上海金明房地产物业管理有限公司与励群物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海金明房地产物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：何珉峰，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘在宇，上海博拓律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴嘉琎，男。
　　被告：励群，男，1970年9月26日生，汉族，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：杨斌，女，1976年1月3日生，汉族，住上海市闵行区。
　　原告上海金明房地产物业管理有限公司(以下简称“金明物业公司”)与被告励群物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月24日、2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告金明物业公司委托诉讼代理人刘在宇到庭参加了第一次庭审，原告金明物业公司委托诉讼代理人吴嘉琎到庭参加了第二次庭审，被告励群的委托诉讼代理人杨斌两次庭审均到庭参加。本案现已审理终结。
　　原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告励群支付原告2007年7月至2016年9月期间的物业费人民币7,836.60元(以下币种同)；2、判令被告支付原告逾期付款违约金7,836.60元。事实和理由：2004年6月，原告与上海金明置业发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定原告为奉贤区扶港路629弄“金都雅苑”小区提供物业管理服务，物业费按照每平方米0.65元/月收取，管理期限至业主委员会成立之日止。原告实际为该小区提供物业管理服务至2016年9月30日。在原告为该小区提供物业服务期间，被告系奉贤区扶港路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，该房屋建筑面积108.66平方米，被告每月应付物业费70.62元。自2007年7月起至2016年9月，被告累计欠原告物业费7,836.60元。根据《前期物业管理服务合同》的约定，业主逾期缴纳物业费的，应当按应缴费用每日千分之三加付违约金。根据该计算标准，违约金的数额已经远远超出欠缴的物业费本金，原告自行调整降低违约金数额为7,836.60元。上述欠款，经原告多次催讨无着，故涉讼。
　　被告励群辩称，不同意支付物业费，被告2005年购买了涉案房屋，因为房屋有渗水的质量问题，导致墙面发霉、脱落，物业公司维修后，未解决根本问题，遇到雨季仍然会渗水。家人为此皮肤过敏，被告只能低价出卖涉案房屋。另外，小区卫生打扫不干净，室内安防系统损坏，物业公司未维修更换，小区内监控摄像头覆盖不全；物业公司未公开停车费、广告费的收支明细。物业公司未上门收费，诉讼时效已经经过，不需要支付物业费。
　　经审理查明，2004年6月，原告与上海金明置业发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定原告为奉贤区扶港路629弄“金都雅苑”小区提供物业管理服务，物业费按照每平方米0.65元/月收取，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按应缴费用每日千分之三支付滞纳金，管理期限自2004年6月20日起至该小区业主委员会成立之日止。原告实际为该小区提供物业管理服务至2016年9月30日。在原告提供物业服务期间，被告系奉贤区扶港路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，该房屋建筑面积108.66平方米，被告每月应付物业费70.62元。然，自2007年7月起至2016年9月，被告累计拖欠物业费7,836.60元。该费用经原告催讨无着，故涉讼。
　　上述事实有庭审笔录、房屋状况及产权人信息、上海市房地产登记申请书、被告常住人口信息资料、《前期物业管理服务合同》、物业管理交接工作函、司法鉴定意见书、共用部位、公共设施维修工料费月报表、维修任务单等证据予以佐证。经庭审质证，本院认为上述证据真实、合法，且与本案具有关联，本院依法予以采信。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力，双方均应恪守履行。本案中，原告根据《前期物业管理服务合同》为涉案小区提供物业服务，被告理应及时按照合同约定交纳相应的物业费。被告辩称，因为涉案房屋存在质量问题，物业公司维修后效果不理想，因此不同意支付剩余物业费。本院认为，房屋是否存在质量问题属于被告与房屋出卖人之间关于房屋买卖合同的争议，物业公司依法不对房屋质量承担瑕疵担保责任，被告以此为由拒交物业费，缺乏法律依据，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。被告若坚持认为房屋存在质量问题给其造成损失，可以另案向房屋的出卖方主张权利。被告还辩称，室内安保系统损坏未维修，原告未公开停车费、广告费的收支明细，卫生清洁不到位、监控摄像头覆盖不全等问题。本院认为，首先，根据《前期物业管理服务合同》的约定，业主室内的设施设备并不属于原告提供物业服务的范围。其次，原告若存在未按时公布收支明细的行为，被告可以要求原告予以公开或通过业委会主张相应的权利，该问题与本案系两个不同的法律关系。再次，从案件查明的事实看，原告已基本履行了其合同义务，即便履行过程中存在一些瑕疵，被告也应督促物业公司及时改进，而不应以此为由拒付物业费。被告再辩称，物业公司未上门收费，诉讼时效已经经过，因此无需支付物业费。本院认为，《前期物业管理服务合同》中未明确约定业主支付物业费的时间，根据我国合同法的规定，对付款时间没有约定的，债权人可以随时要求债务人履行。本案中，原告为被告提供物业服务至2016年9月30日，从服务提供结束之日起原告即可随时要求被告支付相应的物业费，因此本案物业费的诉讼时效起算时间应为2016年10月1日，至诉讼时原告的该项主张并未超过诉讼时效，因此对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。至于，被告辩称的家人因为房屋渗水导致皮肤疾病、低价出卖涉案房屋等，因缺乏与本案的关联性，故本院亦不予采信。现，原告已实际提供的物业服务，被告理应支付相应的费用，故本院对原告提出的要求被告支付拖欠物业费的主张，依法予以支持。
　　关于原告提出要求被告支付逾期付款滞纳金的主张，本院认为，因《前期物业管理服务合同》中并未明确业主交纳物业费的时间，且原告在物业管理服务工作中，在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有提高完善之处，因此对原告主张的具有惩罚性质的逾期付款滞纳金，本院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，长期拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成不良影响，长远看此种作法损害的是业主和整个小区的公共利益，不宜提倡和鼓励。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条的规定，判决如下：
　　一、被告励群于本判决生效之日起十日内支付原告上海金明房地产物业管理有限公司2007年7月至2016年9月期间的物业费7,836.60元；
　　二、驳回原告上海金明房地产物业管理有限公司其余的诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费50元，减半收取计25元，由被告励群负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林庆强

书记员：宋丹萍