上海道尚酒店管理有限公司与上海纯华投资管理有限公司、上海华谊企发资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海道尚酒店管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：张嘉陵，执行董事。
　　委托诉讼代理人：祁仁，上海胜超律师事务所律师。
　　被告：上海纯华投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：肖纯钢，执行董事。
　　被告：上海华谊企发资产管理有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：唐华杰，执行董事。
　　委托诉讼代理人：江建平，上海江华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：魏佳璐，上海江华律师事务所律师。
　　原告上海道尚酒店管理有限公司(以下简称道尚酒店)与被告上海纯华投资管理有限公司(以下简称纯华公司)、上海华谊企发资产管理有限公司(以下简称华谊企发公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告道尚酒店的法定代表人张嘉陵及其委托诉讼代理人祁仁，被告纯华公司的法定代表人肖纯钢，被告华谊企发公司的委托诉讼代理人江建平、魏佳璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告道尚酒店向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告纯华公司、华谊企发公司共同支付2017年10月1日至2018年8月31日期间的经营损失赔偿款人民币(以下币种均为人民币)10万元；2、要求判令本案诉讼费由纯华公司、华谊企发公司负担。事实和理由：2015年8月14日，纯华公司、华谊企发公司就租赁位于上海市保定路XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定租赁用途为酒店宾馆，租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止。道尚酒店的法定代表人张嘉陵与纯华公司同为道尚酒店的股东，其经协商决定用系争房屋合作经营道尚酒店。2015年11月26日，道尚酒店与纯华公司签订《合作协议》，约定租金分担、债权债务划分等权利义务，其中协议第2条明确纯华公司有协助道尚酒店与业主协调的义务，以保证道尚酒店的正常经营活动；协议第6条约定了如合作期内道尚酒店发生拆迁，拆迁补偿的分配比例为道尚酒店占95%，纯华公司占5%，以补偿道尚酒店在投资、装修上的损失。2016年11月7日，道尚酒店所在地块虹口区117街坊公告旧城区改建意愿征询结果，当月拆迁工作便陆续展开，道尚酒店也在房屋征收范围内，但未被要求搬离。拆迁工作围绕道尚酒店周围展开，期间造成酒店经营困难，酒店入住率显著下降。拆迁带来的噪音污染、建筑生活垃圾污染、网络等设备的损坏，严重影响酒店租赁房屋的用途和收益。道尚酒店多次与纯华公司交涉，要求其与华谊企发公司进行协调，纯华公司均置之不理。2017年11月1日，道尚酒店致函华谊企发公司，要求就系争房屋的状态变化影响承租人使用收益情况尽快进行协商，但未获任何回应。道尚酒店认为，地块拆迁工作严重妨碍酒店的经营，比照正常经营状态，酒店的应得收益明显减少，造成重大经济损失。酒店在房屋拆迁征收范围内，却迟迟未予征询，酒店成为拆迁地块内的孤岛。纯华公司违反协议的约定，未从中与华谊企发公司进行协调。华谊企发公司作为系争房屋的出租方，与纯华公司恶意串通，不与拆迁单位签订拆迁合同，损害道尚酒店的拆迁利益，道尚酒店有权要求华谊企发公司与纯华公司共同承担损害赔偿责任。
