上海赟俊商贸有限公司与董庆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海赟俊商贸有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：孙燕，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李智政，上海申有律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：冯丽萍，上海申有律师事务所实习律师。
　　被告(反诉原告)：董庆，男，1983年10月1日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：王丽，上海新松律师事务所律师。
　　原告上海赟俊商贸有限公司(以下简称“赟俊公司”)与被告董庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序于2018年11月19日公开开庭进行了第一次庭审。审理中，被告董庆向本院提出了反诉请求，本院受理后合并于2019年1月3日公开开庭进行了第二次庭审。原告赟俊公司法定代表人孙燕及其委托诉讼代理人李智政、冯丽萍，被告董庆及其委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意并经院长批准继续适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告赟俊公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年5月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还房屋租金150,000元及押金25,000元；3.判令被告支付原告违约金50,000元；4.判令被告支付原告搬迁费用1,300元。事实和理由：2018年5月6日，原告原法定代表人李某某与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告承租坐落于上海市松江区广富林路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”),作为原告日后工商注册地和实际经营场所。合同签订后，原告按约向被告支付了押金及第一期租金合计175,000元。但系争房屋的三楼自交付之日起存在严重漏水问题，二楼空调无法使用，一楼每逢下雨天气电气线路就会短路跳闸，致使原告无法正常使用系争房屋。故请求法院判如所请。
　　被告董庆辩称，同意解除《房屋租赁合同》，但不同意支付原告违约金、搬迁费用、也不同意退还押金。系争房屋的三楼漏水情况确实存在，可通过修缮解决，不是根本违约。关于二楼空调无法使用以及跳闸，并不存在这样的情况。原告搬离系争房屋的原因不是因为漏水，而是在办理食品许可证时遇到阻碍，股东之间存在矛盾。关于系争房屋漏水情况，双方在办理房屋交接时原告是明知的，2018年9月中旬原告就已不愿再承租系争房屋了，故于2019年9月19日通知被告因系争房屋漏水等问题，要求解除合同，并于次日搬离系争房屋。被告认为，系争房屋虽有漏水现象，但被告一直在配合维修，且漏水问题通过维修是可以解决的，原告借故恶意提前解除合同已经构成了违约。
　　被告董庆林向本院提出反诉请求：判令原告支付被告提前解约违约金50,000元。
　　原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。被告称原告明知系争房屋存在漏水，与事实不符。从原告提供的视频可以看出，系争房屋漏水情况严重，并非被告称的轻微漏水。被告反复推脱并拒绝履行修缮义务，被告的证人也可以证明系争房屋近几年未做过防水处理，原告是在物业公司明确表明无法修缮的情况下，才搬离系争房屋的。原告为了减少损失才提前搬离了系争房屋，并非被告所称的经营不善，原告重新承租房屋开门经营，至今经营效益良好，每天的营业额在4,000-5,000元，由于被告在合同履行过程中拒绝履行主要义务，原告主张提前解除合同合法有据。
　　经审理查明：系争房屋的权利人为案外人刘某某，建筑面积为162.90平方米，房屋用途为店铺。2017年4月20日，案外人刘某某授权被告全权处理系争房屋。
