上海证大喜玛拉雅有限公司与上海俏庭餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海证大喜玛拉雅有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：屠琤，总经理。
　　委托诉讼代理人：金永红，上海市公民律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：程先林，上海市公民律师事务所律师。
　　被告：上海俏庭餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：苏婷。
　　原告上海证大喜玛拉雅有限公司(以下简称证大喜玛拉雅公司)与被告上海俏庭餐饮有限公司(以下简称俏庭餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员田有娣、梅丽华组成合议庭，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告证大喜玛拉雅公司的委托代理人程先林到庭参加了诉讼。被告俏庭餐饮公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告证大喜玛拉雅公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《证大喜玛拉雅中心租赁合同》(以下简称租赁合同)，要求被告将上海市浦东新区樱花路XXX号“证大喜玛拉雅中心”B2层157-158号房屋(以下统称系争房屋)交还给原告；2.判令被告向原告支付2017年6月1日至判决生效之日止的租金(2017年6月1日至2017年11月30日期间按照每日人民币1,350元的标准计算；2017年12月1日至判决生效之日止按照每日人民币1,462.50元的标准计算，以下币种相同)；3.判令被告向原告支付2017年6月至2018年5月期间的物业管理费205,312.80元；4.判令被告向原告支付2017年5月所欠水费235元；5.判令被告向原告支付2017年5月及2017年6月所欠电费14,449.70元；6.判令被告向原告支付解除租赁合同违约金131,625元；7.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月18日，原、被告签署租赁合同一份，约定原告将系争房屋出租给被告使用，面积共计225平方米，租赁期限从2016年12月1日起至2019年11月30日止，双方还约定了租金标准、租金支付时间及物业管理费，以及逾期支付租金，每日承担未支付租金千分之一的滞纳金等。租赁合同签署后，原告向被告交付系争房屋，被告用于经营。自2017年6月开始被告不缴纳租金、物业管理费、水、电费等。2017年6月底被告擅自搬离系争房屋，原告曾委托律师向被告发送律师函催讨欠费，但被退回。由此，原告为维护其合法权益，起诉至法院。案件审理中，原告表示因房屋中放置的食品发霉发臭，故被告于2018年5月9日进入系争房屋，由此变更第二项诉讼请求为：要求被告支付2017年6月1日至2018年5月9日期间的租金，标准不变。
　　被告俏庭餐饮公司未作答辩。
　　经审理查明，上海市浦东新区樱花路XXX号的权利登记在上海证大喜玛拉雅公司置业有限公司名下。
　　2016年11月18日，以原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)就系争房屋签署租赁合同，约定系争房屋实用面积为225平方米，乙方承诺租赁该房屋从事“一念成都”品牌的经营活动；双方约定，甲方于2016年11月30日前向乙方交付该房屋；甲方同意乙方的租赁期限为3年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止(含装修免租期)，甲方同意租赁期内给予乙方自该房屋交付日起2个自然月的装修期，装修期内，乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的物业管理费及其他费用，物业管理费标准为1.25元/平方米实用面积/日；在租赁期内，乙方应支付的房屋租金标准按“固定租金”的方式收取，此价格为甲方选择5%不动产简易征收税率的标准，在租赁期间如国家税务机构对税率做调整，则增加的税金由乙方承担；具体租金数额为2017年2月1日至2017年11月30日为保底租金6元/每平方米/天；2017年12月1日至2018年11月30日为保底租金6.5元/每平方米/天；2018年12月1日至2019年11月30日为保底租金7元/每平方米/天；甲、乙双方确认，乙方应以先付后用原则按月预付房屋(租金)；乙方应于每月25日前按约定租金标准向甲方预付下月租金；但首月租金应于本合同签订并生效后七个工作日内支付；所述日期恰逢法定休假日，则相应提前；乙方应当严格履行本合同约定租金付款义务，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之一支付滞纳金；如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收保证金，并要求乙方承担相应的违约责任；乙方支付租金的日期以甲方实际收到之日为准，乙方须按甲方要求提供有关付款凭证，甲方实际收到乙方支付的租金后向乙方提供税务部门认可的发票；乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供的物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理费部门支付物业管理费；现甲乙双方约定，乙方自租赁期限内按2.5元/平方米实用面积/日的标准向甲方或甲方指定的物业管理部门支付物业管理费；装修期和开业免租期内的物业管理费根据第5.2条的约定支付；乙方应于每月的25日前向物业管理部门支付一月的管理费，但首月物业管理费应于本合同签订并生效后七个工作日内支付；所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前；从房屋交付之日起，乙方使用的该房屋发生的水、电、煤气等相关费用由乙方承担；乙方须按该房屋内独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共实业费账单所示，在收到该等记录表或账单后五天内或在有关政府部门及公共事业单位所指定的期限内(两者以较早的为准)按甲方指定的收款方式支付所有在该房屋的水、电、煤气、通讯、设备及其他相关费用；因乙方迟延支付而引起的任何罚款与停水、停电、停气后果由乙方自行承担；在租赁期内，如政府部门调高水、电、煤气及通讯费等费用的收费标准，乙方同意甲方可按政府调价的上限相应调整上述项目的收费标准；如乙方逾期支付物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为技术，每天收取千分之一的滞纳金；如乙方逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担相应的违约责任；上述滞纳金的追索不应影响甲方其他赔偿权利或补救的行使；经甲乙双方确认同意，乙方须于2016年11月25日前，向甲方支付租赁保证金174,515.63元，其中租金押金为123,187.50元，乙方支付到甲方租金账户；物业管理费押金为51,328.13元，乙方支付到甲方物业管理账户；以确保乙方遵守、履行在本合同项下其必须遵守、履行的规定；乙方发生任何违约行为导致甲方损失的，甲方均有权以保证金进行抵扣，保证金不足抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索；在本合同履行过程中,甲方在保证金中抵扣了相关费用后,乙方应在收到甲方通知的十五日内补足该保证金。