上海鑫达实业总公司与北京核新伟鸿建设工程股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海鑫达实业总公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：严幼馨，职务董事长。
　　委托诉讼代理人：高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。
　　被告：北京核新伟鸿建设工程股份有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人：莫家胜，职务总经理。
　　原告上海鑫达实业总公司与被告北京核新伟鸿建设工程股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告提出上诉，上海市第一中级人民法院维持原裁定。本案于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高荣华、被告的法定代表人莫家胜到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。
　　原告上海鑫达实业总公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告及北京核新伟鸿建设工程股份有限公司上海分公司(以下简称上海分公司)支付结欠租金524,383.70元,物业管理费37,342.10元,合计561,725.80元；2.判令被告及上海分公司支付自2016年8月至2018年5月水电费29,400.50元；3.判令被告及上海分公司承担提前终止租赁合同违约金106,251.50元(按月租金2个月计算)；4.判令被告将上海分公司注册地址迁移出上海市长宁区北翟路XXX号南幢301-309室(以下简称涉讼房屋)。审理中，原告撤回对上海分公司起诉，本院口头裁定予以准许。原告明确诉请如下：1.被告向原告支付结欠租金524,383.80元,物业管理费37,342元,合计561,725.80元；2.被告向原告支付自2016年8月至2018年5月水电费29,400.50元；3.被告承担提前终止租赁合同违约金106,251.50元(按月租金2个月计算)。事实和理由：原告系沪房地长字(2007)第012189号房地产权证权利人,涉讼房屋位于上海市长宁区协和路XXX号(另有门牌号为北翟路XXX号)。被告企业名称由北京核新伟鸿装饰工程有限公司更名为现名。2015年7月15日,原告和被告签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同),被告向原告租赁涉讼房屋，建筑面积565.79平方米(含分摊面积)房屋。租期自2015年8月1日至2020年7月31日,起租后第一年租金578,237元,第二年起年租金在上年基础上环比递增5%,租金先付后用,三个月支付一次,于单月5日前支付,被告应在签订本合同当天支付48,186元保证金,物业管理费每月每平方米6元,并承担水电能源费用。被告结欠租金、物业管理费、能源费累计超过30天,原告有权解除合同,被告应承担二个月租金作为违约金。被告在涉讼房屋中注册企业,原告同意注册企业履行本合同义务,由被告承担连带责任,合同双方还约定了其他事项。2015年8月12日,被告在涉讼房屋中注册了上海分公司。合同履行期间,因被告结欠租金、物业管理费、水电费,原告于2017年6月12日向上海分公司催款。2017年7月7日、9月22日,被告向原告提交《延期付款申请书》,要求对2017年度结欠房租费用延期至2017年12月31日前支付。因被告未能付清结欠租金,原告于2018年3月13日再次向上海分公司发出催款通知,要求上海分公司于同年3月25日付清截止2018年3月13日结欠的租金、物业管理费、水电费合计339,123.20元。2018年4月22日、5月15日,上海分公司向原告提交了《延期支付申请书》,要求对2016年第三季度、第四季度租金延期至2018年5月20日付清,对2018年第一季度租金延期至6月25日付清,但被告及上海分公司未按约付清上述费用。2018年6月19日,原告委托律师向被告发出了关于解除《房屋租赁合同》及腾空、搬离租赁房屋等相关事宜的律师通知书,通知被告解除合同,并要求被告及上海分公司与原告结清截止2018年6月30日止租金、物业管理费合计561,725.80元,自2016年8月至2018年5月水电费29,400.50元、违约金、逾期付款利息,要求被告及上海分公司在十日内腾空、搬离涉讼房屋。2018年7月8日，被告向原告归还了涉讼房屋，原告确认该日为租赁合同解除之日。2018年7月10日,上海分公司与原告签署了《房屋归还交接确认书》并搬离了涉讼房屋,但至今未结清所有费用。综上,因被告与原告提前解除合同后,至今未与原告结清租金、物业管理费、水电费,其行为构成违约,现原告根据相关法律规定,特诉请法院。
