上海金山区亭林镇龙泉经济合作社与薛明辉、薛梅初土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海金山区亭林镇龙泉经济合作社。
　　法定代表人：吴正云。
　　委托诉讼代理人：周萍。
　　被告：薛明辉。
　　被告：薛梅初。
　　两被告共同委托诉讼代理人：赵永明。
　　原告上海金山区亭林镇龙泉经济合作社诉被告薛明辉(下称被告一)、薛梅初(下称被告二)土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日受理后，依法适用简易程序，分别于2018年7月17日、8月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周萍、被告二及两被告共同委托诉讼代理人赵永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告一支付原告土地租赁费32000元(自2017年1月1日起计算至2018年12月31日止)；2.判令被告一支付原告逾期利息(以这个人民银行同期贷款利率计算，其中以本金32,000元为基数，自2017年6月1日起算；以本金16,000元为基数，自2018年6月1日起算，均要求计算至实际付款之日止)；3.诉讼费由被告一承担。事实和理由：原告(前身为金山区亭林镇龙泉村经济合作社)与被告一于2017年初签订《租地协议》一份，约定被告一向原告租赁土地，租赁土地位于亭林镇龙泉村原友谊小学地块，面积3.2亩，年租金为16,000元，应于每年5月31日前付清。后原告按约履行，然被告一使用土地至今，却未履行缴纳租金的义务。2018年3月，原告委托上海培容律师事务所发函催讨租金未果。原告认为，《租地协议》经双方协商一致达成，协议合法有效，被告一理应按约及时向原告缴纳租金，其拖欠行为已经构成违约，应承担违约责任。故提起诉讼，请求法院判如所请。
　　第一次庭审后，原告申请追加被告二为共同被告，并于第二次庭审中变更诉讼请求为两被告对上述付款义务承担共同责任。理由是：根据第一次庭审被告一披露的事实，涉案土地上的房屋实际所有人为被告二，但此前被告一并未披露，原告协议系与被告一签订，故一直将被告一作为合同相对方主张权利。现被告二作为租赁土地实际使用人，也应承担支付租赁费的义务。由于两被告系父子关系，之前被告一的签约行为构成表见代理而最终由被代理人被告二承担合同义务，或者是属于“为第三人利益订立的合同”，由订立人被告一承担义务。故无论从保护契约精神的角度，还是依客观公平、诚实信用原则，皆应该由两被告承担共同付款责任。
　　被告一庭审中辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告一之间的《租地协议》没有基础事实，涉案土地和房子皆是被告一父亲即被告二从他人手里转让所得，当初被告一对土地情况不清楚，应否付租金不知道，在原告要求下就稀里糊涂签了合同。事实上涉案土地、房子都属被告二所有，就算土地使用费应该交的话，协议也应由被告二签，而不是被告一签。故双方合同主体不符，签订后也未得到追认，应属无效。
　　被告二庭审中辩称：被告二从他人处受让原友谊小学房屋包括涉案土地，不存在还要向原告交纳土地使用费。被告一签订协议后回家告知被告二，被告二当即向原告提出了异议，且至今未交纳过所谓租地费。
