上海道鉴企业营销策划有限公司与上海米策企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海道鉴企业营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：成涌玲，总经理。
　　委托诉讼代理人：彭勇，上海兴浦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：高致杰。
　　被告：上海米策企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：汤李养，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李德权，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　原告上海道鉴企业营销策划有限公司与被告上海米策企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海道鉴企业营销策划有限公司(以下简称“道鉴公司”)的委托诉讼代理人彭勇、高致杰、被告上海米策企业管理有限公司(以下简称“米策公司”)的委托诉讼代理人李德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告道鉴公司提出的诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告退还原告人民币80000元(以下币种均为人民币)(包括押金50000元、商场质保金5000元、房租25000元)，赔偿原告239127元(其中装修费81600元、证照费8000元、排烟工程18000元、宽带费用4000元、水费2000元、厨房设备40000元、餐具4000元、软装6977元、收银设备系统4750元、家具29800元、人员辞退费35000元、食材损耗5000元。事实与理由：2017年9月21日，原、被告签署《商铺租赁合同》，约定米策公司同意道鉴公司以大龙一番品牌，承租上海市普陀区中山北路XXX号长城大厦B1楼A区A43、A45商铺(以下简称系争商铺)，该商铺建筑面积82.2平方米，租赁期限为三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，2017年10月15日至2017年11月30日为筹备装修免租期；系争商铺月租金为25000元，道鉴公司应于合同签订当日支付首期租金75000元及押金50000元；道鉴公司自行办理完成经营相关的证照、消防开业检查等手续后方可正式经营。租赁过程中，2018年5月15日，米策公司口头通知道鉴公司系争商铺所在商场因消防验收不合格需停业整顿。2018年5月19日，米策公司向道鉴公司发出《补充协议》，通知2018年5月21日起停止营业。道鉴公司的工作人员于2018年5月21日全部撤离，所有的物品、厨房设施于2019年7月18日搬离。道鉴公司认为合同应于2018年5月21日解除。因米策公司违约，道鉴公司无法开展正常合法的经营，不能实现合同目的，遭受重大损失。故请求判如诉请。
　　被告米策公司辩称：第一，同意解除与原告签订的租赁合同，但本案是道鉴公司违约在先。根据合同约定，道鉴公司应在租金到期日提前15日足额支付应付下期租金，然道鉴公司推迟支付，米策公司在逾期15天未收到道鉴公司应付下期租金的情况下，有权终止租赁合同。第二，根据合同约定，在道鉴公司未按期支付租金、米策公司终止合同后，米策公司有权没收押金，故不同意原告要求退还押金的诉讼请求。第三，因道鉴公司违约在先，故不同意原告的其余诉请。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　一、2017年9月21日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签署《商铺租赁合同》，约定甲方同意乙方以大龙一番品牌承租系争商铺，该商铺建筑面积82.2平方米；乙方声明，其在签署本合同前已经现场视察过系争商铺，并了解系争商铺的权属情况、法律状态，确定和认可甲方提供的系争商铺符合本合同约定及法律规定的交付标准且符合乙方所经营业态的需求；乙方自行办理完成经营相关的证照、消防开业检查等手续后方可正式经营；租赁期限为三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，2017年10月15日至2017年11月30日为乙方筹备装修免租期；乙方装修时需自行办理消防二次验收，乙方需办理环评二次申报，费用由乙方支付；水费、排水费收费标准为6元/立方米，电费收费标准为1.45元/度，以充卡形式支付，每月准时充值；租赁期间内，乙方使用系争商铺所发生的水费、电费、通讯设备等费用均由乙方自理，甲方概不承担；商户申请装修前每户交纳装修押金5000元，装修后，甲方验查合格且未损坏甲方固有设施后，将无息退还商户；装修期间内，每商户交纳28元/平方米(按商铺建筑面积)为装修期间服务费，装修期间服务费包含以下各项工作开支：1、施工现场监察及管理，竣工验收；2、装修垃圾及废料统一清运；3、保安及公共清洁费用；4、商户装修管理费；租金根据先付后用的原则，采用付三个月押贰个月的方法，月租金为25000元，乙方应于合同签订当日支付首期租金75000元及押金50000元；乙方必须在租金到期日提前15日足额支付下期租金，逾期15天未能足额支付应付下期租金的，甲方有权终止租赁合同，无须通知乙方，甲方有权没收押金，换掉锁具，场地收回另作它用。乙方租约到期或提前终止的，应于到期日或提前终止日当天撤清柜内一切杂物及产品，但不得损坏本商场环境及一切非乙方所有的设施。柜台撤清后须支付经营质量保证金5000元，三个月后无客户纠纷凭收据退还。
