上海金好实业有限公司与宁波高新区柏乐居科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海金好实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张国余，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王燕华，上海市律和理律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王爱琴，江苏长威律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：宁波高新区柏乐居科技有限公司，住所地浙江省。
　　法定代表人：李苏芬，总经理。
　　委托诉讼代理人：肖田，上海市申光律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨青，上海市申光律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海金好实业有限公司(下称“金好公司”)诉被告(反诉原告)宁波高新区柏乐居科技有限公司(下称“柏乐居公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王燕华、王爱琴，被告委托诉讼代理人肖田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付欠交的2018年4月份的物业管理费人民币176,544元(以下币种同)、2018年1月1日至2018年7月27的广告费150,000元、2018年4、5月的水电费6,469元、2018年5月1日至2018年7月27日的房屋使用费2,108,340元(按合同约定的租金和物业费标准计算)；二、判令被告支付违约金200万元；支付恢复原样费用682,200元；补交免租期租金1,651,410元；被告交付的保证金300万元不予返还。事实和理由：原、被告就房屋租赁事宜，经多次协商于2017年4月25日签订《盈嘉生活广场租赁合同》一份，约定原告将自有产权的曹安路XXX号威隆大厦地上一层及地下一层部分面积，总计为大约4780平方米的房屋(下称“涉案房屋”)租赁给被告用于开设“柏乐居”家居生活馆。合同约定了交房时间、租赁期、免租期、租金及物业管理费支付方式、保证金、房屋维修、广告费、违约责任等具体条款。同时，双方又签订《补充协议》一份，增加了124平方米租赁面积，并约定了相应的租金和物业管理费。上述合同签订后，原告依约交付房屋，被告交付了保证金并在装修后正式经营。2018年4月27日，原告突然接被告通知称因经营困难，要求解除合同，并表示愿意按约承担违约责任。考虑到被告实际情况，并鉴于其主动表示愿意承担善后责任，原告于2018年4月28日回函同意解除租赁合同，并要求被告先付清已发生的欠款、恢复原样，于2018年5月7日前搬离。2018年5月3日，被告来函要求继续使用房屋至2018年5月15日，但被告实际于2018年7月27日才搬离。原告已按合同约定向被告开具了2018年4月的物业管理费发票及2018年5月、6月、7月三个月的租金发票，上述发票被告业已签收。被告长期拖欠应付款项，又提前解除租赁合同，已构成根本性违约，应按合同约定承担违约责任。但被告并未兑现其承诺来处理违约事宜，故诉至法院，要求判如所请。
　　被告辩称，关于诉请一：同意支付物业管理费；同意支付2018年1月1日至2018年4月30日期间的广告费；同意支付水电费3,947元；不同意支付房屋使用费，双方于2018年4月28日达成解除合同的协议后，因原告加锁导致被告无法搬离；关于诉请二：被告认为合同约定的违约金应根据过错程度来承担，被告同意承担120万左右；原告提出的恢复原状费用偏高，被告只同意承担341,100元；关于补交免租期租金，只能在被告承担完全过错责任的情况下才适用，本案合同系双方合意解除，故原告再要求被告支付免租期租金不尽合理；不同意由原告没收保证金，被告认为保证金系补偿性质而非惩罚性质，且本案不符合合同关于保证金不予返还的情形。被告认为双方签订租赁合同后，由于在2017年9月7日开业前的9月3日、9月25日及2018年1月5日受到相邻楼上商户下水道破裂渗漏、大雨侵蚀墙面等，造成商城大面积被污水浸泡、污染、墙体渗漏，致家装样板房受损、经营环境受到破坏，造成大量商户流失，致使被告1,200余万元的广告投入没能收到最低的预期效果，原告对其物业损坏也未予及时修复，故本案合同提前解除，除了被告自身经营存在问题外，原告的物业缺陷屡次给被告造成困扰也是主要因素之一。据此，被告向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付因其出租的房屋二次严重渗漏而造成修复损失154,500元；2、判令反诉被告向反诉原告返还装修押金20万元；3、判令反诉被告因其未尽维修义务而应向原告支付修复渗漏而造成的营业损失591万元。
