上海越凡国际贸易有限公司与上海致垚生态农业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海越凡国际贸易有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：吴启恩，执行董事。
　　委托诉讼代理人：许玉淼，上海天之健律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海致垚生态农业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：胡振霆，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴斌，上海志道律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘畅，上海志道律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海越凡国际贸易有限公司(以下称越凡公司)与被告(反诉原告)上海致垚生态农业发展有限公司(以下称致垚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理。越凡公司法定代表人吴启恩及委托诉讼代理人许玉淼、致垚公司委托诉讼代理人吴斌、刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　越凡公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认越凡公司与致垚公司签署的关于上海市嘉定区金沙江西路XXX号房屋及场地(以下称系争房屋及场地)的《上海市房屋租赁合同》无效；2、判令致垚公司返还越凡公司已支付的租金人民币(以下币种同)5,991,125元并退还押金50万元。事实与理由：2017年4月，越凡公司与致垚公司就系争房屋及场地达成《上海市房屋租赁合同》，约定租赁房屋面积7000平方米，场地面积30亩，租赁房屋作为仓储使用，租赁场地作为堆场和内部运输使用。租期自2017年5月1日至2022年4月30日计5年。年租金总额527.15万元(不含税)，租赁保证金50万元。合同同时对双方的权利义务关系等条款作出约定。合同签署后，越凡公司依约向致垚公司支付租赁保证金、缴纳租金。越凡公司首期向致垚公司支付313万余元，包括半年租金263万余元及保证金50万元，加上对房屋的简单整修等费用，越凡公司租房初期就投入资金400余万元。越凡公司正常使用不足半年，致垚公司就将30亩水泥钢筋混凝土硬化的场地上铺摊高达半米厚的泥土、废渣等，致使越凡公司根本无法使用场地，在与致垚公司交涉后，致垚公司将该场地的租赁费用逐步退还用于冲抵房屋租金。因系争房屋的用途为仓储且库房巨大，仓储货物的进出均需大型运输车辆运输，所以进出仓储库房的道路必须符合车辆运输要求。直至2018年年底，越凡公司苦于无法正常使用承租房屋，在多次与致垚公司交涉的情况下，致垚公司于2019年1月1日向越凡公司出具《承诺书》，承诺在2019年2月28日前将覆盖的土壤清除，否则按日三倍租金的方式对受影响的租户进行补偿，并修复积水路段。但实际上，致垚公司承诺清除覆盖土壤日期届至前后，致垚公司不仅没有清除覆盖土壤，反而将场地混凝土硬化区域全部挖掘捣碎，致使越凡公司承租房屋作仓储使用的目的受到极大影响，根本无法正常使用承租房屋。越凡公司认为，系争场地系农业用地，不属于城镇，亦未作为工业用地使用，系争房屋属于违法建筑，不能用作仓储使用，故越凡公司与致垚公司之间的合同因违反法律强制性规定，应为无效合同，且因致垚公司自身原因导致越凡公司的合同目的无法实现，致垚公司应对越凡公司的损失承担责任，故越凡公司涉诉。
　　致垚公司辩称，越凡公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回，理由如下：第一，双方合同第1-2条明确约定甲方已事先告知乙方本物业无产证等相关手续，所有物业状态瑕疵乙方明确表示并接受，故越凡公司在承租系争房屋时已明知房屋现状，现越凡公司认为缺少相关政府许可以及没有产证影响其使用房屋的理由不能成立。第二，合同明确约定越凡公司租赁房屋用作粮食和食品仓储使用，系争场地有相关农业部门的粮食、食品仓储许可，但仓储使用与粮食、食品仓储使用是完全不一样的概念，越凡公司将房屋另作他用对其造成的影响应由其自行承担。第三，系争房屋虽然没有产证，但作为农业配套基地，具备粮食食品仓储的相关许可。即便双方租赁合同无效，越凡公司亦应当按照合同约定的租金标准支付使用房屋期间的房屋占有使用费，故越凡公司要求返还租金没有法律依据。第四，越凡公司称在使用过程中因政府的相关要求对其使用造成了一定影响，但双方经协商后已于2018年1月15日签订补充条款，越凡公司不再承租30亩系争场地，双方就相关费用进行了结算，且考虑到一些实际情况，致垚公司将系争房屋的租金下调0.1元，并给予越凡公司其中4000平方米免收一个半月的租金作为补偿。