上海辰展物业管理有限公司与庄丹丹物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海辰展物业管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：朱刚，总经理。
　　委托诉讼代理人：张越，上海市群成律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邵涵菁，上海市群成律师事务所律师。
　　被告：庄丹丹，女，1984年3月23日生，汉族，住上海市金山区。
　　委托诉讼代理人：庄彬彬，住上海市金山区。
　　委托诉讼代理人：徐飚，上海金亭律师事务所律师。
　　原告上海辰展物业管理有限公司诉被告庄丹丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，由审判员盛棠丽独任审判，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邵涵菁及被告委托诉讼代理人徐彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2016年7月1日至2018年5月30日的物业服务费3071.59元及违约金276.40元。
　　被告辩称，被告认为原告已经违反物业服务合同，故被告不存在违约行为，也不存在违约金，即使有违约金也偏高。被告2016年5月30日即向原告报修房屋渗水，原告认为是房产商责任，房屋满五年后又推脱修理需要经业委会批准动用维修基金。因房屋一直未维修影响被告居住，后被告自行找了装修公司进行维修。另，被告请求法院审查原告的诉请是否已过时效。
　　本案基于庭审查明事实：原告系上海市金山区山阳镇板桥东路1480弄宝华海湾城小区的物业服务公司。被告是该小区100号1303室的业主，被告房屋建筑面积为87.86平方米。物业服务合同约定物业收费标准为每平方米1.52元/月，物业服务费每季首月5日前交纳。被告未支付2015年1月1日至2018年5月30日的物业服务费3071.59元。
　　审理中，针对被告的答辩，原告称原告不存在违约，被告房屋渗水问题原告在被告报修后都去修过，但是被告房屋涉及使用维修基金的，需要业主委员会批准，原告已报至业主委员会，但因业主委员会未批准，所以没有动用维修基金进行维修。关于诉讼时效，原告提交起诉材料给法院是2019年7月，因此诉请未过诉讼时效。
　　本院认为，原告依照物业服务合同的约定为被告小区提供物业服务，被告理应按照合同的约定按时支付物业服务费，现被告拒绝交纳，显属不当。但根据被告的当庭陈述和提供的证据，本院有理由相信原告的服务存在一定的瑕疵，故对该期间的物业服务费，本院酌情予以减少。至于具体的比例，鉴于原告提供的物业服务包括保洁、保安、绿化以及公共服务等方方面面，不仅仅是维修服务,故本院确定被告按90%的比例交纳。另，关于被告的诉讼时效抗辩，经查，原告起诉材料交至本院时间为2019年8月20日，且物业服务合同约定物业服务费每季首月5日前交纳，故本院认定原告诉请中2016年7月1日至2016年9月30日的物业服务费诉讼时效已届满，被告应支付2016年10月1日至2018年5月30日的物业服务费，按90%比例计算为2403.85元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第四十一条第一款,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：
　　一、被告庄丹丹于本判决生效之日起十日内支付原告上海辰展物业管理有限公司物业服务费2403.85元；
　　二、驳回原告上海辰展物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由原告上海辰展物业管理有限公司、被告庄丹丹各半负担，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
　　本判决为终审判决。

审判员：盛棠丽

书记员：陈迎春