上海金某建筑工程设备安装有限公司与上海驭昱实业有限公司、上海安江汽车修理联营厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：上海金某建筑工程设备安装有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：王联成。
　　委托诉讼代理人：陈波，上海佳铎律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：裴彩霞，上海佳铎律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：上海驭昱实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：卓加儿，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨春梅，上海兰盾律师事务所律师。
　　被上诉人(原审第三人)：上海安江汽车修理联营厂，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：童建华，厂长。
　　委托诉讼代理人：李明其，上海志道律师事务所律师。
　　上诉人上海金某建筑工程设备安装有限公司(以下简称“金某公司”)因与被上诉人上海驭昱实业有限公司(以下简称“驭昱公司”)、上海安江汽车修理联营厂(以下简称“安江厂”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初7555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　金某公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第二项、第三项、第四项；2、改判驭昱公司退还金某公司已缴纳的2017年8月及9月租金人民币(以下币种均为人民币)3.33万元、押金1万元，驭昱公司赔偿违约金3.33万元(2个月租金)；3、改判驭昱公司增加赔偿金某公司装修损失(含监控设备重新安装费)9.1万元、隔墙费1,574.75元；4、改判驭昱公司赔偿金某公司搬运人工费、装卸车费、运输费21万元、停产停业损失173,283元；4、改判安江厂及驭昱公司共同给付金某公司拆违搬迁奖励费18万元，不足部分由驭昱公司赔偿。
　　事实和理由：1、驭昱公司违约出租违章建筑，虚假承诺位于嘉定区倪家桥路XXX号内部分厂房(以下简称“系争厂房”)系合法建筑，致金某公司信以为真而签订租赁合同，驭昱公司应承担合同无效的全部过错责任。2、安江厂与案外人上海驭锐实业发展有限公司(以下简称“驭锐公司”)自2017年7月31日起终止租赁关系，协议终止之日起至驭锐公司实际搬迁日作为搬迁期限，安江厂不收取租金。因此，依附于驭锐公司的驭昱公司已于2017年8月1日起丧失对系争厂房的承租权，厂房管理及收益应归安江厂。驭昱公司与金某公司间的租赁关系亦应当终止，租金应同时停止计付，驭昱公司应退还金某公司2017年8月1日至2017年9月31日租金3.33万元及押金1万元，并赔偿相当于2个月租金的违约金3.33万元。3、驭昱公司应承担出租违章建筑全部过错责任，金某公司因系争厂房系违章建筑而无法得到动迁补偿，由此造成的装修损失应由驭昱公司赔偿。扣除已使用年限(自2016年4月1日至2017年7月31日，共使用15个月)，驭昱公司应赔偿金某公司装修损失(含监控设备重新安装费)178,750元、隔墙费3,093.75元。一审分别少判了9.1万元和1574.75元。同时，金某公司主张的是“监控设备重新安装费”，并非“监控设备费”，一审以监控设备属于未构成附和的装饰装修物，金某公司搬离时可自行拆除为由，判决不支持金某公司提出的“监控设备重置费”损失赔偿，前后矛盾。4、一审以系争厂房租赁合同无效为由，判决不支持金某公司停产停业损失173,283元，不符合法律规定。5、金某公司有权分得拆违搬迁奖励费18万元，安江厂与驭昱公司应共同承担给付及赔偿拆违搬迁奖励费的责任。6、一审中，因法庭释明错误，金某公司被动撤回要求赔偿21万元搬迁费的诉讼请求，庭后金某公司提交代理词坚持该项诉请，且搬运人工费、装卸车费、运输费属于承租人可以主张的损失，金某公司亦实际发生该部分损失，驭昱公司理应赔偿。二审审理中，金某公司撤回要求驭昱公司赔偿违约金3.3万元以及停产停业损失173,283元的上诉请求，并撤回要求安江厂共同承担支付拆违奖励费18万元的上诉请求。