　　被告纯华公司辩称：不同意道尚酒店的诉讼请求。就动拆迁补偿问题，纯华公司与华谊企发公司进行过协调，纯华公司于2018年4月1日向华谊企发公司发函，纯华公司的法定代表人还多次陪同道尚酒店的法定代表人去华谊企发公司面谈，要求减免租金和给予拆迁补偿，但遭到华谊企发公司的拒绝。纯华公司并多次到动迁公司协商动迁补偿事宜，动迁公司称纯华公司属于租赁户，没有业主方同意，其无法支付费用。目前动迁公司尚未与华谊集团公司进入拆迁谈判阶段。纯华公司与华谊企发公司的租赁合同已于2018年8月31日到期，道尚酒店应交还系争房屋。系争房屋目前尚未开始动迁，故不存在拆迁补偿的问题。纯华公司已尽到合同义务，不存在与华谊企发公司恶意串通的事实。酒店周围房屋已拆迁，但道尚酒店仍在经营，并未造成其实质上的损失，其每月还有8万元至10万元的营业收入，但道尚酒店自2018年3月起未再支付租金。网线是由电信公司处理的，目前处于正常状态，根据纯华公司与道尚酒店之间的协议，网线切断问题不属于纯华公司的协调范围。道尚酒店公司主张损失赔偿，理由不成立。
　　被告华谊企发公司辩称：不同意道尚酒店的诉讼请求。道尚酒店拖欠纯华公司使用费高达40余万元，其为拖延交还系争房屋而提起本案诉讼，属于恶意诉讼。华谊企发公司将系争房屋出租给纯华公司，约定租期至2018年8月31日止，且不得转租。道尚酒店与纯华公司为规避华谊企发公司与纯华公司之间不得转租的约定而签订合作协议，该协议名为合作实为转租。华谊企发公司与道尚酒店之间不存在任何法律关系。华谊企发公司与纯华公司之间有过约定，如遇系争房屋动拆迁，华谊企发公司不予补偿，华谊企发公司自2018年3月1日起就未收到过租金，道尚酒店现向华谊企发公司主张损失赔偿，没有任何依据。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋全幢(建筑面积1327.84平方米)系案外人上海华谊(集团)公司(以下简称华谊集团公司)名下的房产。2008年10月20日，华谊集团公司授权案外人上海华谊集团企业发展有限公司(以下简称华谊集团企发公司)对系争房屋全幢进行经营和管理。2009年5月11日，华谊集团企发公司授权其下属子公司华谊企发公司对系争房屋全幢进行经营和管理。
　　2007年8月24日，华谊企发公司(原名上海染联劳动服务有限公司)与纯华公司(原名上海纯华投资咨询有限公司)签订《租赁协议》，约定华谊企发公司将系争房屋出租给纯华公司使用，租赁期限自2007年9月1日起至2012年8月31日止。纯华公司租赁系争房屋后，即将该房屋交由道尚酒店使用，道尚酒店将系争房屋进行装修和改建后用于酒店经营。
　　2009年9月15日，纯华公司(甲方)与道尚酒店(乙方)补签《公司股权合作协议》，约定：经双方协商，在系争房屋项目前期筹备中，甲方为乙方提供相关服务，乙方同意给甲方5%的公司干股，具体内容如下：1、甲方协助乙方开办工作，甲方不参与乙方后续经营，不承担乙方任何经济与法律责任；2、系争房屋的经营费用包括但不限于房租、水电费、增容费等费用由乙方支付；3、在2012年8月30日前，乙方给甲方分红时间与支付业主方的房租时间同步，每年总额为税后12万元；4、由于系争房屋由甲方承租，乙方在经营过程中必须遵守甲方和业主签订的《房屋租赁合同》的有关规定，乙方违反《房屋租赁合同》，则后果自负，甲方不承担相关责任；5、如乙方拖欠房租等有关费用超过约定时间1个月以上，甲方有权收回物业，甲方不给予乙方任何经济补偿。
　　2012年8月13日，华谊企发公司与纯华公司续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止。
　　2014年纯华公司与道尚酒店签订《公司股权合作协议》，约定：经双方协商，在系争房屋经营项目5年合作愉快的基础上，2009年9月15日的《公司股权合作协议》继续有效，原协议内容不变，自动延期5年。
