上海通益置业有限公司与那森家居(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海通益置业有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：唐勇，董事长。
　　委托诉讼代理人：秦蕊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　被告：那森家居(上海)有限公司，注册地上海市崇明区。
　　法定代表人：陈晨，执行董事。
　　委托诉讼代理人：文瑶，上海市锦天城律师事务所律师。
　　原告上海通益置业有限公司与被告那森家居(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序于2019年3月14日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人秦蕊，被告的法定代表人陈晨及委托诉讼代理人文瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海通益置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2018年3月31日解除；2、被告向原告支付欠付的自2017年12月1日起至2018年3月31日止的租金141,542.40元、物业管理费27,936元、推广宣传费3,724.80元；3、被告向原告支付2017年10月1日起至2018年3月31日止的电费3,517.80元；4、被告向原告支付逾期缴付租金、物业管理费、推广宣传费以及电费的逾期付款违约金(均自2017年11月16日起算至实际付款之日止，以欠付金额为基数，按日千分之二的标准分段计算)；5、被告向原告支付解约违约金106,156.80元；6、被告已付租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金共计129,436.80元不予退还；7、本案的诉讼费用由被告承担。
　　事实和理由：2017年8月1日，原、被告签署《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市闵行区吴中路XXX号上海万象城项目LG1层LG135号商铺(以下简称涉案商铺)，租赁期限自2017年8月23日至2020年9月22日，合同对租金等费用的金额、支付时间、违约责任等均作了约定。合同签订后，原告即将涉案商铺交付给被告，但被告并未按约定支付租金等费用。原告曾多次催告被告支付欠付款项，但被告仍未能履约。故，原告为维护自身合法权益诉至本院，提出前述诉讼请求。
　　被告那森家居(上海)有限公司辩称，1、同意原告主张的第1、2项诉请。2、对于原告主张的第3项诉请，因此前被告从未收到过任何缴费通知，故未支付。现根据原告提供的证据材料，原告主张的电费包含了2018年4月，而被告已实际于2018年3月31日交还涉案商铺，故被告只同意支付到2018年3月31日的电费共计3,311.10元。3、对于原告主张的第4-6项诉请，被告均不同意，且原告主张的违约金标准过高。因原告认为被告商铺经营坪效不达其要求，故于2018年1月12日要求被告撤出涉案商铺，当时原告还要求被告计算下撤店的损失、欲赔偿被告。当初原、被告也曾口头约定欠付的租金、物业费、推广费等从被告已付的押金里抵扣，差额部分由原告提供清单后再由被告支付。但是撤场前，被告要求原告签书面协议时，原告就反悔了。综上，并非被告违约，因此被告不应承担违约责任。
　　本院经审理认定事实如下：涉案商铺于2018年3月17日登记于原告名下。
　　2017年6月30日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《商铺租赁合同》。主要约定内容如下，1、甲方将涉案商铺出租给乙方使用，承租面积为77.60平方米。2、该商铺仅供乙方以NACASA名称经营。3、租期自2017年8月23日至2020年9月22日。4、具体交付日以甲方书面通知为准，租期起止日可据其相应调整，总长不变。通知在2017年7月底之前发出，在通知发出后的六个月之内交付。5、装修期自2017年8月23日至2017年9月22日，该装修期并非乙方装修实际必须所用时间，且该期限起始日亦可据交付日调整，总长不变。甲方在装修期内为乙方提供一定的租金折扣，装修期内，乙方除享受租金折扣外，本合同及附件规定物业管理费、推广宣传费以及装修和/或经营活动而产生的政府税费及公用事业费仍由乙方自行承担。但如乙方按甲方交付通知的时间进场装修，并于上述装修期届满前提前完成装修且通过甲方、甲方指定的物业管理公司(“物业公司”)、消防及其他政府主管部门验收合格的，则乙方在装修完成日至装修期届满日期间内无需向甲方支付物业管理费及宣传推广费。6、自2017年8月23日至2017年10月22日，区间固定租金为35,385.60元(含税)；扣率租金为区间内装修期届满后期间的营业额的15%(含税)，上述固定/扣率租金下可称“区间租金”或“首期租金”。