上海金桥集体资产投资经营管理有限公司与陆丽娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海金桥集体资产投资经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：马成，董事长。
　　委托诉讼代理人：付洋，上海韩明志律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：韩明志，上海韩明志律师事务所律师。
　　被告：陆丽娟，女，1966年12月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。
　　第三人：马进福，男，1986年8月5日出生，东乡族，户籍地甘肃省东乡族自治县锁南镇毛毛村三社38号。
　　第三人：徐桂敏，女，1983年9月17日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颖东区插画镇郭郢村陈庄，现住上海市浦东新区金葵路XXX弄XXX号XXX室。
　　第三人：马国全，男，1965年1月2日出生，东乡族，户籍地甘肃省东乡族自治县百和乡刘家村十一社10-1号，现住上海市浦东新区金葵路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告上海金桥集体资产投资经营管理有限公司(以下简称金桥公司)与被告陆丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，经当事人申请，追加马进福、徐桂敏、马国全作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金桥公司的委托诉讼代理人付洋，被告陆丽娟的委托诉讼代理人王敏芬，第三人马进福、徐桂敏、马国全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告金桥公司向本院提出诉讼请求：1.被告搬离位于上海市浦东新区金葵路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-XXX层房屋，清空房屋内物品后将房屋及附属设施返还原告；2.被告支付自2017年6月27日起至实际搬离完毕之日止的使用费，以每月人民币(币种下同)43,456元为标准。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：被告将上海市浦东新区金葵路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的底层房屋返还原告，第三人徐桂敏、马国全分别自993号、997号底层迁出。事实和理由：2012年8月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区金葵路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-XXX层房屋出租给被告使用，租期自2012年8月1日至2017年6月16日止，第一年租金186,240元，第二年租金204,864元，第三年租金223,488元，保证金46,560元。租赁期满，原告有权收回房屋，被告应在期满三日内腾空并归还。合同还约定，未经原告书面同意，不得将房屋部分或全部转租，并且在该情形出现时及到期后被告拒不注销商铺内的营业执照及相关许可证件时视为被告违约，被告应向原告支付月租金5倍的违约金。租赁期间，被告擅自将房屋转租他人使用。合同到期后，原告表示不再继续出租房屋，并多次要求被告返还，但被告签署交房确认书后仍占用房屋至今，已构成违约。经原告核实，上海市浦东新区金葵路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的二层房屋已由案外人汤某直接返还原告，四处房屋的底层尚未移交，其中993号底层由徐桂敏占用，997号底层由马国全占用，995号、999号底层空关，故原告诉请如前。
　　被告陆丽娟辩称，认可原告陈述的房屋现状，同意配合返还原告，但认为不存在违约，不同意支付违约金。2012年开始，被告将向原告承租的房屋全部转租给案外人徐某某，徐某某再转租给其他小商户，原告对此应为明知。2017年7月1日起，被告已明确告知徐某某不再续租房屋，此后被告也未收取过租金或使用费，故自该日起，房屋使用费不应由被告承担，即便要承担使用费，已返还房屋部分也应予扣除。
　　第三人马进福述称，其向徐某某承租金葵路XXX号底层房屋，并于2016年转让给马国全，现与其无关。
　　第三人徐桂敏述称，其向徐某某承租金葵路XXX号底层房屋，并向徐某某支付租金至2018年5月底。2018年4月16日，原告及镇政府强行封门，但其不同意，没有封成。因没有营业执照，目前房屋关门未营业，要求原告赔偿装修，否则不同意迁出。
　　第三人马国全述称，其向马进福受让承租金葵路XXX号底层房屋，并向徐某某支付租金至2018年5月底。因拉面协会规定400米内不能重复开店，故承租房屋时向马进福支付了80万元转让费，又投入装修花费20万元，现要求继续经营，不同意迁出，如需迁出，要求原告赔偿80万元。
　　经审理查明，上海浦东土地控股(集团)有限公司系上海市浦东新区金葵路XXX-XXX号(单)、金粤路340-342、356-358、374、382-388(双)房屋产权人。
　　2012年6月20日，上海浦东土地控股(集团)有限公司(甲方)与上海市浦东新区金桥镇人民政府(乙方)签订《社区商铺委托租赁管理协议》，约定甲方将其拥有的张家浜楔形绿地住宅一期项目D1-05、D1-17地块(动迁基地小区)包括金葵路XXX-XXX号、XXX-XXX号在内的配套商铺共18套，总面积3972.62平方米委托乙方租赁管理，委托租赁关系期限为五年，双方约定于2012年7月1日将商铺现状交付乙方。
　　同日，上海市浦东新区金桥镇人民政府出具委托书，为解决金葵社区居民日常生活配套问题，我镇已与土控公司签订《社区商铺委托租赁管理协议》，现委托金桥公司负责具体租赁及管理事宜。
