上海通益置业有限公司与上海贸圣供应链管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海通益置业有限公司,住所地上海市闵行区吴中路XXX号XXX幢西侧901室。
　　法定代表人：李欣,董事长。
　　委托诉讼代理人：袁晓波,上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：秦蕊,上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　被告：上海贸圣供应链管理有限公司,住所地上海市宝山区长逸路XXX号东区一路三楼-245。
　　法定代表人：沈忠,总经理。
　　委托诉讼代理人：白海珠,上海尚士华律师事务所律师。
　　原告上海通益置业有限公司与被告上海贸圣供应链管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告上海通益置业有限公司的委托诉讼代理人袁晓波，被告上海贸圣供应链管理有限公司的委托诉讼代理人白海珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海通益置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方签订的《办公楼租赁合同》于2018年10月19日解除;2.被告向原告支付欠付的租金人民币121,499.48元(币种下同)、物业管理费47,332.05元;3.原告不予退还被告已支付的租金保证金90,085.89元,被告向原告支付未付的租赁保证金180,171.76元;4.被告向原告支付逾期支付违约金暂计84,877.75元,其中：(1)租金违约金暂计26,109.99元(以76,867.02元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年7月8日起算,暂计至2018年11月19日止为20,754.10元;以44,632.46元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年9月21日起算,暂计至2018年11月19日止为5,355.90元);(2)物业管理费违约金暂计10,121.38元(以13,218.86元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年7月8日起算,暂计至2018年11月19日止为3,569.09元;以13,218.86元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年7月21日起算,暂计至2018年11月19日止为3,225.40元;以13,218.86元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年8月21日起算,暂计至2018年11月19日止为2,405.83元;以7,675.47元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年9月21日起算,暂计至2018年11月19日止为921.06元)；(3)租赁保证金补足部分的违约金暂计48,646.38元(以180,171.76元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年7月8日起算,暂计至2018年11月19日止),上述违约金均要求支付至实际支付完毕之日;5.被告向原告支付解约违约金230,601.06元,并向原告补足区间期的折扣租金153,734.04元。
　　事实和理由：2018年7月3日,原、被告签订了《办公楼租赁合同》,约定被告向原告承租位于上海市闵行区虹莘路XXX号上海万象城项目办公楼7层717单元(以下简称涉案房屋),租赁面积为388.79平方米,租赁期间为自2018年7月1日至2021年6月30日止。《办公楼租赁合同》签订后,原告向被告交付了涉案房屋。《办公楼租赁合同》第4.1条约定涉案房屋“区间期”为自2018年7月1日至2018年9月30日,区间期租金为76,867.02元(含税);区间期外租金为每月76,867.02元(含税)。第4.2条约定物业管理费,每月标准为13,218.86元(含税)。第4.3条约定租赁保证金为270,257.65元(含税)。第4.4条约定,已支付意向金90,085.89元自动转为租赁保证金的一部分,被告仍应支付剩余租赁保证金180,171.76元。