　　2018年5月6日，案外人李某某(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年5月10日起至2020年5月9日止，甲方应于2018年5月10日向乙方交付系争房屋。每月租金25,000元，按6个月为一期支付，第一期于2018年5月10日前付清，以后每期租金提前10日支付甲方。租金支付至甲方指定银行账户：(户名：刘智娜，开户银行：建设银行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXX)。合同第2.2条约定，系争房屋作为办公使用，乙方已查验房屋全部信息并已充分了解房屋情况，并承诺按照合同约定用途使用房屋，甲方知晓并同意乙方的租赁用途，双方共同遵守国家和本市有关房地产使用和物业管理的规定。合同第7.2条约定，甲方应保证系争房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态，若乙方发现系争房屋及装修、附属设施、设备由于老化原因需要维修，应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，逾期不维修的，乙方代为维修，费用由甲方承担……。合同第10.1条约定，因甲方不及时履行本合同约定的维修与养护义务，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。合同第10.4条约定：若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于2个月租金的违约金，……(3)甲方交付的房屋不符合本合同约定，甲方违反本合同7.1款之约定，不能实现租赁目的的；(4)甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。合同第10.5条约定：若乙方有下列情形之一，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于2个月租金的违约金，……(5)乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同的。合同另对其他有关事项作了相应的约定。合同签订后，双方于2018年5月11日办理了系争房屋交接手续。
　　另查明，原告于2018年6月1日成立，注册资本为100万元，原住所地为系争房屋2层-1，原法定代表人为案外人李某某。现住所地为上海市松江区黄渡浜街XXX号XXX层，现法定代表人为孙燕。
　　再查明，2018年5月6日、5月11日，由原告现法定代表人孙燕向被告指定账户汇款合计175,000元。
　　又查明，2018年8月3日，原告向保利西子湾物业服务中心保修称：系争房屋墙面渗水、室内没电。管理中心在《户内维修协作单》上载明：线路问题，无法维修。2018年9月19日，原告再次向保利西子湾物业服务中心保修称：屋顶漏水、跳电。管理中心《公共维修协作单》上载明：(完成)无法维修。
　　另又查明：2018年9月21日，原告委托律师向被告发《律师函》，载明：自系争房屋交付之日起，三楼一直存在严重的漏水问题，二楼空调无法使用，一楼每逢下雨天气电气线路就会短路跳闸，以上问题致使原告无法正常使用系争房屋，导致合同目的无法实现。故根据《合同法》有关规定及合同第10.4条约定，正式以书面形式向被告发出解约通知：1、双方签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、被告应返还租金及押金175,000元；3、被告支付违约金50,000元；4、原告已于2018年9月20日搬离系争房屋，并要求被告承担搬迁费1,300元。……。该《律师函》于2018年9月22日送达被告。
　　2018年9月27日,被告向原告及案外人李某某回函称：《律师函》已收到，但不同意解除合同。关于房屋漏雨问题，由于被告在外地，要求被告找物业公司维修，他们已经答应了。……。
　　庭审中，原告为证明其主张另提供了如下证据材料：
　　1、房屋漏水现场视频(光盘)一张，证明系争房屋存在漏水、跳电、空调无法使用等问题；被告对证据的真实性无异议，三楼屋顶确实存在漏水现象，但是只有在下雨时会漏水，平时只是渗水，原告知晓上述情况，并认为不影响使用；
　　2、录音对话音频及文字资料四页和微信聊天记录截图三页；证明被告认可系争房屋存在缺陷，且明确表示无法修复，合同目的无法实现；被告对证据的真实性无异议，但认为不能完整反映当时的情况，被告当场向物业公司打电话要求维修，物业公司也答应国庆节后进行维修，并提出了维修方案，被告积极配合维修；
　　3、搬场协议、运费支付凭证；证明原告被迫搬离系争房屋所产生的搬迁费损失共计1,300元；被告对证据的真实性不予认可；
　　4、钥匙保管书、电话录音音频及文字资料；证明原告于2018年9月20日搬离系争房屋并向居间方归还钥匙，且已通知被告；被告对证据的真实性不予认可。
　　5、营业执照、食品经营许可证、门店收款机记录、门店现场视频等，证明原告搬离系争房屋后，在新门店经营状况良好，不存在经营不善情况；被告对营业执照、食品经营许可证的真实性无异议，但认为与本案无关。对门店收款机记录等不予认可。
　　被告为证明其主张另提供了与物业公司工作人员的谈话录音，以证明《户内维修协作单》、《公共维修协作单》中的“无法维修”，是指物业公司没有高空作业的资质，这种情况下需要报给第三方维修，并不代表系争房屋无法修缮；原告对证据的三性均不予认可。
　　庭审中，被告又申请证人葛某出庭作证，证人葛某称，其到系争房屋现场看过，漏水是因为防水层老化引起的，只要四周开沟做封闭，不到一周就能修复完成。
　　庭审中，原告确认其于2018年5月11日搬进系争房屋，于同年9月20日搬离系争房屋，搬离时通过微信通知了被告，并告知给了居间方；被告确认其收到原告搬离系争房屋的微信通知，但当时不同意解除合同，故未立即收回房屋。
