上海金朔投资咨询有限公司与净齐环保科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海金朔投资咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区康桥东路XXX号XXX号楼。
　　法定代表人：张极，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨嘉新，上海公鼎律师事务所律师。
　　被告：净齐环保科技(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：高静静，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李嵩飞，上海申浩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘奇，上海申浩律师事务所律师。
　　原告上海金朔投资咨询有限公司(以下简称金朔公司)与被告净齐环保科技(上海)有限公司(以下简称净齐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金朔公司的委托诉讼代理人杨嘉新和被告净齐公司的委托诉讼代理人李嵩飞、刘奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　金朔公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年12月12日签订的《孵化器场地租赁合同》；2、被告支付原告2018年3月28日起至合同解除之日止的租金及逾期付款利息(以日租金95.14元为计算标准，自2018年3月28日起暂计至8月10日的租金计12,939.04元，逾期付款利息自2018年5月2日起计算至实际付款之日止，按欠款12,939.04元为计算基数，按年利息6%为计算标准)，解除后按每月8,674.20元计算至搬离租赁房屋之日止；3、被告支付逾期缴纳租金的违约金6,418.90元(以欠款8,674.20元为计算基数，自2018年3月16日起，暂计至2018年8月10日止，按每日千分之五计算)；4、被告支付原告解约违约金17,348.40元；5、被告搬出上海市浦东新区康桥东路XXX号XXX栋XXX室(以下简称系争房屋)。6、被告承担原告律师费10,000元。事实和理由：2016年12月12日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告出租的系争房屋，租赁面积33.95平方米，月租金2,897.40元，并约定了每期租金的支付时间。如被告逾期一周不付款，原告有权终止合同，被告承担违约责任。被告应于2018年3月15日支付下期租金，但其一直未付，故提起诉讼。
　　净齐公司辩称，原告曾就涉案租赁合同提起过诉讼，前案中其要求确认涉案租赁合同于2018年5月2日解除，因没有预交诉讼费，被法院按撤诉处理。2018年8月9日，被告就涉案租赁合同提起诉讼，该案件尚在诉调中，故被告认为本案应当中止审理，先审理被告起诉的案件。被告同意解除合同，解除合同时间应认定为2018年5月2日，原告应当退还被告的租赁押金，不同意其他诉讼请求。被告收到原告前案的诉讼材料后，已于2018年5月14日将公司注册地址迁移他处，被告实际于2018年4月底搬离了系争房屋。前案诉调中(2018年5月28日)，被告已将房屋钥匙交还给原告。本案纠纷的引起，是由于原告不履行孵化义务及对房屋租金补贴的承诺，原告向被告承诺每年3月和9月给付被告房屋补贴，补贴金额是房租的50%，但合同签订至今，原告没有支付任何款项。被告多次致函原告商谈，原告拒绝沟通。被告未支付2018年3月28日以后的租金，是行使不安抗辩权。2018年5月2日以后的租金，因合同已经解除，被告无需再支付。原告主张的利息损失及逾期付款违约金属重复计算，且计算方式错误，即使认定被告有逾期付款的行为，被告认为违约金计算标准过高，应调整至按银行同期贷款利率计算。涉案合同并非被告原因解除，违约金条款不能适用，且违约金的标准亦过高，应当予以调整。
　　本院经审理认定事实如下：2016年12月12日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《孵化器场地租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期自2016年12月28日起至2019年12月27日止。月租金2,897.40元，租金2年内不变，第3年起递增10%。先付后用，每期15日前支付租金，逾期一日，需按逾期租金的日息千分之五支付违约金，付款方式为付三押二。保证金为5,794.80元。合同第七条乙方责任中约定，因乙方原因提前终止合同，甲方不退还乙方已经提前缴纳的剩余租金及保证金，乙方另赔偿甲方六个月租金。因乙方违约需要诉讼的，乙方承担因此产生的甲方诉讼及律师代理费用。合同另对其他事项作了约定。同日，原告(甲方)与被告(乙方)另签订《企业(项目)孵化合同》，约定甲乙双方建立孵化关系，为期36个月，自2016年12月28日至2019年12月27日。