虽然致垚公司曾经有覆土行为，但保留了主干道以及房屋周边的通行道，并未影响越凡公司对房屋的实际使用。此外，致垚公司在2019年5月8日才陆续收回了部分房屋，目前仍有1860平方米厂房由越凡公司控制且未返还给致垚公司，但越凡公司实际仅支付租金至2019年3月2日，越凡公司应当继续支付的使用费或租金远高于50万元，故押金应当根据使用费或租金结算后多退少补。据此，致垚公司提出反诉要求：判令越凡公司向致垚公司支付系争房屋(7000平方米)自2019年3月3日至2019年5月7日(66天)的房屋实际使用费554,400元，以及对系争部分房屋(1860平方米)自2019年5月8日至全部房屋实际返还之日止的房屋实际使用费(计算标准：每天每平方米1.2元)。
　　针对致垚公司的反诉，越凡公司辩称，不同意致垚公司的反诉诉讼请求。系争房屋是整体的一栋楼，楼底并未分割，分割的只是部分，而分割部分并未明确尚有1860平方米未交付致垚公司。2019年3月初至4月，双方管理人员矛盾激化，被告方派遣的管理人员掌控大门不让越凡公司的人员进出。越凡公司最迟已于2019年4月底全部搬离，故致垚公司称越凡公司目前仍占用1860平方米厂房不是事实。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年4月，致垚公司(甲方)与越凡公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋及场地出租给乙方，该房屋实测建筑面积为7000平方米，单价为每平米每天1.3元，场地面积30亩，单价为每亩每年6.5万元；甲方事先已告知乙方本物业无产证等相关手续，所有物业状态瑕疵乙方表示明确并接受，如遇政府拆迁(包括强拆)甲方不对乙方做任何赔偿；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为粮食，食品仓储使用，场地作为堆场和内部运输使用；租赁期共五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，交房后甲方给予乙方一个月的免租期即2017年5月6日至2017年6月5日；该房屋年租金总计为3,321,500元，场地年租金为1,950,000元，合计5,271,500元，不含税价；租金采用先付后用原则，第一期付2017年6月5日至2017年12月4日六个月租金2,635,750元，后期每三个月一付的方式缴纳租金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金50万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方终止合同，没收押金并收回房屋：……(四)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的……。合同签订后，越凡公司向致垚公司支付了押金50万元及首期租金2,635,750元，致垚公司向越凡公司开具了相应收据。2017年5月初，致垚公司将系争房屋及场地交付越凡公司，越凡公司主要将系争房屋转租他人作为仓库使用。
　　2018年1月15日，致垚公司(甲方)与越凡公司(乙方)签订《金沙江西路XXX号院内部分物业租赁补充条款》，约定因乙方无需求原合同中承租的30亩场地，经甲乙双方友好协商于2017年10月5日返还给甲方，乙方使用期限4个月租金为65万元，乙方第一期付场地租金975,000元，剩余325,000元用于支付第二期房屋租金；因乙方经营确实有困难，甲方出于友好考虑，从2018年3月4日起就乙方租赁的房屋每平方米租金下调0.1元(7000平方米)，并重新给予乙方4000平方米免收一个半月的租金，日期(从2018年3月4日至2018年4月17日)，金额为216,000元，第三期应付租金为550,500元；该物业的实际情况甲乙双方已在主合同条款中第一条第二款中明确注明乙方表示明确并接受，如遇政府行为乙方应无条件配合甲方，乙方不得向甲方提出任何赔偿或补偿事宜。后越凡公司按约向致垚公司支付租金至2019年3月2日，此后未再支付租金。
　　2019年1月1日，致垚公司向越凡公司出具《承诺书》一份，内容为因政府相关部门要求，将于2019年1月1日对金沙江西路XXX号院内仓库西北角部分空地进行覆盖土壤，政府相关部门验收结束后，在2019年2月28日前清除所覆盖的空地土壤，如逾期未完成清除，将按超出承诺期限的相应天数对受影响到的租户进行超出承诺清理期限天数3倍(超一天按三天计算)的免租补偿，大门口积水段路面尽快修复。
　　同年3月，致垚公司向越凡公司发出催款通知书，要求越凡公司支付租金。同年5月，越凡公司起诉来院。
