华位于马路村张云1133号房产协议补偿价值评估报告》可以明确属于原告的设备迁移费为29,400元，被告虽对该评估报告有异议，但未能提供相关证据予以佐证或作出合理解释、说明，故对被告提出的设备迁移费全部属于被告所有的辩解意见，本院难以认同，被告应向原告支付设备迁移费29,400元。至于停产停业损失费，根据我国现行法律政策规定，拆迁安置补偿款中的停产停业损失费应归属被拆迁房屋内的实际经营人所有。结合本案，被告已经领取的停产停业损失费278,157元，是以房屋建筑面积905.98平方米参照补偿方案进行计算，该笔补偿款包含了原、被告签订的《房屋、场地租赁协议书》中建筑面积为400平方米，但因租赁期限于2017年1月30日到期，原告于2017年2月10日搬离租赁房屋，属于到期搬离，且即便原告在租赁期间内配合评估机构进行评估，原告也未能提供相关证据证明因评估等相关工作给原告造成了实际的经营损失，故原告提出的要求被告酌情支付停产停业损失50,000元的诉讼主张，缺乏相应的事实和法律依据，本院难以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、被告尤顺华于本判决生效之日起十日内向原告上海裘盛工贸有限公司支付设备迁移补偿款29,400元；
　　二、驳回原告上海裘盛工贸有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,786元，减半收取计893元(原告已预缴)，由原告上海裘盛工贸有限公司负担562元，被告尤顺华负担331元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：唐军芳

书记员：崔  宁