上海金明房地产物业管理有限公司与罗威物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海金明房地产物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：何珉峰，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘在宇，上海博拓律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴嘉琎，男。
　　被告：罗威，1980年12月9日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　原告上海金明房地产物业管理有限公司(以下简称“金明物业公司”)与被告罗威物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月24日、2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告金明物业公司的委托诉讼代理人刘在宇到庭参加了第一次庭审、委托诉讼代理人吴嘉琎到庭参加了第二次庭审，被告罗威到庭参加了二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗威支付原告2007年6月至2016年9月期间的物业费人民币5,700.80元(以下币种同)；2、判令被告支付原告逾期付款违约金5,700.80元。事实和理由：2004年6月，原告与上海金明置业发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定原告为奉贤区扶港路629弄“金都雅苑”小区提供物业管理服务，物业费按照每平方米0.65元/月收取，管理期限自2004年6月20日起至业主委员会成立选聘物业管理企业签订新的物业管理服务合同之日止。原告实际为该小区提供物业管理服务至2016年9月30日。被告系奉贤区扶港路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，该房屋建筑面积78.38平方米，被告每月应付物业费50.90元。2007年6月起至2016年9月，被告累计欠原告物业费5,700.80元。根据《前期物业管理服务合同》的约定，业主逾期缴纳物业费的，应当按应缴费用每日千分之三加付违约金。根据该计算标准，违约金的数额已经远远超出欠缴的物业费本金，原告自行调整降低违约金数额为5,700.80元。上述欠款，经原告多次催讨无着，故涉讼。
　　被告罗威辩称，涉案房屋是被告从案外人翟明怀、尚荣处购买的，房屋装修后发现存在墙面渗水的质量问题，原告维修后未能根本解决问题，因此只能自行维修。另外，小区内垃圾清运不及时、绿化管理不到位、门禁和监控损坏未维修；小区内有流浪狗，存在安全隐患，被告经常被流浪狗吓到，造成严重的精神伤害。被告之前付过一部分物业费，并且物业公司未上门收取物业费，其主张的物业费已经超过诉讼时效。
　　经审理查明，2004年6月，原告与上海金明置业发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定原告为奉贤区扶港路629弄“金都雅苑”小区提供物业管理服务，物业费按照每平方米0.65元/月收取，业主和物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按应缴费用每日千分之三支付滞纳金，管理期限自2004年6月20日起至业主委员会成立选聘物业管理企业签订新的物业管理服务合同之日止。原告实际为该小区提供物业管理服务至2016年9月30日。被告系奉贤区扶港路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，该房屋建筑面积78.38平方米，被告每月应付物业费50.90元。自2007年6月起至2016年9月，被告累计拖欠原告物业费5,700.80元。该费用经原告催讨无着，故涉讼。
　　上述事实有庭审笔录、房屋状况及产权人信息、上海市房地产登记申请书、被告常住人口信息资料、《前期物业管理服务合同》、物业管理交接工作函、司法鉴定意见书等证据予以佐证。经庭审质证，本院认为上述证据真实、合法，且与本案具有关联，本院依法予以采信。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力，双方均应恪守履行。本案中，原告根据《前期物业管理服务合同》为涉案小区提供物业服务，被告理应及时按照合同约定交纳相应的物业费。被告辩称，因为涉案房屋存在质量问题，物业公司维修后效果不理想，因此不同意支付剩余物业费。本院认为，房屋是否存在质量问题属于被告与房屋出卖人之间关于房屋买卖合同的争议，物业公司依法不对房屋质量承担瑕疵担保责任，因此被告以此为由拒交物业费，缺乏法律依据。若被告坚持认为因房屋存在质量问题及物业公司怠于维修给造成其损失，可以另案主张权利，因与本案属不同法律关系，故对被告的该项抗辩意见本院不予采信。被告还辩称，小区存在垃圾清理不及时、绿化管理不到位、门禁损坏未及时维修等问题。本院认为，从案件查明的事实看，原告已基本履行了其合同义务，即便履行过程中存在一些瑕疵，被告可以督促物业公司及时改进，而不应以此为由拒付全部的物业费。被告再辩称，本案原告主张的物业费已经超过诉讼时效。本院认为，《前期物业管理服务合同》中未明确约定业主支付物业费的时间，根据我国合同法的规定，对付款时间没有约定的，债权人可以随时要求债务人履行。本案中，原告为被告提供物业服务至2016年9月30日，从服务提供结束之日起原告即可随时要求被告支付相应的物业费，因此本案物业费的诉讼时效起算时间应为2016年10月1日，至诉讼时原告的该项主张并未超过诉讼时效，因此对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。考虑到，原告已实际为被告居住的小区提供了物业服务，故对原告诉请要求被告支付拖欠的物业费，本院依法予以支持。被告辩称其已支付一部分物业费，但未能提供付款的相关证据，故对被告该项抗辩意见本院亦无法采信。
　　至于原告提出要求被告支付逾期付款滞纳金的主张，本院认为，因为《前期物业管理服务合同》中未明确约定业主交纳物业费的时间，且考虑到原告在物业管理服务工作中，在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上、在协助业主解决与开发商遗留问题等方面尚有待提高完善之处，因此对原告主张的具有惩罚性质的逾期付款滞纳金，本院不予支持。最后，需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，长期拒付物业费本身也是一种违约行为，对物业公司的正常运作以及对小区正常的管理都会造成不良影响，长远看此种作法损害的是业主和整个小区的公共利益，不宜提倡和鼓励。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条的规定，判决如下：
　　一、被告罗威于本判决生效之日起十日内支付原告上海金明房地产物业管理有限公司2007年6月至2016年9月期间的物业费5,700.80元；
　　二、驳回原告上海金明房地产物业管理有限公司其余的诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费50元，减半收取计25元，由被告罗威负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：林庆强

书记员：宋丹萍