上海越宇房地产经纪有限公司与黄荣福、刘长富房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海越宇房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：马进强，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘毅，上海东炬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：潘雨菲，上海东炬律师事务所律师。
　　被告：黄荣福，男，1961年12月29日出生，汉族，户籍所在地福建省。
　　被告：刘长富，男，1962年6月14日出生，汉族，户籍所在地福建省。
　　委托诉讼代理人：卞学甫，上海市百纳律师事务所律师。
　　第三人：上海晋鑫五金有限公司，住所地上海市青浦区沪青平公路XXX号-XXX幢。
　　法定代表人：黄荣福，经理。
　　委托诉讼代理人：卞学甫，上海市百纳律师事务所律师。
　　原告上海越宇房地产经纪有限公司(以下简称“越宇公司”)诉被告黄荣福、刘长富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年8月24日公开开庭进行了审理，原告法定代表人马进强及其委托诉讼代理人刘毅、被告刘长富到庭参加诉讼。被告黄荣福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因审理需要，本院依法追加上海晋鑫五金有限公司(以下称“晋鑫公司”)为本案第三人参与诉讼。审理中，经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。本案于2018年11月6日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘毅、被告刘长富及第三人晋鑫公司共同委托诉讼代理人卞学甫到庭参加诉讼。被告黄荣福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告上海越宇房地产经纪有限公司诉称：原、被告于2008年5月15日签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于上海市青浦区沪青平公路XXX号的全部房屋及附属场地出租给被告，租赁期限为十年，自2008年8月28日至2018年8月27日；租金为每年人民币(以下币种均为人民币)110万元，每三年租金上调10%，每六个月支付一次，在每六个月租赁期的首月开始前十日内付清；如逾期支付租金，每逾期一日，按照所欠金额的0.3%计算违约金。合同签订后，原告即将房屋交付被告使用，但截止合同到期，2017年8月28日至2018年2月27日的租金被告仅支付了665,500元，尚欠66,550元。之后2018年2月28日起算的租金732,050元及管理费5万元也至今未付。原告于2018年4月11日向被告发送律师函进行催告，但截止今日依旧未收到任何租金。因被告曾支付原告保证金10万元，根据合同约定抵扣部分租金，现被告仍结欠原告租金及管理费合计748,600元。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1.判令两被告支付原告租金及管理费748,600元；2.判令两被告支付原告违约金(以698,600元为本金，以每日0.3%的标准，自2018年2月28日计算至实际支付之日止)；3.本案诉讼费由被告负担。
　　被告黄荣福未做答辩。
　　被告刘长富辩称：不同意原告的诉讼请求。1.两被告并非原告合同相对方，而应为第三人晋鑫公司，因为合同租金及相关义务均由原告和第三人履行，但因签订合同时第三人未成立，故以两被告的名义签订租赁协议；且原告曾与第三人签订和解协议，说明原告认可承租人为第三人；第三人未履行义务是由原告导致的，2018年初原告通知第三人转租人即次承租人不要向第三人支付租金，导致第三人未支付租金而违约，过错在原告方。
　　第三人上海晋鑫五金有限公司述称：第三人愿意支付租金及管理费。但由于原告违约导致第三人无法收到次承租人的租金，所以不同意支付违约金，且双方已达成和解协议，同意按照和解协议的金额履行；由于次承租人建造的违章建筑被拆除，原告已收到补偿但不同意返还次承租人，导致次承租人不支付租金。
