上海诗舒餐饮有限公司与周用龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海诗舒餐饮有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：覃云辉，董事长。
　　委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。
　　被告：周用龙，男，1968年2月18日生，汉族，住福建省建阳市。
　　第三人：龚世建，男，1966年12月2日生，汉族，住福建省建阳市。
　　第三人：龚主，女，1990年9月16日生，汉族，住福建省建阳市。
　　两第三人的共同委托诉讼代理人：陈晓华，上海丰捷律师事务所律师。
　　原告上海诗舒餐饮有限公司与被告周用龙及第三人龚世建、龚主房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告周用龙下落不明，本案于2018年7月6日转为普通程序，并于2018年10月22日公开开庭进行了第一次庭审，2019年4月8日公开开庭进行了第二次庭审。原告上海诗舒餐饮有限公司的委托诉讼代理人许家东、许秋梅，第三人龚世建、龚主的共同委托诉讼代理人陈晓华到庭参加诉讼。被告周用龙经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海诗舒餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告就坐落于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》于2017年8月1日解除；2.判令被告向原告返还租金19,500元及租赁保证金6,500元；3.判令被告向原告支付违约金234,000元；4.判令被告向原告赔偿损失75,195元；5.判令第三人龚世建、龚主对上述第2、3、4项债务承担连带清偿责任。事实与理由：2016年5月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将系争房屋出租给原告使用，租赁期限自2016年5月10日起至2021年5月9日止，合同另对其他有关事项作了相应的约定。签订合同时，被告向居间方提供了由第三人出具的《委托书》一份，载明了第三人授权被告对系争房屋进行出租且可以代收房租。合同签订后，原告按约向被告支付了租金和保证金，并对系争房屋进行了装饰装修。合同租赁期间，原告发现系争房屋已经被上海市徐汇区人民法院查封，因第三人拒不履行生效判决义务，系争房屋已进入司法评估、拍卖程序，导致原告的合同目的无法实现，故请求法院判如诉请。
　　被告周用龙未作答辩。
　　第三人龚世建、龚主述称：第三人不是《房屋租赁合同》的当事人，对原、被告签订《房屋租赁合同》并不知情，也未收到被告支付的租金，故原告要求第三人承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回对其的诉讼请求。
　　经审理查明：系争房屋的权利于2010年1月15日登记在第三人龚世建、龚主名下，建筑面积245.17平方米。2014年1月24日，系争房屋被上海市浦东新区人民法院正式查封。2014年4月4日，系争房屋被上海市闵行区人民法院轮候查封。2014年6月16日，系争房屋又被上海市徐汇区人民法院轮候查封。2016年5月26日，系争房屋又被本院轮候查封。
　　2016年5月8日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限为自2016年5月10日起至2021年5月9日止，甲方应于2016年5月10日前交付系争房屋，每月租金6,500元，租金36个月内不变，租金以6个月为一期支付，提前10日支付，先付后用。甲方收取租金的账户如下：户名：肖香仙；开户银行：兴业银行上海虹口支行；账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。合同6.1款约定，甲方保证有权出租系争房屋，该出租行为已经得房屋所有权人同意。合同6.3款约定，甲方保证在租赁期内，系争房屋及其附属设施处于正常使用和安全的状态。合同9.2款约定，若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知解除合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于36个月租金的违约金：(1)甲方交付的系争房屋不符合本合同约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的的……；(2)……。合同第十一条定金条款：双方约定在签订本合同时乙方支付6,500元作为定金，……该定金作为租金或保证金(押金)的一部分进行抵充。合同另对其他有关事项作了相应的约定。
　　同日，被告出具《委托书》一份，载明：委托原告代付系争房屋物业费、水电费、租赁佣金等2,275元，扣除上述费用后，余款支付至指定账户(肖香仙)。备注：水、电费为2016年5月8日前的。
　　上述合同签订后，2016年5月9日，由案外人上海燕归来健康科技有限公司向被告指定账户(肖香仙)支付租金及保证金43,225元。2016年8月30日，原告向被告指定账户(肖香仙)支付租金19,500元。2016年12月20日，原告向被告指定账户(肖香仙)支付租金19,500元。2017年2月20日，原告向被告指定账户(肖香仙)支付租金19,500元。2017年5月10日，原告向被告指定账户(肖香仙)支付租金19,500元。合计121,225元。
　　另查明：2016年11月18日，上海市徐汇区人民法院作出(2015)徐执字第1170号执行裁定书，裁定对系争房屋进行评估、拍卖。
　　庭审中，原告另提供了如下证据材料：
　　1、《委托书》(复印件)，证明第三人龚世建委托被告全权处置系争房屋；第三人龚世建对上述证据质证后称，其曾出具过《委托书》，是否系上述《委托书》，第三人龚世建不确定；
　　2、装修工程报价书、工程验收单、支付凭证及上海增值税普通发票等，证明原告为装修系争房屋产生的装修费损失75,195元；第三人龚世建、龚主对该证据材料的三性无法确认。
　　庭审中，原告述称其于2017年7月31日搬离了系争房屋。第三人龚世建述称其与被告系老乡关系，曾委托被告对系争房屋进行出租，但其未收到过租金，现系争房屋已经被法院拍卖。
　　以上事实，有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、《房屋租赁合同》、《委托书》、付款凭证、执行裁定书、原告及第三人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行期间，由于系争房屋被上海市徐汇区人民法院依法评估、拍卖，导致原告无法继续使用系争房屋，故本院依法确认原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年7月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，原告向被告支付租金及保证金合计123,500元(包括原告为被告垫付的物业费、水电费、租赁佣金等2,275元)，而原告实际占用使用系争房屋至2017年7月31日，故被告应当将27,950元租金及保证金返还给原告。现原告仅主张26,000元系处分自己的权利，本院予以确认。关于原告主张的违约金，合同9.2款明确作了约定，故本院予以支持。关于原告主张的损失，因违约金已足以弥补了原告的损失，故本院不予支持。关于原告主张要求第三人龚世建、龚主对被告的债务承担连带清偿责任，由于原告提供的由第三人龚世建出具的《委托书》系复印件，且该《委托书》上没有载明出具日期，第三人龚世建、龚主也不认可该《委托书》复印件与本案有关，故本院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、确认原告上海诗舒餐饮有限公司与被告周用龙就坐落于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年7月31日解除；
　　二、被告周用龙于本判决生效之日起十日内返还原告上海诗舒餐饮有限公司租金及保证金26,000元；
　　三、被告周用龙于本判决生效之日起十日内支付原告上海诗舒餐饮有限公司违约金234,000元；
　　四、驳回原告上海诗舒餐饮有限公司的其他诉讼请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费6,328元，公告费820元，合计诉讼费7,148元，由原告上海诗舒餐饮有限公司负担1,128元(已付)，由被告周用龙负担6,020元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：方美玲

书记员：朱金彪