上海邻德实业有限公司与陶振清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海邻德实业有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：蔡德忠，执行董事。
　　委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：程然，上海申有律师事务所律师。
　　被告：陶振清，男，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。
　　原告上海邻德实业有限公司与被告陶振清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。被告陶振清在答辩期内提出管辖权异议，本院于2019年2月22日依法作出民事裁定，驳回了被告陶振清的管辖权异议申请。后被告陶振清不服该裁定上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2019年4月16日作出民事裁定，驳回了被告陶振清的上诉请求。2018年5月16日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告上海邻德实业有限公司的委托诉讼代理人高树升，被告陶振清及其委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海邻德实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还位于上海市闵行区华漕镇纪翟路XXX弄XXX号2#厂房4楼及地下室的租赁场所；2.判令被告向原告支付房屋占用使用费[自2018年12月23日起计算至被告实际返还租赁场所之日，按日租金的两倍计算，即每逾期一日，支付厂房的占用使用费人民币799.80元(以下币种同)，地下室的占有使用费318.24元]；3.判令被告向原告支付违约金51,011元(按租金17,003.50元/月*3个月)；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年12月3日，原、被告签订《上海市厂房租赁合同》，约定被告承租原告名下位于上海市闵行区华漕镇纪翟路XXX弄XXX号2#厂房4楼645㎡和地下室331.50㎡，租期3年，年租金204,042元，租赁日期自2015年12月23日至2018年12月22日，租赁期满，被告应如期返还厂房及有关设施设备，合同对租金的支付标准和支付期限进行了约定，同时约定被告逾期返还的，应当按照双倍租金的标准支付房屋占有使用费。合同签订后，原告向被告交付了租赁场所。2018年12月22日，租赁期限届满，原告已在期限届满前明确告知被告不再续签租赁合同，但截至起诉之日，被告仍未向原告返还租赁场所，且拖欠部分租金及水电费。为维护合法权益，原告遂诉讼来院。
　　被告陶振清辩称：不同意原告的诉讼请求。其认为，首先，租赁合同到期后，被告继续使用租赁房屋并按月向原告支付租金，原告也继续收取租金且从未通知其搬离，应视为双方实际形成了新的不定期的租赁关系，因此原告如要求解除合同，应提前向被告发出通知并给予充分的准备时间，现原告直接起诉违反相关法律规定，故其不同意返还租赁房屋。其次，租赁合同到期后，原、被告形成了新的不定期的租赁关系，被告继续按照原租赁合同约定的金额支付租金(并非占有使用费)，不存在违约，也不存在原告诉称的占有使用费，租金金额不应按照两倍计算，反而是原告在履行原租赁合同的过程中存在擅自断电和停运四楼电梯等行为，对被告的正常生产经营造成了很大影响，原告应采取减少租金或延长租期等方式进行赔偿。最后，原、被告之间形成了新的不定期的租赁关系，未签订新的书面合同，也未约定违约金，再沿用原租赁合同的约定不合理，被告也并不存在原合同中约定的应支付违约金的几种情形，故不应支付违约金。
　　本院经审理认定事实如下：2015年12月3日，原告作为甲方、与被告(乙方)签订了《上海市厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区华漕镇纪翟路XXX弄XXX号2#厂房4楼645㎡，地下室331.50㎡出租给被告，租期3年(自2015年12月23日至2018年12月22日)，厂房租金为0.62元/㎡/天，地下室租金为0.48元/㎡/天，年租金204,042元。合同中，4-2条约定“乙方应于每隔3个月末月的20日前向甲方支付租金。甲方在收到乙方租金后3个工作日内开具收款收据给乙方”、4-3条约定“乙方支付租金的方式如下：按先付后用的原则，押1个月，付3个月。每季度支付租金51,011元”、4-4条约定“甲、乙双方约定，双方签订合同后3个工作日内，乙方向甲方支付1个月押金作为保证金(押金)，人民币17004元(大写壹万柒仟零肆元整)。租赁关系中止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”、7-1条约定“乙方应在本合同的租期届满后返还该厂房和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按预期日(人民币)2倍租金每平方米向甲方支付占用期间的使用费。但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任”、9-1条约定“非合同规定的情况，甲乙双方在租赁期间擅自解除本合同，提前收回或退租该厂房的，违约方向守约方支付3个月的租金作为违约金。若得到对方书面认可的情况除外”。合同签订后，被告取得了租赁房屋并在内经营上海朗科旅游休闲用品制造厂。合同到期后，被告并未返还相关房屋，原告遂诉讼来院。
