上海鑫斐餐饮管理有限公司与上海宝钢长寿工业服务公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海鑫斐餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：魏东，总经理。
　　委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄燕华，上海艾克森律师事务所律师。
　　被告：上海宝钢长寿工业服务公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：陆宪卫，经理。
　　委托诉讼代理人：安琪，上海首伦律师事务所律师。
　　原告上海鑫斐餐饮管理有限公司与被告上海宝钢长寿工业服务公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海鑫斐餐饮管理有限公司的法定代表人魏东及其委托诉讼代理人沈春、黄燕华，被告上海宝钢长寿工业服务公司的委托诉讼代理人安琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海鑫斐餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿装修费用人民币6,347,574.24元(以下币种均为人民币)、燃气开通费用18万元、经营损失5,688,367.70元、非标准饭店用品损失30万元。事实和理由：2013年4月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市宝山区宝杨路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租期自2013年5月1日至2023年4月30日，前三年租金每年122万元等。合同签订后，原告使用系争房屋经营饭店，但被告以其与宝山区土地储备中心签订土地收储协议为由，要求原告搬离。2018年2月23日，原告饭店停止营业，之后将系争房屋返还给被告。原告认为，被告上述行为对原告造成巨大的经济损失，故提出上述诉讼请求。
　　被告上海宝钢长寿工业服务公司辩称，双方共签订3份合同，2013年4月25日合同约定将系争房屋的1-4层出租给原告，2014年2月28日合同约定将宿舍楼13间房间出租给原告，2015年1月23日合同将系争房屋的5层无偿借用给原告。原告实际使用上述房屋，因房屋所在地块被国家收储，导致合同无法履行。国家收储行为属于2013年4月25日合同第11.1、11.2条约定的不可抗力和国家政策需要，属于2014年2月28日合同第5.2条约定的不可抗力和政府规划动迁，被告不承担责任。2015年1月23日合同第3.3条约定系争房屋有动迁的可能，原告愿意承担装修风险，被告不负任何赔偿责任。2013年4月25日合同第6.4条、2015年1月23日合同第3.4条均约定原告对系争房屋进行装修应当征得被告书面同意，但原告没有经过被告的同意，属于擅自装修，扩大损失应该自行承担。原告于2018年4、5月返还房屋，被告免收其2018年1月以后的租金，已经在道义上对原告进行了补偿。不同意赔偿经营损失，即便要赔偿经营损失，也应该是不到一年的经营损失；而且原告在同济路XXX号又开办了新的饭店，于2018年3月开业，故不存在实际经营损失。开通煤气是原告的商业行为，与被告无关。原告对非标用品没有举证，也不能证明这些用品不能重复利用。综上，不同原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2013年4月25日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区宝杨路XXX号1至4层房屋出租给乙方用作餐饮业务，总建筑面积2,600平方米，租期为2013年5月1日至2023年4月30日；前三年租金每年122万元，后几年租金增长幅度由双方另行协商。合同第6.4条约定，乙方对租赁1至4层房屋部分除消防、通讯、电梯、供配电、给排水外另需装修或增加附属设施和设备，应事先征得甲方书面同意。合同第11.1条约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。合同第11.2条约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。
　　2014年2月28日，双方签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将1号单宿楼共13间房间出租给乙方，每间实用面积15.3平方米，租期为2014年1月1日至2016年12月31日；每间单宿月租金700元，共计每月9,100元。合同第5.2条约定，甲乙双方因受不可抗力原因(如政府规划动迁、甲方上级单位决定将资产变卖等)致使本合同不能继续履行时，本合同自动终止，双方均免除违约责任，但双方要提前一个月以书面形式通告对方。
　　2015年1月23日，双方签订《房屋借用协议书》，主要约定，甲方将位于宝杨路XXX号五楼的房屋借与乙方作扩展餐饮业务使用，乙方承担本应由甲方承担的对宝杨路XXX号大楼的全部物业管理，以及六楼楼道和卫生间的清扫管理工作，所发生费用由乙方承担(六楼水、电费除外)。合同第3.3条约定，鉴于宝杨路XXX号有动迁的可能，乙方愿意承担由此引起的装修损失风险，甲方不负任何赔偿责任。
