上海趣居资产管理有限公司与钱英娣、姜松骅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海趣居资产管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：王钢，执行董事。
　　委托诉讼代理人：马金株，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王晓立，北京炜衡(上海)律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：钱英娣，女，1962年1月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：傅国勇，上海市六角城律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：姜松骅，男，1990年6月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：傅国勇，上海市六角城律师事务所律师。
　　上诉人上海趣居资产管理有限公司(以下简称“趣居公司”)因与被上诉人钱英娣、姜松骅房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初20645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　趣居公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回钱英娣、姜松骅一审诉请。事实和理由：趣居公司并未对上海市黄浦区瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)客厅与东侧卧室过道连接处的东面墙壁进行改动。从照片上看，该争议部位在趣居公司承租涉案房屋时就已改动为现有状态，一审法院对此事实认定错误。涉案房屋早在2012年5月3日就因存在违法建筑而被房屋主管部门限制交易，而趣居公司是于2015年才承租涉案房屋，故可证明趣居公司没有对争议部位进行改动。另，钱英娣、姜松骅第一次开庭时陈述，其在趣居公司承租涉案房屋之前，将房屋出租给一名姓杜的小姐，并非其申请的证人钟某某。况且，双方也无法提供租赁合同，而用于证明支付租金的银行流水也无银行印章。因此，钱英娣、姜松骅申请的证人钟某某身份存疑，所作证言不应采信。综上，趣居公司并未违约，钱英娣、姜松骅要求解除合同的理由不成立。趣居公司请求二审法院支持其上诉请求。
　　钱英娣、姜松骅辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　钱英娣、姜松骅向一审法院起诉请求：1.趣居公司恢复涉案房屋客厅与东侧卧室过道连接处的东面墙壁至该房屋《上海市房地产权证》上记载的平面图原始状态；趣居公司恢复东侧卧室南面天井的墙壁与窗户至房屋平面图的原始状态；拆除东侧卧室内北面的衣柜和吊顶；2.双方签订的涉案房屋租赁合同于2018年6月28日解除，趣居公司立即搬离涉案房屋；3.趣居公司支付违约金100,000元。
　　一审法院认定事实：
　　一、涉案房屋产权人情况
　　根据发证日期为2000年3月21日的《上海市房地产权证》【沪房地卢字(2000)第002458号】记载，涉案房屋权利人为姜小平、钱英娣，建筑面积69.62平方米，并附房屋平面图。
　　钱英娣、姜松骅曾于2017年2月6日向法院提起诉讼，要求依法继承被继承人姜小平在涉案房屋内持有的份额由钱英娣、姜松骅、孙金陵各继承三分之一，孙金陵享有涉案房屋的份额由钱英娣、姜松骅、姜枣行、姜兰英、姜利航、姜桂兰、姜桂珍、姜遂利各享有八分之一。法院于2017年9月22日作出(2017)沪0101民初2862号民事判决：涉案房屋被继承人姜小平持有的二分之一产权份额由钱英娣继承十六分之五份额、姜松骅继承十六分之三份额，钱英娣于该判决生效之日起十日内各支付姜枣行、姜兰英、姜利航、姜桂兰、姜桂珍、姜遂利105,917元，姜枣行、姜兰英、姜利航、姜桂兰、姜桂珍、姜遂利于该判决生效之日起三十日内协助钱英娣、姜松骅办理涉案房屋产权变更登记手续。因姜枣行、姜兰英、姜利航、姜桂兰、姜桂珍、姜遂利不服该判决，上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院于2018年1月9日作出(2017)沪02民终11770号民事判决：驳回上诉，维持原判。
