上海钢达物业管理有限公司与上海苏宁易购销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海钢达物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：刘仁达，总经理。
　　委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。
　　被告：上海苏宁易购销售有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：徐海澜，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨皓明，北京市金杜(苏州)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘泽雨，北京市金杜(苏州)律师事务所律师。
　　原告上海钢达物业管理有限公司与被告上海苏宁易购销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用普通程序审理。本案于2018年11月2日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄建刚、瞿琼君、被告委托诉讼代理人杨皓明、刘泽雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海钢达物业管理有限公司诉称：2012年5月15日,上海钢达房地产开发有限公司(以下简称“钢达房地产公司”)作为出租方、乐购仕(上海)商贸有限公司(以下简称“乐购仕公司”)作为承租方,签订《租赁合同》一份,约定由乐购仕公司向钢达房地产公司承租位于上海市青浦区青浦镇30街坊(2/2丘)的租赁物(包括房屋及其附属设施设备),该合同对有关商务条款(包括乐购仕承租的租赁物范围、租金的计收方式)、附属设施设备、双方的权利义务、有关装修条款、有关房屋的交接及违约条款均作了相应的约定。其中合同第56条约定,……若在租赁五年后单方提前解约的,需补偿甲方(出租方)不超过(即合同解除之日所属的租赁年度)三个月的租赁费用。但原告认为,三个月的租金损失不足以弥补原告的实际经济损失,故依据合同法114条规定,请求法院调整被告应支付原告相当于六个月的租金作为解约违约金,其中三个月租金的违约金被告已付。2012年12月25日,钢达房地产公司与乐购仕公司签订《补充合同》,双方就《租赁合同》的部份条款,包括租赁物的地址、租金的计算方式及支付时间做了相应的调整。同时双方将免租期调整为7个月零5天,即2012年12月1日至2013年7月5日。原告认为,因被告提前解除合同,故应按比例赔偿原告免租期内租金损失。2013年12月15日,上海钢达物业管理有限公司(原钢达房地产公司)与乐购仕公司及上海钢达车料有限公司(下称“钢达车料公司”)签订《三方协议》一份,约定自2012年12月1日起在保持原合同(租赁合同、补充合同)内容不变的情况下,原告授权钢达车料公司作为出租方履行原合同的权利义务,乐购仕公司承诺按原合同约定继续履行承租方的权利义务。2014年11月21日,钢达车料公司、乐购仕公司、原告与上海苏宁云商销售有限公司(以下简称“苏宁云商公司”,即被告)签订《四方协议》一份,约定原合同(上述《租赁合同》、《补充合同》、《三方协议》)中出租方的权利义务转让给原告,承租方的权利义务转让给被告,合同内容保持不变。2016年11月11日,原、被告签订《补充协议》一份,双方确认租赁物建筑面积8,600平方米,同时对2017年1月6日之后的租金、开票等作了详细的约定。2018年7月6日，被告向原告发出《关于解除苏宁青浦店租赁合同的通知函》,要求单方解除合同。2018年7月18日,原告回函,表示同意解除合同,但需按合同约定支付违约金及赔偿其他经济损失。由于双方就解除合同后的赔偿事宜无法达成一致协议,故原告为维护自身的合法权益,特向法院提起诉讼请求：1、依法确认2012年5月15日钢达房地产公司与乐购仕公司签订的《租赁合同》及2012年12月25日签订的《补充合同》、2013年12月15日原告与乐购仕公司、钢达车料公司签订的《三方协议》、2014年11月21日钢达车料公司、乐购仕公司、原、被告签订的《四方协议》及2016年11月11日签订的《补充协议》已于2018年8月5日解除；2、依法判令被告额外支付原告解约违约金人民币4,824,387.50元(19,297,550/12*3个月)(以下币种均为人民币)；3、依法判令被告支付原告2012年12月1日至2013年7月5日免租期内的租金损失4,378,350元(101天*5.10元/天*8,500平)；4、依法判令被告赔偿原告人行扶梯投入及改造费用2,151,333元(其中人行扶梯818,000元、安装扶梯及改造费用1,333,333元)；5、依法判令被告支付原告2012年12月1日至2018年7月5日期间的租金损失20,258,730元(按每天每平方米5.10元为补差标准,详见计算表)；6、本案诉讼费由被告承担。以上暂计31,612,800.50元。