第4.5条约定,被告须于《办公楼租赁合同》签订后五个工作日内向原告支付全额租赁保证金270,257.65元(含税)、首期租金76,867.02元(含税)及首月物业费13,218.86元(含税)。第5条“付款方式”约定,以每个自然月为一个付款周期,被告须于每月20日前支付下月租金、物业管理费及上月的公用事业费等各项费用。第19条“违约责任”之第19.1约定,如被告逾期支付租金、物业管理费、公用事业费、押金或其他任何费用,逾期支付费用违约金为逾期部分的千分之二/日;如被告逾期支付租赁保证金超过10个工作日的,逾期支付费用违约金为逾期部分的千分之二/日。原告将涉案房屋交付被告后,被告自2018年7月起未能支付涉案房屋的租金、物业管理费及租赁保证金补足部分。2018年9月21日被告向原告寄送了《情况说明》,告知原告预解除涉案房屋的《办公楼租赁合同》。因被告欠付租金等,原告依据《办公楼租赁合同》的约定,于2018年10月18日向被告寄送送达了《告知函》,解除了《办公楼租赁合同》,并要求被告联系处理合同解除后的善后事宜,并支付欠付费用以及相应违约金。但被告至今未履行支付义务。原告认为,被告的行为已经严重侵害了原告的合法权利,为维护原告的合法权益,特诉至法院,请法院查明事实,判如所请。
　　诉讼过程中，原告上海通益置业有限公司变更第四项诉讼请求为：被告向原告支付逾期支付违约金暂计84,877.75元,其中：(1)租金违约金暂计26,109.99元(以76,867.02元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年7月11日起算,暂计至2018年11月19日止为20,754.10元;以44,632.46元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年9月21日起算,暂计至2018年11月19日止为5,355.90元);(2)物业管理费违约金暂计10,121.38元(以13,218.86元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年7月11日起算,暂计至2018年11月19日止为3,569.09元;以13,218.86元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年7月21日起算,暂计至2018年11月19日止为3,225.40元;以13,218.86元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年8月21日起算,暂计至2018年11月19日止为2,405.83元;以7,675.47元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年9月21日起算,暂计至2018年11月19日止为921.06元)；(3)租赁保证金补足部分的违约金暂计48,646.38元(以180,171.76元为基数,按日千分之二的违约金标准,自2018年7月11日起算,暂计至2018年11月19日止),上述违约金均要求支付至实际支付完毕之日。
　　被告上海贸圣供应链管理有限公司辩称，关于第一项诉讼请求，同意合同解除。原告未向被告实际交付物业，解除原因由原告承担。关于物业费的收取，应该由物业公司收取，原告不具有向被告主张物业费及违约责任的主体资格。关于租赁保证金，合同约定是不属于原告收取并实际拥有的款项，应该收取后实际履行中转为租金，在租赁结束后应该退还，故租赁保证金最后要退还被告。因合同不再履行，被告无需支付租赁保证金。关于违约金，按照日千分之二的标准计算过高。关于解约违约金，实际损失和违约金不能重复计算，且约定违约金过高，超出实际损失。原告要求补足区间期间折扣租金，原告实际主张7月1日至10月18日的租金，且区间内外租金金额一致，故不存在折扣租金。
　　本院经审理认定事实如下：
　　位于上海市闵行区虹桥镇905街坊9/8丘的房屋权利人登记为原告上海通益置业有限公司。
　　2018年6月25日，被告向原告转账支付意向金90,085.89元。
