上海钛士星金属科技有限公司与上海沛康供应链管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海钛士星金属科技有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：TANJEFFFUN，总经理。
　　委托诉讼代理人：徐超，上海市傅玄杰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨廉俊。
　　被告(反诉原告)：上海沛康供应链管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：张天龙，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：向英，上海宇钧律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)上海钛士星金属科技有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)上海沛康供应链管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐超、杨廉俊、被告法定代表人张天龙及其委托诉讼代理人徐次文、向英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》及全部补充协议，被告返还上海市嘉定区安亭镇泰丰路XXX号建造厂房一、建造厂房二、实验车间、门卫及房屋周边的停车场地和通道；2.判令被告支付租金差额1,444,136.95元(自2018年7月1日起计算至2019年8月31日)；3.判令被告支付租金及房屋使用费(按24,413.29元/天，自2019年9月1日起计算至实际返还房屋之日止)；4.判令被告支付违约金729,537.03元，租赁保证金729,537.03元用于抵扣该违约金。事实和理由：2018年3月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区泰丰路XXX号建造厂房一、建造厂房二，实验车间、门卫及房屋周边的停车场地和通道出租给被告，被告作为物流服务业使用，建筑面积为16472.08平方米，租期自2018年6月1日至2023年5月31日，单价1.4元/㎡/天，双方约定原告应于2018年5月31日交付房屋，其中建造厂房二的交付时间为2018年8月21日。原、被告又签订《租赁合同之补充协议二》，约定原告将155号实验车间二的两层楼(第一、三层)出租给被告，面积1454.16平方米，租期自2018年6月1日至2023年5月31日，单价0.8元/㎡/天。后因租赁面积调整，原、被告签订《租赁合同之补充协议八》调整了租金。以上合同签订后，因案外人未按约定搬离涉案厂房致使原告迟延向被告交付厂房二，因双方对迟延交付厂房二的损失赔偿额无法达成一致，故签订《备忘录》，约定被告暂缓支付2018年10月的应付租金726,727.2元，从2018年11月1日至2019年4月31日每月暂缓支付13万元，即每月仅支付租金596,727.20元，自2019年5月1日起，月租金恢复为726,727.2元，等双方纠纷判决生效后，租金支付按原合同所约定的金额及支付时间等执行。如被告未在2018年12月底前提起诉讼，则应按原合同条款支付租金并补足暂缓租金。后被告就原告延迟交付厂房二提起诉讼，案号(2019)沪0114民初6085号，并于2019年6月24日撤回起诉。该案撤诉后，根据《备忘录》之约定，被告应当按原合同条款的约定支付原告租金，并补足上述暂缓支付的租金，但经原告发函催告后，被告至今未予补足。另，被告存在租金逾期支付超过十五日、拖欠水电费及擅自转租等违约行为，故原告有权行使合同解除权，为维护原告合法利益，原告诉至本院。
