上海金朔投资咨询有限公司与顾剑峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海金朔投资咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区康桥东路XXX号XXX号楼。
　　法定代表人：张极，执行董事。
　　委托诉讼代理人：郑君，男。
　　委托诉讼代理人：陈军，上海汉盛律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：顾剑峰，男，1975年4月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：丁祖平，上海高达律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海金朔投资咨询有限公司(以下简称金朔公司)与被告(反诉原告)顾剑峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金朔公司的委托诉讼代理人郑君、陈军，被告(反诉原告)顾剑峰的委托诉讼代理人丁祖平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告金朔公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年2月17日签署的《租赁合同》；2、判令被告支付欠付租金人民币(币种下同)216,229.30元；3、判令被告支付自2019年2月24日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费(按每月10,296.60元的标准计算)；4、判令被告缴纳免租期租金3,723.72元；5、判令原告不退还保证金20,593.20元；6、判令被告支付违约金30,889.90元；7、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年2月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租坐落于上海市浦东新区康桥东路XXX号XXX栋XXX室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积120.90平米，租期自2017年2月24日起至2020年2月23日止，月租金10,296.60元。合同签订后，原告按约交付系争房屋。2017年5月17日，被告开始拖欠租金，原告几经催讨无果。原告认为，被告拖欠租金的行为已违反合同约定，给原告经营带来了严重影响。为维护原告合法权益，故诉如所请。
　　被告顾剑峰辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、被告已于2017年10月28日搬离系争房屋，并将钥匙交付原告，故双方租赁合同已于2017年10月28日解除。二、因政府补贴原因，原告曾承诺首年租金减半。之后，原告要求被告全额支付租金及押金，待政府补贴款项下发后，再退还，被告对此表示同意。故被告并未拖欠租金，原告所主张的2017年10月28日之后的租金及使用费无事实依据。三、原告未能按约确保系争房屋能正常使用办公，导致被告租赁目的不能实现，原告应退还保证金并承担违约责任。
　　反诉原告顾剑峰向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付违约金20,593.20元；2、判令反诉被告返还租金10,296.60元、垃圾清运费600元；3、判令反诉被告赔偿装修费13,000元、网络安装费1万元、物损费3,000元；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告承租系争房屋后，发现系争房屋无电话、网络、保安、保洁、物业管理，电梯无法使用，亦无法用于商业办公。反诉原告多次通知反诉被告，要求其整改，但反诉被告一直推诿拒绝。据此，反诉原告不得不于2017年5月撤离系争房屋。2017年10月28日，反诉原告前往系争房屋准备搬离遗留的物品，但遭反诉被告阻拦。后在警方的干预下，反诉原告才得以搬离物品，并将钥匙交还反诉被告。次月1日，反诉被告电话通知反诉原告，合同解除，没收押金。2018年3月，反诉被告也从系争房屋撤离。反诉原告认为，因反诉被告未能确保系争房屋的正常使用，导致合同目的无法实现，为维护反诉原告合法权益，故诉如所请。
　　反诉被告金朔公司辩称，反诉原告的主张无合同、事实依据，反诉被告不存在任何违约行为。反诉原告所述的保安、保洁等系物业服务，其应与物业公司另行签订合同，与本案租赁合同纠纷无涉。另外，反诉原告也未举证证明其装修费、网络安装费用、物损费的实际发生，应承担举证不能的后果。综上，不同意反诉原告的全部诉请。
　　本院经审理认定事实如下：2017年2月17日，甲方金朔公司与乙方顾剑峰签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区康桥东路XXX号XXX栋XXX室办公室出租给乙方，租赁建筑面积120.9平米，租期自2017年2月24日起至2020年2月23日止，租期3年，免租期7天。三、租金及保证金支付方式约定，(一)该办公室月租金总计为10,296.60元，年租金总计为123,559.80元，甲方收到租金后向乙方开具房租收据/发票。办公室租金2年内不变，第3年起租金递增10%，到期后乙方有优先续租权，如乙方续租，甲乙双方租赁协议重新签订。(二)先付后用，乙方应于每期15日前以银行划账方式向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。