上海豪臣服装辅料有限公司与青浦区夏阳街道王仙村村民委员会、上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海豪臣服装辅料有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：高秀兰，董事长。
　　委托诉讼代理人：盛晨，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　被告：青浦区夏阳街道王仙村村民委员会，住所地上海市青浦区。
　　负责人：刘瑞峰，主任。
　　委托诉讼代理人：林朝辉，男。
　　委托诉讼代理人：陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。
　　被告：上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处，住所地上海市。
　　负责人：潘慧敏，主任。
　　委托诉讼代理人：陈李毅，上海正毅国华律师事务所律师。
　　原告上海豪臣服装辅料有限公司(以下简称豪臣辅料)诉被告青浦区夏阳街道王仙村村民委员会(以下简称王仙村)、被告上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处(以下简称夏阳街道)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序。本院于2019年5月16日、7月10日两次公开开庭进行审理，原告豪臣辅料委托诉讼代理人盛晨、被告王仙村委托诉讼代理人林朝辉、陈李毅(兼作为被告夏阳街道委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告豪臣辅料向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带支付夏阳街道王仙村XXX号减量化中土地使用权补偿费人民币(以下币种均为人民币)22,949,500元的权利(35万元/亩*66.57亩);2、判令被告夏阳街道支付实物资产搬迁及拆除损失的差额5,132,726.40元(评估价40,528,531元-实际兑付35,395,804.60元)。事实与理由：原告受让了青浦区夏阳街道王仙村XXX号土地使用权的经营权,2004年8月24日与王仙村签订《合作经营合同》,合同第三条约定：王仙村以其拥有的65.57亩土地做双方合作经营的投资,原告以拥有的土地区域内的房产及经营活动所需的流动资金做合作经营的投资,双方合作经营。第四条约定：合作前五年,原告每年向王仙村交付固定利益24万,以后每5年递增8%。第七条约定：合作经营期间,如因不可抗拒原因使做投资的土地无法再继续参与经营合作,必须终止双方的合作经营活动时,由此造成经济损失由双方承担,如因此得到补偿,由双方共享。合作期限自2004年10月1日至2042年12月31日。2006年1月12日,原告取得青浦区青浦镇王仙村XXX号房地产权证。2017年1月16日夏阳街道成立了王仙村生态环境综合治理专项工作组,其中C地块就是原告所在处,根据青浦区规土局认定,可以进行土地减量工作,并由夏阳街道对土地使用土地减量化政策进行补偿。根据《调整夏阳街道建设用地减量化资金政策的建议》,具有合法房地产权证的土地及房屋补偿,建设用地使用权为每亩35万元，房屋与设施按评估重置价补偿。补偿资金按每亩80万元的资金包干与村结算,企业补偿结算按签订补偿协议中协定由街道财政直接支付,包干资金结算以规土部门确认的新增面积按每亩80万元结算,扣除企业补偿后,结算到村。2017年2月夏阳街道向原告宣传减量化补偿方案,即有房地产权证的,按照评估价100%补偿,无房地产权证的,按评估价70%补偿,土地按每亩35万补偿。2017年3月23日,夏阳街道生态环境综合治理办公室,单方出具《限期腾退承诺书》要求原告签字,以限期消除“五违”为由,要求原告在2017年4月10日之前全部腾退撤出,否则将实施强制腾退,并要求原告接受单方核定五违补偿费标准,而不是按照减量化政策补偿。原告由于当时身患重病,在违背自己真实意思表示的情况下签署了该承诺书。