　　被告北京核新伟鸿建设工程股份有限公司辩称，被告对于原告主张的第1、2项诉请均无异议，金额亦无异议。关于第3项诉请的金额无异议，但被告目前经营困难，很难支付违约金。原告诉称事实均无异议，涉讼房屋交接日期亦无异议。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房地产权证、名称变更通知、房屋租赁合同、档案机读材料、催款通知单、延期支付申请书、最后缴款期限通知单、申请、关于解除《房屋租赁合同》及腾空、搬离租赁房屋等相关事宜的律师通知书、房屋归还交接确认书、应收账款明细账等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告系涉讼房屋的权利人。
　　2015年7月15日,原告(甲方、出租人)和北京核新伟鸿装饰工程有限公司(乙方、承租人、被告更名前的名称)签订租赁合同。租赁合同约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，建筑面积565.79平方米(含分摊面积)，房屋租赁期自2015年8月1日至2020年7月31日止；在租赁期内甲方免除乙方自甲方实际交房之日起10天的租金，乙方应自2015年8月1日起计算租金，合同期间的第一年房屋日租金为2.8元每平方米，全年租金578,237元,第二年起年租金在上年基础上环比递增5%。租金先付后用,三个月支付一次,于单月5日前支付。乙方应在签订本合同当天支付48,186元保证金,保证金租赁关系结束后除用于抵充约定应由乙方承担的费用外，剩余部分应无息归还给乙方。乙方承担物业管理费每月每平方米6元,并承担水电能源费用；乙方逾期不支付租金、物业管理费、能源费累计超过30天,合同的一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的乙方，向另一方承担同期二个月租金作为解除合同违约金。
　　2015年9月9日，北京核新伟鸿装饰工程有限公司更名为被告现名称。
　　2015年8月12日,被告在涉讼房屋中注册登记了上海分公司。
　　2017年6月12日，原告向上海分公司催缴房屋租金、物业费、水电费。2017年7月7日，被告向原告提交《延期支付申请书》。
　　2017年9月22日,被告又向原告提交《延期支付申请书》,要求对拖欠的第二季度房租延期至2017年10月31日。第三季度、第四季度房租延期至2017年12月31日。
　　2018年3月13日，原告再次向上海分公司发出《最后缴款期限通知单》,要求上海分公司于2018年3月25日付清。2018年4月22日，上海分公司向原告提交《延期支付申请书》。
　　2018年6月19日，原告向被告及上海分公司发出关于解除《房屋租赁合同》及腾空、搬离租赁房屋等相关事宜的律师通知书。
　　2018年7月8日，被告向原告归还了涉讼房屋。2018年7月10日，双方制作了《房屋归还交接确认书》。
　　审理中，原、被告一致确认保证金48,186元抵扣欠付的租金。
　　本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，双方当事人均应恪守履行。租赁期限内，被告未按约支付租金、物业费、水电费等各项应付费用，原告按约行使了合同解除权符合法律规定，本院予以确认。租赁合同虽解除，被告作为合同的相对方还应支付其拖欠的租金、物业管理费、水电费。原告主张的金额依法有据，且被告确认，本院予以支持。关于违约金，被告以经营困难为由拒绝支付缺乏法律依据，本院不予支持。
　　关于保证金，原、被告均确认先抵扣欠付的租金，本院予以确认。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、被告北京核新伟鸿建设工程股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鑫达实业总公司支付拖欠的租金524,383.80元(以保证金48,186元先抵扣),物业管理费37,342元；
　　二、被告北京核新伟鸿建设工程股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鑫达实业总公司支付拖欠的水电费29,400.50元；
　　三、被告北京核新伟鸿建设工程股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鑫达实业总公司支付违约金106,251.50元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费10,773.80元，因本案适用简易程序，减半收取计5,386.90元，由被告北京核新伟鸿建设工程股份有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：李  冬

书记员：李浩浩