　　二、双方租赁协议签订及履行情况
　　2015年4月10日，钱英娣、姜松骅(出租方、甲方)与上海彩居信息科技有限公司(承租方、乙方)签订《租赁协议》，约定：租赁期限自2015年6月1日起至2024年5月31日；月租金为5,500元，租金每三个月支付一次；为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方支付给甲方保证金5,500元；除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清、并付清所有应付费用后，当天将保证金金额无息退还乙方；因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后拾天内补足；甲方于签订本合同后，未经乙方同意擅自提前解除本合同，或其它严重违约至使本合同无法履行，甲方必须双倍退还保证金，若给乙方造成经济损失的，甲方还应负责赔偿；乙方需经过甲方同意，方可在承租用房内进行装修和添置设备，但不得破坏房屋结构；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为100,000元；租金2015年6月1日至2018年5月31日为每月5,500元整，2018年6月1日至2021年5月31日为每月5,800元整，2021年6月1日至2024年5月31日为每月6,200元整；乙方租期内不得扰民，(装修期间内按国家规定施工，不得影响邻居)，如有纠纷自行承担后果。
　　上海彩居信息科技有限公司更名为上海趣居资产管理有限公司。
　　2018年6月28日，钱英娣、姜松骅向趣居公司发送《解除租赁合同通知书》，其上载明：钱英娣、姜松骅于2018年4月发现你公司有如下违法违约行为：1.你公司承租后进行装修，破坏了房屋的原有结构；2.未经业主方同意，擅自将房屋转租他人。钱英娣、姜松骅发现上述情况后，即要求你公司配合整改纠正，但你公司置若罔闻，至今近2个月仍然推诿，不予改正，故钱英娣、姜松骅为维护自身合法权益，特书面通知你公司：自即日起解除与你方签订的涉案房屋租赁合同。趣居公司确认其于同月30日收到该通知。
　　一审审理中，双方均确认趣居公司按合同约定的标准支付租金至2019年8月31日。
　　三、涉案房屋现状
　　本案审理过程中，法院依法对涉案房屋进行了勘察，与涉案房屋《上海市房地产权证》记载的房屋平面图相比，现涉案房屋内客厅与相连的东侧卧室之间的长100cm的墙体被拆除，墙面后移80cm，形成一个放置冰箱等家电及杂物的隔间，并在墙体表面铺设电线、安装插座。东侧卧室内北面衣柜长120cm，衣柜门为玻璃移门，衣柜门西侧距卧室门框80cm。另，《上海市房地产权证》记载的房屋平面图上，东侧卧室与天井相连的是封闭式墙体，现为框架式玻璃门窗，门窗外上方为宽120cm、长535cm的白墙顶，下方铺有相同长宽的花纹瓷砖地面。该部分与天井直接相连，无隔断。
　　趣居公司承认曾对涉案房屋进行了装修，且没有经过钱英娣、姜松骅的明确同意，但表示仅粉刷墙壁、木门及装饰木板，将卧室原衣柜门变为拉门，未改变房屋结构。钱英娣陈述，东侧卧室原衣柜门边靠近卧室门框，趣居公司将橱柜门向东缩短，被缩短的原衣柜门后部即现客厅与东侧卧室连接的隔间处。
　　钱英娣、姜松骅申请证人钟某某到庭作证。该证人表示其于2015年3月底搬离涉案房屋，并就其搬离房屋之前的房屋状况绘制了示意图。根据其证言及绘制的示意图，当时客厅与东侧卧室连接处为墙体，没有隔间，冰箱放置在客厅；东侧卧室的衣柜门边紧靠卧室门框；另，东西卧室与天井之间有贯通东西的里阳台，里阳台与东侧卧室之间无门窗、无完整墙体，里阳台与天井之间建有下为墙体上为门窗的隔断，东侧开门与天井相通。
　　另，根据趣居公司从上海市黄浦区房地产交易中心调取的信息显示：涉案房屋上存在行政限制，限制原因为：“上述房产附有违法建筑并结构相连，现根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移、抵押手续。”限制起始时间为2005年12月9日，生效日期为2012年5月3日。趣居公司陈述，其就上述起始日期和生效日期的记载向交易中心工作人员进行了询问，工作人员回复因限制规定出台于2005年，故起始日期统一写2005年12月9日；涉案房屋所在小区物业公司将房屋限制情况上报给上海市卢湾区房屋土地管理局物业管理科，经审核确认后在2012年5月3日作出行政决定，故生效日期为2012年5月3日。钱英娣、姜松骅表示：从未收到过行政决定书，即使在趣居公司承租前就存在限制情况，也不能改变趣居公司擅自变更房屋结构的侵权行为。