　　原告认为,原告取得了合法的土地使用权的经营权,其合法权益应当得到保障,不应作为“五违治理对象,按照五违标准支付费用。根据上海市青浦区拆违办的信访答复、夏阳街道办事处信访答复、青浦区规划和土地管理局的信访答复,原告所处地块是按照减量化政策补偿,应当按照《调整夏阳街道土地减量化资金政策的建议》规定的补偿标准补偿。原告具有房地产权证,按照该办法,房屋与设施按评估重置价补偿、建设用地使用权按每亩35万元补偿;按每平方米300元补偿停工停业损失;按为街道经济做出贡献程度给予奖励费。根据合作经营协议,因不可抗拒原因导致土地无法继续参与合作,得到补偿的,应由原告和王仙村分享补偿费。根据补偿标准,每亩土地为80万元,根据亩数计算的补偿费应为5,245.60万元,原告有权按照每亩35万元分享补偿费即2,294.95万元。夏阳街道委托中城联行(上海)房地产土地评估有限公司对198土地减量化工作涉及的夏阳街道王仙村原养鸡场C地块部分实物资产搬迁和拆除损失价值(不含土地使用权)进行评估,评估报告中评估对象价值总额为40,528,531元,但在夏阳街道出具的《限期腾退承诺书》中兑付的评估费用为35,395,804.6元,相差5,132,726.40元,并非以评估报告金额向原告支付,显然不合法。为此原告诉诸本院作如上诉请。
　　被告王仙村、被告夏阳街道共同辩称：不同意原告诉请，1)系争地块被列入了198地块减量化。原先土地是建设用地，减量化后属于农业，只能用于农业，如种植水稻，对外出租的租金每亩每年仅1,000多元，今后经济上的利益会有折损，所以减量化中土地补偿款是补偿给村里的。目前区里已将土地减量化对应的35万元每亩土地补偿款下发到夏阳街道，夏阳街道与王仙村尚在结算过程中尚未下发，需待土地复耕完成后才下放至王仙村。2)地上房屋产权确实登记在原告名下，但房屋经过调查存在严重的五违现象，又因为所属的地块属于198减量化地块，为消除五违，故要求原告限期腾退。在与原告签署承诺书时已经告知是参照减量化的规定对原告进行补偿，不是按照违章进行补偿的，土地的补偿是属于被告的，补偿标准是比较高的，且因违章没有其他奖励。评估报告中评估的是重置价，在考虑折旧后按照减量化标准经由双方协商后最终决定了补偿金额35,395,804.60元，该些金额已经全部支付给原告，故不存在补偿差价的问题。3)两被告之间不存在任何约定或法定的连带义务。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　2004年8月24日，王仙村(甲方)与豪臣辅料(乙方)签订《合作经营合同》，约定：甲方参与乙方合作的土地位于青浦区王仙村XXX号，面积为65.57亩，合作期限自2004年10月1日至2042年12月31日，甲方以拥有的65.57亩土地作双方合作经营的投资，乙方以其在该土地区域内拥有的房产及经营活动所需的流动资金作双方合作经营活动的投资。合作前五年，甲方每年获固定利益24万元，以后甲方获固定利益额每五年递增8%，双方每年的合作经营所得，除去甲方应获利益额后，其余所得归乙方获得。合作经营期内，如因不可抗拒原因使甲方作投资的土地无法再继续参与双方合作经营，必须终止双方的合作经营活动时，由此造成的经济损失，由双方共同承担，如因此得到补偿，由双方共享，各方经济损失承担程度及补偿利益程度由双方商量决定；合同另对其他内容进行了约定。
　　2004年8月24日同日，王仙村(甲方)与上海豪臣企业发展有限公司(乙方，以下简称豪臣企业)签订《资产转让及土地租用合同》，约定：一、甲方转让乙方原青浦王仙肉禽场(以下简称肉禽场)之全部资产包含但不限于该肉禽场用地范围之全部建筑物、构筑物、供电、供水设施；二、甲方出租乙方之肉禽场所涉土地使用权面积118.20亩(实际计算面积以房地部门测绘面积为准)；三、甲方转让乙方肉禽场之全部资产转让总价为745万元整；四、甲方出租乙方之肉禽场所涉土地使用权期限为2004年10月1日起至2042年12月31日止；五、甲方在租赁期内不得解除本合同，如必须解除的，须提前六个月向乙方书面告知，甲方除按本合同第十三条约定向乙方支付违约金外，还须退还乙方已支付甲方的全部资产转让款项、全部土地租金，乙方改造、装修、绿化等发生的费用；十一、甲方转让乙方之肉禽场资产及所涉土地如遇到国家征用或拆迁的，本合同提前终止，双方互不违约，土地使用权租金按乙方实际使用期限计算，属于乙方的资产如获补偿应归乙方所有，土地使用权补偿归甲方所有；十三、本合同签订后，任何一方未经对方同意单方面解除本合同的，违约方应向守约方支付140万元违约金。合同另对其他内容进行了约定。