　　经开庭审理查明：2008年5月15日，原告(甲方、出租方)与被告黄荣福(乙方、承租方)、被告刘长富(担保方)签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将上海市青浦区沪青平公路XXX号的全部房屋及附属场地(以下称“系争房产”)出租给乙方使用；租赁期为10年，自2008年8月28日起至2018年8月27日止；租赁期第一年至第三年的年租金为110万元；协议签订之日起即日内，乙方应当向甲方缴纳租赁该房屋的押金，押金金额为10万元，在本协议履行期间，该押金不退还乙方；在租赁期满或本协议终止以后，该押金应当首先用以扣除拖欠的房租或相关费用，如有剩余，退还乙方；租金每六个月支付一次，在每六个月租赁期的第一个月开始日前十日内付清(其中2017年8月28日至2018年2月27日租金732,050元应于2017年8月17日前支付；2018年2月28日至2018年8月27日租金732,050元应于2018年2月17日前支付)；租赁期内租金每三年在上期基数上增加10%；在本协议履行期间，乙方如需要将其注册地址迁至该房屋的，手续和费用由乙方自理和承担，租赁期届满或者本协议终止以后，乙方应负责将其注册地址迁出该房屋；经过各方协商，刘长富同意为乙方在租赁期内发生的所有债务、向甲方提供无限连带的担保责任，担保范围为乙方在履行本协议期间发生的、对甲方的所有债务；乙方被工商局吊销营业执照，无法正常经营时，甲方有权解除本协议；乙方违反合同约定不及时或全额支付租金的，应当向甲方支付违约金，违约金按照每逾期一天，所欠金额的0.3%计算；乙方除上述所付租金外，另每年支付给甲方伍万元费用。协议另对其他内容进行了约定。
　　2017年9月8日，被告刘长富向原告支付租金665,500元，其后租金及管理费未再支付。
　　2018年4月11日，原告向被告发送律师函，要求被告支付拖欠的租金及管理费848,600元。
　　2018年5月18日，原告向沪青平公路XXX号租户发出告知书，内容为：原告为沪青平公路XXX号厂房所有人，原告将此厂房租给黄荣福(晋鑫公司)，合同期为2008年8月28日至2018年8月27日，现合同期即将到期。黄荣福(晋鑫公司)未付清原告上期租金，经多次催收，到目前仍未支付，依照合同已严重违约。收到此情况后，请你们采取措施保护好自己的权益，同时望积极与原告配合，由原告代收剩余租金。
　　2018年8月9日，原告(甲方)与两被告及晋鑫公司(乙方)签订《和解协议》，约定：双方一致同意自2008年5月15日签订的合同于2018年8月27日到期解除双方不再续约，即合同到期后原双方权利义务相应解除；双方同意扣除10万元押金后乙方应支付甲方剩余租金总计658,600元；甲方同意收到全部租金款项后即撤销本案；双方同意相互保守有关本房租赁的商业机密，并不相互进行投诉，诉讼等相互伤害的行为；经双方协商同意租金全部收到后协议生效。
　　另查明，第三人晋鑫公司成立于2008年8月12日。
　　以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，房屋租赁协议、转账凭证、律师函及邮寄凭证、告知书、和解协议等予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院经审核后依法予以确认。
　　审理中，原告表示：1.合同相对方应为被告黄荣福，被告刘长富是担保人，现在担保期限内，故应对合同履行过程中的债务承担连带责任；2.合同签订时，被告未告知原告承租系争房屋的目的是为了成立第三人进行经营；第三人注册地址与承租范围不一致；第三人晋鑫公司与合同没有直接关系，具体是谁在使用系争房产与原告无关，且被告承租后以何名义转租没有限制；原告的权利是收取租金，对租金由谁支付未注意，且租金应为被告支付；在告知书中第三人是在被告之后以括弧的形式出现，因为原告之前曾向被告催讨过租金，被告告知原告是第三人承租的，有事情找第三人，故原告将第三人写在告知书中，但原告对被告与第三人的关系不清楚；3.2017年8月28日至2018年2月27日的租金是由被告刘长富支付，但未按合同约定标准支付，仍结欠原告该期间租金66,550元及管理费5万元，2018年2月28日至2018年8月27日的租金及管理费未支付，合计782,050元，上述费用为被告欠付金额总计848,600元，但合同签订时，被告支付了押金10万元，根据合同约定，应先予以抵扣，故主张租金及管理费为748,600元；4.原告当时贴出告知书的主要意思是由于被告欠付租金，所以要求次承租人将应支付给被告的租金支付给原告，但并没有强制性，与本案履行合同没有关系，次承租人不支付租金不应作为被告不支付租金的原因，故应向原告支付违约金；5.关于和解协议，第四条明确约定租金收到后生效，但被告在协议签订后未曾支付租金，故和解协议未曾生效。