　　原告为证明自己主张向本院提供的证据及被告质证意见如下：1.《租地协议》，证明原告与被告一间的土地租赁合同关系依法成立，当初原告并未看到被告二与前手之间的转让关系，不知道实际权利人是被告二，现被告一披露了实情，鉴于两被告是父子关系，不排除是共同财产，故应由两被告共同承担合同义务；被告一对该协议真实性无异议，但认为该协议不合法，没有依据，合同权利人也不是被告一，被告二知晓后没有认可，故后来没有履行；被告二对该协议不认可，认为被告一签订协议前未告知被告二，签订后被告二得知未认可，涉案土地是被告二买下的，不存在交租金问题。2.律师函、物流单、查询状态等，证明原告催讨租金的事实；两被告对此真实性无异议，承认收到过，但认为基于对《租地协议》的不认可，所以对律师函也未履行。3.龙泉村村民委员会与陈亮(被告二前手)签订的《租地协议》及农村集体经济组织统一收据、银行收款通知，证明被告二前手陈亮根据《租地协议》交纳2014年至2016年土地租赁费每年8000元的事实，认为即使原、被告间合同不成立，两被告也应交纳不低于前手的土地租赁费；两被告对该证据表示不清楚、不认可，认为系案外人与某某的合同关系，不能约束被告二。原告方建立厂房租赁关系及对双方权利义务的约定，其中滞纳金原告已自行调低至约13%，而根据《补充协议》原告有权单方面解除合同；被告无异议。
　　两被告为证明自己主张向本院提供的证据及原告质证意见如下：1.《集体土地建设用地使用证》及《房屋所有权证》，证明涉案土地原使用者是亭新乡友谊村小学，土地上房屋所有权人原所有权人是金山县教育局；原告对该两证真实性无异议，但认为恰能证明土地是集体性质，房屋是教育局的，房屋所有权性质变更后，就应付土地租金。2.金山区国有资产管理办公室(以下简称金山国资办)金国资办(2003)188号《关于同意亭东、友谊、金门小学校舍土地资产变现的批复》、金山区亭林镇人民政府(以下简称亭林镇政府)亭府申(2003)43号《关于亭东、友谊、金门小学校舍土地资产变现的请示》及发文原稿，证明无论请示还是批复都包括校舍和土地；原告认为即使金山国资办有批复，但国资部门没有权力处置集体土地，土地性质实际并未变化。3.2003年1月31日金山区亭林镇教育委员会(以下简称亭林镇教委)与上海恒久纺织染整公司(以下简称恒久公司)签订的《房屋买卖合同》、2014年7月1日恒久公司与陈亮签订的《房屋转让协议》、2016年9月30日陈亮与被告二签订的《协议书》，证明涉案房屋包括土地的流转过程，其中第一手流转及被告二受让协议中都明确约定包括占地面积2464平方米；原告对该证据真实性无异议，但认为房屋流转并非房地合一，出售的是房屋和绿化地，并非土地使用权，而陈亮将其无权处分的权利转让给被告二，也是无法实现的。
　　对原、被告双方提供的所有证据，本院审查后认为，其来源合法、客观真实，且能够证明案件事实，故皆予以认定。
　　根据上述认定的证据及双方庭审中陈述，本院查明事实如下：涉案土地原为集体所有性质，位于原金山县亭新乡友谊村六组，使用权人为亭新乡友谊村小学，地上房屋所有权人为原金山县教育局。2003年10月23日，亭林镇政府向金山国资办发出《关于亭东、友谊、金门小学校舍土地资产变现的请示》，拟对三校校舍、土地闲置资产进行资产变现，其中友谊小学“占地面积为2464平方米，建筑面积为920平方米，合计金额为14.1871万元”。2003年11月5日，金山国资办向亭林镇政府发出《关于同意亭东、友谊、金门小学校舍土地资产变现的批复》，并要求“接批复后，请速至我办资产管理科办理资产评估立项、确认等手续。待评估结果确认后，再确定具体的转让价格报我办审批后方可实施”。此后，并无资料显示包括本案所涉土地性质或权属已完成变更手续的事实。但在2003年1月31日，亭林镇教委已与恒久公司签订了《房屋买卖合同》，约定将“友谊小学房屋，包括围墙、绿化地等出售给乙方，其中校舍及辅助房共29间，计920平方米，占地面积2021平方米，通向该房的道路443平方米，总占地面积2464平方米”，“双方同意将校舍、围墙及绿化等折价为人民币玖万元整，并按此金额成交”，“房屋成交后，土地房屋权证随之转移给乙方”。2014年7月1日，恒久公司作为出让方与陈亮签订《房屋转让协议》一份，约定“甲方同意将甲方于2003年从亭林镇教育委员会处买入的坐落于亭林镇龙泉村友谊5001号的原友谊小学的房屋转让给乙方，所出售对象以现状为准(包括房约900平方米房屋以及围墙、绿化、水电设施等，另附相应的文件资料以供参考和佐证)”。