上海通和金属材料有限公司与上海以恒实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海通和金属材料有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：黄雪英，执行董事。
　　委托诉讼代理人：季汉清,北京市众明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：高欣，北京市众明律师事务所律师。
　　被告：上海以恒实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：魏招孝，经理。
　　委托诉讼代理人：秦兆立，上海市兴业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：严涛，上海市兴业律师事务所律师。
　　原告上海通和金属材料有限公司(以下简称“通和公司”)诉被告上海以恒实业发展有限公司(以下简称“以恒公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，先适用简易程序，2019年11月8日转为普通程序，2019年12月3日，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告通和公司的委托诉讼代理人季汉清、高欣，被告以恒公司的委托诉讼代理人严涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告通和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空、返还上海市杨浦区平凉路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；2、判令被告支付2019年3月15日至2019年5月14日的租金228,893.33元及以228,893.33元为基数，自2019年3月15日起至实际交付之日止，按同期银行贷款利率的四倍计算逾期支付租金的违约金；3、判令被告参照租赁合同的每月租金114,446.51元计算，支付自2019年5月15日起至租赁房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；4、判令被告支付原告为本次诉讼所产生的律师费250,000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年9月30日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租期自2007年10月15日至2018年3月14日，月租金为98,863.20元，每3年递增5%等条款。2008年2月3日，双方签订《备忘录》，将合同约定的租期延长至2019年5月14日。现租期已满，且被告多次逾期支付租金。2015年4月30日，被告法定代表人的儿子温建斌向原告出具一份《承诺书》，承诺如不按照合同约定支付租金，被告无条件迁出该物业并承担一切法律后果。被告自2019年4月1日起未付租金，现租期届满，故原告至法院作如上诉请。
　　被告辩称：不同意原告的诉请。原、被告已达成一致意见，在系争房屋被征收之前由被告继续使用。被告的租金已付至2019年4月15日，因为原告起诉，被告才停止支付租金，如果继续履行的话同意继续商谈。原告主张的违约金过高，且导致被告不付租金的原因在于原告，不同意承担。原告的律师费也没有事实依据，不予认可。被告法定代表人的儿子温建斌不是授权代表，其签的承诺书不予认可。
　　经审理查明：2007年9月30日，通和公司(甲方、出租方)与以恒公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：1-1甲方出租给乙方的物业坐落在上海市杨浦区平凉路XXX号，建筑面积3,582平方米。1-2房地产权证：沪房地杨字(1999)第012863号。1-3上海长城拍卖有限公司拍卖成交确认书NO.XXXXXXX。说明：该物业原属中华第一棉纺织厂。该厂是老国有企业，被全国企业兼并破产和职工再就业工作领导小组列入2006年国家计划内破产企业。2006年11月该厂经人民法院宣告破产。法院委托上海长城拍卖有限公司拍卖该物业。甲方依法竞拍获得该房屋并已支付了全额拍卖成交价款以及相应拍卖佣金。该厂破产清算组为社会安定团结、创建和谐社会，将拍卖所得收入用于事业职工的安置补偿，已向国家税务行政部门申请免征拍卖房产收入的相关税金，现正由税务部门审查办理中。因此甲方尚未能取得购房发票，该物业设定有抵押。故甲方尚未取得该物业房地产权证。1-5该物业乙方已对现场多次查看，对实际情况也已了解……。