上海逸族物业管理有限公司与上海徐汇房产经营有限公司其他合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海逸族物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：李有清，执行董事。
　　委托诉讼代理人：管华洁，上海市同建律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：池海峰，上海市同建律师事务所律师。
　　被告：上海徐汇房产经营有限公司，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：常青，董事长。
　　委托诉讼代理人：何瑜莹，女。
　　委托诉讼代理人：贺富强，上海市君志律师事务所律师。
　　原告上海逸族物业管理有限公司与被告上海徐汇房产经营有限公司其他合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海逸族物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《联建协议书》，将坐落于上海市斜土路XXX弄XXX号底层(即斜土路XXX号)房屋过户至原告名下。
　　事实和理由：本市斜土路XXX弄XXX号底层房屋(以下简称系争房屋，另有门牌号斜土路XXX号)系由原告下属上海市前进供销经理部依据1993年与被告(原上海市徐汇区房产经营公司)所签署的《联建协议书》之约定，全额出资建设。嗣后，原告通过下属上海新腾飞物业管理有限公司经营、管理该房屋。《联建协议书》虽未明确约定被告应当办理过户手续，但是，《联建协议书》第3条约定得益分配比例，说明系争房屋应当出售，收益应予以分配；《联建协议书》第2条约定房屋销售工作由被告负责，但被告至今都没有完成销售工作；被告现在转制为民营性质，若不对《联建协议书》进行结算，则可能造成国有资产流失；《联建协议书》总归需要清算结算，无论是清算还是销售，房屋均应归原告，因为原告收益比例占98%占大部分，且若是出售系争房屋也可以出售给原告。原告依据上述事实，曾要求被告将系争房屋过户至原告名下，并按约结清相关费用，但多次与被告协商均未果。故原告诉至法院，要求判如所请。
　　上海徐汇房产经营有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间是债权，不是物权，原告直接主张物权违背了双方的合同约定。此项债权，原告的起诉已经超过最长诉讼时效。双方的合同并未约定系争房屋可以直接过户至原告名下，也没有法律规定。当时房屋造好后，是原告要求把房屋留下自己使用，才导致房屋没有销售。该房屋由原告自用或出租，被告从未取得系争房屋的收益。多年来，双方已经以实际行为对《联建协议书》的约定进行了变更，即房屋由原告自用，原、被告之间的房屋事宜即已了结。时隔多年，情况、政策均发生很大变化，存在很多障碍，原告不可能登记为产权人，交易中心也说仅凭《联建协议书》无法办理产权变更登记手续。且建房时是无偿划拨土地，如果变更产权登记，可能涉及补交土地出让金等事宜。2015年被告曾与原告一起去房地产交易中心，交易中心称需要补交土地出让金、需要评估，当时原告表示同意补交土地出让金，也进行了土地估价评估，被告不清楚后来为什么没有办理产权变更登记。原告提起本案诉讼是希望通过法院判决而越过行政许可审批程序，是不可以的。若原告认为通过出售系争房屋的形式办理过户手续，该民事合同应是双方自愿协商一致后方可签订，不能强迫。
　　本院经审理认定事实如下：
　　1993年2月8日，上海市徐汇区人民政府徐府土(93)第6号《关于批准徐汇区房产经营公司、前进农场供销经理部建造综合楼划拨国有土地的通知》，同意将斜土路XXX弄XXX-XXX号旧房基地442平方米划拨给你两单位共同使用。