　　被告刘长富及第三人共同主张：1.原告的合同相对方应为第三人，因为第三人设立时间在合同签订之后；合同签订时被告即将租赁系争房屋是成立第三人并进行转租的情形告知了原告，且合同中有关于工商吊销等的内容，说明原告对租赁系争房产目的为成立第三人并对外进行转租是知情的；租金都是由第三人支付，且2017年9月8日被告刘长富支付的租金也是受第三人委托支付的；第三人已对次承租人提起诉讼，要求支付欠付租金；对于被告刘长富的是否应承担连带责任，由法院依法处理；2.由于次承租人搭建的违章建筑被拆除，故第三人与原告曾就租金变更进行协商，原告口头答应第三人减少部分房租，所以2017年8月28日至2018年8月27日租金没有结欠，且从原告在收到第三人支付的租金后未提出异议；对于2018年2月28日至2018年8月27日租金无异议；3.根据和解协议，第三人结欠原告的租金金额应为658,600元；4.由于原告向次承租人发出告知书要求次承租人向其支付租金，导致第三人无法收取租金，进而无法向原告支付租金，故被告不存在违约金，不应支付违约金；如需支付违约金，原告主张的违约金标准亦过高，要求将标准调整至中国人民银行同期存款利率。为此，其提供情况说明作为证据。原告对情况说明中与告知书内容一致的部分予以认可，但认为次承租人均是从两被告处承租的房屋。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《房屋租赁协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据协议显示，承租人应为被告黄荣福，被告刘长富作为其担保人对合同履行期间所产生的债务承担连带责任，即使两被告作为第三人晋鑫公司的发起人签订案涉协议，但原告仍有权向两被告主张承担合同责任。被告及第三人提出的应由第三人承担责任的主张，本院不予采信。合同约定2017年8月28日至2018年8月27日的租金为1,464,100元，但被告仅支付了665,500元，且未提供双方协商一致变更租金的证据，故本院认定被告结欠原告2017年8月28日至2018年8月27日期间租金为798,600元。因被告曾向原告支付押金10万元，根据合同约定在协议终止后押金先行扣除拖欠的房租，故该押金应用于抵扣部分欠付房租，本院认定被告黄荣福应向原告支付房租为698,600元。再次，合同约定被告黄荣福每年应另向原告支付5万元，被告未提供证据证明其已经予以支付，故本院认定被告黄荣福共结欠原告2017年8月28日至2018年8月27日租金及管理费748,600元。现被告黄荣福拖欠协议约定之款项，显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对原告要求被告黄荣福支付租金及管理费并支付逾期付款违约金之诉请，合法有据，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日千分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院认定违约金计算标准为日万分之三。被告刘长富作为保证人，理应对被告黄荣福的上述欠缴租金、管理费及逾期违约金的支付承担保证责任，其在承担保证责任后，有权向被告黄荣福追偿，故对原告要求被告刘长富承担保证责任的诉请，本院亦予以支持。被告黄荣福经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(三)》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告黄荣福应于本判决生效之日起十日内支付原告上海越宇房地产经纪有限公司租金及管理费748,600元；
　　二、被告黄荣福应于本判决生效之日起十日内支付原告上海越宇房地产经纪有限公司违约金(以698,600元为本金，按照日万分之三的标准，自2018年2月28日计算至实际支付之日止)；
　　三、被告刘长富对被告黄荣福的上述付款承担连带责任。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费11,286元，减半收取计5,643元，诉讼保全费5,000元，合计10,643元，由被告黄荣福、刘长富负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　
　　
　　

审判员：张  分

书记员：黄琛陶