2014年1月1日，龙泉村村民委员会与陈亮签订《租地协议》，约定“租地费为每年每亩2500元，共计8000元”，此后陈亮先后交纳了2014年至2016年租金共计24,000元。2016年9月30日，陈亮作为卖方与被告二签订《协议书》，约定将“友谊小学，包括围墙、绿化地等，建筑面积920平方米、占地面积2021平方米(土地使用证上记载面积)、通向该房的道路443平方米，总占地面积2464平方米转让给乙方”，“以上房屋总价150万元”，“房屋转让，该房屋所属土地权利随之转让”。2017年3月8日，原告与被告一签订《租地协议》，约定“租地费为每亩每年5000元，每年共计16,000元”。此后，被告一将签约情况告知被告二后，被告二未予认可，多次与原告交涉，且至今未交纳过该约定费用。原告催款无果，遂涉讼。
　　本院认为，针对原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点有二：一是涉案土地的权属？原告认为涉案房产的流转不包括土地，土地的性质仍为集体所有，被告二使用应另行交纳租地费；被告二则认为其从前手陈亮处受让该房产包括房屋所属土地使用权，其已付出过对价，不应再额外交纳租地费。本院注意到，根据亭林镇政府的请示和金山国资办的批复，涉案房产(友谊小学)的变现包括校舍和土地；同时也注意到，经过三次流转，涉案房、地至今未进行过权属变更登记，仍处于原始状态，权利人对权利的行使依赖于转让合同。按照常规，房屋权属的合法转移，所属土地的使用权理应随之转移，房、地难以分割，因此房屋受让人对房屋所属土地当然享有使用权，只是该使用权是通过一次性支付对价方式取得还是通过逐年支付使用费(租地费)方式取得，而这取决于双方的约定。在批复之前，亭林镇教委与恒久公司签订了第一手转让合同，该合同约定价中似乎并未包括土地使用权，批复后的实际履行中有无变化不得而知，但起码原告没有证据证明其与恒久公司签订过《租地协议》并向恒久公司收取过租地费。恒久公司与陈亮签订了第二手转让合同，此后原告与陈亮签订了《租地协议》，陈亮也是根据该协议逐年向原告交纳了租地费。陈亮与被告二签订了第三手转让合同，根据该合同内容，被告二向陈亮支付的对价中应包括了土地使用权费用，且不论陈亮是否有权收取该费用，在双方合同未被撤销或效力否定之前，根据涉案房地产的实际情况，被告二作为善意受让人，拒绝另行向原告支付租地费应在情理之中。二是原告与被告一签订的《租地协议》对两被告有无约束力？合同具有相对性。涉案土地的实际使用权人是被告二，被告一不具有合同利益，此不因两被告系父子关系而改变。原告以隐名代理或表见代理为依据肯定合同效力，但若隐名代理成立首先被告一应取得被告二合法授权，原告在签订合同时知道或被告一披露后知道被代理人是被告二。显然，被告一在签订合同前未得到被告二授权，签订合同后也未得到被告二追认，而原告在本案诉讼前一直认为被告一就是土地使用人。若表见代理成立，则原告在签订合同时就应认定被告一的身份是代理人，本案情况显然难以构成表见代理。本案实际情况应该是：原告基于两被告父子关系而错认被告一就是土地使用人；被告一亦基于父子关系而错误以为自己可以代表被告二。故，被告一在没有得到被告二授权的情况下与原告签订的《租地协议》，事后又未得到被告二的追认，该协议约定不能视为原告与被告二达成的合意，不能约束被告二，更无依据约束被告一，原告据此要求两被告支付租地费的诉讼请求，本院难以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海金山区亭林镇龙泉经济合作社全部诉讼请求。
　　案件受理费300元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李庆阳

书记员：顾春燕