　　2005年6月28日，王仙村(甲方)与豪臣企业(乙方)签订《土地租赁合同》，约定：甲方出租给乙方(原王仙肉鸡场)土地使用权面积65.57亩，租赁时间为2004年10月1日起至2042年12月31日止，租金前五年每年每亩3,569元/亩，每五年递增8%，前五年年租金234,017元；甲方在租赁期内不得解除本合同，如必须解除的，须提前六个月向乙方书面告知，并向乙方赔偿损失，具体赔偿内容为：乙方支付甲方的全部资产转让款的双倍款项、全部土地租金、房屋改建装修绿化等发生的费用；如在租赁期内，因为环保或其它因素由政府部门责令乙方停止生产并要终止合同的，造成乙方损失的由乙方自己承担，甲方按乙方在终止本合同前实际土地租用日期计取租金；甲方转让乙方之肉鸡场资产及所涉土地如遇到国家征用或拆迁的，本合同提前终止，双方互不违约，土地使用权租金按乙方实际使用期限计算，属于乙方的资产如获补偿应归乙方所有，土地使用权补偿归甲方所有；本合同签订后，原合同甲方王仙村与乙方豪臣企业在2004年8月24日签订的土地租赁合同自行作废。
　　此后，王仙村与豪臣企业各自按约履行。
　　2006年1月12日，豪臣辅料取得沪房地青字(2006)第000632号《上海市房地产权证》，载明：豪臣辅料为青浦区青浦镇王仙村XXX号登记权利人，土地使用权来源为集体土地批准使用，用途为畜牧，土地面积43,712.60平方米，房屋建筑面积有12,319.79平方米。
　　另查明，2016年8月30日，豪臣辅料、豪臣企业与王仙村三方签署《关于企业相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，载明：自2016年1月1日，豪臣企业将其与王仙村签订的有关2005年6月28日土地租赁合同项下的权利和义务转让给豪臣辅料，转让后的合同缔约主体豪臣企业变更为豪臣辅料。
　　又查明，2017年2月7日，豪臣辅料向夏阳街道生态环境综合治理办公室(以下简称夏阳生态办)出具《授权委托书》：因涉及委托人王仙区域地块环境综合治理及地上建筑物限期拆除事宜，特委托费仁元为豪臣辅料的代理人，代表委托人就上述事项与贵办公室联络通信、陈述申辩、递交材料、参与谈判、确认或放弃相关权利、签署文件。
　　2017年2月20日，夏阳街道在减量化建设用地地块明细中记载：沪房地青字(2006)第000632号《上海市房地产权证》对应的王仙村土地面积10,528.80平方米，所有权人及使用权人为王仙村，用地单位为豪臣辅料，审批用途为畜牧，建设情况为未批先建(二调前)，备注为“198区域王仙村XXX号地块”。
　　2017年3月10日，中城联行(上海)房地产土地评估有限公司受王仙村委托估价出具中城(沪)房咨字(2017)第009号《房地产咨询报告》，对王仙村原养鸡场C地块部分房屋建筑物、附属设施、建筑物室内装饰装修、机器设备和物资拆除和搬迁咨询进行估价，估价对象价值总额为40,528,531元。
　　2017年3月23日，费仁元及豪臣辅料向夏阳生态办签署《限期腾退承诺书》，载明：1、按照限期消除“五违”工作要求，本人(单位)同意夏阳街道生态办兑付评估费用35,395,804.60元和奖励费用11,512,635元，以上费用包括房屋、企业关停、设施搬运、奖励等所有费用；2、本人(单位)承诺在2017年4月10日前将土地内所有经营单位关停、搬离、房屋腾空、人员疏散并交出钥匙。
　　此后，豪臣辅料及费仁元签署了《房屋交接书》，按照《限期腾退承诺书》约定已将王仙村XXX号房屋全部腾空并交付夏阳街道生态办。上述《限期腾退承诺书》所涉的评估费用及奖励费用合计46,908,439.60元款项已由豪臣辅料全部收到。
　　2017年5月2日，王仙村(甲方)与豪臣辅料(乙方)签订《土地租赁合同终止协议》，约定：根据夏阳街道王仙区域环境综合治理工作，按照限期消除“五违”的工作要求，乙方与夏阳街道生态办于2017年3月23日签订了限期腾退承诺书并且予以经济补偿，乙方承诺于2017年4月10日之前将土地内所有经营单位关停、搬离、房屋腾空、人员疏散并交出钥匙，经甲乙双方多次协商，从2017年4月10日起终止该土地上的所有土地租赁合同和补充协议，自本合同签订后，原该土地上的所有土地租赁合同和补充协议于2017年4月10日起废除。