2-1租赁用途为商业经济(经济型酒店)使用。3-1甲方于2007年11月15日前向乙方交付该物业，租赁期自2007年10月15日起至2018年3月14日止。3-2租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该物业的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，乙方在同等条件下乙方具有优先续约权。3-3免租期4个月，甲方承诺自2007年11月15日起至2008年3月14日止。4-1该物业月租金98,863.2元。4-2租金每3年递增5%。4-3租金支付的方式为每次预付三个月的租金，乙方应于2007年11月15日支付三个月租金(即2008年3月15日起至同年6月14日的租金)296,589.6元。第二次支付租金时间为2008年6月15日之前，以此类推。乙方逾期支付租金的，应承担逾期付款的违约金(以应付金额为基础，每逾期一日，按同期银行贷款利率的四倍支付违约金)。5-1乙方应于2007年10月18日向甲方支付物业装修保证金伍万元，在装修完毕，消防等经有关部门验收合格后无息返还给乙方。……。
　　2008年2月3日，通和公司(甲方、出租方)与以恒公司(乙方、承租方)签订《备忘录》，约定：1、乙方提出该房屋现有91KW的电量不够使用，而增扩容费用较高。另化粪池的改建也需要另行增加投入。故要求增加两个月的免租期(即免租期至2008年5月14日止)。对此甲方表示理解并同意。另乙方要求延长租赁期限，以便弥补前期的投入，对此甲方表示同意延长一年，即租赁期限至2019年5月14日。2、甲方现已收到乙方租赁保证金贰拾万元。3、甲方收到乙方房屋装修保证金伍万元。4、甲方收到乙方预付的三个月房租(2008年5月15日起至同年8月14日)296,589.6元。……(本备忘录中变更之处以本备忘录为准)。7、租赁合同中，乙方接收该房屋的时间应为2007年11月15日，但乙方考虑到自身的人员安排等尚未落实，要求延迟接收，甲方代为看管至今。即日起乙方全面接收该房屋……。
　　2010年5月19日，沪房地杨字(2010)第010638号《上海市房地产权证》登记的系争房屋权利人为通和公司，建筑面积合计3,582平方米。
　　2019年1月3日、4月1日，通和公司两次向以恒公司发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，内容为，根据我公司与贵司2007年9月30日、2008年2月3日签订《房屋租赁合同》和《备忘录》，贵司租赁期限将于2019年5月14日届满。现因甲方经营需要，拟合同期满终止后，不再与贵司续租。请贵司接此通知后，按贵司与我司租赁合同约定，做好善后事宜。
　　审理中，通和公司还提供以下证据：1、2015年4月30日以恒公司法定代表人温科弟之子温建斌签的《承诺书》一份，承诺本公司将于2015年4月30日前付清2015年4月、5月、6月的租金共计311,419.08元。每逾期一日，按所欠租金同期银行贷款利率的四倍支付利息。同时，若再次出现逾期的情况，通和公司有权立即单方面解除合同，拆除电表以及本公司将无条件迁出该物业，并付清租金以及相应利息。……若不按上述期限按时付清租金，本公司愿承担一切法律后果及赔偿贵公司的所有经济损失(包括但不限于利息、违约金、诉讼费、执行费、律师费、差旅费等实现债权的费用)。2、《委托代理协议》，通和公司委托北京市众明律师事务所律师代理诉讼合同以及支付律师费25万元的增值税发票、兴业银行转账凭证。3、通和公司法定代表人黄雪英与以恒公司法定代表人温科弟在2019年5月16日的通话录音，通和公司要求合同到期搬迁。以恒公司称跟下面人家的合同还没到期，怎么搬？要求继续谈。对上述证据，以恒公司认为，温建斌签的《承诺书》是其个人行为，不能代表被告。如果真实有效，需要以恒公司法定代表人签章。对律师费即使合同有约定，也是过高，不合理，不应支付。函件没有收到。录音的真实性确认，但双方是应继续履行合同的。
　　以恒公司提供以下证据：1、以恒公司法定代表人温科弟之子温建斌与通和公司员工吴乐渊的微信聊天记录，其中2018年1月24日温建斌发：就是之前的补充条款，1、由于该房屋在动迁范围内，动拆迁前，甲方同意将该房屋继续租赁给乙方。为保护双方权益，故租赁合同一年一签，约定第二年价格为200万元整，第三年价格为230万元整。就这样写好吧。吴乐渊回复：再需要改的话，您和我们老板去协商吧。……。2、2008年2月2日中华第一棉纺针织厂破产清算小组《证明》一份，证明系争房屋原属中华第一棉纺针织厂所有，2006年11月，经法院宣告破产后拍卖，通和公司竞拍取得房屋，相关手续办理中；2008年6月11日中华第一棉纺针织厂破产清算小组《说明》一份，内容为：上海市平凉路XXX号厂房，因建造时间较早，其间相关人员变动较大，故原房屋消防验收资料已灭失，无法交付给上海市通和金属材料有限公司；2008年7月15日汪兴群对系争房屋门面及地下室物品已全部撤走的《情况说明》一份。