上海鑫馨装璜有限公司与宋存厚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海鑫馨装璜有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：顾永飞，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周文强，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：宋存厚，男，1967年3月18日出生，汉族，住山东省。
　　委托诉讼代理人：韩柏松，上海翰浩律师事务所律师。
　　原告上海鑫馨装璜有限公司诉被告宋存厚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周文强，被告的委托诉讼代理人韩柏松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海鑫馨装璜有限公司(以下简称鑫馨公司)向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还坐落于上海市徐汇区上中西路XXX号裙房号X#房；2、判令被告支付原告自2017年1月20日起至2019年1月19日止的房屋租金129,150元；3、判令被告支付原告自2019年1月20日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，按照年租金66,150元折算成每日计算。事实与理由：2016年1月1日，原告与被告签订《上海市厂房租赁合同》，被告向原告租赁上海市徐汇区上中西路XXX号裙房X#房(以下简称系争厂房)；出租建筑面积约为16.84平方米，使用面积约为13.18平方米；租赁期限自2016年1月1日起至2019年1月19日止；租金每年支付一次，第一年为6万元整，第二年为63,000元整，第三年为66,150元整。租赁期间，被告向原告支付了2016年1月1日至2017年1月19日期间的租金6万元，但未向原告支付剩余租赁期限的租金。2019年1月19日租赁期届满，被告未按约返还租赁房屋。期间，原告多次向被告催告，要求被告搬离并返还租赁房屋，被告置之不理。原告认为，房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，被告应当按约支付租金，现租赁期满，被告应当返还房屋，被告的违约行为严重损害原告权益，特提起诉讼。同意收取的保证金在被告欠付租金等中抵扣。
　　宋存厚辩称，被告租赁系争厂房用以经营水果店，被告支付第一年租金60,000元及保证金5,000元。合同履行半年左右，系争厂房隔壁一家做生煎的面食馆发生火灾，导致周边店铺短时无法经营，后产权人上海市未成年犯管教所要求原告将含系争厂房在内的商铺统一收回，并且自2016年11月起停水停电。被告水果生意无法进行，开始和原告谈赔偿及解除租赁合同。但被告前期投入十几万元，原告只肯赔2万元，被告就占着商铺等原告来谈赔偿。占用期间也没有经营。现被告同意返还系争厂房，不同意支付占用费及租金，将保留起诉赔偿的权利。
　　本院经审理认定事实如下：上海市少年管教所(后更名为上海市未成年犯管教所)为上海市上中西路XXX号全幢房屋的所有权人。
　　2016年1月8日，上海市未成年犯管教所(甲方)与鑫馨公司(乙方)签订《上海市厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市徐汇区上中西路XXX号第五层及裙房一至二层，建筑面积1333.16平方米，甲方于2016年1月11日前向乙方交付该厂房，且准予三个月的基础设施维修和装修期，租赁期限自2016年4月11日至2019年4月10日。同日，双方还签订《安全生产管理协议》。
　　2015年12月14日，鑫馨公司收取宋存厚门面定金18,000元。2016年1月1日，鑫馨公司(甲方)与宋存厚(乙方)签订《上海市厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市徐汇区上中西路XXX号裙房X#房，出租建筑面积为约16.84平方米。甲方于2016年1月1日前向乙方交付该厂房。租赁期限自2016年1月1日起至2019年1月19日止。租金每年支付一次，第一年为60,000元整，第二年为63,000元整，第三年为66,150元整。甲方交付该厂房时，乙方向甲方支付厂房租赁保证金5,000元。租赁期满后，乙方须保持经营时的原貌将房屋退还甲方。租赁期间，甲、乙双方应根据《安全生产管理协议》的约定，保证该厂房及设施设备处于正常的可使用和安全的状态。甲方在履行安全管理职责，对该厂房进行检查时，乙方应予以配合。租赁期间双方必须信守合同，任何一方如违反本合同的规定，须按年度向对方缴纳当年度租金的10%，作为违约赔偿。当日，双方另签订《安全生产管理协议》一份。宋存厚另签署承诺书，致鑫馨公司：在经营过程中，因政府部门、社会人士的干扰而导致无法经营所造成的损失全部由我承担，与贵公司无关，贵公司不承担因本条上述原因造成的我公司一切费用损失，宋存厚无权向贵所提出索赔。当日，鑫馨公司收取宋存厚交付的第一年剩余租金42,000元、押金5,000元。
　　2016年8月24日，宋存厚向鑫馨公司转账2016年1月1日-8月15日水电费6,169元；同年9月23日，宋存厚向鑫馨公司转账8月16日-9月18日水电费1,791元；同年10月31日，宋存厚向鑫馨公司转账9月19日-10月21日水电费960元。
　　审理中，原、被告均确认如下事实：1、租赁合同中地址“上中西路XXX号”系笔误，实际地址为“天等路XXX号”，天等路XXX号系上中西路XXX号全幢房屋中的裙房部分。2、2016年11月，天等路XXX号邻近商铺发生火灾，上海市未成年犯管教所对天等路XXX号商铺停水停电。之后，被告继续占用系争厂房，双方协商未果，上海市未成年犯管教所没有恢复对天等路XXX号商铺供水电。
　　审理中，本院于2019年11月7日至租赁商铺查看，天等路XXX号一排商铺大都拉上卷帘门，并无照明等用电设施，亦没有正在经营的水果店。
　　上述事实，除双方当事人的一致陈述外，另有原告提供的房地产权证、厂房租赁合同、安全生产管理协议、收据，被告提供的收据，本院拍摄的现场照片等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争厂房签订的《上海市厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告按约支付了租赁保证金、当年租金，并按期交付水电费，原告在2016年11月因产权人切断水、电，未能提供适租的租赁厂房供被告继续租赁经营使用。厂房租赁合同约定，甲、乙方均须保证该厂房及设施设备处于正常的可使用和安全的状态，尽管中断供水电的行为并非原告直接实施，但根据合同相对性原则，系原告方违约。
　　当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在2016年11月停水停电后，原告未能在剩余租期内恢复供水电以使得系争厂房和设施处于可正常使用状态，此时，被告享有履行抗辩权。现没有证据证明停水电后，被告仍利用系争厂房经营收益，且原告也未能提供其继续向上海市未成年犯管教所支付租金的依据，故在原告违约的前提下，不应再向被告收取租金。原告要求被告按合同约定支付2017年1月20日至2019年1月19日止的租金，本院不予支持。
　　现双方合同租期届满，原告要求收回系争厂房，被告表示同意，符合合同约定，本院予以准许。原告要求被告支付2019年1月20日至实际返还厂房期间的占有使用费，无事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第二百一十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：
　　一、宋存厚于本判决生效之日起十日内将上海市天等路XXX号裙房X#房厂房返还上海鑫馨装璜有限公司；
　　二、上海鑫馨装璜有限公司于上述厂房返还之日退还宋存厚保证金5,000元；
　　三、驳回上海鑫馨装璜有限公司的其余诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计1,717元，由上海鑫馨装璜有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：袁  欣

书记员：卜雯婷