上海途祥机械制造有限公司与洛森通风设备(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海途祥机械制造有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：庄在幸，总经理。
　　被告：洛森通风设备(上海)有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：KARLROSENBERG，董事长。
　　委托诉讼代理人：章其文，北京市亚欧律师事务所律师。
　　原告上海途祥机械制造有限公司(以下简称“途祥机械公司”)与被告洛森通风设备(上海)有限公司(以下简称“洛森通风公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序于2018年11月12日公开开庭进行了第一次审理。审理中，经原告申请进行鉴定评估，后于2019年7月9日公开开庭进行了第二次审理，因案情复杂本案于2019年7月19日转为适用普通程序，并于2019年9月10日公开开庭进行了第三次审理。原告的法定代表人庄在幸、被告的委托诉讼代理人章其文三次均到庭参加诉讼。原告的委托诉讼代理人甘建华(后被撤销委托)到庭参加2019年7月9日庭审。本案现已审理终结。
　　原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告根据鉴定结果，要求有资质的专业单位进行加固、修复；2.判令根据合同，原告有权要求被告按照租赁协议10条约定承担违约责任，原告收取的预付租金和押金不予退还；3.判令被告对涂污的外墙进行修补和重新粉刷，不得有色差；4.判令被告承担房屋鉴定费用和加固及修复费用。审理中，经鉴定评估后，原告变更诉讼请求为：判令被告按照上海同测质量检测技术有限公司司法鉴定意见书(同测司鉴[2019]建鉴字第102号)中载明的修复方案的要求，以工程造价司法鉴定报告确定的修复方案造价为标准对位于上海市松江工业园区XXX街坊3/8丘厂房中2号厂房3层进行修复加固；修复完成后向原告提供由具有资质的第三方机构出具的房屋符合安全性要求的鉴定文件。事实和理由：原告与被告于2016年10月13日签订《厂房租赁协议》(以下简称“租赁合同”)，原告将位于上海市松江区松江工业园区XXX街坊3/8丘厂房(包括一层、二层和其隔层及院落与附属设施)(以下简称“涉案房屋”)出租给被告。被告在未将装修方案及图纸交付给原告审核的情况下，于2017年9月10日进入涉案房屋进行装修。2018年2月4日，原告发现被告对涉案房屋的二层夹层横梁上以穿孔的方式安装空调，破坏了涉案房屋主体结构、削弱了横梁承载力，给涉案房屋造成了极大的安全隐患。原告遂立刻与被告联系要求被告整改并进行评估风险。被告于2018年3月2日自行委托上海浦东房屋质量检测站进行房屋质量检测，检测结果为：涉案房屋11.1米标高处混凝土梁存在不同程度钻孔线下，部分空洞截断梁腰筋及箍筋，削弱了梁的承载力，须聘请有资质的单位进行修复加固。然原告请某加固公司、工程总包工程师以及松江质监办介绍的上海房屋检测所工程师阅看该报告后均认为被告提供的检测报告方案不符合加固要求。故原告对此检测报告不予认可。原告于2018年3月12日向被告发函要求被告停止生产、消除安全隐患，但被告不予回复，仍在继续生产。其后双方于2018年8月一致同意通过诉讼方式解决此事。故原告诉至法院请求判如所请。
　　被告辩称：对涉案房屋的打孔位置是3-4层中间，不算是主体结构，打孔没有破坏房屋主体结构；原、被告对于办公区域(夹层)没有对于承载力进行特定要求。该夹层在建筑完毕后没有地方安装空调，故打孔是必须做的，施工队按照经验施工并铺设管道，形成现状，但没有达到破坏主体结构的程度；被告在装修期间因原告提出该问题后，也对装修工程队提出要求，打孔系装修工程队未经被告同意进行的，被告已委托有资质的检测机构出具检测报告并承担检测费用，仅显示有些孔洞会产生影响，但原告对该检测报告不予认可，被告也未推诿此事，但原告反而欲破坏原、被告租赁合同履行，系因原告原因导致至原告提起本案诉讼修复工作未能开展；且若进行修复，只要是有资质的施工单位即可，而不应该由原告指定为何单位；法院委托的鉴定报告所确定的修复方案不明确；原告主张立即修复会造成额外的经济损失，被告同意在其退租后进行修复；原告诉请中要求修复后还进行鉴定不符合法律规定，修复后验收合格即可，不需要再度鉴定。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：