　　被上诉人驭昱公司辩称：1、签订租赁合同时，驭昱公司已将涉及房屋性质、权属的沪嘉府土[2004]第56号批复向金某公司出示，金某公司对于系争厂房的性质是知悉的，且驭昱公司在缔约过程中不存在《合同法》第四十二条规定的隐瞒、欺诈情形。金某公司在明知系争厂房没有产证的前提下仍予承租，合同无效的法律后果应由金某公司承担。2、安江厂与案外人驭锐公司签订的《终止租赁协议》中就搬迁期间及租金收取所作的约定，系安江厂与驭锐公司间的约定，与驭昱公司、金某公司间租赁关系系两个独立的法律关系。虽然通知载明的停水停电时间是2017年10月20日，然不论是该日期之前还是之后，均未影响金某公司使用系争厂房，金某公司要求返还在此之前的租金毫无依据。3、拆违奖励费实际是拆迁公司给安江厂的，但就该奖励的性质并没有说是拆违的搬迁奖励。驭昱公司、金某公司签订的租赁合同约定，在动迁过程中如有政府补偿给金某公司的搬迁费，方由金某公司取得。4、关于装修损失、隔墙费的计算。金某公司一审中称其实际使用系争厂房至2017年年底，即自其2016年4月1日承租之日起计算，共使用21个月，非其所称的15个月。根据金某公司一审提供的报价及庭审中的陈述，其主张的26万元装修损失中包含9,200元监控设备费。一审在计算装修损失时，并未将监控设备的相关价值予以扣除，金某公司也未提供证据证明监控设备重新安置产生的费用，故其二审中提出监控设备重新安装费用的主张，不应予以支持。5、一审中，金某公司当庭撤回要求驭昱公司赔偿搬运人工费、装卸车费、运输费21万元的诉请，系金某公司对自己权利的处分，一审法院以其撤诉为由，认可其处分自己权利的行为，并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人安江厂辩称：金某公司、驭昱公司之间的纠纷与安江厂无关。安江厂系与案外人驭锐公司签订租赁协议，并约定不得转租，且系争厂房是无证的，安江厂对驭昱公司将系争厂房转租给金某公司并不知情。拆违奖励费、土地补偿费均是政府支付给安江厂的，与驭锐公司无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　金某公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除金某公司、驭昱公司的房屋租赁合同；2、驭昱公司返还金某公司已缴纳2017年8月及9月租金33,300元及押金10,000元，赔偿违约金33,300元(2个月租金)；3、驭昱公司赔偿金某公司拆违奖励费180,000元(按每平方米300元，共600平方米计算)；4、驭昱公司赔偿提前解除租赁合同给金某公司造成的各项损失1,087,943元(承租房装修、监控设备重置费260,000元、隔墙费4,500元、重新找新仓库租金差价237,500元、搬运人工费、装卸车费210,000元、停业损失173,283元、停业期间人员工资202,660元)。一审庭审中，金某公司撤回要求驭昱公司支付违约金、赔偿搬运人工费、装卸车费损失210,000元的诉请。
　　一审法院认定事实：2015年12月24日，安江厂(出租方，甲方)与驭锐公司(承租人，乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将包括系争厂房在内建筑面积3120平方米厂区出租给乙方用于乙方营业执照核准的经营范围内生产仓储经营，租期自2016年2月1日至2018年1月31日止，政府若不动迁，该合同继续履行至动迁为止；协议第二条约定，禁止擅自转租；协议第九条约定，本协议签定之前，甲方已经明白无误告知乙方本协议所涉及的租赁物目前暂无有关部门核发的合法权属证照，对此乙方明确表示知晓要求承租的租赁物系无证并承诺由此造成的经济或法律后果由乙方自行承担。
　　2016年1月1日，驭锐公司出具《委托书》，委托驭昱公司自2016年2月1日起负责管理、出租、收益系争厂房。
　　金某公司(承租方，乙方)与驭昱公司(出租方，甲方)于2016年3月28日签订《租赁合同》，约定甲方将系争厂房出租给乙方作为生产、加工、仓储使用，期限自2016年4月1日至2020年3月31日；年租金200,000元，以六个月支付一次，实付租金100,000元，租金税由乙方承担，先缴费用后用房，每期租金应提前十五天交齐；租金递增第一期从2018年4月1日至2020年3月31日，租金递增10%即每年220,000元；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付1万元作为租赁押金，租赁关系终止时乙方出具押金收据，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲方应积极协助乙方合法生产营业提供必要的帮助和配合，确保乙方能开具营业执照等相关文件；如遇政府动迁或旧居改造，政府有补偿乙方搬迁费，由乙方所得；本合同租赁期满以及因动迁等不可抗力因素造成合同终止后，乙方应按时返还租赁房屋和原有设备，包括乙方租赁期间进行的装修应保持原状。