自2017年10月23日至2018年9月22日，每月固定租金为35,385.60元(含税)，月扣率租金为当月营业额的15%(含税)。……7、物业管理费：区间费用为13,968元(含税，下也可称“首期物业管理费”)，每月费用为6,984元(含税)。8、推广宣传费：区间费用为1,862.40元(含税，下也可称“首期推广宣传费”)；每月为931.20元(含税)。9、乙方应向甲方交纳租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金，作为乙方履行本合同的保证。租赁保证金106,156.80元、物业管理费押金20,952元、公用事业费押金2,328元，甲方收取时向乙方提供收据。乙方于合同签署日起十个工作日内支付部分租赁保证金35,385.60元，并应在甲方发出交付通知日起的十个工作日内向甲方付清剩余租赁保证金及物业管理费押金、公用事业费押金。10、乙方需在装修前向甲方支付装修垃圾运输费1,164元(含税)。11、该商铺的售后服务保证金共计50,000元，包含在租赁保证金中以保证其商铺已出售商品的质量与售后服务符合国家法律规定。合同终止后6个月内未发生退、换、索赔等,甲方将如数无息返还乙方。12、该物业的整体开业日暂定为2017年9月23日，甲方有权对整体开业日进行调整，但应提前一个月书面通知乙方，乙方应按甲方通知的开业日对外营业，不得以此作为拒付租金及各项费用或进行违约索赔的理由。15.4.4、在乙方按照本合同的约定将该商铺交还给甲方(包括但不限于乙方办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址的手续)且履行完毕本合同约定的各项义务，付清全部应付款项后三十日内，乙方凭甲方开具的收据原件(或乙方另行开具的保证金收款收据，下同)向甲方要求无息退还租赁保证金，甲方将从租赁保证金中扣除乙方其他应付费用(如有)、售后服务保证金、违约金(如有)。但只要发生乙方违约，即使未造成任何损失的，租赁保证金不予退还，乙方应在三日内另行向甲方交纳售后服务保证金。售后服务保证金由甲方在本合同终止或解除之日起六个月后凭收据原件向乙方结清。15.9.2装修押金于进场装修前五个工作日内付清。如果乙方或乙方雇佣、委托的任何人在装修时对该商铺的任何公共设施或者该商铺内甲方提供的各项设备设施造成损坏的，甲方或物业公司有权从装修押金中扣除修复该等设施和设备设施而支出的费用，装修押金不足以弥补上述费用或损失的，乙方仍应赔偿不足部分的金额。如乙方没有违反本合同有关装修的约定且装修经甲方和/或物业公司及政府消防部门验收合格的，甲方或物业公司应在该商铺验收合格后一个月内向乙方无息返还剩余装修押金，乙方凭装修押金收据原件向甲方申请退还押金余额。15.11.1、该商铺首期租金(区间内的固定租金)、首期物业管理费、首期推广宣传费于该商铺交付日的前五个工作日内由乙方向甲方支付。首期租金在交付日的前五个工作日先按照区间固定租金支付，如区间扣率租金高于区间固定租金，区间结束后五个工作日内乙方应对区间扣率租金与区间固定租金的差额进行补足。15.11.2、该商铺装修押金于该商铺交付日的前五个工作日内由乙方向甲方支付。15.11.3、租金支付原则为先付后用,以每个自然月为一个结算周期支付款项。甲方每月8日(含本日,节假日顺延)出具对账单给乙方，该对账单包括但不限于乙方次月的固定租金、物业管理费、推广宣传费、收银系统维护费(如有)、乙方上月的扣率租金超过固定租金之差额(如有)、公用事业费及其他费用；乙方须于当月15日(含)之前根据甲方出具的对账单金额支付款项，乙方同意具体金额以本合同约定及甲方出具的月结对账单中记载的数额为准。26.3.1、乙方逾期支付或补交租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金、租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费以及其他应由乙方承担的费用之一或全部的(包括甲方和/或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用)，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之二支付违约金；逾期超过七日的，甲方发出书面通知两日后有权暂停乙方该商铺的煤气、水、电、通讯等公共设施的供应和/或要求物业公司暂停对该商铺提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用(包括但不限于开通恢复费用)；如乙方逾期超过三十日，甲方有权依照本合同约定解除合同并追究乙方违约责任。27.4、乙方出现下列情况时，甲方有权解除本合同、收回该商铺、不予退还租赁保证金和物业管理费押金、公用事业费押金，并有权向乙方主张相当于3个月租金的预期收益损失作为违约金(以前12个月平均月租金为标准)，该违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权按照法定程序扣留并出售乙方商品或其他财产，如出售所得仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。……27.4.3未按本合同的约定交纳或补足租金、物业管理费、租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费或其他任何费用(包括甲方和/或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后,乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用)累计超过三十日的；……27.4.8违反本合同的约定,擅自在该物业经营时间中断或停止营业时间累积超过二日；……。
