上海金土木置业有限公司与张勇、张四根商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海金土木置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：夏双，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吕圣尤，江苏永德律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：戴昊，江苏永德律师事务所实习律师。
　　被告(反诉原告)：张勇，男，1993年12月18日生，汉族，户籍地江西省吉安市。
　　被告(反诉原告)：张四根，男，1967年5月15日生，汉族，户籍地江西省吉安市。
　　共同委托诉讼代理人：张玉鹏，上海九泽律师事务所律师。
　　共同委托诉讼代理人：朱轩，上海九泽律师事务所实习律师。
　　原告上海金土木置业有限公司(下称“金土木公司”)与被告张勇、张四根及反诉原告(以下统称“被告”)张勇、张四根与反诉被告(以下统称“原告”)金土木公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吕圣尤、被告张勇及两被告的共同委托诉讼代理人张玉鹏、朱轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)于2018年9月7日解除；2、判令两被告协助原告办理撤销《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)的网上备案手续；3、判令两被告按房屋总价款人民币(以下币种同)1,976,258元的5%支付违约金98,812.9元。事实与理由：2017年4月11日，原告与两被告签订编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》，约定两被告向原告购买位于上海市嘉定区崇文路1901弄《合盈商务广场》18号1层1层室房屋(下称“涉诉房屋”)，总价1,976,258元，以按揭方式支付房款。但合同签订后，两被告未能按约支付房款，经原告多次催告被告仍借故拖延。基于以上情况，原告故诉至法院，要求判如所请。庭审中，原告当庭增加诉请：1、判令两被告按房屋总价款1,976,258元的2%支付逾期撤销网签违约金39,525.16元；2、判令原告有权在两被告已付房款中直接扣除上述两笔违约金计138,338.06元。
　　两被告辩称：1、同意解除就涉诉房屋签订的预售合同，解除时间为原告签收被告寄送的解除通知之日即2018年11月6日。2、原告在返还全部购房款、赔偿违约金的前提下，被告可配合原告办理撤销网签手续。3、本次交易无法完成系因原告原因造成，被告无需向原告支付违约金。即使计付违约金，违约金标准亦过高，不应超过损失的30%。4、不同意在应退还的房款中直接扣除违约金。本案实际情况为，被告于2017年3月至4月前往原告售楼处，通过原告销售人员廖长宝签订了涉诉房屋的预售合同，并于2017年4月10日至7月20日期间向原告支付了首付款。此外，被告向原告支付了可享受优惠的款项30万元。被告在等待银行贷款审批的过程中，被销售人员廖长宝告知需另行支付包装费10万元才能成功贷款。因前期支付的30万元实际进入原告委托的中介账户，现又被告知需再支付10万元，故被告未予同意，最后导致双方合同无法履行。可被告在2018年9月14日获得了中国银行永丰支行批准的相近金额的贷款，足以说明被告贷款条件不存在问题。基于以上情况，现反诉请求：1、判令确认原、被告于2017年4月11日签订的编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》于2018年11月6日解除；2、判令原告返还被告购房款1,186,258元；3、判令原告支付被告利息损失92,097.01元(均按中国人民银行同期贷款利率的标准，其中：以100,000元为基数，自2017年3月18日计算至2019年1月22日计8,156.25元；以719,822元为基数，自2017年4月10日计算至2019年1月22日计56,709.98元；以366,436元为基数，自2017年5月17日计算至2019年1月22日计27,230.78元)；4、判令原告支付被告违约金98,812.9元。
　　原告针对反诉辩称：不同意全部反诉请求。1、根据双方签订的预售合同补充条款一第四条约定，原告解除本预售合同自交寄解除通知之日起即告解除，故预售合同实际于2018年9月7日便已解除。2、被告至今未能按约支付房款，作为违约方，其无权主张返还房款、支付违约金及利息。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：