　　一审法院认为，与涉案房屋《上海市房地产权证》所附房屋平面图相比，现涉案房屋客厅与东侧卧室连接处的墙面后移，形成一个长100cm、宽80cm、高至天花板的隔间；东侧卧室与天井间的墙壁被拆除，天井与东侧卧室连接处上方铺设535cm*120cm天花板。对钱英娣、姜松骅要求趣居公司恢复客厅与东侧卧室过道连接处的东面墙壁的诉讼请求，双方均未举证证明涉案房屋由钱英娣、姜松骅交付至趣居公司时的状态，但是趣居公司确认其曾对涉案房屋进行过部分装修，且未经过钱英娣、姜松骅的同意；除其陈述外，趣居公司也未能举证证明装修的具体内容、花费费用等；另外，根据钱英娣、姜松骅提供的其出租趣居公司前的租客钟某某的证言，其承租时涉案房屋内该隔间不存在；结合法院实地勘察，法院认为趣居公司拆除客厅与东侧卧室连接处的墙壁并搭建隔间之事实具有高度可能性，因该行为破坏了房屋结构，钱英娣、姜松骅要求趣居公司恢复，并无不当，法院予以支持。至于相关行政部门对涉案房屋限制交易情况，与本案争议无直接关联。对钱英娣、姜松骅要求趣居公司恢复东侧卧室南面天井的墙壁与窗户至房屋平面图的原始状态的诉讼请求，根据钱英娣、姜松骅提供的证人证言，该诉争区域原平面图的状态在趣居公司之前的租客承租时已经发生变化，故对钱英娣、姜松骅该项诉请，法院难以支持。对钱英娣、姜松骅要求趣居公司拆除东侧卧室北面的衣柜和吊顶的诉讼请求，因衣柜在趣居公司承租前就存在，钱英娣、姜松骅要求趣居公司全部拆除，并无依据，法院难以支持；关于吊顶，因钱英娣、姜松骅并无证据证明系趣居公司所安装，故对该项诉讼请求，法院亦不予准许。
　　就涉案房屋租赁合同解除一节，因趣居公司之行为构成了擅自破坏房屋结构，在经钱英娣、姜松骅催告后仍未恢复的情况下，钱英娣、姜松骅解除租赁合同，有合理依据，法院予以支持，解除日期以趣居公司收到解约通知之日为准。合同解除后，趣居公司应搬离涉案房屋。关于租金结算及押金返还，因双方均未提出相应的诉讼请求，故法院不予处理。关于趣居公司擅自转租一节，钱英娣、姜松骅并未提供证据予以证明，故法院不予采纳。关于违约金一节，趣居公司认为该违约金过高，要求依法调整，法院以钱英娣、姜松骅实际损失为基础，综合考量合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对该违约金进行调整。
　　关于趣居公司辩称本案应追加共同被告或第三人的意见，因本案系房屋租赁合同纠纷，基于合同关系的相对性，法院对其追加诉讼主体的意见，不予采纳。
　　一审法院作出判决：一、上海趣居资产管理有限公司应于判决生效之日十日内恢复上海市黄浦区瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋客厅和东侧卧室之间的墙壁至该房屋《上海市房地产权证》上记载的平面图状态；二、钱英娣、姜松骅与上海趣居资产管理有限公司就上海市黄浦区瞿溪路XXX弄XXX号XXX室签订的《租赁协议》于2018年6月30日解除；三、上海趣居资产管理有限公司应于判决生效之日十日内搬离上海市黄浦区瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、上海趣居资产管理有限公司应于判决生效之日十日内向钱英娣、姜松骅支付违约金11,600元；五、驳回钱英娣、姜松骅的其余诉讼请求。
　　二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
　　本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现趣居公司上诉要求撤销一审判决相关内容，但在二审中没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对趣居公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，趣居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币190元，由上诉人上海趣居资产管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：姚  跃

书记员：余  艺