　　前述协议签订后，被告于2017年7月27日向原告转账支付180,652.80元。
　　2017年8月8日，被告向原告支付装修押金6,208元及装修垃圾清运费1,164元。
　　2017年8月14日，原告向被告交付了涉案商铺。
　　2018年2月13日、14日，被告分别向原告支付11,609.39元及43,300.80元。
　　2018年3月31日，被告将涉案商铺返还给了原告。
　　因原告认为被告拖欠其部分租金等费用未付构成违约，遂成讼。
　　审理中，原、被告均确认，被告已付租赁保证金106,156.80元、物业管理费押金20,952元、公用事业费押金2,328元及至2017年11月30日止的租金、物业管理费、推广宣传费。现被告尚欠自2017年12月1日起至2018年3月31日止的租金、物业管理费、推广宣传费以及自2017年10月1日起至2018年3月31日止的电费。
　　另查明，原告为向被告催讨欠付费用，自2018年1月16日起多次通过电子邮件形式向被告发送《上海万象城LG135商铺费用支付催告函》。包括：原告于2018年1月16日发函要求被告于2018年1月15日前付清欠付的186,691.09元；于2018年2月23日发函要求被告于2018年2月27日前付清欠付的175,521.10元；于2018年3月5日发函要求被告于2018年3月5日前付清欠付的175,521.10元；于2018年3月19日发函要求被告于2018年3月21日前付清欠付的219,327.60元；于2018年3月27日发函要求被告于2018年3月28日前付清欠付的176,026.80元；于2018年4月18日发函要求被告于2018年4月20日前付清欠付的176,514.30元；于2018年5月18日发函要求被告于2018年5月17日前付清欠付的176,721元。但原告所附催告函并未附相关金额所涉及的区间及明细。对相关账单，原告在邮件中表示由被告登陆租户平台自行查看。但本案审理中，原告未能提供其将租户平台上有关被告的账号、密码已交付给被告的证据材料。
　　再查明，2018年1月12日，原告工作人员通过电子邮件向被告的法定代表人陈晨发送《上海万象城解约预告-NACASA》，表示“因NACASA品牌坪效低，原告希望NACASA坪效在2018年4月1日前能达到2,000元，若无法达到目标，双方友好协商解约事宜”。2018年2月25日，原告工作人员通过电子邮件继续就《上海万象城解约预告-NACASA》向陈晨表示“现距目标仅剩一个月时间，请积极提升销售，另请同步试算开店前的成本数据给原告，以利原告进行合理的测算解约事宜”。2018年2月26日，陈晨就《上海万象城解约预告-NACASA》回复表示“开业来万象城的坪效在1,100-1,700元之间，但对其要求是达到2,000元。当然每个商场都有自己的考量，其非常理解。若真的无法继续合作，其希望可以尽快商议解约日期”，同时其将其成本明细予以列出一并发送。2018年3月6日，原告工作人员通过电子邮件就《上海万象城解约预告-NACASA》向陈晨表示“对于双方合作关系，目前原告仍在进行内部讨论中，在原告还未书面通知解约事宜，仍需针对未缴租金补缴”。2018年3月24日，原告工作人员通过电子邮件向陈晨发送《上海万象城撤场相关事宜-NACASA&AROJOY》，表示“根据上次会议的内容，请对欠缴租金进行补缴，且NACASA及AROJOY撤场时间为2018年3月31日，撤铺需还原的工程细节请参考合同内容”。期间，原、被告对涉案商铺租赁事宜进行沟通，但未果。2018年3月30日，原告工作人员与陈晨通过微信方式对解约协议的具体内容发生争议，陈晨对原告主张违约金、租金损失表示无法接受。
　　审理中，据原告所述，原告已于2018年4月底、5月初将涉案商铺出租他人。
　　以上事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、数份电子邮件及《上海万象城LG135商铺费用支付催告函》、《上海市不动产权证书》、店铺移交申请表，被告提供的银行明细单、付款回单两张、收款收据两张、双方往来的电子邮件、微信聊天记录以及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。现原、被告均确认涉案租赁合同于2018年3月31日解除，本院予以确认。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就原告主张的第2项要求被告支付自2017年12月1日起至2018年3月31日止的租金141,542.40元、物业管理费27,936元、推广宣传费3,724.80元的诉请，根据查明事实，被告确实未支付该些款项，现被告亦表示愿意支付，且对金额无异议，故本院予以支持。