　　被告上海苏宁易购销售有限公司辩称：对于解除合同没有异议，但是解除日期2018年8月7日，被告收到时间系7月7日，一个月应当系8月7日。对于诉请2解约违约金，原告表明系三个月租金，但事实上8月7日合同解除前被告已经按约支付全部租金以及合同约定的三个月违约金，原告的诉请2因被告已经实际履行，不应当重复主张。对于诉请3，由于本案各方对于协议的重新签订主要系2014年11月21日的四方协议已经明确约定免租期在上一个权利义务中、原告与案外人并不延续被告承继，原告主张的2012年的合同、补充合同已经将免租期已经变更为首年租金的优惠，诉请3没有依据。对于诉请4，被告认为根据原告与案外人签订的2012年度的租赁合同，第一大条第三条约定包括八台合格并正常使用的扶梯，此外租赁合同约定租赁物为商住，与其产证登记用途一致。无论从合同约定还是承租房产的使用性质，提供扶梯系原告的合同义务，原告无权向被告主张自动扶梯以及安装费用。对于诉请5，没有相应的合同以及法律依据，同时诉请2、3、5项重复，该几项均不应受到法院支持。综上，根据租赁合同约定，在租赁期满5年后，被告有权提前一个月单方通知原告解除合同，通知合同对被告的该提前解约的相应的违约措施系额外支付三个月违约金，故原告主张的所有诉请均不能成立。
　　经开庭审理查明：2012年5月15日，钢达房地产公司(甲方)与乐购仕公司(乙方)签订《租赁合同》，约定：租赁物位于上海市青浦区青浦镇30街坊(2/2丘),在建商业项目。建筑面积共8,000平方米,一层1,600平方米,二层1,600平方米,三层1,600平方米,四层1,600平方米,五层1,600平方米。租赁房屋的具体区位见附件二租赁房屋平面分界图。因四层、五层原车库改为商场。故实租面积标准以甲方委托专业机构出具测绘报告为准,如测绘结果与合同约定面积不符时,以测绘面积为准;测绘面积超出8,500平方米,则按8,500平方米计算。租赁物还包括附属的设备设施：合格的消防设施、正常使用的供水供电系统、有线电视线路和电话线路、1条网线、8台合格并正常使用的自动扶梯、3台合格并正常使用的货梯、合格并正常使用的中央空调系统等。租赁物还包括附属的乙方可免费使用的外立面(含店招位和广告位)、门前活动场地、地下及地上停车位等(甲方为乙方提供每天60车次的免费车位,凭乙方出具的凭证给予免费)。甲方应于2012年8月1日前将租赁物取得竣工验收合格证后交付给乙方,具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。交付标准为顶：毛坯;地：毛坯找平,墙：毛坯找平,以及合同约定的其他附属设施设备。租赁期限为10年零3个月,自2012年8月1日到2022年11月5日。甲方给予乙方3个月零5天装修免租期(即自2012年8月1日至2012年11月5日,如甲方延迟交房,则免租期相应顺延,且甲方按延迟交房的天数赔偿乙方该期间的租金),装修免租期内乙方无需支付租金(免租起始日以交付确认书时间为准),但需支付水电费、电话等乙方发生的公用事业费。租赁费用采用固定租金方式计算,租赁费用单价按一个租赁年度365天计算,租赁面积以测绘报告为准,并签订补充协议：2012年8月1日至2012年11月5日，租赁单价0；2012年11月6日至2013年11月5日，租赁单价4元/平方米/天；2013年11月6日至2014年11月5日，租赁单价4元/平方米/天；2014年11月6日至2015年11月5日，租赁单价4.50元/平方米/天；2015年11月6日至2016年11月5日，租赁单价4.50元/平方米/天；2016年11月6日至2017年11月5日，租赁单价5元/平方米/天；2017年11月6日至2018年11月5日，租赁单价6.22元/平方米/天；2018年11月6日至2019年11月5日，租赁单价6.22元/平方米/天；2019年11月6日至2020年11月5日，租赁单价6.22元/平方米/天；2020年11月6日至2021年11月5日，租赁单价6.22元/平方米/天；2021年11月1日至2022年11月5日，租赁单价6.22元/平方米/天；合计2012年8月1日至2022年11月5日，123个月5天。