　　1993年12月30日，上海市徐汇区房产经营公司(甲方)、上海市前进供销经理部(乙方)签订《联建协议书》，其中记载：一、双方共同参与斜土路XXX弄XXX-XXX号旧房基地改造工程。拟建7层综合楼一幢，底层拟作商业用房，2-7层为商品住宅，总建筑面积2375平方米。二、联建形式：本项目由乙方全额投资，甲方负责开发过程中的具体事务，包括基地内单位居民的动迁、建安工程、配套工程、销售及物业管理。甲方向政府有关部门办理有关手续时，乙方要配合甲方，并提供有关的文件资料。三、费用及得益分配：在项目建设及经营期间所有发生的费用(包括需上交的公建用房和廉价房等)均由乙方承担。得益分配：甲方为商品房总售价的2%，乙方为商品房总售价的98%。协议另有其他约定。
　　1995年11月23日，徐汇区房产经营公司申请办理斜土路XXX弄XXX号、2218号房屋的上海市新建商品房屋注册登记。后斜土路XXX弄XXX号全幢(7层、本幢另有门牌号码斜土路XXX号)房屋权利人登记为徐汇区房产经营公司。此后，其中部分房屋如2218幢0201等产权被登记转移。
　　系争斜土路XXX弄XXX号底层(本幢另有门牌号码斜土路XXX号)房屋登记权利人徐汇区房产经营公司，竣工日期1995年，总层数7，房屋类型商场，建筑面积345.39平方米，受理日期1995年11月23日。
　　2015年11月，原告通过上海新腾飞物业管理有限公司向被告发函，希望被告配合办理相关房产过户手续。
　　另查明，上海市徐汇区房产经营公司经核准更名为上海徐汇房产经营有限公司(即被告)，企业类型由国有企业变更为有限公司。
　　又查明，上海市前进供销经理部变更名称为上海天座实业公司。2002年9月上海天座实业公司注销，担保单位或债权债务承担者为上海农工商集团前进总公司。2017年12月，上海农工商集团前进总公司变更企业名称为上海逸族物业管理有限公司(即原告)。
　　审理中，双方确认，除系争房屋外，斜土路XXX弄XXX号2-7层房屋均已出售，产权转移登记已经完成，原、被告已经结算了结，没有争议纠纷。
　　审理中，原告称，系争房屋曾由被告管理了一段时间，之后由原告自行控制。原告表示，如果办理产权变更登记手续需要补交土地出让金，原告愿意按照相关规定支付该项钱款；如果办理手续过程中出现相关部门审核不通过或其他问题，原告会另行再主张权利。被告表示，《联建协议书》并未约定过户变更登记，房地产交易中心不会同意办理手续。如果原告认为仅凭《联建协议书》可以直接办理完成产权变更登记手续，那么被告同意配合原告去办理，若相关部门无法审核通过则不是被告的原因，但是被告不同意由法院判决办理过户手续，不应以司法判决形式来解决行政手续问题、或越过、逃避行政审批许可手续，且法院的判决也会因缺少相应的行政程序而造成无法执行。
　　以上事实，除双方当事人一致陈述外，另有联建协议书、企业变更登记申请书、名称登记申请书、企业法人申请变更登记事项、上海市房地产登记册、档案机读材料、企业法人注销登记申请、准予变更(备案)登记通知书、上海市新建商品房屋注册登记申请表、函件等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，上海市徐汇区房产经营公司、上海市前进供销经理部签订的《联建协议书》系双方真实意思表示，内容于法无悖，应属合法有效，双方均应依此履行各自的权利义务。
　　原合同双方上海市徐汇区房产经营公司、上海市前进供销经理部经过更名、注销等情况后，现名称为上海徐汇房产经营有限公司、上海逸族物业管理有限公司，故原、被告为本案适格主体。
　　原告现要求继续履行《联建协议书》，由被告将系争房屋过户至原告名下。但分析《联建协议书》的内容可知，《联建协议书》约定了该项目由原上海市前进供销经理部全额投资，原上海市徐汇区房产经营公司负责销售房屋，另约定了得益分配比例，即上海市徐汇区房产经营公司可分得房屋总售价的2%，上海市前进供销经理部可分得房屋总售价的98%等，但其中并未约定被告负有将系争房屋过户给原告的义务，亦无关于系争房屋权属的约定。故原告的诉请依据不充分，本院难以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条第一款规定，判决如下：
　　驳回上海逸族物业管理有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费13,800元，减半收取计6,900元，由上海逸族物业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  理

书记员：徐  琛