乙方在接到甲方书面通知之日起十五日内仍未补足的,甲方有权解除本合同,并按照本合同的约定要求乙方承担违约责任；如乙方未在约定时间内支付租赁保证金的,经甲方催告后仍拒不支付的,甲方有权解除本合同并要求乙方承担相应的违约责任；乙方不得以其已交付租赁保证金为由,拒绝(或逾期)支付租金、物业管理费及其他费用,否则所产生的一切责任由乙方自行承担；乙方不得以其已交付租赁保证金为由,拒绝(或逾期)支付租金、物业管理费及其他费用,否则所产生的一切责任由乙方自行承担；合同终止或提前解除后,在乙方付清本项下的应付款项后,甲方应在乙方将房屋归还给甲方并经甲方验收合格,且变更登记完成后三十(30)日内,将保证金一次性无息退还给乙方；乙方应在本合同终止或者提前解除之日起的十日内返还该房屋,未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日,乙方需按当期租金及物业管理费2倍的标准(按当期租金及物业管理费×2)向甲方支付房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按相当于三个月的租金承担违约金给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(6)乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的……；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，且甲方有权没收乙方的租赁保证金；若上述违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；若本合同被解除或期满，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋，则甲、乙双方同意，甲方有权进入该房屋并对该房屋内的物品做如下处理后，将该房屋重新租与其他租户：如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿同时甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前物品所产生的一切费用，或从乙方缴付的租赁保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退还给乙方，如乙方所缴付的租赁保证金不足以支付该等费用时，则甲方仍有权继续向乙方追讨不足部分的款项；未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或依本合同约定中的乙方违约造成甲方提前解除本合同时，甲方有权不予退还乙方已付保证金；乙方除需承担本合同约定的其他违约责任外，还需支付下列费用作为违约金：(a)相当于叁个月租金及物业管理费的违约金；(b)甲方给予乙方完全履行本合同而考虑给予乙方享有免租期的租金损失；……。
　　租赁合同签订后，双方对系争房屋进行交付、验收、交接，签署了房屋接收确认单。被告向原告支付租赁保证金及物业管理费押金共计174,515.63元。原告表示被告承租系争房屋，租金支付至2017年5月底，2017年6月1日起的租金、物业管理费、水电费未再支付过。2017年6月开始被告断断续续经营一段时间后人员就离开了，相关物品均遗留在系争房屋中并失去联系。2017年6月26日，原告委托律师向被告发送律师函，提出解除双方签署的租赁合同，要求被告搬离系争房屋，并支付租金、物业管理费、水、电费等，但函件未能送达。庭审后，原告同意将被告缴纳的租赁保证金及物业管理费押金174,515.63元，抵扣被告应承担的租金及物业管理费部分。
　　系争房屋内的2017年5月电表读数分别为“323262”、“1792”，根据之前已行结算的电表数计算，2017年5月发生电费金额为8,156.90元；2017年6月系争房屋用户用电抄表数读数为“328066”、“1803.80”，2017年6月两表共发生电费金额6,292.80元。2017年5月系争房屋水费抄表数为“2235”，计算水费金额为235元。
　　以上事实，由上海市房地产产权证、《证大喜玛拉雅中心租赁合同》、律师函、2017年1-12月水电费读数、费用明细表、水电表照片及庭审笔录在案佐证。
　　本院认为，双方就系争房屋订立的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告承租系争房屋，应当按照合同约定如期支付租金及其他相关费用，被告没有如约履行支付义务，之后也擅自于合同到期前搬离系争房屋，依约应当承担相应的违约责任。现原告要求确认双方的租赁合同予以解除，被告逾期支付租金以及擅自搬离系争房屋的行为，都表明不再愿意继续履行租赁合同，原告依此要求确认合同解除，于法有据，本院予以支持。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的租赁合同解除后，原告要求被告向其返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。鉴于原告表明实际于2018年5月10日进入系争房屋，故本院对原告向被告要求支付2017年6月1日至2018年5月9日的租金、2017年6月1日至2018年5月9日的物业管理费部分以及被告使用期间发生的水、电费的主张，符合合同约定，本院予以支持。因解除系被告违约行为导致，故原告依约要求被告承担解除租赁合同违约金，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告支付的租赁保证金及物业管理费押金174,515.63元，原告同意抵扣被告欠付的租金及物业管理费部分，符合合同约定，并无不可，本院亦予准许。被告俏庭餐饮公司公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海证大喜玛拉雅有限公司与被告上海俏庭餐饮有限公司间签署的《证大喜玛拉雅中心租赁合同》予以解除；
　　二、被告上海俏庭餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区樱花路XXX号“证大喜玛拉雅公司中心”B2层157-158号房屋向原告上海证大喜玛拉雅有限公司予以返还；
　　三、被告上海俏庭餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海证大喜玛拉雅有限公司支付2017年6月1日至2018年5月9日期间的租金481,050元(该款中扣除租赁保证金及物业管理费押金174,515.63元，即实际应支付306,534.37元)；
　　四、被告上海俏庭餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海证大喜玛拉雅有限公司支付2017年6月1日至2018年5月9日期间物业管理费192,937.50元；
　　五、被告上海俏庭餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海证大喜玛拉雅有限公司支付电费14,449.70元及水费235元；
　　六、被告上海俏庭餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海证大喜玛拉雅有限公司支付解约违约金131,625元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12,126元，由被告上海俏庭餐饮有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：田有娣

书记员：张  盈