　　2015年8月14日，华谊企发公司(出租方、甲方)与纯华公司(由上海纯华投资咨询有限公司更名为上海纯华投资管理咨询有限公司，后再次更名为上海纯华投资管理有限公司，承租方、乙方)再次续签《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋(建筑面积1127平方米)出租给乙方作为酒店宾馆使用，租赁期自2015年9月1日起至2018年8月31日止，甲方在签订本合同时已向乙方交付该房屋；2、租赁期满，甲方有权立即收回系争房屋，乙方应在租赁期满后3日内，按照系争房屋接受承租时的原样或经甲方确认该房屋装修后可安全使用的现状，整体、完好、无条件地归还给甲方；3、乙方若需继续承租该房屋，应于本合同租赁期满前，至少提前60日向甲方提出续租书面申请，经甲方同意后可继续承租，但须在租赁期满前，至少提前30日与甲方重新签订房屋租赁合同；4、月租金为29,425元，租金自2015年9月1日起算。租金3个月一付，提前7日支付下次租金；5、乙方应向甲方支付房屋租赁保证金58,850元，租赁期满或合同终止时，乙方无违约行为，甲方应将保证金无息归还给乙方。如乙方未付清应承担的租金、费用及有关款项，甲方有权用保证金先行抵扣；6、乙方已知晓该房屋性质和现状，未经甲方书面同意，不得改变该房屋结构、用途、建筑风格或搭建违章建筑，不得将该房屋进行转租、抵押或与第三方进行交换……，否则，甲方有权要求乙方进行整改和恢复原状，由此造成的一切损失由乙方承担；7、乙方若需要对该房屋进行装修，须向甲方提交书面报告和装修施工方案，经甲方书面同意或另行签订专项协议后，乙方可实施装修，若涉及该房屋整体装修或改造，还须向所在地区有关部门进行申报或备案；8、乙方对该房屋进行装修以及增设的设施、设备所发生的费用由乙方承担，租赁期满或合同终止，乙方可拆除其增设的设施、设备，但必须恢复该房屋原样或经甲方确认拆除后房屋可安全使用状态。乙方在租赁期满或合同终止后的3日内未拆除或未搬走的设施、设备包括其他物品无偿归甲方所有，甲方有处置权，乙方不得以任何理由要求甲方进行收购、补偿、赔偿或拖延归还该房屋的时间；9、租赁期间，因市(区)政建设需要，该房屋地块被依法征用、动迁、开发，本合同无条件终止，但甲方应提前60日以书面形式通知乙方，乙方应无条件服从，按照通知规定的时间内进行搬离，甲方不作任何补偿或赔偿；10、租赁期间乙方未能按期足额支付租金、费用、保证金，每逾期1日，应按照所欠缴租金、费用、保证金的0.3%向甲方支付违约金；11、租赁期满或合同终止后的3日内，乙方未能按照本合同约定将该房屋归还给甲方，每逾期1日，乙方应按原租金标准的2倍金额向甲方支付该房屋的使用费。
　　2015年11月26日，纯华公司(甲方)与道尚酒店(乙方)签订了《公司股权合作协议》，约定：在2009年9月15日甲乙双方合作经营协议基础上，经甲乙双方协商，就系争房屋使用达成以下协议：1、由甲方向华谊企发公司承租系争房屋提供给乙方作酒店经营使用，使用期限自2015年12月1日起至2018年8月31日止。乙方支付给甲方每季度(3个月)费用为127,000元，交费日期为每季度提前15日……；2、乙方支付甲方费用后，甲方同时向业主方(华谊企发公司)交纳房租，继续协助乙方做好与业主协调工作，保证乙方的正常经营活动顺利进行；3、甲乙双方合作期满后，如甲方仍然和业主就此物业续约，则甲乙双方继续按照同等条件继续履行合作协议；4、甲方此前及今后不参与乙方对酒店的投资、装修、经营及管理。甲方不承担乙方经营过程中发生的所有债权债务，以及经营上的亏损等，甲方也不参与乙方的分红；5、……甲方与华谊企发公司签订的《房屋租赁合同》和《租赁场所安全、消防、治安管理协议》作为本协议的附件；6、在合作期间，物业发生动迁的，动迁赔偿总金额分配比例为甲方占5%，乙方占95%；7、乙方在装修完成后给甲方提供一个能使用的房间。
　　2016年11月，系争房屋所在上海市虹口区117街坊地块(唐山路XXX号地块二期)开始进行旧城区改建动拆迁。至2017年8月左右，系争房屋周边的房屋已基本拆除，但系争房屋尚未启动动拆迁程序。
　　2017年11月1日，道尚酒店向华谊集团公司发出《关于保定路XXX号租赁房屋状态变化影响承租人使用收益的函》称，2017年4月，因酒店周围居民房屋拆迁，已严重影响系争房屋状态，导致系争房屋已不符合约定的使用收益状态，经营状况每况愈下，造成酒店营业收入和商誉的巨大损失，要求与华谊集团公司进行协商。