　　原告对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。1、涉案房屋是发生过漏水，但漏水是与被告相邻的其他经营户的经营行为导致，被告已经与责任方达成了赔偿协议，获得了赔偿，与原告无关，涉案房屋不存在质量瑕疵；2、尽管非原告原因导致漏水，原告及时给予修复，物业也给予协助，漏水情况很快得以解决，没有给被告的经营造成很大影响；3、被告亏损及无法进行经营活动是因为被告对市场的错误判断或者是经营能力不足导致，这一点在被告发给原告的解除合同通知及律师函中都提到了，被告也主动提出赔偿；4、被告从2017年9月11日开业到2018年7月27日搬离从未对漏水对其经营造成影响提出任何书面意见，被告提出的损失计算不能作为其营业损失的依据；5、原告在恢复原状的过程中发现，被告装修时错误地铺设了通风管，没有按照装修手册进行装修，也没有让原告检验装修，故不同意返还装修押金。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　金好公司系嘉定区曹安公路XXX号房屋的产权人。2017年4月25日，金好公司(出租方、甲方)和柏乐居公司(承租方、乙方)签订《盈嘉生活广场租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在曹安公路XXX号被称作“盈嘉生活广场”一层部分商业用房及负一层部分仓储用房(以下称该房屋)；双方确认用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为4780平方米(一层3330平方米，负一层1450平方米，负一层现无产证，性质为仓储)；双方暂约定甲方按届时房屋的现状将该房屋于2017年6月28日交付乙方，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期；3.3款该房屋的租赁期自交付日起，经装修期期满后期满12年之日止；该租赁期限分为两阶段，第一期为前6年，如果在该6年租期内乙方没有本合同约定的违约导致甲方有权单方解除合同的情形的，则甲方同意乙方仍然按照本合同条件续租后6年，如果乙方出现本合同约定的违约导致甲方有权单方解除合同的情形的，包括但不限于乙方违约导致甲方发送整改通知函或律师函的，甲方有权选择终止合同，解除双方的租赁关系；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月的装修免租期，如果实际交付日期与本条约定的时间不一致的，以实际交房日期为准计算装修免租期，乙方无须承担该装修免租期内的租金和广告推广费，但在装修免租期内乙方应承担除上述二项费用外本合同约定的其他费用；若乙方不论任何原因实际租赁不满上述3.3款规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金和/或广告推广费；自装修免租期满后的首日起，该房屋的租金按照下述规定计算：(1)第一、二年个租金计收年度的月固定租金为533,874元；(2)第三、四年个租金计收年度的月固定租金为560,568元……；乙方应于本合同签订后5个工作日内，向甲方预付该房屋三个月的首期固定租金；其后每三个月应付的固定租金，应由乙方于上一周期届满10日前向甲方提前付清；如预付的首期固定租金中第一个月对应的期间结束后首日起(包括该日)至当月(日历月)最后一日止(包括该日)不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期满不足一个日历月，则该等月份的固定租金应根据上述4.3款规定的固定租金的日租金标准按照该月内的实际租赁天数计算，即(月租金*12/365*天数)；乙方在支付每一期租金前，甲方需向乙方开具增值税普通发票；乙方应于本合同签订之前或当日向甲方支付房屋租赁保证金300万元；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还；如保证金发生金额不足时,乙方应在收到甲方书面通知后的五个工作日内补交该等差额；乙方应于租赁期(不包括装修免租期)内向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费和广告推广费；乙方应于交付日或之前向管理公司支付装修押金，金额为20万元，甲方应向乙方开具收款收据凭证，装修验收合格后十个工作日内，甲方如数无息退还装修押金；该房屋目前的物业管理费按照租用面积每平方米每月36元计算,即该房屋的每月物业管理费为172,080元；该房屋于免租期内的物业管理费按照租用面积每平方米每月18元计算(免租期内免收中央空调使用费用)，即该房屋的每月物业管理费为86,040元；甲方提供乙方3块户外广告位(详见附件二)，广告位使用费与租金同步起算，广告位使用费第一年为20万元/年，第二年为30万元/年，第三年起广告位使用费以甲乙双方协商而定；广告位使用费每六个月支付一次,其后每六个月应付的广告位使用费，应由乙方于上一周期届满10日前向甲方提前付清；甲方需向乙方开具增值税普通发票；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，即构成乙方的违约；在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同；若甲方解除本合同的，甲方有权要求乙方按下述10.2条款支付违约金；10.2条约定：该租赁期限第一阶段(即租赁期限前六年)出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同权利的，乙方缴纳的保证金不予退还且还需承担200万元的违约金；该租赁期限第二阶段(即租赁期限后六年)出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同权利的，乙方缴纳的保证金不予退还。乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。