合同签订后，驭昱公司将系争厂房交付金某公司使用，金某公司向驭昱公司支付了押金1万元、隔墙费4,500元及截止至2017年9月30日的租金30万元，租金均通过转账方式支付至合同约定的卓加祥的私人账户，驭昱公司收取租金后并未转交给驭锐公司。
　　2017年6月13日，上海市嘉定区江桥镇人民政府(以下简称“江桥镇人民政府”)出具《告知书》，载明：江桥镇人民政府将依法于即日起对京沪高铁沿线和星华公路南侧倪嘉桥南路西侧的违法建筑依法实施整治，要求在2017年9月1日前拆除违法建筑，未在规定期限内拆除的，江桥镇人民政府将依法强制拆除。
　　因政府拆违事宜，安江厂与驭锐公司于2017年8月27日签订《协议书》，约定政府若不拆除，合同续签履行至厂房拆除为止，另约定了租金调整方式，原合同其他条款不变。2017年8月30日，安江厂与驭锐公司签订《终止租赁协议》，约定双方2015年12月14日所签订的《租赁协议》，一致同意于2017年7月31日终止；协议终止之日前，乙方应付租金已结清，协议终止之日起至实际拆迁日作为乙方搬迁期限，在此期内甲方不收取乙方租金，协议另对其他事宜作出约定。
　　2017年10月19日，江桥镇人民政府与上海市嘉定区江桥镇红光村民委员会出具《关于对上海安江汽车修理联营厂企业停水停电告知单》，通知各企业，因未能在已通知的时间节点内搬离，现对企业内部实施停水停电工作，停水停电时间为2017年10月20日。
　　一审法院另查明，1、2004年3月9日，上海市嘉定区人民政府向江桥镇人民政府出具沪嘉府[2004]第56号《关于同意上海安江汽车修理联营厂建造厂房使用土地的批复》，载明：同意安江厂按镇规划要求，在金宝工业园区内择址建造厂房3850平方米；同意安江厂建造厂房使用江桥镇纪家村桥西村民小组耕地(旱地)6610平方米；建设用地单位接此批复，与土地所有单位办妥经济补偿事宜后，向区房地局申领建设用地批准书。该文件在金某公司与驭昱公司签署租赁合同时，驭昱公司出示给金某公司。2、系争厂房的建造未经合法审批，无建设工程规划许可证。3、拆违奖励费系政府支付给安江厂，安江厂未支付给驭锐公司，驭昱公司亦未收到拆违奖励费。4、金某公司在第一次庭审中称，其于2017年10月底陆续搬迁，于2017年12月20日全部搬离，驭昱公司确认金某公司于2017年年底搬离系争厂房；金某公司在第二次庭审中称其搬离系争厂房时间为2017年11月。
　　一审法院再查明，2016年4月6日，金某公司与案外人上海日天建筑装潢设计有限公司(以下简称“日天公司”)签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，约定金某公司将系争厂房以包工包料形式交给日天公司装修，总价款26万元，自2016年4月6日开工至2016年5月竣工，工期30天。合同签订后，金某公司以现金形式分别于2016年4月6日、2016年4月20日、2016年5月1日、2016年6月8日向日天公司支付装修款10万元、8万元、5万元及3万元，共计支付26万元。
　　一审审理中，驭昱公司确认收到金某公司支付的押金1万元，并表示不同意返还押金，要求抵扣金某公司2017年10月至2017年12月的房屋使用费，折抵后剩余的房屋使用费不再向金某公司主张。
　　一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，系争房屋未取得房屋产权证也未取得规划许可，故金某公司与驭昱公司之间就系争厂房建立的《租赁协议》应确认为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订租赁合同时，驭昱公司已将批复文件出示给金某公司，金某公司未提交证据证明驭昱公司隐瞒该节事实，故法院难以采信，双方对于系争厂房没有产权登记及规划许可的事实系明知的，双方对于合同的无效均具有过错，但考虑到安江厂与驭锐公司之间的租赁协议明确约定不得擅自转租，现驭昱公司将系争厂房转租给金某公司主观恶意更大，故对于合同无效的过错一审法院认定驭昱公司应承担60%的责任，金某公司承担40%。