上海金江实业有限公司与上海星派文化艺术交流中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海金江实业有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：张伟清，总经理。
　　委托诉讼代理人：胡稼东，上海誉嘉律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：俞燕华，上海誉嘉律师事务所律师。
　　被告：上海星派文化艺术交流中心(有限合伙)，住所地上海市普陀区。
　　执行事务合伙人：鲍传如，经理。
　　委托诉讼代理人：鲍传耀。
　　原告上海金江实业有限公司(以下简称“金江公司”)与被告上海星派文化艺术交流中心(有限合伙)(以下简称“星派中心”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告金江公司的委托诉讼代理人俞燕华，被告星派中心的委托诉讼代理人鲍传耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告金江公司向本院提出诉讼请求：一、判令金江公司与星派中心签订的《房屋租赁合同》期满终止，星派中心迁出租赁房屋；二、判令星派中心支付金江公司租金人民币410,860元(以下币种均为人民币)(自2018年1月1日至2018年4月30日，按每月102,715元计算4个月)；三、判令星派中心支付金江公司房屋占有使用费按每日每平方米2.20元计算(自2018年5月1日起计算至星派中心实际搬离之日止)；四、判令星派中心向金江公司支付违约金205,430元(按月租金的的2倍计算)；五、诉讼费由星派中心承担。事实与理由：2015年4月，金江公司与星派中心就上海市普陀区同普路1220弄3楼309室房屋(以下简称“同普路房屋”)签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年5月1日至2018年4月30日止。租赁期满后，双方的房屋租赁关系终止。但星派中心拖欠金江公司租金，经多次催讨未果。故为保护自身合法权益，金江公司诉至法院，请求判如所请。
　　被告星派中心辩称，合同已到期，同意合同终止，同意迁出租赁房屋，对所欠付的2018年1月1日至2018年4月30日期间的租金予以认可，愿意承担。但合同到期后，金江公司于2018年5月对房屋断水断电，星派中心对房屋上锁，但保安明确告知不允许搬走物品，此后有部分客户的物品在与物业沟通后才允许搬走。2018年12月，代理人因腿部骨折行动不便在租赁房屋内居住了几天，但金江公司强行撬锁进入，代理人被迫离开。后金江公司对房屋上锁。因此，不同意支付占有使用费和违约金，且违约金约定的标准过高，若认定违约，请求法院酌情调整。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　2015年4月，金江公司与星派中心分别作为甲方、乙方，签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定以下内容：租赁房屋为同普路房屋，土地用途为工业，建筑面积1,805.84平方米；甲方作为房地产权人与乙方建立租赁关系；乙方租赁房屋作为办公、贸易、销售等使用；双方约定甲方于2015年5月1日前交付房屋，租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止；双方约定租金标准为每日每平方米建筑面积1.70元，年租金总计为1,120,524元；租金两年内不变，第三年起递增10%；乙方与每月到期前15日向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金；自合同签订生效之日起先支付押金110,000元及首个季度租金280,131元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满后7日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2.20元/平方米向甲方支付占有使用费；乙方存在逾期不支付租金累计超过一个月等情形的，甲方可书面通知解除合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金。
　　上述合同签订后，星派中心支付租赁保证金110,000元，并按约定给付租金直至2017年12月31日，金江公司向星派中心交付房屋。2018年3月30日，金江公司向星派中心出具《催款通知》及《不再续租收房通知》，要求给付拖欠的租金，并通知不再续租，要求于2018年5月1日归还房屋，逾期不返还的，将于2018年5月1日停水停电；该两份通知，星派中心均已收到。2018年5月，租赁房屋被断水断电。2018年12月，星派中心工作人员鲍传耀曾在房屋内居住，后搬离，此后金江公司及物业公司分别对房屋上锁。截止本案辩论终结时，星派中心仍遗留物品在租赁房屋内未搬离。
　　以上事实，有《房屋租赁合同》、租金给付凭证及发票、《催款通知》、《不再续租收房通知》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　审理中，星派中心表示，只要金江公司允许搬走物品，愿意腾空租赁房屋。金江公司表示，星派中心确有部分物品在租赁房屋内，但星派中心一再表示无力支付租金、物业管理费等，且另有巨额债务，故若诉讼即与星派中心交接房屋，合法权益将得不到保障，希望在强制执行程序中，可采取以物抵债方式处理。
　　本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。金江公司与星派中心就同普路房屋租赁事宜自愿签订《房屋租赁合同》，合同内容于法不悖，故对双方当事人均具有约束力。作为出租人的金江公司已完成交付房屋的义务，作为承租人的星派中心负有按照约定给付租金的义务。现《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，双方未续租，故该合同到期终止；对此，双方均无异议，本院并无予以确认的必要。合同终止后，星派中心仍负有补付所拖欠租金的义务，星派中心对拖欠租金的期间和金额均无异议，本院对此予以确认。因星派中心逾期给付租金，故按照合同约定，应承担违约责任。现金沙公司依照违约致使合同解除时的违约金标准予以主张，但适用该标准的违约金数额较高，且双方对逾期给付租金的违约金另有约定，本院结合合同约定及当事人的意见，酌情调整违约金数额为50,000元。租赁期限届满后，星派中心应按照约定在7日内返还房屋，但星派中心并未及时腾空房屋，并仍有工作人员使用租赁房屋的情况发生，故应承担占有使用费。鉴于金江公司已主张违约金，且合同约定的占有使用费标准高于租金标准，故本院确定占有使用费参照租金标准计算，即每月102,715元。虽然金江公司、物业公司均对租赁房屋作上锁处理，但系发生在租赁期限届满后，且目前并无证据表明星派中心积极履行其负有的及时返还房屋的义务，亦无证明表明星派中心曾要求腾空房屋而遭到阻挠；考虑到星派中心在审理中自愿表示可腾空房屋，而金沙公司未表示同意，故本院确认占有使用费计算期限为自2018年5月8日起计算至2019年4月11日止。此外，因合同终止，鹏润公司收取的押金应向星派中心返还，为减少诉累，本院对此一并处理。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告上海星派文化艺术交流中心(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内向原告上海金江实业有限公司返还上海市普陀区同普路1220弄3楼309室房屋；
　　二、被告上海星派文化艺术交流中心(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内向原告上海金江实业有限公司给付租金人民币410,860元；
　　三、被告上海星派文化艺术交流中心(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内向原告上海金江实业有限公司给付占有使用费人民币1,143,560元；
　　四、被告上海星派文化艺术交流中心(有限合伙)应于本判决生效之日起十日内向原告上海金江实业有限公司给付违约金人民币50,000元；
　　五、原告上海金江实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海星派文化艺术交流中心(有限合伙)押金人民币110,000元；
　　六、对原告上海金江实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如未按本判决指定的期间履行付清金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
　　案件受理费人民币9,962元，减半收取，计人民币4,981元，由被告上海星派文化艺术交流中心(有限合伙)负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：于  凯

书记员：朱  颖