无论任何原因，在租赁期满或本合同提前终止前，乙方应根据甲方的要求将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；且无论甲方是否书面同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建做出任何补偿和/或赔偿；甲、乙双方于此作不可撤销的申明：双方已经明确了本合同的有关违约责任后果，并同意任何情况下任何一方都不得向对方或第三方要求或申请调高、调低违约方的任何违约责任，包括但不限于违约金；即甲、乙双方都明确放弃申请调整违约责任的权利等。同日，双方签订《补充协议》一份，在原合同基础上，增加租赁面积124平方米(以下与原合同约定的4780平方米房屋统称“系争房屋”)；增加租赁面积第一、第二年个租金计收年度的月固定租金为16,596元；增加租赁面积的物业管理费按每平方米每月36元计算，即该房屋的每月物业管理费为4,464元；增加租赁面积免租期内的物业管理费按照租用面积每平方米每月18元计算(免租期内免收中央空调使用费用)，即该房屋的每月物业管理费为2,232元。
　　上述合同及补充协议签订后，金好公司按约向柏乐居公司交付了系争房屋。柏乐居公司支付了保证金300万元及装修押金20万元，并对系争房屋进行了装修。2017年9月，柏乐居公司正式经营。
　　2018年4月18日，因柏乐居公司未按约支付4月份物业管理费及3月份水电费，金好公司发函要求柏乐居公司于2018年4月20日前付清应付款，并按合同约定支付滞纳金等。
　　2018年4月27日，柏乐居公司向金好公司发出《解约及交还房屋告知函》，载明“鉴于本公司经营发生困难，且所承租房屋客观上未能满足持续经营的条件，特以书面方式向贵公司提出解除双方于2017年4月25日订立的《盈嘉生活广场租赁合同》，并将于2018年4月30日向贵公司交还所承租房屋……并承诺以负责任的态度，做好合同解除后的责任承担及弥补损失工作”。金好公司收悉《解约及交还房屋告知函》后，于同年4月28日向柏乐居公司发出《通知函》，告知同意解除双方租赁合同，要求柏乐居公司根据双方合同约定，付清计算至2018年4月30日止的租金、物业费、水电费；于5月7日前将房屋恢复至出租时的交房原样并交还，若未能恢复原样的，由金好公司进行恢复，柏乐居公司应承担恢复费用；补交3个月免租期租金；保证金不予退还，同时应按合同约定承担相应的违约金等解约后的后续处理事项。柏乐居公司收到上述《通知函》后，于5月3日函告金好公司“5月7日前撤场在实际操作中有困难，根据实际，我司设定从2018年5月3日开始对商店供应商样品等物业安排配合撤出工作，预计完成时间为2018年5月15日”等。后，金好公司在系争房屋的门锁上加了一把锁，为此柏乐居公司在六、七月份多次发函表示该举动致使其撤场工作受阻，要求金好公司开启门锁，并通知停车场保安配合运输车辆入场等。金好公司则回函表示双方约定撤场、交房的前提是柏乐居公司付清发生费用和确认复原费用；其加锁并安排保安巡视是出于保护柏乐居公司财产的目的，预防闹事者砸锁哄抢物品，并非阻止柏乐居公司撤场等。柏乐居公司实际于2018年7月27日搬离系争房屋，并未对系争房屋恢复原状。2018年8月底，金好公司将系争房屋中的部分出租给上海盒马网络科技有限公司。
　　另查明，一、柏乐居公司支付租金至2018年4月底，支付物业管理费至2018年3月底；二、柏乐居公司承租系争房屋期间发生过三次渗漏，两次系相邻商户造成，“大牌农家乐”商户因管道渗漏赔付柏乐居公司72,000元；在本案诉讼之前，柏乐居公司未就上述渗漏问题向金好公司提出书面异议或主张赔偿；三、2010年10月，包括系争房屋在内的曹安采购中心总部大楼建设工程消防验收合格。
　　审理中，一、柏乐居公司提交了修复部分和订单部分的直接经济损失明细、2017年合作备忘录、上海电视台广告投放合同、CCTV移动传媒广告投放合同、2017年上海东方广播有限公司广告投播合同、发票及支付凭证等证据，旨在证明房屋渗漏给其造成的损失。经质证，金好公司对上述证据均不予认可，认为与损失之间缺乏关联性；二、柏乐居公司认为金好公司要求支付恢复原状费用尚未实际发生，故不同意该项诉讼请求。
　　本院认为，金好公司与柏乐居公司签订的《盈嘉生活广场租赁合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守并切实履行合同义务。合同履行过程中，柏乐居公司因自身原因提前退租，构成违约。因金好公司同意解除租赁合同，合同现已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故柏乐居公司仍应支付拖欠的物业管理费、水电费、广告费及合同解除后的房屋占用费。现柏乐居公司对金好公司主张的物业管理费无异议，并同意支付，本院予以照准。关于水电费，因柏乐居公司不认可金好公司主张的金额，仅同意支付3,947元，且金好公司未提供证据予以证明，故本院以柏乐居公司认可的金额为准。关于房屋占用费，金好公司要求柏乐居公司于5月7日前交还房屋，视为其给予柏乐居公司一定的搬离时间，故该期间不应计算占用费。柏乐居公司书面表示5月7日前撤场有困难，预计完成时间为5月15日，后实际于7月27日搬离，此期间因柏乐居公司未结清相关费用，金好公司的加锁行为虽是自力救济的一种手段，但客观上阻碍了柏乐居公司的撤场进度，故本院认定柏乐居公司应支付2018年5月8日至7月27日期间房屋占用费(含物业费)的50%即968,024.12元。