　　就原告主张的第3项要求被告支付自2017年10月1日起至2018年3月31日止的电费3,517.80元的诉请，本院认为，原告为证明该项诉请向本院提交了原告自制的租赁期内被告应付费用统计表及四张上海万象城租赁收费通知单(其中一张通知单记载：发单日期为2018年5月8日、电费金额为206.70元)，但鉴于被告已于2018年3月31日向原告返还了涉案商铺，故发单日期为2018年5月8日、电费金额为206.70元的通知单显然与本案并无关联。虽然原告称“该张通知单发单日期书写错误，应为2018年3月电费”，但原告并未提供相关依据证明其意见，故本院不予采信。鉴于，扣除206.70元，剩余3,311.10元，被告同意支付，此系被告的诉讼权利，本院予以准许，故本院认定被告应向原告支付的自2017年10月1日至2018年3月31日期间的电费金额为3,311.10元。
　　就原告主张的第4项中要求被告支付逾期支付租金、物业管理费、推广宣传费的违约金的诉请，本院认为，涉案合同约定“甲方每月8日出具对账单给乙方，……乙方须于当月15日(含)之前根据甲方出具的对账单金额支付款项，乙方同意具体金额以本合同约定及甲方出具的月结对账单中记载的数额为准”，而本案中原告未能提供每月有效送达被告的对账单，即使从现有证据来看，原告于2018年1月16日起多次通过电子邮件形式发送催告函，但催告函仅记载具体金额，并未附金额所涉区间及明细，其中仅2018年3月原告就发送了三个金额不同的催告函，且未附相关明细，显然让被告在付款金额上产生不明确，因此，本院认为，被告迟延支付款项存在一定理由。但是原告未能及时出具对账单、对账单所附金额未附明细并不能作为被告可长期拖欠租金等费用的合理理由。首先，涉案合同对于被告每月应付的固定租金、物业管理费、推广宣传费的金额是明确的，只是关于电费的具体金额以及是否存在上月的扣率租金超过固定租金之差额有待原告出具对账单予以明确。其次，涉案合同同时约定“租金支付原则为先付后用,以每个自然月为一个结算周期支付款项”。故本院认为，即使原告未能及时出具对账单、对账单所附金额未附明细，对于作为承租人且其所负担的主要义务系支付租金的被告而言，最晚也应于当月月底前支付下个月的固定租金、物业管理费、推广宣传费，而非消极地等待原告出具明确的对账单。然被告未能按约支付该些费用，其行为构成违约，原告主张该些费用的逾期付款违约金，符合双方约定。至于违约金的起算点，如前所述，原告要求从2017年11月16日起算并无充分有效的依据，故本院予以调整。至于违约金的计算标准，被告认为过高，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按日万分之五的标准向原告给付逾期付款违约金。综上，就2017年12月的固定租金、物业管理费、推广宣传费的逾期付款违约金，被告应以43,300.80元(35,385.60+6,984+931.20)为基数、按日万分之五的标准支付自2017年12月1日起至被告实际付清该笔款项之日止。就2018年1月的固定租金、物业管理费、推广宣传费的逾期付款违约金，被告应以43,300.80元为基数、按日万分之五的标准支付自2018年1月1日起至被告实际付清该笔款项之日止；就2018年2月的固定租金、物业管理费、推广宣传费的逾期付款违约金，被告应以43,300.80元为基数、按日万分之五的标准支付自2018年2月1日起至被告实际付清该笔款项之日止；就2018年3月的固定租金、物业管理费、推广宣传费的逾期付款违约金，被告应以43,300.80元为基数、按日万分之五的标准支付自2018年3月1日起至被告实际付清该笔款项之日止。
　　就原告主张的第4项中要求被告支付逾期支付电费的违约金的诉请，本院认为，根据双方约定，被告承担的电费的具体金额有待原告出具对账单予以明确。然本案中原告未能提供相关电费的具体金额已有效送达被告的证据材料，而被告系在诉讼期间方知晓租赁期内其所使用的电费的具体金额，被告迟延支付电费有合理理由。现被告亦表示愿意支付，故原告主张该项违约金，本院不予支持。