　　一、租赁合同签订、履行及房屋权属情况。
　　(一)原告系涉案房屋的登记权利人。原告于2014年4月11日取得位于上海市松江区松江工业区XXX街坊3/8丘地块(以下简称“涉案地块”)国有建设用地使用权的上海市房地产权证。原告于2016年8月17日取得在涉案地块上建造厂房、辅助用房等建设工程规划许可证。原、被告在庭审中确认涉案房屋现具体坐落地址为上海市松江区书慧路XXX号，原告于2019年1月28日取得包括涉案房屋在内的上海市松江区书慧路XXX号2、5幢房屋的上海市不动产权证。
　　(二)2016年10月13日，由原告作为出租方、甲方与被告作为承租方、乙方签订《厂房租赁协议》(以下简称“租赁合同”)，约定：1.甲方拥有涉案地块的权证编号为“沪房地松字(2014)第XXXXXX号”国有土地使用权，甲方将在涉案地块上按照乙方要求新建厂房，并将一幢三层厂房中的第一层和第二层整体出租给乙方使用(即涉案房屋)，租赁期限为10年，同幢厂房第三层甲方拟自用或出租给第三人使用，处分前甲方应书面通知乙方。除拟出租给乙方的新建厂房之外，甲方计划在地块上建造其他四幢建筑物；截至本协议签订之日，甲方已经完成土地及厂房布局、地址勘察、施工图设计(根据乙方要求)和桩基，并且甲方已取得在涉案地块上新建厂房所需的各项审批与许可。2.甲方出租给乙方的涉案房屋包括一层、二层和其隔层及院落与附属设施，暂定租赁房屋面积为9,800平方米，包括隔层800平方米，最终以房地产权证登记面积为准。3.租赁合同的目的及租赁房屋的用途为乙方开办工厂，包括生产车间、组装产品、仓储、展示、办公等经营活动。甲方同意乙方租赁涉案房屋的用途，乙方同意涉案房屋交付时的状态为厂房毛坯，由乙方自行按照以上用途设计自行装修；甲方同意乙方符合合同用途的装修，装修所需政府部门审批手续由乙方自行申请完成，需要由甲方配合提供申办手续所需的合法书面材料的，甲方配合提供，甲方应在必要时协助乙方办理相关手续。4.本协议租赁期限为10年，自涉案房屋交接单上实际交付的日期开始计算；甲方在签订本协议时应向乙方提供工程的时间表，确定房屋二层封顶的时间大概在2017年1月15日，全部封顶的时间大概在2017年4月20日，涉案房屋工程单栋竣工验收通过的时间大概在2017年7月15日，整个报建项目获得纸质竣工验收通过报告的时间大概在2017年10月15日及获得房产证的时间大概在2018年8月31日。甲方应在涉案房屋单栋竣工验收通过之日前至少提前三个月，通知乙方确切交房日期且该确切交房日期不得晚于2017年7月15日，否则视为甲方违约；甲方保证在涉案房屋工程单栋竣工验收通过之后，涉案房屋可合法交付使用，否则甲方应赔偿由此对乙方造成的损失；免租期为签署房屋交接单之日起计算3个月。5.房屋改善及维修：涉案房屋交付后，无需经过甲方同意，乙方可自行对涉案房屋进行装修、装饰、改善或添置新物，乙方对涉案房屋的装饰装修应符合法律法规，且装饰装修不得破坏主体结构，如乙方未经甲方允许改变涉案房屋的主体结构且在甲方书面催告30日内仍未改正，甲方有权解除租赁合同并要求乙方承担违约责任；乙方承诺对装修设计文件自行承担全部责任，并保证不因对涉案房屋进行装饰装修而造成第三方的财产损失，否则，由乙方自行负责维修。6.乙方的权利与义务：乙方应合理使用涉案房屋及其相关设施，承担第6.3条项下的维护义务；乙方不得且不得允许任何其他第三方从事任何可能毁损、破坏或涂污该租赁房屋、房屋结构、公共区域或任何设施和设备的行为；对于房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任；但因乙方使用不当造成的损坏，乙方应承担恢复原状及原有使用功能的义务，因此给甲方或任何第三方造成损害损失的，乙方应负全部赔偿责任。租赁合同另对其他事项作了约定。
