上海西北盛唐房地产有限公司与李晶晶定金合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海西北盛唐房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：叶子生，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李晶晶，女，1982年12月4日生，汉族，住甘肃省兰州市。
　　委托诉讼代理人：艾力涛，甘肃方域西涛律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海西北盛唐房地产有限公司(以下简称原告)、与被告(反诉原告)李晶晶(以下简称被告)定金合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用普通程序。审理中，被告李晶晶提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2018年10月29日、2019年1月21日两次公开开庭进行了审理。原告上海西北盛唐房地产有限公司的委托诉讼代理人陈太贵、被告李晶晶的委托诉讼代理人艾力涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海西北盛唐房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年10月16日签订的《定金补充合同》；2、判令被告向原告支付的定金1,000万元(人民币，下同)中660万元归原告所有；3、判令被告将上海市浦东新区龙东大道3800弄棕榈湾花园XXX号花园别墅(以下简称系争房屋)恢复原状后返还给原告；4、诉讼费由被告承担。审理中，原告以系争房屋已收回为由不再主张第三项诉请，并明确表示对于原告已收取的定金1,000万元中除660万元不予返还外，余款340万元同意返还。事实和理由：2015年10月16日，原、被告签订《定金补充合同》，约定被告以3,300万元的价格受让原告开发的系争房屋。根据合同约定，被告应向原告支付定金1,000万元(含2013年5月16日支付的100万元定金)，剩余2,300万元房款被告承诺将于2016年7月1日前全部付清。同时，合同第六部分约定：“如果乙方违约，则无权要求甲方返还已付定金和赔偿装修损失，并应在甲方通知规定期限内将该别墅返还乙方。若乙方未按照前款约定，于2016年7月1日前支付剩余房款2300万元，乙方须向甲方支付违约金，违约金按未支付款金额每日万分之六支付。”然距双方约定的付款时间已经过去一年，经原告多次催促后，被告仍以各种理由拒绝支付任何款项。被告拒绝支付款项的行为已经侵犯了原告的合法权益，故原告提起诉讼，要求判如所请。
　　被告李晶晶辩称，原告要求解除合同没有依据，双方签订的合同没有法律效力，应属无效合同。双方签订《定金补充合同》前系争房屋已被抵押，原告违约在先。被告在原告强行收回系争房屋时才知道有抵押。签订《定金补充合同》时，被告不知道属于限购，原告向被告隐瞒了被告不能购房的情况。被告一直在兰州工作生活，在上海没有纳税或交金，属于限购人员。原告对被告没有购房资格进行审查，即便被告支付了房款，也办不了产证。被告不存在违约，要求驳回原告的诉讼请求。
　　被告李晶晶向本院提出反诉请求：1、要求确认原、被告于2015年10月16日签订的《定金补充合同》无效；2、要求原告双倍返还定金2,000万元；3、反诉费由原告承担。事实和理由：双方经介绍以同乡的名义认识，2013年5月16日签订《定金合同》，约定原告将其开发建设的商品住宅房出售给被告，并收取定金100万元。2015年10月16日，双方又签订《定金补充合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，当日支付定金1,000万元(含前期交付的100万元定金)。双方在合同第七条第二项约定，被告符合关于本市非沪籍人士购买本市商品房的有关规定。被告边对系争房屋委托设计装修，边咨询上海市的购房规定，得知上海市从2011年开始对非上海市户籍居民家庭有限购规定。根据上述强制性规定，被告无法提供纳税或社保证明，根本不具备在上海市购买商品房的资格，依法不能签订商品房出售合同，不能办理相关房地产登记手续。原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，严重违背诚实信用原则，采取违法违规的欺诈手段，向被告收取巨额购房定金。被告为此多次要求中止履行合同，并多次要求原告返还购房定金，赔偿经济损失，但原告以各种理由推脱。被告为此提起反诉，要求判如所请。