金某公司对搬离系争厂房时间陈述前后不一，且未提交证据予以证明，驭昱公司则确认金某公司已于2017年年底搬离，故法院认定金某公司已于2017年年底搬离系争厂房，故不涉及房屋返还事宜。虽然系争厂房于2017年10月停水停电，但在此之前金某公司系正常使用系争厂房，金某公司要求退还2017年8月及9月的租金无事实与法律依据，不予支持。关于押金，驭昱公司要求抵扣金某公司2017年10月至2017年12月的房屋使用费，于法不悖，予以准许，故金某公司要求退还押金的诉请不予支持。关于金某公司主张的拆违奖励费，拆违奖励费系补偿给系争厂房权利人，安江厂收到后并未支付给驭锐公司，驭昱公司亦未收到该笔费用，金某公司要求驭昱公司支付拆违奖励费，一审法院难以支持。关于金某公司主张的装修损失、隔墙费，确属合同无效造成的损失，法院综合双方对合同无效的过错程度、合同履行时间情况等因素，酌情确定由驭昱公司承担60%的剩余装修损失、隔墙费，经计算装修损失为87,750元、隔墙费为1,519元。至于金某公司主张的监控设备重置费，监控设备属于未构成附和的装饰装修物，金某公司搬离系争厂房时可自行拆除，故不予支持。至于金某公司主张租金差价损失、停产停业损失、停业期间人员工资损失，因本案所涉的房屋租赁合同无效，金某公司主张上述费用缺乏依据，故一审法院难以支持。金某公司庭审中撤回要求驭昱公司支付违约金、赔偿搬运人工费、装卸车费损失的诉请系其处分自己的权利，法院予以准许。
　　一审法院判决：一、确认上海金某建筑工程设备安装有限公司与上海驭昱实业有限公司于2016年3月28日签订的《租赁合同》无效；二、上海驭昱实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金某建筑工程设备安装有限公司装修损失87,750元；三、上海驭昱实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海金某建筑工程设备安装有限公司隔墙费1,519元；四、驳回上海金某建筑工程设备安装有限公司的其余诉请。
　　本院审理中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
　　本院认为，因系争厂房未取得房屋产权证也未取得规划许可，故金某公司与驭昱公司签订的租赁合同依法应认定为无效。金某公司作为承租方在签订合同前对租赁标的产权证照情况未尽审慎核查之责，驭昱公司明知系争厂房性质仍与金某公司签订租赁合同，故双方对租赁合同无效均有过错责任。一审法院根据双方过错程度，认定金某公司、驭昱公司各自应承担的责任比例，并无不妥。故对金某公司认为驭昱公司应承担合同无效的全部过错责任的意见，本院不予采纳。关于金某公司要求驭昱公司返还2017年8月及9月租金33,300元，金某公司系基于安江厂与案外人驭锐公司间《终止租赁协议》，主张其无需支付2017年8月1日之后的租金，但驭昱公司并非该《终止租赁协议》的合同相对方，根据合同相对性原则，驭昱公司不受该协议约束，且金某公司并无充分证据证明2017年10月之前其已无法正常使用系争厂房，故对金某公司该上诉意见，本院不予支持。一审法院根据当事人诉辩称意见及在案证据，认定金某公司于2017年12月底前搬离系争厂房，并对驭昱公司要求将1万元押金用于抵扣金某公司2017年10月至12月期间使用费予以准许，于法有据，本院认同。关于金某公司上诉主张的装修损失(含监控设备重置费)、隔墙费，亦因以驭昱公司承担合同无效全部过错责任为前提，基于前述理由，本院不予支持。关于拆违奖励费18万元，一审法院就其判决理由已作详细阐述，本院认同，不再赘述。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，原告增加诉讼请求，应当在案件受理后，法庭辩论结束前提出，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。金某公司在一审庭审辩论终结前撤回了要求驭昱公司赔偿搬运人工费、装卸车费损失21万元之诉请，后金某公司虽提交一份书面意见要求驭昱公司赔偿其全部损失，但此系金某公司在一审庭审辩论结束后增加诉讼请求，一审法院准许金某公司撤回相关诉请，并以金某公司当庭提出的诉请为准作出判决，于法不悖。综上所述，金某公司的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币6,038元，由上诉人上海金某建筑工程设备安装有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　夏　兰

审判员：王晓梅

书记员：陈  俊