　　2018年7月3日，原告上海通益置业有限公司(出租方、甲方)与被告上海贸圣供应链管理有限公司(承租方、乙方)就涉案房屋签订《办公楼租赁合同》。合同约定：乙方向甲方承租涉案房屋，乙方承租的物业建筑面积为388.79平方米；租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日止,共36个月。装修期自2018年7月1日至2018年8月31日止。装修期内本合同及附件规定物业管理费、公用事业费、装修相关费用由乙方自行承担；甲方交付日暂定为2018年7月1日；双方约定租期开始后的特定期间为“区间”期,该期间内甲方提供租金折扣。区间期：自2018年7月1日至2018年9月30日(本合同中涉及“首期”字样的费用即为该区间期费用),区间期之后的租期称“区间外”租期。区间期租金：区间期标准为(大写)人民币柒万陆仟捌佰陆拾柒元贰分(小写：76,867.02元,含税)。区间外租金：每月标准为(大写)人民币柒万陆仟捌佰陆拾柒元贰分(小写：76,867.02元,含税);物业管理费：每月标准为(大写)人民币壹万叁仟贰佰壹拾捌元捌角陆分(小写：13,218.86元,含税);租赁保证金：(大写)人民币贰拾柒万零贰佰伍拾柒元陆角伍分(小写：270,257.65元),与叁个月租金和物业管理费等额。意向金：乙方已支付意向金人民币玖万零捌拾伍元捌角玖分(小写：90,085.89元),该费用自动转为租赁保证金的一部分,乙方仍应支付剩余租赁保证金人民币壹拾捌万零壹佰柒拾壹元柒角陆分(小写：180,171.76元);首期费用：乙方须于本合同签订后五个工作日内向甲方支付全额租赁保证金、首期租金及首月物业费,首期租金为(大写)人民币柒万陆仟捌佰陆拾柒元贰分(小写：76,867.02元),首月物业管理费为(大写)人民币壹万叁仟贰佰壹拾捌元捌角陆分(小写：13,218.86元);付款方式先付后用,如遇法定节假日付款日不顺延。按月支付：以每个自然月为一个付款周期,首期租金等费用按本合同4.5条约定支付后,乙方须于每月20日前支付下月的租金、物业管理费及上月的公用事业费等,各项费用的具体金额以本合同约定及甲方出具的月结账单中记载的数额为准。租赁保证金适用条件：租赁保证金是乙方妥善履行合同的保证,在乙方按约定将该物业交还(包括但不限于乙方办妥以该物业为注册或营业地址的工商、税务等变更或注销,并符合本合同第18条关于该物业返还标准的约定)且付清全部应付款项后二十个工作日内,凭甲方开具的收据原件(或乙方另行开具的保证金收款收据)向甲方要求无息退还租赁保证金,甲方可自其中扣除乙方应付费用及违约金(如有)：如乙方违约造成甲方损失,租赁保证金不退。如乙方未能按时足额支付各项费用且于甲方发出书面通知后五个工作日内拒不支付,甲方有权直接从租赁保证金中扣除欠款及赔偿金,且甲方仍有权要求乙方承担违约责任,但乙方不得主动要求将应付费用从已付保证金中抵扣;甲方于上述扣除完毕后告知,乙方应于扣除完毕后十个工作日内补足保证金；违约责任：如乙方逾期支付租金、物业管理费、公用事业费、押金或其他任何费用(含甲方或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后,乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用),逾期支付费用违约金为逾期部分的千分之二/日,如乙方逾期超十日,甲方有权经书面通知后停止该物业的水电等服务、限制乙方使用该物业直至乙方补足；如乙方逾期支付租赁保证金超过10个工作日的,逾期支付费用违约金为逾期部分的千分之二/日；因乙方原因导致合同解除或终止：未按约定或交付通知日期接收该物业日推迟三十日以上；乙方发生上述情况时,甲方有权解除合同、收回该物业并重新出租、不予退还租赁保证
　　金及其他费用,并有权向乙方主张相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金(以解除前叁个月租金为标准),且乙方应补足区间期的租金折扣部分,补足金额=区间期结束后的首月租金标准×(区问期租赁月数-1)。以上不足弥补甲方损失的有权继续追偿；甲方该权利为形成权,即以一方意思表示即可导致权利义务发生变化。在此过程中,甲方有权申请公证或第三方见证收回该物业(如拆除锁具、清除障碍)、中断物业服务及能源供应、清理物品,该行为不视为侵犯乙方物权且相关费用由乙方承担。合同还对其他事项作出了约定。
　　2018年9月21日，被告向原告发送《情况说明》，载明：因本公司的股东公司经营战略调整,致使本公司在缴纳租赁意向金后不能按约支付余下的款项,本公司原计划租赁新办公场所的计划暂时被搁置。由此给贵司造成的不便,尽请谅解。基于目前状况,本公司预解除之前与贵司签订的预租合同,本公司放弃之前缴纳的租赁意向金共计90,085.89元,烦请贵司也不再追究本公司相应的违约责任。