　　2018年4月1日，纯华公司向华谊企发公司发出《关于保定路XXX号物业经营困难的汇报申请》，称：本司自2007年租赁经营保定路XXX号以来，投入逾500多万元资金和精力，不管经营状况如何，一直尽力及时支付租金。2015年下半年还投入200多万元改造成长租公寓的经营业态。自2016年底本地块周边居民实施动迁以来，经营环境急剧恶化，周边配套设施关门，拆房噪音不断，鼠害横行，网线等多次被断，客户流失大半，经营入不敷出，举步维艰。由于我们两次投资的时间尚未达到预计的回收期，根据现有动迁补偿条例又十分有限，恳请贵司考虑到我们面临的现状，对剩余几个月的租金能够予以减免或免除。
　　2018年4月9日，华谊企发公司向纯华公司发出《复函》，不同意纯华公司提出的减免剩余租期租金的申请。
　　2018年5月25日，华谊企发公司向纯华公司发出《公函》，告知合同期满后不再续租，要求纯华公司支付拖欠的租金，并于合同到期后腾空、撤离、返还系争房屋。
　　2018年6月21日，纯华公司向道尚酒店发出《催款通知》称：道尚酒店拖欠物业使用费，导致纯华公司无法向华谊企发公司支付租金，华谊企发公司已发函通知不再续租，要求纯华公司腾空搬离系争房屋。纯华公司已多次与华谊企发公司及动迁公司协调减免租金及拆迁补偿问题，现要求道尚酒店支付拖欠的2018年3月至2018年8月的物业使用费254,000元。
　　2018年9月3日，纯华公司在租赁现场张贴《腾退租赁房屋通知》，告知道尚酒店于2018年9月8日前准备好撤离工作，合理处理好剩余租客的去处安排。
　　道尚酒店一直在对外营业。
　　本案审理中，华谊企发公司至本院起诉，要求纯华公司、道尚酒店迁出系争房屋，支付2018年3月1日后的欠租及房屋占有使用费，要求纯华公司支付逾期支付租金的违约金【(2019)沪0109民初XXXX号案】。2019年2月22日，本院作出判决：1、道尚酒店应于本判决生效之日起15日内携本公司设备、物品搬离上海市保定路XXX号房屋，纯华公司清空该房屋后，将该房屋返还华谊企发公司；2、纯华公司应支付华谊企发公司2018年3月1日至2018年8月31日期间的租金88,275元，抵扣纯华公司支付的租赁保证金58,850元，纯华公司实际应支付华谊企发公司租金29,425元；3、纯华公司应支付华谊企发公司房屋占有使用费，按照每日484元，自2018年9月4日起支付至实际迁出之日止；4、纯华公司应赔付华谊企发公司逾期支付租金的利息损失，以每期3个月租金计44,137.50元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率，自履行期届满之次日起分段计算至付清之日止；上述第2款至第4款所述款项，纯华公司应于本判决生效之日起15日内付清；5、驳回华谊企发公司的其余诉讼请求。
　　本院认为：道尚酒店因周边房屋动拆迁，导致经营环境发生变化，酒店经营受到影响，此非纯华公司、华谊企发公司主观原因造成。道尚酒店主张纯华公司未按约与华谊企发公司进行协调，现纯华公司已举证证明其与华谊企发公司有过来往函件商讨租金减免事宜，协调虽无结果，但并不能就此否定纯华公司与华谊企发公司进行过协调的事实。道尚酒店主张华谊企发公司与纯华公司恶意串通，故意不与拆迁单位签订拆迁合同，损害道尚酒店的拆迁利益，也无充分证据可以证明。鉴于(2019)沪0109民初XXXX号案判决已考虑到道尚酒店因经营环境变化导致经营受挫，已酌情减免租金，故道尚酒店再主张损失赔偿，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海道尚酒店管理有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费2,300元，由原告上海道尚酒店管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：毛济平

书记员：郑  煌