该合同是孵化企业享受有关优惠政策的依据。孵化地设置于系争房屋内。其中甲方责任为指导、协助新办企业的报批手续；协助孵化企业向国家和地方申请各项创新基金，科研攻关和产业化计划项目；协助孵化企业开展各类技术服务及国内外经济技术合作等等。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋交由被告使用。被告已支付原告租金至2018年3月27日，支付原告保证金(押金)5,794.80元。合同履行过程中，双方因房屋补贴事宜发生争议，被告未向原告支付2018年3月28日起的租金。2018年5月，原告曾提起诉讼，诉请要求确认涉案租赁合同于2018年5月2日解除等。2018年5月28日，原、被告曾至本院诉调，被告表示同意解除合同，交还房屋，当日将房屋钥匙交还原告。就其他解除后果，双方未达成一致意见。立案后，原告未缴纳案件受理费。2018年7月31日，本院出具民事裁定书，案件按撤诉处理。2018年8月，净齐公司提起诉讼，诉请解除租赁合同、金朔公司退还租金等。该案尚未审结。
　　本案审理中，被告向本院提交了2017年12月至2018年5月间，案外人上海撼图数码科技有限公司法定代表人与原告吴姓总经理以及中介方的多次谈话录音、案外人莫某某与原告张姓经理间的谈话录音、案外人上海睿远生物医药科技有限公司法定代表人与原告张姓经理间的谈话录音、中介工作人员蒋杏芳的证人证言、原告与案外人签订的补充协议等，被告称上述案外人均系同一园区内的承租户(孵化企业)，原告一直承诺将给予承租户房租补贴，迟迟未兑现，原告仅和个别孵化企业签约承诺其先行垫付房租补贴，对其他企业仅作口头承诺。经庭审质证，原告称其和其他租户均分别签订租赁合同，原告与他人的协议不能作为本案的证据，录音证据中即使原告有承诺给付房租补贴的言辞，也不具有法律效力，被告所称的房租补贴是由被告提出申请，原告向政府提交材料审核后才确定应该享受的补贴金额，原告自身无法作出承诺。
　　另查明，2018年4月，由被告以及其他租户联名向原告发送告知函，称原告未兑现对租户的承诺即给付一半房租补贴，要求协商解决方案，在方案出台之前不再支付租金等。2018年5月25日，被告委托律师向原告发函，称被告等其他企业没有恶意拖欠租金之意，要求原告对补贴租金事宜作出确认，补贴事宜处理之前被告等暂停支付租金。
　　本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，全面履行自己的合同义务。原、被告之间就系争房屋的租赁签订的《孵化器场地租赁合同》系双方当事人意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。被告作为系争房屋处的孵化企业，同时与原告签订了《企业(项目)孵化合同》作为被告享受优惠政策的依据。自2016年12月28日租赁起始，被告如约支付了原告截止2018年3月27日止的租金。在2017年以及2018年初，被告以及同一园区内的其他孵化企业数次与原告沟通关于孵化企业享受优惠政策即租金补贴事宜，原告虽对租金补贴事宜有口头承诺，但被告自租赁起始至涉案诉讼，尚未取得任何补贴。造成本案纠纷的引起系双方就系争房屋处孵化企业租金补贴事宜引起，并非被告恶意拖欠租金所致。故原告以被告拖欠租金为由行使单方解除合同的权利，本院不予认同。鉴于原告曾于2018年5月就涉案租赁合同提起诉讼，被告于诉调中即2018年5月28日表示同意解除合同，并当场将房屋钥匙交还给了原告，故本院认为涉案租赁合同于2018年5月28日协商解除，系争房屋已交还原告。原告再而主张被告支付2018年5月28日以后的租金(房屋使用费)以及要求被告搬出系争房屋的诉请，本院不予支持。由于合同的解除并非被告单方违约所致，原告诉请被告支付解约违约金、律师费以及承担逾期付款违约金、利息损失的诉请，本院不予支持。因涉案租赁合同已解除，被告要求原告在本案中返还租赁保证金，本院予以准许，本案中一并予以处理。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告上海金朔投资咨询有限公司与被告净齐环保科技(上海)有限公司签订的《孵化器场地租赁合同》于2018年5月28日解除；
　　被告净齐环保科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海金朔投资咨询有限公司自2018年3月28日起至2018年5月28日止的租金，按每月2,897.40元计算；
　　原告上海金朔投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告净齐环保科技(上海)有限公司保证金5,794.80元；
　　驳回原告上海金朔投资咨询有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费967元，减半收取计483.50元，由原告上海金朔投资咨询有限公司、被告净齐环保科技(上海)有限公司各半负担241.75元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