上海远运投资管理有限公司、王俭商品房预售合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：王俭，男，1966年1月1日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：汪恒伟，上海市建纬律师事务所律师。
　　上诉人(原审被告)：上海远运投资管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：邹淑媛，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘勇。
　　委托诉讼代理人：郭会梅。
　　上诉人王俭、上诉人上海远运投资管理有限公司(以下简称“远运公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初38518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　王俭上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、第三项；2、改判远运公司向王俭支付逾期交付房屋的违约金3,625,200元(以已付款1,900万元为本金，自2016年1月1日计算至2017年9月27日止，按日万分之三的标准计算，要求计算至实际交付之日止)；3、判令远运公司向王俭支付逾期办理小产证的违约金906,000元(以已付款1,900万元为本金，自2016年12月1日计算至2017年7月25日远运公司向交易中心申办王俭为产权人的房地产权证之日止，按日万分之二的标准计算)。事实和理由：远运公司交房时应当提供房屋实测面积报告，是合同明确约定的随附义务，也是法定的交付条件。因远运公司通知交房时未取得房屋实测面积报告，故王俭拒绝收房。此后，远运公司于2016年7月6日取得实测报告，满足交房条件后，并未向王俭发出过任何通知。直至2017年7月25日双方才办理产证，因此远运公司应当承担延期办证的违约责任。王俭实际损失为人民币(以下币种均为人民币)387万元，一审法院判决的违约金过低，请求二审法院予以改判。
　　远运公司辩称，不同意王俭的上诉请求。房屋实测面积报告只是办理产证的需要，不是交付房屋的需要；远运公司已尽通知义务；王俭贷款利息以及房款成本等均是购房过程中正常的交易成本，不属于远运公司逾期交房导致的实际损失。
　　远运公司上诉请求：请求撤销一审判决第一、二项，依法改判：1、以王俭的实际损失24.7万元为限承担逾期交房的违约金；2、驳回王俭请求远运公司赔偿车位损失的诉讼请求。事实和理由：王俭在上海市江场路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)同地段另行租赁同等面积房屋，租金为12万余元，而双方约定的违约金为实际损失的3倍，故一审法院按约定的标准判决违约金明显过高，应当按其实际损失确定违约金。远运公司同意赠与王俭车位，但在系争房屋转让及权属转移前王俭从未向远运公司主张过，不利后果应当由王俭承担。且赠与合同在财产转移前是可以撤销，因此一审法院判决远运公司承担赔偿责任明显不当。
　　王俭辩称，不同意远运公司的上诉请求。王俭损失远高于一审判决的违约金；合同约定的违约金也并不高；车位不是赠与而是捆绑销售。
　　王俭向一审法院起诉请求：1、判令远运公司向王俭支付逾期交付房屋的违约金，以1,900万元为本金，自2016年1月1日起至2017年1月22日止；以18,944，051元为本金，自2017年1月23日起至2017年9月27日止，按日万分之三的标准计算；2、判令远运公司向王俭支付逾期办理小产证的违约金，以1,900万元为本金，自2016年1月1日起至2017年1月22日止；以18,944，051元为本金，自2017年1月23日起至2017年9月27日止，按日万分之二的标准计算；3、判令远运公司向王俭赔偿产权车位损失款60万元(按照市场价计算)。
　　一审法院认定事实：2014年8月29日，王俭、远运公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：王俭向远运公司购买系争房屋，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为19,000,000元。……第十条、房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、取得竣工备案表。第十一条、远运公司定于2015年12月31日前将房屋交付给王俭，除不可抗力外。