　　再查明，因豪臣辅料信访反映主张土地补偿款事宜，2018年2月2日青浦区规划和土地管理局书面回复豪臣辅料法定代表人高秀兰：经核实，该地块属198区域，符合实施减量化条件，由街镇按相关政策实施了减量化的相关工作，按照减量化政策口径给予企业相应的补偿。对此情况，街道也出具了相关意见，根据豪臣公司与王仙村签订的土地租赁协议，明确约定涉及土地补偿与企业无关；另外2017年5月2日豪臣公司与王仙村签订了土地租赁合同终止协议，因此该项土地补偿与豪臣公司无关；为顺利推进我区的减量化工作，你所述的情况建议与夏阳街道相关部门沟通。
　　夏阳街道与王仙村庭审中陈述到：1、系争地块属于198区减量化区域，根据2017年9月12日青夏街(2017)79号《夏阳街道关于建设用地减量化工作的相关规定》规定，集体建设用地按评估价每亩35万元。2、对应的35万元/亩的土地补偿款，已由区级部门将款项发放至夏阳街道，夏阳街道尚未结算发放给王仙村。3、夏阳街道与王仙村并未签订书面的减量化补偿协议。4、已支付给豪臣辅料的各项费用及奖励费用，即是按照评估价值结合上述街道减量化工作的相关规定来确定金额的。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：豪臣辅料基于地面资产转让和土地租赁关系就王仙村XXX号房地产取得了沪房地青字(2006)第000632号《上海市房地产权证》，成为实际用地主体。但土地所有权人仍为王仙村,土地性质为集体，用途为畜牧。
　　就地面资产涉及生态环境五违整治，豪臣辅料签署《限期腾退承诺书》并实际取得承诺书中对应的全部费用和奖励46,908,439.60元，同时豪臣辅料与王仙村书面确认所涉土地租赁合同于2017年4月10日终止。上述费用的产生与构成，虽名为生态环境五违整治，但实质是在以评估报告为前提和基础上，按照2017年9月12日青夏街(2017)79号《夏阳街道关于建设用地减量化工作的相关规定》之减量化地块补偿标准进行的结算和奖励支付。豪臣辅料在《限期腾退承诺书》签字认可且履行完毕后，主张承诺书载明金额与评估报告金额之差额，没有事实与法律依据，本院难以支持。
　　土地减量化行为，若非相关部门的行政强制行为，即是平等主体间的自愿民事行为，理应由当事人按照自愿、平等原则先行协商达成一致意见并签署减量化补偿协议，确定减量化补偿对象及补偿内容，避免不必要的纠纷发生。本案中夏阳街道、王仙村及豪臣辅料并未签订书面减量化补偿协议，亦未协商或明确减量化中土地补偿款的分配，仅是将地面资产以“五违”生态整治名义行减量化标准补偿，导致本案纠纷。双方争议的是土地租赁期间系争地块被列入198减量化区域所涉的土地补偿款35万元/亩的款项应归何方享有，是归土地所有权人享有，还是归土地使用人享有。
　　土地减量化中，土地所有权属并不发生改变，土地仍然归属于王仙村；只是土地的性质或用途发生了改变，由此所得的复垦费用或指标补贴，应归何方享有，相关减量化文件亦未明确。但本案中，一方面土地减量化的事实，根本上影响了土地所有权人王仙村和取得合法权证的土地实际使用单位豪臣辅料对土地的使用。另一方面，本案根本上系因土地减量化导致土地租赁合同提前终止，双方又未论及土地租赁合同提前终止产生的补赔偿问题。因此，本院综合考量当事人履约的情况、剩余租期的情况、土地补偿款的基本性质与用途以及土地租赁合同的相关约定，酌情确定豪臣辅料应得补偿款500万元。考虑到王仙村与夏阳街道就相关土地补偿款项尚未结算、发放，为减少诉累、便于结付，本院确定由夏阳街道直接就上述补偿款向豪臣辅料履行给付。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处应于本判决生效之日起十日内支付原告上海豪臣服装辅料有限公司补偿款人民币500万元；
　　二、原告上海豪臣服装辅料有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币182,211.10元，由原告豪臣辅料负担人民币135,411.10元，由被告王仙村、夏阳街道负担人民币46,800元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陆关泉

书记员：徐冬梅