上海览海物业管理有限公司与邹强、孙静洁物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海览海物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：周利群，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李学学，上海清辰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何飞，上海市浦江律师事务所律师。
　　被告：邹强，男，1973年1月21日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：孙静洁(邹强之妻)女，汉族，1973年5月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：孙静洁，女，汉族，1973年5月27日生，住上海市浦东新区。
　　原告上海览海物业管理有限公司(以下简称“览海公司”)与被告邹强、孙静洁物业合同纠纷一案，本院于2018年6月1日受理后，依法适用普通程序，于2018年8月27日公开开庭审理。原告览海公司的委托诉讼代理人李学学、被告孙静洁(兼被告邹强的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告览海公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付2013年7月至2017年12月止的物业服务费人民币(以下币种均为人民币)113712.66元；2、判令被告支付物业管理费违约金22583.33元(自2013年1月起至2017年底又59天)，审理中原告自愿变更违约金诉讼请求，以银行同期贷款年利率6%计算即为17814.98元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系为览海高尔夫别墅提供物业服务的物业公司，两被告系览海高尔夫别墅内坐落于崇明区陈家镇揽海路XXX弄XXX号全幢的业主(建筑面积356.48平方米)。根据物业服务合同约定，两被告的房屋每月应缴付的物业服务费为2105.79元，同时约定，两被告逾期缴纳物业服务费的，每逾期一日，应按逾期未缴总额的0.3%计算向原告支付违约金。自2013年7月起，两被告未缴付物业服务费至今，原告多次催讨均无果，据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。
　　原告为证明其诉讼请求向前本院提供如下证据：1、不动产登记信息4份，证明两被告系该房业主；2、商品房预售合同及附件五《前期物业管理服务合同》等，证明在出售房屋时对物业交费就有约定；3、入住交接书，证明在2012年2月11日两被告办理了入住手续；4、催讨信3封退件，自2014年3月起的催讨信收据6件，证明原告一直在向被告催讨。
　　被告邹强、孙静洁辩称：业主手册上确实写的每平方6.85元物业费，当时承诺过，但是要求提供相应的服务，模式是24小时的管家式服务，认为无职式管家服务，也未组织消防演习，在新物业交接时，原告的监控、防盗等都没有，故不同意原告的诉请。
　　被告提交了如下证据：1、向12345市民热线投诉内容，证明前物业不作为，2业主手册复印件1份，证明原告应提供管家式服务、消防练习、24时小时有工作人员当班等，但原告没有相应提供；3、览海国际高尔夫社区业主大会临时会议决议的公告，证明旧物业不作为，被业主大会炒掉，请了新的物业公司；4、关于览海国际高尔夫社区B区交接的报告、览海国际高尔夫社区接管验收设施设备遗留问题登记表，证明在2017年12月28日完成新老物业交接，在交接时，监控系统、防盗系统等不能正常使用；5、业主欠费统计表及2018年物业收缴情况一览表，证明换了物业后缴费率很高。
　　经审理查明，被告邹强、孙静洁系原告览海公司所管理的上海市崇明区陈家镇揽海路XXX弄XXX号房屋业主，其所购房屋建筑面积为356.48平方米(其中地下建筑面积为98.13平方米)。被告所居住的小区自该小区房屋交付时受房地产开发商委托由上海览海物业管理有限公司实行物业管理。上海市前期物业服务合同第七条约定，住宅6.85元/月/平方米；第十条约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月的5日履行交纳义务；逾期交纳的，每逾期一日，以逾期未缴总额的0.3%计算。两被告2013年未付物业费为12634.74元；2014年未付物业费为25269.48元；2015年未付物业费为25269.48元；2016年未付物业费为25269.48元；2017年未付物业费为25269.48元；经原告多次催讨无果，遂涉讼。
　　另查明，自2018年1月1日起，上海意晟物业管理有限公司接管了原告的物业管理业务。
　　本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依照合同约定为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。原告与上海宝源房地产有限公司签订的上海市前期物业服务合同合法有效，在原告提供物业服务后，两被告作为业主理应依约向原告交纳物业服务费。关于两被告提出的诉讼时效问题，根据原告提供的催缴通知单及邮寄清单显示，在被告未按时缴纳物业服务费后，原告及时向被告发出催缴通知，且原告一直在主张权利，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。另外，被告认为的原告未按业主手册提供管家式服务的辩称，未提供证据予以证实，被告提供的诸如监控、防盗系统不能使用等，只是证明了在新老物业交接时出现了问题，而不能证明原告在管理物业期间未提供相应的安全防范服务。综上，原告要求被告支付2013年7月起至2017年物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于逾期付款现原告愿意以银行贷款年利率6%计算支付逾期付款违约金于法不悖，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：
　　一、被告邹强、孙静洁于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2013年7月1日至2013年12月31日期间物业服务费人民币12634.74元；
　　二、自2014年1月1日起至2017年12月31日止，被告邹强、孙静洁以人民币12634.74元为基数，按年利率6%计算，支付原告上海览海物业管理有限公司逾期付利息人民币3032.34元，该款于本判决生效之日起十日内支付；
　　三、被告邹强、孙静洁于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2014年1月1日至2014年12月31日期间物业服务费人民币25269.48元；
　　四、自2015年1月1日起至2017年12月31日止，被告邹强、孙静洁以人民币25269.48元为基数，按年利率6%计算，支付原告上海览海物业管理有限公司逾期付利息人民币4548.51元，该款于本判决生效之日起十日内支付；
　　五、被告邹强、孙静洁于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2015年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费人民币25269.48元；
　　六、自2016年1月1日起至2017年12月31日止，被告邹强、孙静洁以人民币25269.48元为基数，按年利率6%计算，支付原告上海览海物业管理有限公司逾期付利息人民币3032.34元，该款于本判决生效之日起十日内支付；
　　七、被告邹强、孙静洁于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2016年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费人民币25269.48元；
　　八、自2017年1月1日起至2017年12月31日止，被告邹强、孙静洁以人民币25269.48元为基数，按年利率6%计算，支付原告上海览海物业管理有限公司逾期付利息人民币1516.17元，该款于本判决生效之日起十日内支付；
　　九、被告邹强、孙静洁于本判决生效之日起十日内支付原告上海览海物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费人民币25269.48元；
　　十、被告邹强、孙静洁以人民币25269.48元为基数，按59日年利率6%计算，支付原告上海览海物业管理有限公司逾期付利息人民币245.08元，该款于本判决生效之日起十日内支付；
　　十一、原告上海览海物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费人民币2574元，由被告邹强、孙静洁负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：陈忠新

书记员：张建平