　　原告又称其向原告承租系争房屋后不久就发现房屋漏水问题，被告说已经修好了，但后来在6、7、8月份仍存在漏水情况，2018年5-9月之间一直存在漏水问题，被告承诺维修，但一直未修。
　　以上事实，有上海市不动产权证、《房屋租赁合同》、原告工商登记信息、付款凭证、《户内维修协作单》、《公共维修协作单》、《律师函》、回函及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，案外人李某某与被告签订《房屋租赁合同》的目的是为了设立公司在系争房屋内开展经营活动，嗣后，原告于2018年6月1日成立，住所地为系争房屋2层-1。因此，本院依法确认原告承继了案外人李某某在《房屋租赁合同》中的权利义务，原、被告之间的租赁合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据本案查明的事实，被告交付给原告的系争房屋存在漏水情况，显然，系争房屋不符合合同的约定用途，影响了原告正常的使用。即便被告在双方签订《房屋租赁合同》前已将系争房屋漏水情况告知原告，被告仍有义务对系争房屋漏水问题进行修复，使房屋应适用于约定的使用、收益状态。而且在整个租赁期间，被告应保持房屋合乎约定的用途，然而，被告没有证据证明其对系争房屋漏水问题进行了修复。租赁期间，因系争房屋漏水，原告于2018年8月3日、9月19日先后两次向物业公司报修，而物业公司表示无法维修。根据日常生活经验，房屋漏水属于比较复杂的问题，并非原告自行维修可以解决，应当由专业的防水公司才能修复。因此，由于被告未能在合理期限内对系争房屋漏水问题进行修复，导致原告不能实现合同目的，故原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年9月22日解除(《律师函》送达被告之日)。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张返还房屋租金，根据本案查明的事实，双方于2018年5月11日办理了系争房屋交接手续，原告已向被告支付租金150,000元，故原告已将房屋租金支付至2018年11月10日，而合同已于2018年9月22日解除，因此，根据本案的实际情况及公平原则，本院依法酌情确定2018年5月11日至同年9月22日期间的租金相应减少至每月20,000元，被告应将每月5,000元租金返还原告,即22,000元[(每月5,000元×4个月)＋(每月5,000元/30×12天)]，关于2018年9月23日至同年11月10日期间的租金被告应全额返还给原告，即40,000元[(月租金25,000元×1个月)＋(月租金25,000元/30×18天)]。关于原告主张的25,000元押金，被告应当返还给原告。关于原告主张的违约金，被告认为原告主张的违约过高,要求法院调整，故根据本案的实际情况及公平原则，本院依法酌情确定被告支付原告违约金25,000元。关于原告主张的搬迁费，因被告支付的违约金已经弥补了原告的损失，故本院不予支持。关于被告反诉主张的提前解约违约金，因被告交付给原告的房屋存在瑕疵，导致原告不能实现合同目的，原告要求提前解除《房屋租赁合同》不构成违约，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十一条的规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海赟俊商贸有限公司与被告(反诉原告)董庆之间的《房屋租赁合同》于2018年9月22日解除；
　　二、被告(反诉原告)董庆于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海赟俊商贸有限公司房屋租金62,000元；
　　三、被告(反诉原告)董庆于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海赟俊商贸有限公司押金25,000元；
　　四、被告(反诉原告)董庆于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海赟俊商贸有限公司违约金25,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海赟俊商贸有限公司的其他诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)董庆的反诉请求；
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费4,695元，减半收取2,347.50元，反诉案件受理费525元，合计诉讼费2,872.50元，由原告(反诉被告)上海赟俊商贸有限公司负担1,077.50元(已付)，由被告(反诉原告)董庆负担1,795元(已付525元，余款1,270元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱金彪

书记员：杨亦珺