　　2018年10月18日，原告向被告发送《告知函》，载明：原合同签署后,贵司又于2018年9月21日向我司作出《情况说明》,书面形式表明不予履行原合同即要求解除合同。根据原合同约定,贵司上述行为已经构成根本违约,故我司现告知贵司将按原合同承担如下法律责任：1、我司有权解除合同、收回原合同约定的该物业并重新出租、不予退还租赁保证金及其他费用,并有权向贵司主张相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金(以解除前叁个月租金为标准),且贵司应补足区间期的租金折扣部分,补足金额=区间期结束后的首月租金标准×(区间期租赁月数-1)。2、前述金额不足弥补我司损失的,我司有权继续追偿;在我司回收该物业过程中,有权申请公证或第三方见证收回该物业(如拆除锁具、清除障碍)、中断物业服务及能源供应、清理物品,该行为不视为侵犯贵司物权且相关费用由贵司承担。3、贵司应向我司支付截至原合同解除之日所欠费用,同时以每逾期一日按逾期支付金额的千分之二标准支付逾期付款违约金;请贵司在收到本函后立即与我司联系处理原合同解除后的相关善后事宜，否则我司保留追究因贵司违约需承担相关法律责任的权利,并向贵司追偿因此所产生的费用。被告上海贸圣供应链管理有限公司于2018年10月19日签收该《告知函》。
　　诉讼中，原、被告确认，双方未就涉案房屋进行交接。就未能交接房屋的原因，原告认为系被告不接收涉案房屋，被告认为系原告未提供物业的消防平面设计图等资料导致装修工作无法开展。
　　以上事实，由原告提供的《办公楼租赁合同》、上海市房地产权证、银行转账凭证、《情况说明》、《告知函》及邮寄凭证，以及原、被告的当庭陈述等证实，本院对上述双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，原、被告之间签订的《办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。现本案中，双方未就涉案房屋进行交接。就未能交接房屋的原因，原告认为系被告不接收涉案房屋，被告认为系原告未提供物业的消防平面设计图等资料导致装修工作无法开展。根据2018年9月21日被告向原告发送的《情况说明》，载明系因被告股东公司经营战略调整,致使被告在缴纳租赁意向金后不能按约支付余下的款项,租赁计划暂时被搁置,故被告未按约租赁涉案房屋，被告的行为显属违约，原告就此行使合同单方解除权、要求没收被告已支付的保证金，并请求被告支付解约违约金，上述诉讼请求均具有事实和法律依据，亦符合双方合同之约定，本院予以支持。关于合同的解除时间，应当以解除通知到达被告之日为合同解除之日，2018年10月18日，原告向被告发送解约函，该函件于2018年10月19日被签收，故本院确认该日为合同解除之日。现原、被告均确认未实际交付房屋，原告亦未举证证明被告占有使用房屋，故原告主张的租金、物业管理费及逾期违约金，缺乏依据，本院不予支持。原、被告签订的租赁合同已解除，原告要求被告支付未支付的租赁保证金，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的区间期的折扣租金，鉴于本院已判令被告支付违约金(金额相当于三个月的租金)，同时判令原告没收被告已支付的保证金，由此足以弥补原告的损失，且被告并未实际使用房屋的情况下，本院就原告主张的区间期的折扣租金，不再予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海通益置业有限公司与被告上海贸圣供应链管理有限公司于2018年7月3日签订的《办公楼租赁合同》于2018年10月19日解除；
　　二、被告上海贸圣供应链管理有限公司于本判决生效之日起的十日内支付原告上海通益置业有限公司解约违约金人民币230,601.06元；
　　三、被告上海贸圣供应链管理有限公司向原告上海通益置业有限公司支付的租赁保证金人民币90,085.89元，原告上海通益置业有限公司不予返还；
　　四、驳回原告上海通益置业有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计人民币6,441.51元，由原告上海通益置业有限公司负担人民币4,167.26元，被告上海贸圣供应链管理有限公司负担人民币2,274.25元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：周  颖

书记员：董琪华