　　被告辩称，不同意解除合同。租赁合同约定原告应于2018年8月21日将建造厂房二交付被告使用，合同签订后，双方于2018年9月4日签订《交接单》，交接当日因厂房二消防设施损坏、墙面漏水严重无法达到正常使用标准，原告直至2018年9月30日才维修完毕并完成厂房二的交付义务。原告逾期交付厂房二违约在先，根据合同约定，原告需承担相当于当年租金的50%的逾期交房违约金，故被告有权按照合同约定扣减相应的租金。双方签订《备忘录》，约定逾期交房违约金数额由法院裁判确定，故被告于2018年12月24日向法院提起诉讼请求确认被告应支付给原告2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金金额，该案审理中，经法官释明诉请不当，故被告撤诉，并发函建议原告以出租人身份提出租金金额确认之诉。被告撤诉仅是撤回租金金额确认之诉的起诉，并不表示被告丧失追究原告违约责任的诉权。现原告将被告之撤诉视为被告未按约定期限起诉，显然不当。且本案原告起诉后申请冻结被告账户，以致被告未能按约交付2019年9月之后的租金。对于欠付的租金，在法院确认违约金数额后，愿意多退少补。被告从事物流仓储行业，业务高峰期在8-9月，原告逾期交付厂房二给被告造成巨大损失，故被告向本院提起反诉请求：判令原告按租赁合同8-3条约定承担逾期交房的违约责任，赔偿被告经济损失4,360,363.20元(726,727.20元/月*12个月*50%)。
　　针对被告反诉，原告辩称，不同意被告的反诉请求。厂房二延期交付不足14天，原告不构成根本违约，被告并未产生实际损失。合同8-3条“当年全部租金的50%”应理解为2018年交房免租期结束至2018年12月31日逾期交付面积即厂房二面积对应租金的50%。另，双方约定的违约金标准高于被告实际损失，请求应予调整。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：上海市嘉定区泰丰路XXX号房屋的产权人系上海百年大师科技发展有限公司。2018年3月22日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《租赁合同》，约定：1-1条甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市嘉定区泰丰路XXX号建造厂房一、建造厂房二、实验车间、门卫以及房屋周边的停车场地和通道，房屋建筑面积为16472.08平方米，乙方承租该房屋作为物流服务业使用；3-1条该房屋租赁期自2018年6月1日起至2023年5月31日止，规划筹备期共计30天，即自2018年6月1日至2018年6月30日，规划筹备期内，乙方无需支付该房屋租金，但乙方应承担进场日起发生的物业管理费、水、电等公用事业费、空调费、垃圾清运费等各项费用；3-2条甲方于2018年5月31日将房屋交付给乙方，若实际交付时间早于2018年5月31日的，规划筹备期以实际交付时间为准起算(其中建造厂房二的交付时间为2018年8月21日，建造厂房二的租金支付时间为2018年9月21日起)。甲方按1-3条的标准向乙方交付房屋，乙方需与甲方在交付当日签订《房屋使用交接书》，乙方签署房屋使用交接书即视为乙方确认房屋验收合格且符合本合同项下约定的交房标准，满足乙方正常使用之目的；4-1条甲、乙双方约定，从2018年6月1日至2023年5月31日止，租金单价为1.4元/㎡/天，每2年租金单价递增5%，从2018年7月1日至2023年5月31日止，共计20期，乙方按每三个月为一期缴纳租金，乙方在缴纳首期租金时，应另外支付691,827.36元作为租赁保证金，租金以实际交付房屋时间起算，乙方按每三个月为一期缴纳租金，在交租期上一期届满的前10日支付下期租金，先付后用；4-2条该房屋建筑面积最终以实际分隔图面积为准，且甲乙双方均不因面积的差额和变化对租金予以调整；5-1条租赁意向金为10万元，在乙方缴纳首期租金时自动转为租金或租赁保证金；8-3条如果甲方不能在约定的时间一周内交房给乙方，则必须免收乙方当年全部租金的50%作为对乙方所造成的赔偿补偿给乙方……合同对双方的其他权利义务均作了约定。2018年6月，双方签订《租赁合同之补充协议二》一份，约定甲方另将坐落在上海市嘉定区泰丰路XXX号实验车间二的两层楼(第一层及第三层)出租给乙方，建筑面积为1454.16平方米，租赁期自2018年6月1日起至2023年5月31日止，共五年，2018年6月1日至2018年6月30日为规划筹备期，乙方无需支付租金，租金单价0.8元/㎡/天，每2年租金单价递增5%。嗣后，双方签订《租赁合同之补充协议八》一份，关于租赁面积变更约定如下：1号楼由5340.33(㎡)变更为5342.49(㎡)，2号楼5340.33(㎡)变更为5342.49(㎡)，3号楼5753.92(㎡)变更为5883.02(㎡),，6号楼3635.40(㎡)变更为3508.44(㎡)，门卫室37.50(㎡)变更为0(㎡)，总年租金调整额为34,186.22(元)，季度租金调整额为8,546.56(元)，后2季度为8,546.55(元)。2018年7月3日起，被告又向原告承租3间宿舍，建筑面积共计为119.25平方米，双方口头约定租金单价为0.8元/㎡/天。