租赁费用采取先付后租的方式,按季提前30日以电汇方式支付。乙方在合同签订后十个工作日内向甲方支付定金1,500万元,同时甲方应向乙方开具等额收据,前述定金自乙方开业后自动转为合同的首期(暂定2012年8月1日至2014年1月31日)租赁费用(待租赁面积测绘报告出具后签订补充协议)。此后正常每年租赁费用按季度支付,支付日为4月6日、7月6日、10月6日、1月6日,甲方应于每次收取租赁费用前十个工作日,开具相应金额的含税房屋租赁费发票给乙方(以上支付日期遇法定节假日、双休日顺延)。因四、五层规划为停车场,如今后乙方无法作为商业使用,则按当年度均价扣除该部分租金。甲方应确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求,取得有效的消防验收合格证明。甲方应向乙方提供符合大型综合商场的消防设施器材,包括但喷淋系统、烟感、消防楼梯等。若由于建筑物主体或主系统原因导致乙方消防二次装修报验无法通过的,由甲方负责整改,费用由甲方承担。若甲方无法在乙方开业前一个月整改到位,或整改后建筑物主体以及主系统仍未通过消防验收致使乙方消防二次报验无法通过,乙方有权解除合同,甲方应承担乙方所有的损失(包括但不限于开业延迟、行政处罚等)；如乙方未提出解除合同,亦不妨碍其要求甲方赔偿实际损失。四、五楼因原车库改为商场,如乙方二次验消防无法通过,则乙方租赁面积按一、二、三楼实租面积为准,按约定首年4元/平米/天单价计算租金。乙方商场开业后,甲、乙双方协商四、五楼业态定向并再次消防申报,待二次消防申报通过后再计算四、五楼租赁费用。甲方应协助乙方进行商场装修和开业(使用)消防验收工作,提供全部手续材料。甲方消防验收和年检需要乙方配合的,乙方必须配合。租赁期内，乙方租赁区域内空调末端设备维保及费用由乙方承担，8台自动扶梯、3台货梯的维保责任及费用，外立面清洗由乙方承担。甲方如委托的物业公司服务,则甲方对物业服务公司履行合同及物业服务合同的行为承担连带责任。租赁费用含物业管理费,乙方无需向甲方或甲方委托的物业公司缴纳费用,如有,由甲方承担。甲方承诺,不以任何理由主动对乙方租赁物采取或因欠费等甲方原因导致乙方租赁物被停水、停电、停止供暖、停中央空调等措施(供能部门和不可抗力造成的除外),否则甲方应赔偿乙方停业损失(以1万元/小时赔偿),停水、停电、停止供暖、停中央空调时间累计达八小时的,甲方应赔偿乙方不少于当租赁年度三个月租赁费用的违约金,且乙方有权解除合同。乙方有权将租赁物整体、部分转租给第三方,有权采取柜台出租、联营等方式与供应商进行合作经营,有权改做电器商场。乙方承诺作为承租人继续履行合同项下的义务。如转租的次承租人要求提供产权人同意转租证明或场地使用证明的，甲方应在三个工作日内提供，否则甲方应赔偿由此给乙方造成的损失(含乙方对次承租人违约应承担的全部损失)。租赁期内,甲方如出售部分或全部租赁物,甲方需提前90天书面通知乙方,乙方在同等条件下有优先购买权。乙方如在租赁物所在地成立子公司的,乙方有权将合同所有权利和义务转让至乙方成立的子公司,甲方应协助办理相应的手续;甲方在取得乙方书面同意的情况下,可将合同的权利义务转让给甲方的关联公司。乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造,甲方需予以配合。租赁期间,乙方在保证租赁物安全的条件下可自行添置设备设施,费用和维保责任由乙方承担,产权归乙方所有,租赁结束后,乙方可以自行拆除。甲方应在合同约定期限提前三个工作日书面通知乙方接收租赁物。甲乙双方在交接时需签订租赁物交付确认书,并经双方签字盖章。租赁物交付确认书为甲乙双方交付租赁物的凭据,交付确认书中最后一方签字盖章的日期为租赁物交付日期。未有交付确认书或交付确认书中乙方授权代表未签字或签署保留意见的,均视为甲方未交付租赁房屋。交付确认书如迟于合同约定的交房日期的,则租赁期限、付款日期等均相应顺延,或者双方签订补充协议另行约定,相应调减乙方的租赁费用。租赁期限届满、合同被解除或合同被依法终止履行后二十个工作日内,乙方向甲方返还租赁物,该期间,甲方不得收取租赁费用。逾期乙方如仍在使用租赁物甲方未提出异议的,应参照合同的标准向甲方交纳租赁费用,若因甲方原因不接收租赁物或迟延接收租赁物,乙方不予承担该期间的任何费用。一方如违约,守约方为了保证合同的履行,有权在书面通知违约方后,代理违约方先行对第三方承担责任、垫付费用,或代理违约方按合同约定采取补救措施。守约方垫付或产生的合理费用可以直接在应付对方的任何费用中进行冲减。甲方未按约定全部提供附属设备设施及相关证件,甲方均应免除延迟提供期间的租赁费用，租赁期限及付款日相应延长。