关于广告费，柏乐居公司同意支付2018年1月1日至2018年4月30日期间的费用，本院予以照准；至于2018年5月8日至7月27日期间的费用，同房屋占用费由柏乐居公司承担50%，经核算，柏乐居公司应支付金好公司广告费87,945.20元。金好公司主张恢复原状的费用，柏乐居公司答辩时同意承担341,100元，审理中又表示该项费用尚未实际发生，不同意该项诉请，本院认为，金好公司主张该费用，符合合同约定，且柏乐居公司搬离后确未恢复原状，虽金好公司提供的证据不足以充分证明其主张，但该项费用确已发生，故本院酌定柏乐居公司承担341,100元。金好公司主张补交免租期租金，符合合同约定，免租期系出租方对于承租方完整履行合同的一种优惠条件，本案合同约定的租赁期限长达十二年，现柏乐居公司承租未满一年即擅自提前解约，理应补交免租期租金。金好公司主张的金额符合合同约定，本院予以支持。金好公司主张的违约金以及不予退还保证金，按照合同约定，因柏乐居公司违约导致合同提前解除的，已支付的租赁保证金不予退还且还需承担200万元的违约金。本院认为，没收保证金和支付违约金本质上均是因柏乐居公司违约导致合同解除而应承担的违约责任，考虑到金好公司实际已于2018年7月27日收回系争房屋，本院亦支持了其补交免租期租金的主张，合同约定的违约金已足以弥补合同解除后其遭受的损失，故从制裁违约和利益平衡原则出发，对金好公司主张200万元违约金的诉讼请求本院予以支持；对其主张300万元保证金不予退还的诉讼请求，本院不予支持。柏乐居公司辩称本案合同提前解除，除其自身经营存在问题外，系争房屋的物业缺陷也是主要因素之一，并反诉要求金好公司承担房屋渗漏修复损失及营业损失。然根据查明的事实，租赁期间发生的三次渗漏，两次系相邻商户造成，且“大牌农家乐”商户已给付柏乐居公司相应赔偿；在双方频繁往来的函件中，柏乐居公司从未提及渗漏对其造成的损失并要求金好公司予以赔偿。纵观本案，柏乐居公司因其自身经营原因向金好公司提出提前解约，并承诺做好合同解除后的责任承担及弥补损失工作。根据合同约定“乙方擅自退租的，即构成乙方的违约；在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔……”，考虑到柏乐居公司的实际困难，金好公司同意解除双方合同。现柏乐居公司又以物业缺陷为由要求金好公司赔偿损失显然有违诚信，且其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。合同解除后，金好公司收取的租赁保证金及装修押金应予返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)宁波高新区柏乐居科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金好实业有限公司2018年4月份物业管理费人民币176,544元；
　　二、被告(反诉原告)宁波高新区柏乐居科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金好实业有限公司广告费人民币87,945.20元；
　　三、被告(反诉原告)宁波高新区柏乐居科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金好实业有限公司水电费人民币3,947元；
　　四、被告(反诉原告)宁波高新区柏乐居科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金好实业有限公司房屋占用费(含物业管理费)人民币968,024.12元；
　　五、被告(反诉原告)宁波高新区柏乐居科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金好实业有限公司免租期租金人民币1,651,410元；
　　六、被告(反诉原告)宁波高新区柏乐居科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金好实业有限公司恢复原状的费用人民币341,100元；
　　七、被告(反诉原告)宁波高新区柏乐居科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海金好实业有限公司违约金人民币200万元；
　　八、原告(反诉被告)上海金好实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)宁波高新区柏乐居科技有限公司租赁保证金人民币300万元；
　　九、原告(反诉被告)上海金好实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)宁波高新区柏乐居科技有限公司装修押金人民币20万元；
　　十、驳回原告(反诉被告)上海金好实业有限公司的其余诉讼请求；
　　十一、驳回被告(反诉原告)宁波高新区柏乐居科技有限的其余反诉请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费80,224.74元，减半收取40,112.37元(原告已预付)，由原告负担18,654.86元，被告负担21,457.51元。反诉受理费27,825.75元(被告已预付)，由原告负担888.36元，被告负担26,937.39元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐熙春

书记员：康雅莉