　　另查明，一、合同签订后，被告支付了1个月押金17,004元作为保证金。二、2017年12月27日，原告向被告发出《通知书》一份，载明“陶振清：就你承租我公司位于闵行区华漕镇纪翟路XXX弄XXX号2#厂房4楼645㎡，地下室331.5㎡房屋一事，我公司由于经营需要，需要提前收回你承租的房屋，现通知你在收到本函后7日内向我公司交还房屋，我公司也将在本函发出后10日内停止对你承租房屋的供水供电。如你逾期不交还的，我公司还将采取进一步的措施。请你做好相应的工作安排，特此通知！”。三、2017年12月23日、2018年1月12日、3月26日、6月22日、9月22日、12月25日和2019年1月23日，被告通过网上银行分别向原告转账支付了租金25,000元、26,011元、51,011元、51,011元、51,011元、17,003.70元和17,003.70元。庭审中，原、被告均确认原告在收到被告于2018年3月26日支付的51,011元后退还给了被告，对此，原告认为该笔退款系因原告当时打算与被告解除租赁关系而退还，被告则认为该笔退款应视为原告因打算提前解除合同违反约定而应支付给被告的违约金。另，原、被告均确认被告支付的2019年3月23日至5月22日的租金，原告已予以退还。
　　又查明，2018年3月29日，被告委托律师向原告发出律师函，声明被告要求按照合同继续租赁系争房屋至合同期限届满之日、原告不得停水停电，并要求原告恢复4楼电梯的正常运行。2018年4月2日，原告委托律师对上述律师函作出回复，声明原告已通知被告解除本案系争租赁合同并要求被告返还租赁房屋的事宜，并重申被告向原告支付租金并不代表原告接受被告继续租赁或使用相关厂房(但被告占有使用该厂房仍需承担相应租金或使用费)，另告知相关厂房将于2018年4月6日断电。
　　诉讼中，原告确认曾于合同履行期间对租赁房屋所在楼房的四楼电梯予以停运，并于2018年4月至5月期间对系争房屋实施断电，后再次自2019年2月中旬起断电至今。
　　上述事实，由《上海市厂房租赁合同》、网上银行电子回单、通知书、律师函及双方当事人的庭审陈述所证实。
　　本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。对相关房屋，根据该合同的约定，租赁期限至2018年12月22日止，现合同已到期，被告主张双方之间在该合同到期后已形成不定期的租赁合同关系，但合同系双方共同意思表示的产物，不定期限的租赁合同仅系双方对租赁期限未作明确约定，仍需双方当事人对订立不定期限的租赁合同的主要合同要件达成合意，本案中原告多次通过发通知、律师函等方式明确表示不愿继续把相关房屋租赁给被告，故双方之间实际未形成合同关系，被告在租赁期限届满后继续占用相关房屋的行为并无合同基础，应根据合同的约定及时返还。加之时至今日，被告占有该房屋的时间也已超过其辩称的租金支付期限，更无理由继续占有相关房屋拒不返还。因此，原告要求被告返还相关房屋的请求于法有据，本院予以支持。
　　对原告主张的占有使用费，本院认为：首先，根据原、被告的庭审意见可以确定，租赁期内(2015年12月23日至2018年12月22日)的租金，除被告于2018年3月26日支付给原告的2018年3月23日至6月22日的租金51,011元被原告退回外(双方对原告退回该租金这一行为的性质存在争议)，其他月份的租金都已结清。其次，对上述原告退还给被告的租金51,011元，根据相关证据和双方的陈述，可以确定确系原告因欲提前解除租赁合同而退还，并非其他性质，但嗣后双方经过沟通，租赁合同得以继续履行，但此期间的租金被告仍需交纳，并不因原告之前意图解除租赁合而退还租金这一行为而得以免除。对被告所主张的该笔退款应视为原告因存在违约行为而应向其支付的违约金的辩称，与客观事实不符，原告也不予认可，本院不予采纳，故本院认定被告至合同期限届满仍有3个月租金计51,010.50元未付。因此，原告主张被告于合同届满之后支付的两个月租金共计34,007.40元(2018年12月25日和2019年1月23日各支付的17,003.70元)以及被告于合同签订后支付的保证金17,004元(一个月租金，合同中约定该保证金可以用以抵充被告应承担的合同费用)首先用于抵扣拖欠的租金并无不妥，本院予以认同。再次，租赁合同约定，合同到期后，被告应返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日应按2倍租金的标准支付占有使用费。因此，合同到期后，被告未按约返还房屋并继续占有使用已属违约，理应承担相应的违约责任，现原告要求其按照合同约定支付自逾期之日(2018年12月23日)起至实际返还房屋之日止按日租金的两倍计算的占有使用费并无不当，本院予以支持。
　　对原告主张的违约金，本院认为，原、被告在租赁合同中约定，双方在租赁期间擅自解除本合同，提前收回或退租该厂房的，违约方应向守约方支付3个月的租金作为违约金。本案中，被告并不存在上述违约行为，原告主张其支付违约金不符合合同的约定，本院不予支持。
　　被告主张原告在租赁期间存在断电、停运四楼电梯等违约行为致其损失应予赔偿，因其在本案中明确表示不予提出反诉，本院不予处理。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告陶振清于本判决生效之日起十日内向原告上海邻德实业有限公司返还位于上海市闵行区华漕镇纪翟路XXX弄XXX号2#厂房4楼645㎡及地下室331.50㎡的租赁场所；
　　二、被告陶振清于本判决生效之日起十日内向原告上海邻德实业有限公司按四楼厂房799.80元/日、地下室318.24元/日的标准支付上述租赁场所自2018年12月23日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；
　　三、驳回原告上海邻德实业有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,341.64元，减半收取计1,170.82元，由原告上海邻德实业有限公司负担1,055.42元，被告陶振清负担115.40元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：苏洪勇

书记员：安  冉