　　2017年4月10日，张勇、张四根(认购方、乙方)与金土木公司(出售方、甲方)签订《商品房认购书》，其中载明：认购日期为2017年3月18日；认购物业为涉诉房屋，原价2,982,166元，优惠折扣：以标准总价为基准计算：(商业按揭(首期分期)100%-电商优惠(250万＜总价≤350万)600,000)*现场销售95%*区域总监折扣99%*项目总经理折扣99%*现金9折90%*租金9折90%*首期分期付款准时签约99折99%，成交楼价1,976,258元；根据有关规定或约定由乙方承担的律师费、测绘费、交易手续费、电商费、相关政府税费等费用并不是成交楼价的组成部分，甲方向乙方开具的购房发票不包含该款项，相关款项票据由相应收款单位开具。
　　2017年4月11日，金土木公司(甲方、卖方)与张勇、张四根(乙方、买方)签订了编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》，其中约定：乙方向甲方购买涉诉房屋，政府批准的规划用途为店铺，总价为1,976,258元；乙方采按揭贷款方式付款，首期款为总价款的60%即1,186,258元于预售合同网上签订之日支付，剩余房款790,000元须于2017年4月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；乙方若未按本合同约定时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过180天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方；甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号信邮寄的方式，在投递后(以寄出的邮戳为准)第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达……该合同补充条款一第四点第(一)项约定，乙方在办理银行按揭程序中，若出现如下情形之一者，乙方应于15日内一次性付清房价款余额，逾期则视为乙方违约，乙方应依据《商品房预售合同》及本《补充协议》相关约定向甲方承担相应责任：……(3)按揭申请未获银行批准；(4)按揭贷款未获银行全额批准；……该条第(二)项约定，若乙方逾期付款，甲方解除本商品房预售合同的，解除商品房预售合同的效力自甲方向邮递单位交寄解约通知之日起生效，乙方应自收到甲方解约通知之日起30日内履行下述义务：(1)乙方向甲方支付房价款总额5%的违约金，若乙方已支付部分房价款，甲方有权在乙方已支付部分房价款中直接扣除该违约金，该违约金与逾期付款等其他违约金分别处理；(2)乙方应协同甲方办理解除商品房预售合同及注销备案的手续(乙方若以按揭方式付款的还应办理注销商品房抵押的手续)，并承担相关费用；乙方逾期未办妥上述手续的，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向甲方支付违约金。该合同补充条款一第七点约定，因乙方原因，包括未按约定支付全部房价款、《商品房认购书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金、提交相关资料等，甲方有权相应顺延商品房的交付时间直至相关原因消失或乙方完全履行约定的各项义务，且甲方无须另行通知乙方。该合同补充条款一第十七点第(四)项约定，甲乙双方一致同意，商品房预售合同及补充协议以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等总额以不超过房价款总额的2%为限。商品房预售合同及本补充协议因各种原因解除的，甲乙双方除按照合同约定向对方支付违约金或补偿金外，无须再向对方支付该商品房的使用费或已付房款利息。
　　合同签订以后，张勇、张四根分次共支付首期房款1,186,258元，并向银行申请贷款，但未能获得银行审批通过。2018年7月10日，金土木公司委托律师按预售合同上预留地址向张勇、张四根寄送《律师函》，函称：张勇、张四根(阁下)按约应于2017年4月18日前申请办理手续，并按照银行按揭方式付款。但时至今日，阁下仍未按照合同约定履行付款义务。金土木公司曾向阁下寄出催告函件，并在上述期间多次电话通知阁下前来办理，但阁下至本函发出之日仍未办理。要求阁下在收到本函后三天内与金土木公司联系并按合同约定办理相关手续，如继续逾期，将向法院提起诉讼追究阁下的民事责任。该律师函显示于次日为本人签收。2018年9月7日，金土木公司按预售合同上预留地址向张勇、张四根寄送《解除商品房买卖合同通知书》，称：剩余房款790,000元应于2017年4月15日前申请银行贷款并以按揭方式支付，但至今张勇、张四根(贵方)仍未履行付款义务，金土木公司曾以催告函件和律师函及电话方式通知贵方前来办理，但至本通知发出之日仍未办理。金土木公司现依预售合同约定发出解除通知，自本通知向邮递单位交寄解约通知之日起生效，贵方应于收到本解约通知之日起30日内按照补充条款一第四条第(二)项约定履行赔付房价总额5%的违约金及协同本公司办理解除预售合同及注销备案手续。如贵方逾期不办理，将向法院提起诉讼。张勇、张四根于次日收到了该解除通知。