付款方式：付三押二。保证金为2个月房租，共计20,593.20元，随第一次房租同时交甲方。如乙方逾期一周不付款，甲方有权终止合同，不退还乙方的保证金并要求乙方支付三个月租金作为违约金。七、双方责任约定，(一)甲方责任，1、在租赁期间，甲方必须确保乙方正常使用租赁的办公室。3、租赁期间，甲方协助乙方申请电话、宽带网络的安装，所产生的费用由乙方自理。甲方把用电所需管线及配电设备等安装到位，确保正常供电。4、租赁期间，因甲方原因提前终止合同，甲方需补偿乙方两个月租金。合同终止后，甲方还需退还乙方已经提前缴纳的剩余租金及保证金。(二)乙方责任，6、租赁期间，因乙方原因提前终止合同，乙方需补偿甲方两个月租金。甲方还享有不退还乙方已经提前缴纳的剩余租金及保证金。由此造成的损失由乙方自行承担。8、租赁合同期内，乙方退租，乙方将不能享受免租期优惠，应将免租期的租金补足支付予甲方；若乙方在免租期内就退租的，乙方同样不能享受免租期优惠，应按合同生效之日起计付甲方租金。原免租期内的水电费、物业管理费用等使用费用由乙方自行承担。审理中，金朔公司与顾剑峰均提供了上述《租赁合同》原件，然两份原件的“附件”处有所不同，金朔公司提供的合同原件“附件”为空白；而顾剑峰提供的合同原件“附件”载有：“甲方承诺给予乙方免费注册一个公司，并承诺甲方有首年房租减半政策，如政府补贴不到位，由甲方园区暂付，如政府补贴下来，乙方无条件退还园区补贴款项”。
　　2017年2月17日，顾剑峰支付2017年2月24日至同年5月23日期间的租金及押金，共计51,483元。
　　审理中，顾剑峰提供报警时间为2017年10月28日09：56：53的110接警登记表及案外人顾某某与张江南于2019年4月13日的通话录音，以证明顾剑峰已于2017年10月28日搬离系争房屋，当时遭金朔公司阻拦，产生纠纷，故而报警；金朔公司员工张江南表示听同事说起顾剑峰已搬走，张江南也看到房屋已空置，且金朔公司明确房屋可以对外出租了。金朔公司则主张，系因顾剑峰欠租，擅自搬离，躲避债务；张江南虽原系金朔公司员工，但已于2018年离职，其陈述并不能代表金朔公司，系争房屋目前仍有顾剑峰遗留的物品。
　　以上事实由租赁合同、收据存根、上海增值税普通发票、110接警登记表等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。
　　本院认为，金朔公司与顾剑峰提供的《租赁合同》的区别在于附件的约定，本院注意到，顾剑峰提供的合同附件约定“甲方有首年房租减半政策，如政府补贴不到位，由甲方园区暂付，如政府补贴下来，乙方无条件退还园区补贴款项”，但实际履行中顾剑峰支付2017年2月24日至同年5月23日期间的租金并未减半。据此，本院确认，双方实际履行的租金标准为每月10,296.60元。
　　金朔公司与顾剑峰签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，《租赁合同》约定乙方逾期一周不支付租金，甲方有权解除合同。顾剑峰仅支付租金截至2017年5月23日，金朔公司依法享有解除权，现金朔公司起诉要求解除合同，符合合同约定，本院依法予以确认。
　　合同解除后，双方应结清各项费用，承租人还负有将租赁物返还出租人的义务，未及时返还的，还有承担合同解除后的房屋占用费。对于房屋是否已返还及返还日期，双方均确认因顾剑峰搬离而在2017年10月28日发生纠纷，结合公安局报警记录、张江南的通话录音，本院确认双方房屋已于2017年10月28日由金朔公司控制，故顾剑峰应支付截至该日止的租金。
　　租赁合同因顾剑峰违约解除，故顾剑峰要求金朔公司支付违约金、赔偿装修费，本院不予支持。金朔公司要求顾剑峰承担解除合同违约金30,889.90元、没收保证金20,593.20元及支付免租期租金，符合合同约定，本院予以支持。
　　顾剑峰要求金朔公司支付垃圾清运费、网络安装费、物损费，本院认为，合同系因顾剑峰违约而解除，且顾剑峰未提供证据证明该些费用的实际发生，故本院对顾剑峰上述主张，均不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)上海金朔投资咨询有限公司与被告(反诉原告)顾剑峰之间的《租赁合同》；
　　二、被告(反诉原告)顾剑峰应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海金朔投资咨询有限公司租金53,143.80元；
　　三、被告(反诉原告)顾剑峰应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海金朔投资咨询有限公司免租期租金3,723.72元；
　　四、被告(反诉原告)顾剑峰应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海金朔投资咨询有限公司解除合同违约金30,889.80元，顾剑峰已支付的保证金不予返还；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海金朔投资咨询有限公司其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)顾剑峰的全部诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费5,526元，减半收取计2,763元，反诉案件受理费618.60元(已减半收取)，合计3,381.60元，由原告(反诉被告)上海金朔投资咨询有限公司负担1,812.60元，被告(反诉原告)顾剑峰负担1,569元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨晓云

书记员：袁颖丽