上海达懿实业发展有限公司与上海唯优家居用品租赁股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海达懿实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：陈敬松，总经理。
　　委托诉讼代理人：乔雨，上海市江华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈伟峰，上海市江华律师事务所律师。
　　被告：上海唯优家居用品租赁股份有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：许翔，董事长。
　　委托诉讼代理人：陈隆伟，男。
　　原告上海达懿实业发展有限公司诉被告上海唯优家居用品租赁股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案受理，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2018年9月25日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈伟峰、被告委托诉讼代理人陈隆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海达懿实业发展有限公司诉称：2012年12月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区青浦工业园区崧泽大道6688号三楼西面车间(1,450平方米)租赁给被告做展览仓储使用，租赁期限从2013年1月1日起至2017年12月30日止，租金每六个月付一次，每次支付租金提前10天，先交费后用房，从2016年1月1日起至2017年12月30日租金递增10%，即每年人民币261,978元(以下币种均为人民币)，租赁期满，被告应按时返还租赁房屋和相关设备，未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按租金的两倍向原告支付占有期间的使用费，同日，双方签订《补充协议》，约定被告租赁原告崧泽大道6688号厂房五楼西面挑空长方格壹格，租赁日期从2013年1月1日至2017年12月30日止，租金每年1万元。现《租赁合同》、《补充协议》约定的租赁期限均已届满，原告曾明确告知租赁期满后收回租赁房屋，但被告至今未按约搬离租赁房屋。原告认为，合同约定的租赁期限已届满，被告理应退还租赁房屋，现被告无理由拒绝归还租赁房屋的行为已经给原告带来巨大的经济损失，故诉至法院提出诉讼请求：1、判令被告腾退位于上海市青浦区工业园区崧泽大道6688号三楼西面车间、五楼西面挑空长方格壹格；2、判令被告支付房屋占有使用费暂计181,318.67元(以543,956元/年，自2018年1月1日至2018年4月30日直至实际腾退之日止)；3、判令被告支付环卫费暂计5,800元(按每月1,450元，自2018年1月1日至2018年4月30日直至实际腾退之日止)；4、诉讼费由被告承担。
　　被告上海唯优家居用品租赁股份有限公司辩称：被告支付原告租金至去年年底，确实存在租金迟延支付的情况，但原告毫无理由的将大门关闭，使被告业务受到影响。公司业务均系代理人管理，由于代理人原因，与原告沟通产生阻碍。由于被告未及时履行，确实对原告产生影响。对于诉请1，由于仓库较大，物品较多，希望与原告协商继续租赁下去。对于诉请2，希望原告通融一下，双方长期合作，且原告无理由关闭大门对被告也产生了影响。对于五楼西面挑空长方格，虽然签订合同，但被告未使用、也未支付费用，所以被告不应该承担。对于诉请3，环卫费一直系被告支付的，今年起未支付。
　　经开庭审理查明：2012年12月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区青浦工业园区崧泽大道6688号三楼西面车间，建筑面积加楼道公摊面积经双方确认为1,450平方米，出租给乙方做展览仓储使用，甲方租赁给乙方的厂房为现状出租。租赁期限从2013年1月1日至2017年12月30日止，租金、保证金的支付方式和期限(付六个月押一个月)，税前租金每年合计238,162元，租金应以每六个月支付一次，实际支付租金119,081元，每次支付租金须提前10天，先交费后用房。租赁协议签订时，乙方应向甲方支付19,850元，作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，乙方完成支付租金外，每月还须支付生产、生活用水费每吨5元、电费每度1.4元计算(当国家政府水电调整时，按现有的单价上涨或下跌的幅度调整)、环卫费每月1,450元，与房租同时支付，在生产中产生的工业垃圾清理由乙方与服务公司另行签订服务协议。2016年1月1日至2017年12月30日租金递增10%，即每年261,978元。每拖缴超过一天按日租金的10%滞纳金收取，甲方有权采取停水、停电、关闭门等措施，乙方不按时支付租金超过15天，甲方有权无条件收回房屋，并收取房屋滞纳金，同时有权终止合同并对承租方厂房内物资进行清理。合同租赁期满以及动迁等不可抗拒因素造成合同终止，乙方应按时返还租赁房屋和有关设备，包括乙方租赁期间的装修应保持现状，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按租金的两倍向甲方支付占有期间的使用费。