第十二条、远运公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付王俭，应当向王俭支付违约金，违约金按王俭已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……第十三条、该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，远运公司应在交付之日前2天书面通知王俭办理交付该房屋的手续，王俭应在收到该通知之日起2天内，会同远运公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为王俭领取房屋钥匙或按第十五条风险转移王俭即视为交付完成。在验收交接时，远运公司应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，远运公司应向王俭提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。同时，远运公司应当根据王俭要求提供实测面积的有关资料。远运公司如不出示和不提供前款规定的材料，王俭有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由远运公司承担。第十四条、在远运公司办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。……第二十七条、本合同一方按照本合同向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。补充条款一约定：……三、对办理产权登记的约定(办理小产证)：按本合同第十四条处理。远运公司同意在2016年11月30日前与王俭共同向房地产交易中心申办王俭为产权人的房地产权证(即小产证)。若因远运公司未能及时取得大产证导致王俭办理小产证的期限迟延的，每迟延一日，远运公司应按王俭已付房款总额万分之二的标准向王俭支付违约金。……十五、……8、车位：赠送1个产权车位、提供9个租赁车位供乙方使用，前述车位均位于目标项目地下一层车库，车位租赁费根据物业公司租赁价格为准。后王俭办理了个人住房抵押借款，共向远运公司支付了房屋价款19,000,000元。2017年1月22日，远运公司退还王俭房款55,949元。
　　2016年3月29日，远运公司取得系争房屋《建设工程竣工验收备案证书》。2016年3月31日，远运公司向王俭寄送《房屋交付通知书》。2016年7月6日，上海市房地产交易管理所出具《房屋土地权属调查报告书》。2016年8月31日，远运公司取得系争房屋上海市房地产权证。2016年12月29日，王俭向远运公司发出《索赔函》：接贵方中环协信中心的房屋交付通知书，业主王俭前来办理交房手续。依据双方合同约定，贵方事实可以交房的时间节点已严重违约，业主无法如期收房，导致业主一系列巨大的经济损失。现要求贵方在接到该索赔函后即刻启动赔偿程序，同时即刻注销该房屋的抵押权并保证该房屋不存在任何其他产权纠纷和财务纠纷，否则由此产生的任何导致业主无法收房的一切损失，业主保留诉讼的权利。索赔诉求：依据合同的违约金合计570,000元，乙方重新签订租赁合同一年的租金及物业费合计652,167.04元，免除至今的该物业的物业管理费。2017年1月9日，王俭、远运公司签订《房屋交接书》。2017年8月7日，系争房屋权利人核准登记为王俭。2017年8月23日，王俭与案外人上海鹭淼投资有限公司(以下简称“鹭淼公司”)签订《上海市房地产买卖合同》，约定王俭将系争房屋转让给鹭淼公司，转让价款共计19,800,000元。2017年9月20日，系争房屋权利人登记为鹭淼公司。2017年9月27日，王俭将系争房屋交付鹭淼公司，在此之前，王俭、远运公司未对系争房屋进行交接。
　　一审审理中，王俭、远运公司一致确认赠送的产权车位价值18万元。但远运公司认为该车位是远运公司赠与的，车位价值不适用于正常渠道销售的车位价值。
　　一审审理中，因王俭、远运公司各执己见，致调解未成。
　　一审法院认为，王俭、远运公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。合同约定交付房屋的条件是取得竣工备案表，远运公司于2016年3月29日取得了《建设工程竣工验收备案证书》，方符合交付条件。根据合同约定，远运公司应在交付之日前2天书面通知王俭办理交付该房屋的手续，王俭应在收到该通知之日起2天内，会同远运公司对该房屋进行验收交接；一方向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方。远运公司于3月31日向王俭寄送交付通知，该通知于4月3日视为送达王俭，王俭应于4月5日前与远运公司进行验收交接，考虑合理期限，远运公司实际能够交付房屋的最早时间应认定为2016年4月5日。王俭辩称于4月28日左右才收到交付通知，未能提供相应证据加以证明，亦与合同约定相悖，法院不予采信。合同约定的交付时间为2015年12月31日前，因远运公司迟延取得《建设工程竣工验收备案证书》导致迟延交付房屋，构成违约，按照合同约定，应当向王俭支付按已支付房价款即1,900万元的日万分之三，自2016年1月1日起计算至实际交付之日止的违约金。王俭称虽收到交付通知，但因远运公司未能提供实测面积报告，不符合交付条件，故不予验收交接，违约金应当计算至2017年9月27日。