　　就原告主张的第5项要求被告支付解约违约金的诉请，该项诉请涉及双方所争议的导致涉案租赁合同解除的责任主体。原告认为系因被告逾期支付租金等费用已达合同解除条件，故其行使合同解除权要求被告搬离。被告认为系因原告认为被告坪效低故要求被告搬离，而原告所谓的坪效并不合法、合理。本院认为，虽然从双方往来邮件内容来看，初始系原告因被告坪效低提出要求被告提升坪效、若不达标则协商解约事宜。但依前述，不可否认被告当时既已存在逾期支付各类费用的违约行为，且被告逾期付款行为已累计超过三十日、已达原告可行使合同解除权的程度。又从双方往来邮件来看，此后原告发邮件表示“对于双方合作关系，目前原告仍在进行内部讨论中，在原告还未书面通知解约事宜，请被告仍需针对未缴租金补缴”，但被告仍然未缴清欠付租金。而原告发邮件要求被告3月31日撤场时也并未明确仅系因被告坪效无法达标而要求被告撤场。另从原、被告微信聊天内容来看，显然原告是主张了违约金、租金损失。故，很难排除原告当时提出解约之理由未包含针对被告逾期付款的违约行为。因此，现原告主张因被告逾期支付租金等费用已达合同解除条件，故其行使合同解除权要求被告搬离，有事实基础，且符合双方约定，本院表示认同。鉴于此，原告要求被告支付解约违约金，符合双方约定。但对于违约金的金额，被告表示过高。本院认为，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，故本院参考被告的违约行为，由此可能对原告产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应向原告支付解约违约金55,000元。
　　就原告主张的第6项不予退还租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金的诉请，本院认为按照合同约定，因被告违约导致合同提前解除的，已支付的租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金不予退还，同时被告须承担解约违约金。本质上没收押金和支付解约违约金均是因被告逾期付款导致合同解除而应承担的违约责任，原告现合并主张，本院鉴于原告实际已于2018年3月31日收回涉案房屋，且据原告所述原告已于2018年4月底、5月初将涉案商铺另行出租他人，而原告未能举证其已遭受高额经济损失，前述原告主张的部分逾期付款的违约金及解约违约金等请求本院已予以支持，足以弥补原告损失，故其主张的该项不予退还租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金的诉请，本院不予支持。鉴于此，同时，为避免双方讼累，本院将该些保证金在本案中一并处理，由原告向被告予以返还。
　　就被告已付装修押金6,208元，鉴于涉案租赁合同已解除，原告亦表示愿意返还被告，故为避免双方讼累，本院在本案中一并处理，由原告向被告予以返还。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海通益置业有限公司与被告那森家居(上海)有限公司就上海市闵行区吴中路XXX号上海万象城项目LG1层LG135号商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年3月31日解除;
　　二、被告那森家居(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海通益置业有限公司支付自2017年12月1日起至2018年3月31日止的租金141,542.40元、物业管理费27,936元、推广宣传费3,724.80元；
　　三、被告那森家居(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海通益置业有限公司支付自2017年10月1日起至2018年3月31日止的电费3,311.10元；
　　四、被告那森家居(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海通益置业有限公司支付逾期支付租金、物业管理费、推广宣传费的违约金(具体计算方式如下：以43,300.80元为基数、按日万分之五的标准支付自2017年12月1日起至被告实际付清该笔款项之日止；以43,300.80元为基数、按日万分之五的标准支付自2018年1月1日起至被告实际付清该笔款项之日止；以43,300.80元为基数、按日万分之五的标准支付自2018年2月1日起至被告实际付清该笔款项之日止；以43,300.80元为基数、按日万分之五的标准支付自2018年3月1日起至被告实际付清该笔款项之日止)；　　
　　五、被告那森家居(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海通益置业有限公司支付解约违约金55,000元；
　　六、原告上海通益置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告那森家居(上海)有限公司返还装修押金6,208元；
　　七、原告上海通益置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告那森家居(上海)有限公司返还租赁保证金106,156.80元、物业管理费押金20,952元、公用事业费押金2,328元；
　　八、驳回原告上海通益置业有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计3,256.76元，由原告上海通益置业有限公司负担584.46元，由被告那森家居(上海)有限公司2,672.30元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  莉

书记员：王伊妮