　　二、合同签订后，道鉴公司支付了相关租金、押金等费用，米策公司将系争商铺交付道鉴公司，道鉴公司对系争商铺进行了装修，并于装修完毕后对外营业。2017年12月27日，道鉴公司在系争商铺所在地址办理了营业执照，并于2018年1月4日取得《食品经营许可证》。
　　三、2018年5月19日，米策公司向道鉴公司发出《补充协议》，主要内容为：米策公司接到消防部门停业整改的通知，道鉴公司配合消防部门，决定2018年5月21日起停止营业。甲方落款处有米策公司的盖章，乙方落款处载明“公司对以上条款不认可”。
　　四、2018年5月21日，道鉴公司的工作人员全部撤离系争商铺，包括系争商铺在内的被告出租场地停业整顿。
　　五、2019年7月18日，道鉴公司将其位于系争商铺内的可移动设施、设备搬离。
　　审理中，关于消防验收情况，米策公司陈述2019年1月31日，消防部门向其颁发验收通过的意见书，并于同年3月7日出具合格证，现消防问题已经解决。道鉴公司表示，其不清楚消防验收情况，到目前为止，整个商厦的商户均处于停业状态，没有一家开始营业。
　　另查明，道鉴公司在签订合同后，向米策公司支付下列款项：合同定金30000元，合同款95000元(上述两笔费用即为首期房租75000元、押金50000元)、质保金5000元和装修期费用2302元、装修押金10000元(已返还)、宽带电话费4610元、第二期房租75000元、证照代办费用8000元。此外，道鉴公司作为发包方(甲方)与案外人北京美腾装饰工程有限公司上海分公司(承包方、乙方)于2017年10月23日签订的《装饰装修工程施工合同》约定由乙方对系争商铺进行装修，装修价款为74660元。上述合同签订后，道鉴公司向北京美腾装饰工程有限公司指定收款账号陆续支付装修款共计76760元。另，道鉴公司与案外人上海沪珍保洁服务有限公司(以下简称“沪珍公司”)签订《厨房设备及排烟系统销售安装合同》，约定道鉴公司委托沪珍公司承接系争商铺的厨具设备制作安装工程。2018年9月1日，沪珍公司出具的上海增值税普通发票载明安装排油烟系统金额为18094.66元，税额542.84元，共计18637.50元。关于付款情况，道鉴公司先后向沪珍公司共支付排烟工程款15000元，网银转账中的汇款用途及备注部分载明“长城排烟工程款二期”。
　　又查明，2017年7月21日，案外人上海长城建设开发有限公司(出租方、甲方)与上海曼雪尔贸易有限公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市普陀区中山北路XXX号B1楼A区(建筑面积为3600平方米)出租给乙方，租赁期自2018年1月1日至2027年12月31日，共10年，免租装修期为2017年8月1日至2017年12月31日止，收费起始日为2018年1月1日；双方于2017年8月1日办理交房手续；乙方有权对该房屋分隔后向第三方转租；房屋已取得符合法律法规规定的消防验收合格证明，但乙方应自行申报二次装修消防竣工验收备案。2017年8月1日，上海长城建设开发有限公司向上海市市场监督局普陀分局出具《情况说明》，内容为：兹有上海长城建设开发有限公司位于普陀区中山北路XXX号地下一层，产权证号：沪房地普字(2010)第016448号地下一层的A区区域3600平方米，授权由上海曼雪尔贸易有限公司负责该区域成立上海米策管理有限公司第一分公司经营美食小吃广场，同意由该公司对外招商招租运营，负责该区域的消防、水电等安全管理。同日，米策公司与上海曼雪尔贸易有限公司签订《转租协议书》，约定上海曼雪尔贸易有限公司经出租人上海长城建设开发有限公司的同意，于2017年8月1日就上海市普陀区中山北路XXX号B1楼A区转租给被告，被告享有上海曼雪尔贸易有限公司在原有房屋租赁合同中的权利与义务。
　　现原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，关于起租日期，道鉴公司表示，因商场整体开张时间为2017年12月15日，故应当以该日作为系争商铺的起租日期，其房租已实际支付至2018年6月15日。米策公司认为，商场整体开张日期不影响双方合同约定的租赁期限，故起租日应以双方合同约定的起租日期计算。
　　关于合同解除日期，道鉴公司认为，由于2018年5月15日接到米策公司停业通知，故合同应于该日期解除。同时，被告应退还其2018年5月15日至2016年6月15日的租金25000元。米策公司表示，因道鉴公司一直未搬离系争商铺，故合同解除日期由法院依法判决。
　　关于商铺装修和排烟设施的损失，道鉴公司表示不申请鉴定，同意由法院根据其提供的装修凭证酌定。