　　2012年8月1日，原告金桥公司(甲方)与被告陆丽娟(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区金葵路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-XXX层房屋出租乙方使用，租赁面积517.34平方米，乙方承诺将承租的商铺作为经营家用电器销售维修及面包房经营用途。租赁期限自2012年8月1日至2017年6月26日止。租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应在期满后三日内将商铺腾空并归还甲方；如需继续承租该商铺，则应于租赁届满前3个月向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。该商铺第一年租金186,240元，第二年租金204,864元，第三年租金223,488元，之后如发生续期，租金另议。乙方应在本合同生效之日向甲方支付该商铺租赁保证金，数额为3个月的租金46,560元。租赁期满，本合同解除或权利义务终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。除甲方书面同意外，乙方应在租赁期满或本合同解除或权利义务终止后的3日内无条件地将该商铺及现有的附属设施、装潢归还乙方。如逾期归还的，每逾期一日，除甲方有权对该商铺停水、停电外，乙方应按届时市场租金两倍向甲方支付延迟交还商铺的占用费。合同终止后3日内乙方未归还房屋的，甲方和该商铺的房屋权利人均有权收回房屋、自行清场并更换门锁，乙方的所有留置物视为废弃物处置。合同终止后的十五日内乙方应负责将登记于该商铺内的一切经营许可证及证照予以注销，注销证件复印件交到甲方备案。未能注销的，甲方有权不予退还保证金，并由乙方承担造成甲方的一切损失。租赁期内，乙方未经甲方同意不得将该商铺部分或全部以任何形式转租他人。乙方从租赁期始2年内不得转让，如产生合同期限内未租赁到2年就要强行转让的，按违约处理。甲乙双方同意，有下列情形之一的，视为违约，一方可书面通知另一方解除本合同。违约一方，应向另一方按月租金的5倍支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方擅自转租该商铺部分或全部的、转让该商铺承租权；或未经甲方同意与他人交换使用各自承租的房屋的；……(八)乙方擅自转让、合租、转租的。
　　合同签订后，原告将房屋交付被告，被告付清租期内租金，并支付了46,560元保证金。
　　2017年5月16日，原告向被告发送《商铺租赁合同》到期不续签告知书，通知被告合同即将于2017年6月16日到期，要求被告于2017年6月29日之前将商铺腾空并返还原告，结清租赁期间的租金、水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、卫生、治安等各项费用，并于2017年7月11日之前将商铺内的一切经营许可证及证照予以注销。
　　2017年11月22日，被告签署《商铺租赁合同》交房确认书，明确被告于2017年11月30日前搬空并将商铺返还原告，2017年12月15日前付清租金、水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、卫生、治安等各项费用，2017年12月15日前将商铺内一切经营许可证及证照予以注销。
　　另查，2012年7月31日，被告(甲方)与案外人徐某某(乙方)签订《经营承包合同》两份，其中一份约定甲方将金葵路XXX号、995号开设的家电销售维修点承包给乙方经营，面积总计254.4平米，承包经营期限自2012年11月1日至2017年6月30日止。另一份合同约定甲方将金葵路XXX号、999号开设的面包房承包给乙方，面积总计262.94平米，承包经营期限自2012年11月1日至2017年6月30日止。
　　审理中，原、被告一致确认，2015年10月30日，双方签订了租金支付补充协议，约定2015年1月1日至2017年6月26日期间租金标准为每月20,170元，金葵路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号的二层房屋由案外人汤某于2018年8月31日返还原告。双方同意在本案中一并处理保证金。
　　本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同约定的租赁期限已届满，原告明确表示不再续租，双方合同租赁关系终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，原告要求被告返还承租房屋，具有合法依据，原、被告的租赁合同到期后，第三人使用房屋已无合法依据，应一并迁出。被告逾期返还房屋，原告有权主张占用期间的使用费。被告认为二层房屋已经返还，使用费应相应扣除，两倍的租金标准过分高于原告的实际损失，请求法院予以调整。本院认为，案涉房屋的二层已经由案外人于2018年8月31日返还原告，对该部分房屋的使用费自2018年9月1日起不应再计算，本院根据实际返还房屋面积等因素，酌定剩余部分的使用费金额。考虑到双方约定的使用费标准过分高于实际损失，本院酌定按月租金1.5倍的标准计算房屋使用费。
　　原告认为被告未经同意擅自转让、转租，故按合同约定主张违约金。本院认为，《商铺租赁合同》约定的月租金5倍的违约金，是以承租人擅自转租，出租人解除租赁合同为前提，本案租赁期限内原告未解除合同，故其主张租金5倍的违约金，不符合合同约定，本院难以支持。
　　合同到期后，原告收取的保证金应予返还。原、被告同意在本案中一并处理，本院予以照准。
　　至于第三人提出原赔偿或补偿的要求，并非本案审理范围，本院不予处理。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、第三人徐桂敏应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区金葵路XXX号底层迁出，第三人马国全应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区金葵路XXX号底层迁出，被告陆丽娟应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区金葵路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号底层房屋返还原告上海金桥集体资产投资经营管理有限公司；
　　二、被告陆丽娟应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海金桥集体资产投资经营管理有限公司房屋使用费(自2017年6月27日起计算至2018年8月31日止，按照每月30,255元的标准计算；自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止，按照每月15,127.50元的标准计算)；
　　三、原告上海金桥集体资产投资经营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告陆丽娟保证金46,560元，该款可冲抵上述判决第二项确定的被告陆丽娟应付款项；
　　四、驳回原告上海金桥集体资产投资经营管理有限公司其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费9,666元，减半收取4,833元，由原告上海金桥集体资产投资经营管理有限公司负担1,014元，被告陆丽娟负担3,819元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　
　　

审判员：张卓郁

书记员：陈倩茹