根据合同约定，远运公司应当根据王俭要求提供实测面积的有关资料，远运公司如不出示和不提供的，王俭有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由远运公司承担。现王俭未能提供证据证明其曾要求远运公司提供实测面积报告，其向远运公司发出的索赔函中亦未有要求远运公司提供实测面积报告的内容，故王俭的该项主张法院难以支持。鉴于远运公司已按约定向王俭寄送交付通知，王俭未依约予以验收交接，故未能交付房屋并非远运公司过错，违约金应计算至能够实际交付房屋之日即2016年4月5日，且该项违约金约定的标准尚属于合理范围，故远运公司应当向王俭支付违约金547,200元(1,900万元×0.0003×96天)。
　　根据合同约定，远运公司同意在2016年11月30日前与王俭共同向房地产交易中心申办王俭为产权人的房地产权证(即小产证)。若因远运公司未能及时取得大产证导致王俭办理小产证的期限迟延的，每迟延一日，远运公司应按王俭已付房款总额万分之二的标准向王俭支付违约金。远运公司于2016年8月31日取得系争房屋上海市房地产权证，已于合同约定的合理期限内办理了大产证，不属于因未能及时取得大产证导致王俭办理小产证的期限迟延的情形，故王俭依据该约定要求远运公司支付违约金，无事实和法律依据，法院不予支持。合同约定远运公司赠送王俭一个产权车位，现远运公司未按约履行，而王俭已将系争房屋转让他人，并非房屋的产权人，车位产权无法登记于王俭名下，现王俭主张远运公司应支付产权车位折价款，有事实和合同依据，法院予以支持。审理中，双方一致确认产权车位价值18万元，法院予以确认。至于远运公司辩称王俭转让房屋时就应考虑到车位处分问题，应视为王俭放弃了自己的权利，且赠送车位价值不适用于正常渠道销售的车位价值，缺乏相应依据，法院不予采信。远运公司另主张赠与车位的行为未履行，权属未转移，远运公司有权撤销赠与车位，合同中约定的赠送车位系远运公司的一种销售方式，与商品房预售合同密不可分，并非一般的赠与关系，故远运公司的该项意见法院不予支持。远运公司应向王俭支付产权车位折价款18万元。
　　一审法院作出判决如下：一、上海远运投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向王俭支付逾期交付房屋违约金547,200元；二、上海远运投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向王俭支付产权车位折价款180,000元；三、王俭的其余诉讼请求，不予支持。
　　本院二审中，王俭申请证人傅某出庭作证，傅某表示其在协信集团上海公司任职期间系系争房屋所在楼盘的营销负责人。2016年4月由于延期交房，王俭与其交涉解除合同以及赔偿责任问题，还具体交涉了实测面积报告事宜，其当时劝王俭不要退房。王俭认为证人证言基本属实。远运公司对证人证言不予认可。本院对一审法院认定事实予以确认。
　　本院认为，合同约定交付房屋的条件是取得竣工备案表，远运公司于2016年3月29日取得了《建设工程竣工验收备案证书》，故此时系争房屋已符合交付条件。同时合同约定，远运公司应当根据王俭要求提供实测面积的有关资料，远运公司如不出示和不提供的，王俭有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由远运公司承担。现根据王俭的陈述，在系争房屋延迟交付后其即要求解约，在4月份到达现场与工作人员提出的系解除合同及赔偿问题，而不是收取房屋。因此一审法院认为，王俭未能提供证据证明其曾要求远运公司提供实测面积报告，其向远运公司发出的索赔函中亦未有要求远运公司提供实测面积报告的内容，故将房屋可交付时间定为2016年4月5日，并将违约金计算至此日，该意见尚属合理。根据合同约定，远运公司在2016年11月30日前与王俭共同向房地产交易中心申办王俭为产权人的房地产权证(即小产证)。远运公司于2016年8月31日取得系争房屋上海市房地产权证，一审法院认为不属于因未能及时取得大产证导致王俭办理小产证的期限迟延的情形，该意见并无不当，本院予以认同，故王俭以该约定要求违约金，本院不予支持。一审法院判决违约金数额并无不当，王俭主张其损失远高于违约金，以及远运公司主张王俭的实际损失低于违约金而需调整的诉讼请求，本院均不采纳。至于车位，远运公司未按约履行，而王俭已将系争房屋转让他人，并非房屋的产权人，车位产权已无法登记于王俭名下，现王俭主张远运公司应支付产权车位折价款，一审法院予以支持，并无不当。远运公司主张车位系赠送，则该赠与行为是一种附条件的赠与，在条件成就的情况下，不可撤销。
　　综上所述，王俭、远运公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币95,436.8元，由王俭负担47,718.4元，上海远运投资管理有限公司负担47,718.4元。
　　本判决为终审判决。

审判员：徐  江

书记员：成  皿