合同另行约定了其他权利义务。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定原告将系争厂房五楼西面挑空长方格壹格租赁给被告，租赁日期从2013年1月1日至2017年12月30日止，租金为每年1万元，挑空方格的规划、安装、涉及的法律法规及一切安全问题后果由被告负责。合同签订后，原告依约向被告交付系争房屋，被告按约支付保证证金19,850元，并支付租金至2017年底。2018年3月5日，原告向被告发出《律师函》，言明《租赁合同》、《补充协议》约定的租赁期限均已到期，原告明确告知到期后收回租赁房屋，但被告未按时搬离且理应支付逾期搬离期间的占有使用费，要求被告收函后三日内从租赁房屋搬离，并支付2018年1月1日起至搬离日的房屋占有使用费及相应的水电费和环卫费，若逾期不搬离，视为放弃对租赁房屋内物品的所有权，任由原告处置。
　　另查明，2008年4月28日，坐落上海市青浦区崧泽大道6688号房屋登记在案外人上海六泉实业发展有限公司名下，用途工业。2012年6月15日，原告与案外人上海六泉实业发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁坐落青浦区崧泽大道6688号，面积12,400平方米，租赁20年从2012年11月1日到2032年10月31日止，租金前三年按月计算132,008元/月(0.35元/天/平方米)。合同另行约定了其他权利义务。
　　以上查明的事实，由原告、被告的陈述，租赁合同、补充协议、律师函、房屋租赁合同、上海市房地产权证等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　案件审理过程中，原告表示，被告提供的原告通知及将其车辆堵在门口的照片真实性无法认可，货品清单系被告单方制作，不予认可。合同约定按照现状出租，按照原状返还原告，费用不支付被告的。被告的货物囤积在租赁房屋内，具体货品金额不清楚。春节过年之后(律师函发送之后)，因为被告不支付租金，故将大门锁掉，被告支付的保证金抵使用费。虽然原告将大门锁了，但如果被告愿意搬离腾退，原告予以配合。
　　被告表示，照片中的原告通知及将车辆堵在门口的照片，证明去年过年之前，原告将大门关闭，以及将被告车辆堵在大门口。被告在系争房屋内的物品价值达1,000余万元。合同约定按照现状出租，按照原状返还原告，费用不支付被告的。今年过了元旦，原告将门锁更换，被告无法进入系争房屋，律师函系3月5日发送的。关于保证金，如果继续租赁，仍然作为保证金，如果不租赁，同意抵使用费。元旦之后房屋进不去没有书面证据，被告业务系租赁家具，原告将大门紧锁，使业务无法开展、及时提供货物，影响经营。被告只要不支付租金，是无法拿取货物的。由于被告的经济状况，没有及时的履行，希望双方协商处理本案纠纷。
　　根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的租房合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现原、被告双方签订的房屋租赁协议租期在2017年12月30日已经届满，双方没有就续租达成协议，且原告未收取2018年1月1日起的租金，双方未形成不定期租赁关系，但原告已经控制租赁厂房，原告本可以通过诉讼或其他合法途径进行催讨主张，却以锁门方式阻止被告外运物品，此种行为可视为原告以留置物品的方式催讨使用费、以锁门方式收回租赁房屋，但被告在系争房屋内仍有物品，故被告应将物品从系争房屋内迁出。关于房屋使用费及环卫费，原、被告双方均确认系争房屋已由原告控制，但对于原告实际控制时间产生争议，原告认为更换门锁控制系争房屋时间为今年春节过年之后(律师函发送之后)，被告则认为今年元旦过后原告即更换门锁，被告无法进入；本院结合双方的陈述、系争房屋实际情况、合同约定条款等，酌定被告应按合同约定租金的两倍支付二个月的房屋使用费，按合同约定的月环卫费支付二个月的环卫费。对于租赁保证金，双方一致同意抵扣使用费，本院予以准许。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海唯优家居用品租赁股份有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区崧泽大道6688号租赁房屋内的物品；
　　二、被告上海唯优家居用品租赁股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海达懿实业发展有限公司房屋使用费人民币88,993元(被告在支付该款项时应先扣除保证金人民币19,850元)；
　　三、被告上海唯优家居用品租赁股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海达懿实业发展有限公司环卫费人民币2,900元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币4,042元，减半收取计人民币2,021元，由原告上海达懿实业发展有限公司负担人民币973元，被告上海唯优家居用品租赁股份有限公司负担人民币1,048元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴小龙

书记员：沈  丹