上海金蕾工贸有限公司与上海叶迪橱具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海金蕾工贸有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：沈海波，经理。
　　委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。
　　被告：上海叶迪橱具有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：王陶，总经理。
　　委托诉讼代理人：沈舟，上海驷言律师事务所律师。
　　原告上海金蕾工贸有限公司诉被告上海叶迪橱具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年9月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陆瑜芳、被告委托诉讼代理人沈舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海金蕾工贸有限公司诉称：原、被告于2012年12月31日签订《厂房租赁合同》，原告将位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号厂房(以下称“系争厂房”)出租给被告使用，租赁期限自2013年1月1日至2030年12月31日止，并约定了具体租金，被告支付租金方式为三个月作为一期付款，如被告逾期不支付租金累计超过9个月期限的，原告有权收回该房屋并解除合同。合同并对其他事项进行了约定。截止2018年8月9日，被告尚欠租金人民币(以下币种均为人民币)138,007.61元未支付，且被告租赁至今每年均逾期支付租金，累计逾期支付原告租金达4年之久，远超过原、被告之间的约定，属根本违约。被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1.解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告立即腾退系争厂房；3.判令被告支付原告租金138,007.61元(日租金按0.496125元/天/平方米*3,120平方米+历史拖欠租金47,900元)；4.判令被告支付原告房屋占有使用费(按1,547.91元/天，自起诉之日起算至实际腾退之日止)；5.本案诉讼费由被告负担。
　　被告上海叶迪橱具有限公司辩称：不同意原告诉请，被告按时支付租金，不存在违约，所以不同意解除，其他诉请也不同意。
　　经开庭审理查明：系争厂房无产证及合法批建手续。
　　2007年6月18日，上海市青浦区徐泾镇金联村村委会(甲方、出租方)与上海城进建筑装饰材料有限公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区华徐路XXX号建筑面积为3,000平方米的厂房出租给乙方；租期为2007年7月1日至2022年6月30日止；每日每平方米建筑面积租金为0.45元，月租金为40,500元，季度租金为121,500元，第六年起，租金在原有基础上上浮百分之五，月租金为42,525元，第十一年起租金在原有基础上上浮百分之十，月租金为44,550元；每三个月作为一期进行支付。合同另对其他内容进行了约定。
　　2008年6月30日，徐泾镇金联村(甲方、出租方)与上海城进建筑装饰材料有限公司(乙方、承租方)签订《增租厂房补充协议》，约定：根据乙方现租房附近属甲方多余厂房，要求增租，经双方协商达成如下补充协议：一、增租房属甲方下属的上海金联精细化工厂多余仓库；二、平房3间共120平方米，坐落于化工厂西南，其中甲方占用面积待搬出后起算租金；三、租用条件按照原厂房租赁合同规定条例同等；四、租赁时间从2008年7月1日起至2022年6月30日止。
　　2012年12月31日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定：本合同是原由金联村与上海城进建筑装饰材料有限公司签订的租赁合同，由于该公司长期处于停业状态，故现由实体企业上海金蕾工贸有限公司作为甲方与实体企业上海叶迪橱具有限公司作为乙方签署本合同，原合同自本合同生效时同时作废；甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号，建筑面积3,120平方米，房屋用途为工业用房，房屋类型为厂房，结构为钢混，该房屋周围的空余场地归属乙方使用；甲方作为该房屋的权利人与乙方建立租赁关系，签订本合同前甲方已告知乙方该房屋未设定抵押；租赁期限自2013年1月1日至2030年12月31日止；租金每日每平方米建筑面积租金为0.4725元，月租金为44,840元，每季度租金为134,520元，第六年起，租金在第一年基础上上浮百分之五，第十一年起租金在第一年基础上上浮百分之十，第十六年起租金在第一年基础上上浮百分之十五；租金以三个月作为一期的方式进行支付；乙方逾期不支付租金累计超过9个月期限的，甲方有权收回该房屋，并解除合同。合同另对其他内容进行了约定。同日，青浦区徐泾镇金联村村委会与上海城进建筑装饰材料有限公司共同出具《作废声明》，载明：上海市青浦区徐泾镇金联村村委会与上海城进建筑装饰材料有限公司于2007年6月18日签订华徐路XXX号厂房的租赁合同及补充合同于2012年12月31日声明作废。