　　上述合同签订后，原告按约向被告交付了除厂房二以外的房屋，被告支付押金729,537.03元，并按约支付相应的租金。2018年9月4日，双方就厂房二的交接签订了《交接单》，并附交接后需维修处理完成事宜清单。因双方对原告因逾期交付厂房二而应承担的逾期交付违约金有争议，2018年11月23日，双方签订《备忘录》一份，约定：双方同意暂缓支付2018年10月的应付租金726,727.20元，双方同意从2018年11月1日起至2019年4月31日，被告按月10日前支付原告当月租金，每月租金在《租赁协议》基础上每月暂缓支付13万元，即每月596,727.2元,自2019年5月1日起，租金金额恢复至原合同约定(即租金726,727.20元)，支付时间仍为每月10日前支付当月租金，直至双方所面临之纠纷由管辖权的法院或仲裁机构判决或裁决生效之日止；上述判决或裁决生效后，租金支付按原合同所约定的金额、及支付时间等执行；上述暂缓支付租金及每月暂缓支付13万元租金仅为双方为解决纠纷的暂提金额，任何一方不得以此作为向对方主张违约金、赔偿金的依据；双方一致同意，目前双方所面临之纠纷是否会造成一方向另一方支付违约金、赔偿金的情形，以及违约金、赔偿金的具体数额均交由有管辖权的法院或仲裁机构判决或裁决，或经由双方另行签订协议确认;待有管辖权的法院或仲裁机构作出生效判决或裁决，或经由双方另行签订协议确认后，双方根据最终违约金、赔偿金的金额对租金进行结算，如被告暂未支付的租金总额高于最终金额的，被告需将差额在最终金额产生、生效的十日内一次性支付给原告，如低于最终金额的，原告需将差额在最终金额产生、生效的十日内一次性支付给被告；如被告在2018年12月底前，未因原告延迟交付厂房二所产生的纠纷向有管辖权的法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁的，则被告应当按原合同条款的约定支付租金、并补足暂缓支付租金及每月暂缓租金。
　　《备忘录》签订后，被告暂缓支付2018年10月的租金726,727.2元，并自2018年11月1日至2019年4月30日每月支付租金594,727.2元，自2019年5月1日起恢复每月支付租金726,727.2元，并将租金支付至2019年8月31日。
　　2018年12月24日，被告就原告延迟交付厂房提起诉讼，诉请要求：判令原告向被告赔偿4,208,616.44元(原诉请为判令确认被告需支付原告2018年6月1日至2019年5月31日的租金4,208,616.44元)。案号(2019)沪0114民初6085号，后被告于2019年6月24日撤回起诉。
　　2019年7月9日，原告向被告发函，函告：因被告提出撤回起诉，要求被告在收到本函三日内付清全部的暂缓支付部分的租金，并按原合同所约定的金额及支付时间支付租金。2019年7月23日，被告回函：其已于2019年7月9日致函说明案件撤诉的情况及明确要求原告提起诉讼，因不可归责于被告的原因，被告无奈选择撤诉，原告应通过诉讼要求被告支付相关租金。
　　审理中，原、被告确认补充协议八中约定的1号楼、2号楼、3号楼分别对应租赁合同中的厂房一、厂房二及实验车间，6号楼对应补充协议二的实验车间二的两层楼。原告陈述备忘录中约定的月租金726,727.2元，系按补充协议八中变更之前的房屋面积计算，但未将被告实际承租的三间宿舍计算为应付租金。被告对原告的陈述予以认可，并陈述其系按备忘录的约定支付月租金。原告陈述截止2019年8月31日，被告应付租金为9,713,734.44元，被告已支付租金8,269,597.49元，尚应支付租金差额为1,444,136.95元。被告陈述对已支付租金金额无异议，厂房二的租金起算日期应为2018年10月31日，故租金差额应为1,242,217.83元，若厂房二的租金起算日期自2018年10月4日起算，则认可原告主张的租金差额，并表示在扣除原告应承担的违约金的情况下，愿意补足原告租金差额。双方确认按被告实际承租房屋的建筑面积计算月租金为742,571.23元，日租金为24,413.30元。
　　审理期间，原告申请解除对被告财产所采取的保全措施，本院裁定予以准许。被告共支付原告租金2,180,181.60元，并支付原告水电费至2019年10月。原告陈述保留诉请二的基础上，根据被告支付的租金应计算至2019年11月28日，故将诉请三调整为判令被告支付租金及房屋使用费(按24,413.30元/天，自2019年11月29日起计算至实际返还房屋之日止)。被告陈述其租金已支付至2019年11月30日。