　　以上事实有《商铺租赁合同》、补充协议、中国工商银行客户存款对账单、微信支付凭证、《装饰装修施工合同》、转租协议书、发票、当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。　　关于系争商铺的起租日期，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已明确约定，租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止，道鉴公司以2017年12月15日商场整体开张时间作为系争商铺起租日的主张缺乏法律依据。对此，本院不予认可，起租日应为2017年12月1日。根据商铺权利方上海长城建设开发有限公司与承租方上海曼雪尔贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》约定，承租方应自行申报二次装修消防竣工验收备案，米策公司作为次承租方，应当履行上述义务。然根据本院查明的事实，米策公司在与道鉴公司签订《商铺租赁合同》前并未取得相关消防合格证，直至今年3月才获得，并在与原告履行租赁合同过程中，被消防部门责令整改并最终停业整顿，致使道鉴公司租赁系争商铺进行经营的合同目的无法实现。道鉴公司要求解除《商铺租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除时间，道鉴公司的工作人员于2018年5月21日全部撤离系争商铺，包括系争商铺在内的米策公司出租场地停业整顿，故应当以该日作为合同解除日期。合同解除后，米策公司应将其收取的2018年5月21日至5月31日期间的租金及押金50000元退还道鉴公司。至于返还租金的金额，鉴于道鉴公司在合同解除后并未立即搬离，而是继续占用系争房屋，故本院酌定米策公司应当返还道鉴公司的租金为4583.5元。租赁合同约定，租赁合同到期或提前终止的，应于到期日或提前终止日当天撤清柜内一切杂物及产品，柜台撤清后需支付经营质量保证金5000元，三个月后无客户纠纷凭收据退还。然，米策公司于2019年7月18日方将系争商铺内的可移动设施、设备搬离，退还质保金的条件尚未成就，故本案对道鉴公司要求米策公司返还商场质保金5000元的诉讼请求不予支持。
　　关于原告要求被告退还装修期间水费及宽带费的诉讼请求，因原告已经开业经营，水费及宽带费已经实际产生，故水费及宽带费应当根据双方在审理中确认的金额据实结算。道鉴公司于2019年9月17日至系争商铺确认剩余水量为229.9立方米，按照合同约定水费、排水费为6元/立方米的收费标准，米策公司应退还水费1379.4元。另，道鉴公司使用系争商铺期限约为六个月，米策公司应当把多余半年的宽带费即2000元退还原告。因道鉴公司已在系争商铺办理了营业执照及食品经营许可证，且已实际营业经营，故对其要求米策公司返还证照费用的诉讼请求不予支持。关于道鉴公司要求米策公司赔偿其厨房设备、餐具、软装、收银设备系统、家具、人员辞退费、食材损耗的诉讼请求，因道鉴公司在本案审理过程中未提供证据予以证明，且家具等设备可自行搬离，故本院对此不予支持。关于原告要求赔偿装修损失、排烟设备费用的诉讼请求，应根据合同解除的责任予以确定。本院认为，合同中虽然有“原告在签署本合同前已经至现场视察过系争商铺，并了解系争商铺的权属情况、法律状态，确定和认可甲方提供的系争房屋符合本合同约定及法律规定的交付标准且符合乙方所经营业态的需求、乙方自行办理完成消防开业检查等手续后方可正式经营”等的约定，但该约定并不能免除出租人对出租租赁物负有的“租赁期间保持租赁物符合约定的用途”这一法定义务。显然，本案涉及的租赁物在米策公司取得消防合格证前并不被允许开展经营活动，故米策公司应对合同的解除承担主要责任。同时，道鉴公司作为承租人，对租赁物的状况未尽全面的审查义务，且其在米策公司通知停业后未及时将系争商铺内的可移动设施、设备搬离，其对合同的解除应当承担次要责任。鉴于道鉴公司事实上对系争商铺进行了装修且添置了相关排烟设备，其已撤离系争商铺，故本院综合考虑上述事实，结合原、被告对于合同解除的过错责任以及双方均同意法院对该部分损失酌定等因素，酌情判决米策公司应当赔偿道鉴公司装修损失46056元、排烟设施损失9000元。
　　关于米策公司提出的抗辩意见，虽然在合同履行过程中，道鉴公司曾有延迟支付租金的情形，但米策公司并未要求解除合同，且于2018年5月15日因自身消防问题通知道鉴公司停业，上述情况说明，米策公司默许了道鉴公司延迟支付租金，并未根据合同约定行使合同解除权，米策公司据此主张其有权没收押金50000元的辩称意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
　　一、原告上海道鉴企业营销策划有限公司与被告上海米策企业管理有限公司就上海市普陀区中山北路XXX号长城大厦B1楼A区A43、A45商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年5月21日解除；
　　二、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海道鉴企业营销策划有限公司2018年5月21日至2018年5月31日的租金共计人民币4583.5元；
　　三、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海道鉴企业营销策划有限公司租赁押金人民币50000元；
　　四、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海道鉴企业营销策划有限公司装修损失人民币46056元、排烟设施费人民币9000元；
　　五、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海道鉴企业营销策划有限公司水费人民币1379.4元，宽带费用人民币2000元；
　　六、对原告上海道鉴企业营销策划有限公司其余的诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费人民币6086元，减半收取计人民币3043元，由原告负担人民币391元，被告负担人民币2652元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  莹

书记员：郑雪凝