　　2018年1月8日，青浦区徐泾镇金联村村民委员会出具《情况说明》，载明：原、被告于2012年12月31日签订的华徐公路XXX号厂房租赁合同，所有租金收入由青浦区徐泾镇金联村村民委员会代收。
　　2018年6月26日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商，在甲乙双方于2012年12月31日签订的《厂房租赁合同》的基础上，根据实际情况，签订如下补充协议，双方共同遵守和执行，协议内容如下：1.原合同约定房屋租赁面积为3,120平方米，在2017年违章拆建过程中拆除违章建筑面积337平方米，乙方实际承租面积为2,783平方米，甲乙双方一致同意自2018年1月1日起每年房屋租金按实际租赁面积2,783平方米计算支付，具体租金如下：2018年1月1日-2022年12月31日每年租金503,961元，2023年1月1日-2027年12月31日每年租金527,959元，2028年1月1日-2030年12月31日每年租金551,958元。协议另对其他内容进行了约定。
　　2018年7月25日，被告支付2018年租金251,980.50元。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述，厂房租赁合同、补充协议、汇款凭证、作废声明等予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院经审核后依法予以确认。
　　审理中，原告表示：1.系争厂房有土地权证但没有办理过房产证，对于合同效力由法院依法认定，但坚持诉请要求解除案涉合同；2.案涉合同是由金联村村委会与城进公司签订的合同延续而来的，故应自2008年起算被告拖欠的租金金额，截止2018年8月8日，原告拖欠的租金金额为138,007.61元；3.根据合同约定，被告累计拖欠原告租金已经超过9个月，原告有权解除合同并要求被告腾退系争厂房。为此，原告提供租金上交情况表作为证据。
　　被告对情况表中载明的每年应交租金金额及已付租金金额无异议，但认为：1.案涉租赁合同未对租金支付时间进行约定，原告主张的2013年之前的租金，被告已通过为金联村委会维修家具的方式予以抵扣；2013年的租金15,920元也已通过维修家具的费用予以抵扣，故被告每年的租金均已履行完毕，原告也未提出异议，不存在违约；2.付款时间与原告情况表中所显示的时间稍微有出入；3.系争厂房内有正规公司入驻经营，应有相应的批建手续，且该土地原先系由金联村委会出租给城进公司使用，故被告完全有理由相信该土地有合法产证。为此，被告提供支票存根、回单凭证、收据、发票等作为证据。原告对被告提供的上述证据中除3万元发票外证据的真实性无异议，认为钱款支付时间及金额与情况表中所载内容基本一致，说明被告存在迟延支付租金的情形；金额为6万元的发票已在情况表中载明用以抵扣租金，但金额为3万元的发票未能找到。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《厂房租赁合同》及《补充协议》虽是双方当事人的真实意思表示，但由于系争厂房无产证及合法批建手续，故合同及补充协议应为无效，被告应腾退系争厂房。合同虽为无效，但被告占有使用了系争厂房，应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。原、被告之间的《厂房租赁合同》签订于2012年12月31日，明确起租时间为2013年1月1日，而之前系争厂房的承租人为上海城进建筑装饰材料有限公司，故2013年1月1日之前的占有使用费应由上海城进建筑装饰材料有限公司负担。被告对原告主张的应付及已付占有使用费无异议，认为2013年之后的15,920元费用系通过维修费的形式进行了抵扣，但其提供的金额为6万元的发票可与原告提交的情况表予以对应，故对被告的主张本院不予采信，本院认定被告结欠原告2018年之前的占有使用费金额为15,920元。根据双方签订的《补充协议》，2018年系争厂房占有使用费应为每年503,961元，被告已向原告支付251,980.50元，故被告还应按照补充协议约定的标准向原告支付2018年7月1日至实际腾退之日止的占有使用费。现原告自愿按照2018年-2022年期间的租金标准计算占有使用费，系对其权利的处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
　　一、原告上海金蕾工贸有限公司与被告上海叶迪橱具有限公司签订的《厂房租赁合同》无效；
　　二、被告上海叶迪橱具有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号的厂房；
　　三、被告上海叶迪橱具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金蕾工贸有限公司欠付的2018年之前的占有使用费15,920元；
　　四、被告上海叶迪橱具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金蕾工贸有限公司占有使用费(按照年租金503,961元的标准，自2018年7月1日计算至被告实际腾退之日止)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,060.20元，减半收取计1,530.10元，由原告上海金蕾工贸有限公司负担700元，被告上海叶迪橱具有限公司负担830.10元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　
　　

审判员：张  分

书记员：黄琛陶