　　上述合同签订后，原告对承租的房屋进行装修并经营饭店。2017年，系争房屋所在的地块纳入宝山区土地储备实施计划，上海市宝山区土地储备中心通知土地权利人做好腾地工作。2017年7月13日，被告向原告送达《关于提前终止房屋租赁合同的通知》、《关于不再续签房屋租赁合同的通知》、《关于收回借用房屋的通知》，要求原告返还系争房屋1-5层及宿舍楼。2017年12月28日，上海市宝山区土地储备中心与被告签订《国有土地收购储备协议书》，储备范围为宝杨路XXX号地块，双方在协议中约定了补偿价格。2018年2月23日，原告饭店停止经营。2018年4月26日，原告将宿舍楼返还给被告。2018年5月16日，原告将系争房屋1-5层返还给被告。
　　审理中，本院根据原告的申请，委托上海同济工程咨询有限公司对原告在系争房屋增加的固定添附残值进行审价，鉴定意见为，固定添附残值6,347,574.24元，其中五楼装修添附残值为239,540.68元。原、被告对上述鉴定意见没有异议。
　　审理中，本院根据原告的申请，委托上海复兴明方会计师事务所有限公司对原告的经营情况进行审计，鉴定意见为，本次鉴定只涉及原告宝山店(位于此次租赁合同纠纷地)的经营情况，2016年度净利润为1,837,061.31元，2017年度净利润为3,851,306.41。原告表示，认可上述鉴定意见，按照2016、2017年净利润取平均值，再计算两年，故提出经营损失5,688,367.70元的请求。被告认为，应以2015-2017年三年的经营情况来判定营业损失；2017年销售收入上涨，但材料价格下降，工资社保下降，与事实不符；不认可鉴定意见。原告表示，材料价格下降是原告进货渠道的问题，2017年度原告聘用了很多退休人员、钟点工，所以不用为其缴纳社保，致使发生的工资和社保降低。
　　审理中，原告向本院提供2016年9月18日上海宝山华润燃气有限公司开具的增值税发票，证明发生燃气开通费200,734元的事实，因已经使用了一段时间，原告自行调整并提出损失18万元的请求。被告对此认为该费用系原告的商业行为，与被告无关。
　　审理中，原告表示，经双方清点，原告不能使用的非标准饭店用品包括电动大餐桌13张，椅子650把，其余用品因数量过多所以没有进行清点。原告为此向本院提供自行制作的物品清单，证明非标准饭店用品总价值1,259,000元。被告表示，对电动餐桌和椅子数量无异议，其他用品确实无法清点；对原告提交的清单上的用品单价不认可，用品总价不超过20万元。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》以及《房屋借用协议书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。合同履行过程中，因系争房屋所涉地块被收购为储备用地，导致上述合同提前解除，被告作为出租方，未能保证租赁物在租赁期间能够正常使用，应承担违约责任。政府部门将系争房屋所在的地块收购为储备用地的行为，并非不可预见，不属于不可抗力，而且该收购行为未涉及国家政策和政府规划，也未发生甲方上级单位决定将资产变卖等情况。因此，原告依据2013年4月25日合同第11.1、11.2条以及2014年2月28日合同第5.2条的约定主张免除其责任的抗辩意见，本院不予采纳。原告对系争房屋1-4层、宿舍楼增加的固定添附，在合同解除后均形成原告实际损失，应由被告进行赔偿。2015年1月23日合同第3.3条写明鉴于宝杨路XXX号有动迁的可能，乙方愿意承担由此引起的装修损失风险，甲方不负任何赔偿责任。根据该条款的内容，原告在签约时已经明知系争房屋有动迁的可能，并愿意承担由此引起的装修损失风险。因此，原告对系争房屋5层增加固定添附所造成的损失，应由原告自行承担。综上，本院根据查明的事实，参考鉴定意见，确定被告向原告赔偿装修损失6,108,033.56元。原告已付燃气开通费200,734元，因合同提前解除而形成其实际损失，扣除原告已使用期间的部分，本院酌情确定被告向原告赔偿157,300元。关于原告饭店用品的损失，因当事人无法详细清点，本院根据双方已清点的部分用品，酌情确定被告向原告赔偿20万元。因被告的违约行为造成原告饭店停止经营，所造成的损失包括了合同履行后可以获得的利益，原告要求被告赔偿经营损失的请求，本院应予支持。至于损失的具体数额，本院根据查明的事实，参考鉴定意见，结合被告具体经营状况并兼顾公平原则，酌情确定原告向被告赔偿经营损失260万元。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：
　　一、被告上海宝钢长寿工业服务公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海鑫斐餐饮管理有限公司赔偿装修费用6,108,033.56元；
　　二、被告上海宝钢长寿工业服务公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海鑫斐餐饮管理有限公司赔偿燃气开通费用损失157,300元；
　　三、被告上海宝钢长寿工业服务公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海鑫斐餐饮管理有限公司赔偿经营损失260万元；
　　四、被告上海宝钢长寿工业服务公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海鑫斐餐饮管理有限公司赔偿非标准饭店用品损失20万元；
　　五、驳回原告上海鑫斐餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费96,896元、由原告上海鑫斐餐饮管理有限公司负担21,639元，被告上海宝钢长寿工业服务公司负担75,257元；财产保全费5,000元，由被告上海宝钢长寿工业服务公司负担；鉴定费42万元，由原告上海鑫斐餐饮管理有限公司与被告上海宝钢长寿工业服务公司各负担21万元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘  姗

书记员：陈亮亮