　　另查，1、系争房屋未取得房地产权证，亦未办理建设工程规划许可证或取得相关审批手续。2、2019年4月20日至5月9日期间，越凡公司与系争房屋部分承租人签订《房屋租赁终止协议》，终止其与各承租人间的厂房租赁合同，其中，越凡公司与承租人王同升间的租赁合同于2019年4月20日终止，与承租人上海渠象贸易有限公司、青岛诚日建机有限公司上海分公司以及上海源杰酒业有限公司间的租赁合同于2019年5月7日终止，与承租人朱国华间的租赁合同于2019年5月9日终止。上述承租人均表示覆土期间未受影响，越凡公司亦未因此向其作出补偿或减免租金。
　　审理中，双方一致确认越凡公司已付租金至2019年3月2日，共计支付租金5,991,125元。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，越凡公司与致垚公司签订的《上海市房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。致垚公司应将收取的租赁押金50万元返还越凡公司。虽然合同无效，但致垚公司已实际将系争房屋及场地交付越凡公司使用，越凡公司仍应当参照合同约定的租金标准向致垚公司支付占用房屋及场地期间的占有使用费。越凡公司称致垚公司提供的系争房屋为违法建筑，且系争场地自其承租起不足半年即被覆土导致其无法正常使用，故要求退还已支付的租金。对此，本院认为，虽然致垚公司向越凡公司出租无产权证的系争房屋存在过错，但越凡公司在明知系争房屋无产权证及其他所有物业状态瑕疵的情况下仍与致垚公司签订租赁合同承租系争房屋及场地，对合同无效亦存在过错。此后，致垚公司虽然存在覆土行为，但双方于2018年1月15日另行达成补充条款，越凡公司不再租赁系争场地，并下调了房屋租金标准，可见越凡公司在明知且接受场地现状的情况下与致垚公司就租赁范围及租金标准已重新达成一致，并确定继续租赁系争房屋。另根据越凡公司与部分租户达成房屋租赁终止协议的情况可以看出，直至2019年5月9日，仍有承租人在使用系争房屋，并向越凡公司支付租金，故越凡公司以系争房屋无法正常使用为由要求退还租金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，越凡公司称其最迟已于2019年4月底全部搬离系争房屋，但致垚公司对此不予认可，越凡公司并未就其主张的搬离时间以及搬离后是否已告知致垚公司收房进行举证，且其主张的搬离时间与次承租人终止租赁协议的时间明显不符，本院对越凡公司主张的搬离时间难以采信，故7000平方米系争房屋的占有使用费的截止日期可依致垚公司主张的2019年5月7日计算，共计554,400元。至于致垚公司称越凡公司尚有1860平方米房屋至今未返还，虽然越凡公司表示系争房屋为一个整体，但因其在租赁期间将系争房屋分别转租他人，则系争房屋应当存在分割使用的情况，审理中，越凡公司亦未能举证证明其已就返还该部分房屋通知致垚公司收房或办理过房屋交接手续，故越凡公司应当承担相应的举证不能的不利后果。但是，考虑到越凡公司在庭审中明确表示系争房屋内已无需保留的财物，此后致垚公司应及时收回房屋以防止损失扩大，致垚公司怠于行使正当权利致使损失扩大部分的使用费本院不予支持，故本院认定该1860平方米房屋的使用费截止日期为2019年8月6日，共计203,112元，由越凡公司给付致垚公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海越凡国际贸易有限公司与被告上海致垚生态农业发展有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》无效；
　　二、被告上海致垚生态农业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海越凡国际贸易有限公司押金50万元；
　　三、原告上海越凡国际贸易有限公司的其余诉讼请求不予支持；
　　四、原告上海越凡国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海致垚生态农业发展有限公司自2019年3月3日至2019年5月7日的房屋占有使用费554,400元；
　　五、原告上海越凡国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告上海致垚生态农业发展有限公司自2019年5月8日至2019年8月6日的房屋占有使用费203,112元；
　　六、被告上海致垚生态农业发展有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费57,237元，减半收取28,618.5元，保全费5,000元，合计33,618.5元，由原告上海越凡国际贸易有限公司负担31,029元，由被告上海致垚生态农业发展有限公司负担2,589.5元。反诉受理费4,672元，由原告上海越凡国际贸易有限公司负担(原、被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张开红

书记员：朱  雯