3、2009年8月7日通和公司出具《证明》一份，同意以恒公司开办上海伊荣阁酒店管理有限公司，请相关方面给予办理有关证照。4、上海伊荣阁酒店管理有限公司于2009年9月24日批准成立的营业执照，住所地为上海市平凉路XXX号3-5楼。5、2018年12月25日温建斌中国建设银行手机银行向顾英杰招商银行(账号XXXXXXXXXXXXXXXX)账户转账共计343,340元的电子回单。以上证明双方在2018年初商谈续租的情况。通和公司交付房屋时未取得房产证，通和公司提供材料给以恒公司办理证照，也影响到以恒公司的经营，通和公司曾口头承诺后期续签租赁期作为补偿。以恒公司支付租金至2019年3月14日。对上述证据通和公司认为，通和公司员工吴乐渊没有代理权限与被告之间协商房屋租赁事宜。聊天内容显示的只是在协商，没有达成一致。以恒公司既然不认可温建斌有代理权出具给通和公司的《承诺书》，称不是家事代理而应盖公司的章，被告的表述同样对微信证据适用。中华第一棉纺针织厂破产清算组等的证明内容已在双方的《房屋租赁合同》中表述，不影响合同的履行。
　　审理中，双方确认以恒公司租金交付至2019年4月15日，在合同期内还有一个月的租金计114,446.51元未支付。双方确认以恒公司另有租赁押金25万元在通和公司，通和公司表示在扣除以恒公司应付的租金、违约金后剩余部分可以退还。以恒公司同意租赁押金扣除租金和使用费。
　　另查，以恒公司于2019年12月17日，法定代表人由温科弟变更为魏招孝。
　　以上事实，有《房屋租赁合同》、《备忘录》、上海市房地产权证、承诺书、《委托代理协议》、增值税发票、转账记录、通知书、录音资料、微信记录以及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《备忘录》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规，对双方具有约束力，均应依约履行。合同到期后，双方未再行续签，被告应将房屋腾空返还原告，故对原告要求被告腾空、返还房屋的诉请，本院应予准许。审理中，双方确认合同期内尚有一个月的租金114,446.51元未支付，原告表示不再变更租金的诉请，本院以实际未付租金金额处理。租赁合同中对逾期支付租金的违约金有明确约定，故对原告主张逾期支付租金的违约金的请求，亦可准许。原告要求被告按照租金标准支付占用期间的房屋使用费，并无不当，应予准许。原告主张被告支付律师代理服务费250,000元过高，本院酌情确定由被告承担20,000元。双方同意原告处的租赁押金250，000元抵扣租金，可以准许，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海以恒实业发展有限公司应在本判决生效之日起十五日内腾空、搬离上海市平凉路XXX号房屋并将房屋返还原告上海通和金属材料有限公司；
　　二、被告上海以恒实业发展有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付原告上海通和金属材料有限公司上述房屋租金114,446.51元；
　　三、被告上海以恒实业发展有限公司应在本判决生效之日起十五内以114,446.51元为基数，支付自2019年4月16日起至实际付款日止的利息，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率四倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)四倍计付；
　　四、被告上海以恒实业发展有限公司应自2019年5月15日起至返还房屋止，以每月114,446.51元的标准支付原告上海通和金属材料有限公司上述房屋占用使用费；
　　五、原告上海通和金属材料有限公司应在被告上海以恒实业发展有限公司腾退房屋后，退还房屋租赁押金250,000元(租赁押金可与欠付的租金、使用费相抵)；
　　六、被告上海以恒实业发展有限公司应在本判决生效之日起十五日内补偿原告上海通和金属材料有限公司律师代理服务费20,000元。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币7,626元，由原告上海通和金属材料有限公司负担5,262元，被告上海以恒实业发展有限公司负担2,364元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：孔  玲

书记员：陈  稷