　　又查明，2018年11月5日，张勇、张四根委托律师向金土木公司寄送《解除合同告知函》，函称：金土木公司不予配合办理银行按揭贷款的行为严重违反合同约定，直接导致合同目的不能实现。金土木公司逾期交付房屋的行为严重违反合同约定，导致张勇、张四根无法接收房屋产生严重损失。自本函到达之日，金土木公司与张勇、张四根于2017年4月11日签订的预售合同解除。自合同解除之日起3日内，金土木公司应立即退还预付房款并支付违约金。
　　张勇、张四根向松江区人民法院起诉案外人上海置宏房地产营销策划有限公司(下称“置宏公司”)、第三人金土木公司不当得利纠纷一案，张勇、张四根要求置宏公司返还600,000元及支付相应利息损失。该案中，置宏公司与金土木公司均确认，置宏公司为金土木公司的代理销售商，在金土木公司授权下以团购方式进行营销，廖长宝为置宏公司员工。该案审理后作出了(2018)沪0117民初20372号民事判决书，驳回了张勇、张四根的全部请求。张勇、张四根不服判决，现已提起上诉。
　　审理中，张勇、张四根为证明金土木公司拖延配合办理贷款且要求另行支付包装费100,000元，提交了张勇与微信名称标注为“廖长宝”的聊天记录。该组聊天记录里张勇提及“她说多半是贷不下来了？”“廖长宝”回复“那我来问一下”“把收入证明寄给他因为你们以前不是有那个六百万的那个抵押贷款吗，他以为是那个教你们。左右，这个房子的首付，因为上海现在贷款卡的比较严，你先寄给他吧，这给他让他那个在看一下基本上没有什么问题的。知道吧。”后续双方又就收入证明、发票问题等进行沟通。金土木公司对该组聊天记录的三性不予认可。就当庭增加的逾期撤销网销违约金这一诉请，金土木公司未依法补缴诉讼费。
　　本院认为，金土木公司与张勇、张四根签订的《上海市商品房销售合同》体现了双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。张勇、张四根支付首期房款后，申请的银行贷款未获审批通过，又未能按约一次性补足剩余房款，违反了合同约定，金土木公司因此有权要求解除合同。预售合同补充条款一第四点第(二)项中关于解约效力自金土木公司向邮递单位交寄解约通知之日生效的约定不符合法律规定，现张勇、张四根于2018年9月8日收到解约通知，故预售合同于该日解除。因张勇、张四根违约，故应按合同约定承担总房价款5%的违约金即98,812.9元。金土木公司当庭增加主张逾期撤销网签违约金，却未依法补缴诉讼费，应视为其撤回了该诉请。合同解除后，张勇、张四根应协助金土木公司办理网签撤销手续，金土木公司可按双方约定，在扣除张勇、张四根应承担的违约金后将其他房款予以返还。张勇、张四根主张系金土木公司拖延配合办理贷款且要求另行支付包装费100,000元导致双方预售合同无法履行，未有证据证明，本院对该主张不予采纳。假设其提交的微信聊天记录属实，恰说明销售人员催促张勇提交贷款所需资料而非拖延配合，且该聊天记录中提及张勇、张四根贷款未获审批系因首付贷嫌疑。房屋买卖中，以按揭方式支付房款的，由买房人提供贷款所需资料供银行审查，能否获得审批则由银行根据买房人提供的相关资料及国家信贷政策把握。张勇、张四根另行购买他处房屋获得银行贷款与否与本案无关，不能据此推定其在办理涉诉房屋的贷款过程中亦满足贷款相关政策及条件。张勇、张四根另主张违约金标准过高，要求法院调整，本院认为该违约金的计付标准系双方协商一致确定，结合合同履行过程中，在张勇、张四根逾期付款情况下金土木公司仍给予较长时间的宽限期，故根据公平原则和诚实信用原则，本院对该违约金不予调整。结合上述认定及分析，对张勇、张四根反诉主张的利息损失及违约金等，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海金土木置业有限公司与被告张勇、张四根签订的合同编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房预售合同》于2018年9月8日解除；
　　二、被告张勇、张四根应于本判决生效之日起十五日内协助原告上海金土木置业有限公司办理撤销上述合同的网上备案手续；
　　三、被告张勇、张四根应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海金土木置业有限公司违约金98,812.9元；
　　四、原告上海金土木置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还被告陈驰、陈捷房款1,087,445.1元(已扣除上述违约金98,812.9元)；
　　五、对反诉原告张勇、张四根的第一项、第三项、第四项请求不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉受理费2,270元，减半收取1,135元，由被告张勇、张四根负担。反诉受理费4,118元，减半收取2,059，由反诉原告张勇、张四根负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：许雯雯

书记员：梅丽霞