　　本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。对于原告称被告在撤诉后未补足暂缓支付的租金而构成违约，根据备忘录的约定，原、被告均同意对于原告迟延交付厂房二应承担的违约金金额需经法院判决认定，或双方协商确认后，双方再对被告应付的租金进行结算。后被告因故撤回要求原告赔偿损失的起诉，且双方亦未能协商一致确定原告应承担的迟延交房违约金金额，因此，在原告应承担的迟延交房违约金金额未明确之前，被告未补足原告暂缓支付的租金，并未违反双方的约定，故被告未构成违约。原告称被告未经原告同意进行转租，但未提供相应证据予以证实，故对原告的意见，本院不予采信。至于被告逾期支付2019年9月至11月的租金，该租金发生在双方诉讼期间，且被告在审理期间已支付原告该期间的租金，同时，被告亦支付原告相应的水电费。被告以其行为表明愿意继续履行租赁合同，为维护交易安全，原、被告的租赁合同应继续履行。故对原告要求解除合同、被告支付违约金的诉请，本院难以支持。对于原告主张被告支付2018年7月1日至2019年8月31日期间的租金差额1,444,136.95元，因暂缓支付租金即是为解决双方间就逾期交付厂房二产生的纠纷，现被告亦同意在扣除原告应付的违约金后补足租金差额，为避免讼累，本案中对原告主张的租金差额一并处理。被告提出因原告对厂房二于2018年9月30日修缮完毕，故厂房二的租金起算日期应自2018年10月31日起算，并表示若厂房二的租金起算日期自2018年10月4日起算，则认可原告主张的租金差额。因被告明知房屋需修缮，但仍与原告于2019年9月4日签署厂房二的交接书，应视为被告认可厂房二于2019年9月4日交付，对于被告的辩解，本院不予采纳，故厂房二的租金应自2018年10月4日起算。原告主张的租金差额，并无不当，故对原告的该项诉请，本院予以支持。对于原告主张被告支付自2019年11月29日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，根据原、被告确认的日租金及支付期限，被告在审理期间已将租金应支付至2019年11月28日，因租赁合同继续履行，故被告理应向支付原告相应租金，本案仅处理判决生效之日前的租金。对于被告反诉要求原告依据租赁合同8-3条承担逾期交房损失4,360,363.20元的反诉请求，根据合同约定原告应于2018年8月21日向被告交付厂房二，但原告于2018年9月4日向被告交房，存在逾期交房的事实，原告应承担相应的违约责任。对于违约金的金额，合同虽约定原告应向被告支付当年租金50%的赔偿金，但考虑原告的违约情形、合同实际履行情况及被告实际损失，本院酌情确定违约金为110万元。该款应在前述被告应付的暂缓租金中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海沛康供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钛士星金属科技有限公司租金(按每天24,413.30元，自2019年11月29日计算至本判决生效之日止)；
　　二、被告上海沛康供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钛士星金属科技有限公司2018年7月1日至2019年8月31日期间租金差额1,444,136.95元；
　　三、驳回原告上海钛士星金属科技有限公司的其余诉讼请求；
　　四、反诉被告上海钛士星金属科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海沛康供应链管理有限公司逾期交房违约金1,100,000元；
　　五、上述第二项、第四款项相互折抵后，被告上海沛康供应链管理有限公司应支付原告上海钛士星金属科技有限公司2018年7月1日至2019年8月31日期间的租金差额344,136.95元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费43,864元，减半收取21,932元，保全费5,000元，合计诉讼费26,932元，由原告上海钛士星金属科技有限公司负担。反诉受理费20,831元，由反诉原告上海沛康供应链管理有限公司负担13,481元，由反诉被告上海钛士星金属科技有限公司负担7,350元。被告及反诉被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：黄  燕

书记员：孙  鸯