　　针对反诉，原告上海西北盛唐房地产有限公司辩称，限购政策在双方签订合同之前就存在，被告在本市有一家公司，符合本市的购房政策。因被告是外地户籍，故要求其符合本市购房政策时通知原告，再进行网签。是否属于限购，是被告的责任。被告的反诉请求不符合法律规定，原告也不存在欺骗被告。要求驳回被告的反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：2015年10月16日，原告(转让方，甲方)与被告(受让方，乙方)签订《定金补充合同》，约定被告以3,300万元的价格受让原告投资开发建造的系争房屋，双方签订补充合同生效后，当日内向原告支付定金1,000万元(含2013年5月16日支付的100万元定金)，剩余2,300万元房款被告承诺将于2016年7月1日前全部付清；被告具备签订合同条件时应提前十五日通知原告，双方共同签订《上海市商品房出售合同》等等。双方在合同第六条约定：“如果甲方违约，则应双倍返还乙方已付定金，并赔偿乙方的装修损失；如果乙方违约，则无权要求甲方返还已付定金和赔偿装修损失，并应在甲方通知规定期限内将该别墅返还甲方。若乙方未按照前款约定，于2016年7月1日前支付剩余房款2300万元，乙方须向甲方支付违约金，违约金按未支付款金额每日万分之六支付。”双方在合同第七条约定：“本合同签订前，乙方确认对受让该别墅具有完全的民事权利能力和民事行为能力，并符合上海市关于非沪籍人士购买本市商品房的有关规定。”被告已向原告支付定金1,000万元(含被告于2013年5月支付的定金100万元)。被告非本市户籍，原、被告签订《定金补充合同》时，被告不符合本市购房资格。2015年4月30日，系争房屋被核准登记最高债权限额为1,800万元的抵押债权，并于2016年7月26日注销抵押登记。2016年9月5日，系争房屋再次被核准登记最高债权限额为1,800万元的抵押债权，并于2018年4月17日注销抵押登记。2018年7月，原告诉至本院，请求判如所请。
　　审理中，原告确认已收回系争房屋并已另行出售。
　　上述事实，由《定金补充合同》，银行转账凭证，不动产登记信息，原、被告的陈述等证据证实。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的《定金补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，当属有效。被告以原告采取欺诈手段为由主张合同无效，因未提供相关依据，故本院对此难以采纳。庭审中被告主张其因限购无法继续履行合同，原告亦表示已将系争房屋另行出售，故双方签订的《定金补充合同》应予解除。关于违约责任，双方存在争议。原告主张被告未按合同约定付款已构成违约，被告则主张原告违约在先，且签订合同时未对被告的购房资格进行审查，隐瞒被告限购导致无法过户。本院认为，被告虽非本市户籍，但其与原告签订合同时，本市已就非沪籍人士购房有明确规定，被告可通过多种途径了解得知相关限购政策，其称签约时不知道自己属于限购不符合常理。被告因限购而无法与原告继续履行合同，故其对合同的解除负有责任。原告系房产开发企业，其在销售过程中有义务对被告是否符合本市购房资格进行审核。然原告在知晓被告不符合本市购房资格的情况下，并未采用必要的形式向被告就购房资格问题作特别提示，而是采用在双方签订的合同中由被告承诺其符合购房政策的格式条款加重对方的责任。本案中，即便被告按约付款，双方合同亦由于被告不具备本市购房资格而无法继续履行，故原告对合同的解除亦负有责任。因双方对合同的解除均存在过错，故双方合同解除后，原告理应向被告返还收取的定金1,000万元。原告要求660万元不予返还缺乏依据，本院对此不予支持。对于被告提出的要求确认《定金补充合同》无效及双倍返还定金2,000万元的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：
　　一、解除原告上海西北盛唐房地产有限公司与被告李晶晶于2015年10月16日签订的《定金补充合同》；
　　二、原告上海西北盛唐房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李晶晶定金1,000万元；
　　三、驳回原告上海西北盛唐房地产有限公司的其余诉讼请求；
　　四、驳回反诉原告李晶晶的全部诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费58,080元，由原告上海西北盛唐房地产有限公司负担；反诉案件受理费70,900元，由反诉原告李晶晶负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：龚燕敏

书记员：姚利伟