　　(三)租赁合同签订时，涉案房屋尚未建成。此后，原、被告双方未在合同约定的2017年7月15日进行涉案房屋交付。直至2017年9月10日，经原告同意，被告进入涉案房屋内进行装修，双方在2017年12月20日左右进行预交房。被告自述就原告主张的涉案房屋横梁上的“打孔”现象系在2018年1月进行，原告自述在2018年2月进入涉案房屋发现该情况之后即向被告提出异议。
　　(四)因原、被告双方在履行租赁合同过程中产生的争议，2018年8月7日，在松江经济技术开发区东部园区管理中心调解下，原告作为甲方与被告作为乙方签订《<厂房租赁协议>之补充协议》(以下简称“补充协议”)约定：1.租赁合同继续履行，房屋租赁期限确定为2017年12月22日至2027年12月21日，免租期为2017年12月22日至2018年6月30日。2.关于装修打孔问题双方同意按以下方案来解决：甲方在本协议签订后一个月内，到法院立案，要求乙方修复，由甲方向法院申请司法鉴定，按法院裁判结果处理；如一个月内甲方不到法院立案，视为甲方放弃追究乙方责任的权利；本协议签订后，甲方不得再以打孔问题为由提出解除合同，合同继续履行，但如乙方拒不按照法院处理结果执行除外。补充协议对其他内容包括甲方承诺、租金调整、水电费缴纳分摊、停车位等做了约定。
　　二、本案诉讼及鉴定情况。
　　(一)原告于2018年9月4日因打孔引起的修复等主张起诉至本院。
　　(二)因对修复方案双方未能确定一致，应原告申请，本院在本案审理过程中委托上海同测质量检测技术有限公司对涉案房屋中2号厂房3层被破坏的结构受损数据及4-6层结构承载力是否受影响及相应的加固修复方案进行鉴定。
　　上海同测质量检测技术有限公司接受委托后出具《“同测司鉴[2019]建鉴字第102号”司法鉴定意见书》(以下简称“鉴定报告”)，鉴定意见为：一、涉案2号厂房第3层装修施工中，擅自在框架梁上开孔，开孔数量160个，破坏框架梁39根，截断部分框架梁的箍筋、构造钢筋、抗扭钢筋，影响本层结构抗剪、抗扭、抗震能力，开孔行为不符合国家法律、规范要求。二、框架梁开洞导致洞口周边出现了较严重的应力集中，从而导致部分框架梁梁中出现裂缝，甚至当开洞距离较近时，出现贯穿裂缝，使混凝土梁损伤加剧，破坏了梁作为受弯构件的传力机理，对梁承载力造成不同程度的削弱。三、经建模计算，在第3层顶部框架梁上开孔，未对4-6层框架梁、柱、板结构承载力产生影响。四、建议尽快对受损构件进行加固修复，修复方案如下：(一)如不需要保留洞口，对开孔时未截断箍筋、构造钢筋及抗扭钢筋的洞口，用C40细石混凝土或同等级灌浆料封堵洞口即可；如需保留洞口，框架梁河口采用外粘型钢加固法进行加固处理。(二)材料要求：1、钢材采用Q345B钢，并有出厂合格证明；2、钢材屈服强度实测值与抗拉强度实测值的比值不应大于0.85；3、钢材应有明显的屈服台阶，且伸长率不应小于20%；4、钢材应有良好的焊接性能和合格的冲击韧性；5、外粘型钢灌注胶应通过国家安全性统一检测的A级胶测试及湿热老化试验，其性能应符合国家标准《工程结构加固材料安全性鉴定技术规范》配套胶的相关规定。(三)现场加固施工：1、铲除加固框架梁洞口处表面砂浆、腻子及涂料至结构层，如加固部位下部有砖墙、隔墙、吊顶等，先局部拆除下部墙体及吊顶，以满足施工要求；2、用角向磨光机对粘合面进行打磨，除去表层，露出新面，除去表面粉层，待完全干燥后用脱脂棉沾丙酮拭擦干净；3、对需要固定锚栓的U型钢进行钻孔处理；4、钢板粘结面应进行除锈和粗糙处理，打磨纹路应与钢板受力方向垂直，用脱脂棉沾丙酮拭擦干净；5、粘结胶配制好后，用抹刀同时涂抹在已处理好的构体表面和钢板面上，厚度1mm～3mm，中间厚边缘薄，将钢板粘贴于预定位置，粘贴好钢板后，用手捶沿贴面轻击钢板，如无空鼓声，表示已粘贴密实，否则应剥下钢板，补胶，重新粘贴；6、钢板粘贴好后，固定锚栓，将钢板适当加压，以使胶液刚从钢板边缘挤出为度；7、粘钢表面用20mm厚1：2.5水泥砂浆抹面保护，砂浆涂刷前，先涂刷一层界面剂，以增加砂浆的粘结强度；8、恢复表面的腻子、涂料及装饰层，并恢复下部墙体及吊顶。9、洞口加固示意图附后，类似洞口参照修复。备注：1、修复施工材料、修复施工需符合相关规范要求；2、计算修复价格时，按规范要求考虑材料的损耗；3、修复施工时，需做好家具、电器、灯具、地板等的保护措施；4、修复施工后做好垃圾清运工作。
　　原告为上述鉴定已经预付鉴定费85,200元。原告对鉴定报告不持异议。被告对鉴定报告的意见为：该意见书与被告在2018年3月2日委托上海浦东房屋质量检查站作出的评估报告结论基本一致；鉴定报告对于打孔的梁部分承载力的削弱不明确，每一道梁削弱程度不同，修复的标准和方式也应该有区别；打孔的区域用途为临时办公，不是生产厂房，根被告委托检测的方案是碳纤维加固方式，和本案鉴定报告建议修复方式差距较大，且本案鉴定报告修复方案也存在修复方式同一，不适用所有打孔位置，有些位置因未破坏钢筋，不需要修复，且该修复方案存在大量弊端，因现3楼被告已经装饰装修完毕，按照鉴定报告修复需要对装饰装修拆除，会造成不必要的损失；在目前损害不严重及打孔对房屋整体结构及4楼使用用途没有影响的情况下，没有立刻实施修复的急迫性，且认为在租赁合同到期后实施加固对双方更为有利。
　　(三)被告在审理中提供了其委托上海浦东房屋质量检测站于2018年3月26日出具的《房屋质量检测报告》(以下简称“浦东检测报告”)，检测结论为：被检房屋11.100m标高处混凝土梁目前均存在不同程度的钻孔现象，孔径多为60毫米到120毫米，孔洞多集中于梁端部或中部，距离楼板底部多为220毫米到400毫米，部分孔洞截断梁腰筋及箍筋，后续应请有资质的单位进行修复加固。被告于2018年3月30日以电子邮件的形式将修复加固方案寄送给原告，原告表示收到被告提供的浦东检测报告及加固方案，但是认为1.浦东检测报告是被告单方面委托且没有加固数据、不符合检测规范报告，故原告不予认可；2.对于加固方案，原告联系三家单位的工程师或工作人员阅看后均认为该加固方案不是规范的加固方案，所以不予认可。因此，原告才诉至本院。
　　以上事实，主要由租赁合同、补充协议、房地产权证、不动产权证、鉴定报告、浦东检测报告、发票及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，租赁合同和补充协议是当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。被告对涉案房屋2号厂房的不当装修行为，经鉴定已经对房屋的安全使用产生影响，因此原告主张要求被告按照鉴定报告委托有资质的单位进行修复的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请中的修复造价标准，一方面，原告申请对修复方案的鉴定后经本院释明后又撤回了申请，另一方面，被告按照鉴定报告所载修复方案修复即可，原告此主张无法律依据，故原告的该项主张本院不予采纳。
　　至于修复单位，若原、被告在判决书指定的期限内协商一致确定修复单位的，则依双方协商确认为准，否则可由被告单方委托有资质的单位进行修复，若因修复单位资质不符导致未能在合理期限内完成修复或者修复产生不利后果，则由被告自行承担相应的责任。
　　至于原告主张要求在被告完成修复后，由第三方出具符合安全性要求的鉴定文件，本院认为，只要委托具有资质的单位进行修复，一方面修复单位自身有质量要求、修复有相应的监理单位进行监理，另一方面原告可以结合修复方案对修复单位的修复行为进行监督，原告也可以聘请己方的监理公司进行工程监理。故对于原告的该项主张，本院不予支持。
　　至于被告抗辩的修复时间，本院认为，从鉴定报告及鉴定人员到庭陈述，目前案涉打孔情况对于涉案房屋安全使用产生了影响，因此无论从原告作为房屋产权人保障房屋安全使用的角度还是从被告作为房屋实际使用人安全生产的角度，对于涉案房屋进行及时修复，既于法有据，也对双方有益。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十七条之规定，判决如下：
　　被告洛森通风设备(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内对原告上海途祥机械制造有限公司名下位于上海市松江区书慧路XXX号(地块为上海市松江区松江工业区XXX街坊3/8丘)2号厂房3层进行修复(依照上海同测质量检测技术有限公司出具的《“同测司鉴[2019]建鉴字第102号”司法鉴定意见书》中载明的修复方案)。
　　案件受理费80元、鉴定费85,200元，合计诉讼费85,280元，由被告洛森通风设备(上海)有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李晓蕾

书记员：朱金彪