甲方每延迟交付租赁物一日,按每日租赁费用的2倍支付违约金,延迟交付租赁物达30日的,乙方有权选择解除合同。如因甲方违约,造成乙方商场连续或累计停业或受影响达十天的,乙方有权解除合同。自合同签订之日起,任何一方违约而导致对方解除合同的,若在前五年内(含五年)的违约的,违约方需赔偿守约方按5.10元/天/平方米*365*(5-已经营年度)*租赁面积的租金作为违约金(如经营3年后违约,则仍需支付5.1*365*2*租赁面积的租金作为违约金);若在租赁期前五年后违约,则违约方不超过当年(即合同解除之日所属的租赁年度)三个月的租赁费用。如果守约方依法可解除合同而未解除的,守约方可以延迟履行合同的所有合同义务,直至对方的违约事实消除。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约交付房屋，承租方按约支付租金。2012年12月25日，钢达房地产公司(甲方)与乐购仕公司(乙方)签订《补充合同》，约定原合同第1条变更为：合同租赁物位于上海市青浦区青浦镇公园路XXX号,产权人上海钢达房地产开发有限公司。原合同第5条变更为：甲方应于2012年12月1日前将租赁物交付给乙方。具体时间以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准。租赁房屋的交付标准为：顶：毛坯；地：毛坯；墙：毛坯；以及合同约定的其它附属设备设施。原合同第6条变更为：租赁期限为10年零7个月零5天。自2012年12月1日到2023年7月5日。甲方为支持乙方经营；给予首期租金优惠,首年租金单价2.51元/平方米/天，起租日以交付确认书时间为准。原合同第7条变更为：合同租赁费用采用固定租金方式计算,合同的租赁费用单价如下表,按一个租赁年度365天计算,租赁面积以测绘报告为准,并签订补充协议。2012年12月1日至2014年7月5日，2.51元/平方米/天；2014年7月6日至2015年7月5日，4元/平方米/天；2015年7月6日至2016年7月5日，4.50元/平方米/天；2016年7月6日至2017年7月5日，4.50元/平方米/天；2017年7月6日至2018年7月5日，5元/平方米/天；2018年7月6日至2019年7月5日，6.22元/平方米/天；2019年7月6日至2020年7月5日，6.22元/平方米/天；2020年7月6日至2021年7月5日，6.22元/平方米/天；2021年7月6日至2022年7月5日，6.22元/平方米/天；2022年7月1日至2023年7月5日，6.22元/平方米/天；合计2012年12月1日至2023年7月5日，127个月5天。原合同第9条变更为：甲乙双方确认：乙方前期已向甲方支付定金1,500万元，前述定金自乙方开业后自动转为合同的首期(暂定2012年12月1日至2014年10月5日)租赁费用(待租赁面积测绘报告出具后签订补充协议)。此后正常每年租赁费用按季度支付,支付日为6月6日、9月6日、12月7日、3月7日,甲方应于每次收取租赁费用前十个工作日内,开具相应金额的含税房屋租赁费发票给乙方。(以上支付日期遇法定节假日、双休日顺延)。2013年12月15日，原告(甲方)、乐购仕公司(乙方)、钢达车料公司(丙方)签订《三方协议》，约定甲乙丙三方一致同意,自2012年12月1日起,在保持原合同内容不变,且在不损害乙方承租权益的前提下,甲方授权委托丙方作为出租方履行原合同中出租方的权利义务。乙方承诺按照原合同约定继续履行承租方的权利义务。丙方确认在签订协议之前已完全阅读并理解原合同,丙方承诺履行原合同中出租方的权利义务,甲方对丙方的行为承担连带责任。乙方已支付给甲方的定金1,500万元,冲抵2012年12月1日起的租赁费用,直至冲抵完毕,在协议签订后,由甲丙双方自行结算,丙方需向乙方开具1,500万元符合税法规定的房屋租赁专用发票。冲抵完毕后的租赁费用,由乙丙双方按原合同约定周期支付及开票。2014年11月21日，钢达车料公司(甲方)、乐购仕公司(乙方)、原告(丙方)、苏宁云商公司(丁方)签订《四方协议》，约定甲乙丙丁四方一致同意,自2014年11月1日起,保持原合同内容不变，且在不损害丁方承租权益和不损害丙方出租权益的前提下,原合同中的出租方及承租方分别变更为丙方及丁方。丁方承诺按照原合同约定继续履行承租方的权利义务。丙方确认在签订协议之前已完全阅读理解原合同，丙方承诺履行原合同中出租方的权利义务，甲方对丙方的行为承担连带责任。2016年11月11日，原告(甲方)与苏宁云商公司(乙方)签订《补充协议》，约定双方一致确认,租赁物的建筑面积共8,500平方米。鉴于乙方已支付甲方8,000平米区域租金至2017年1月5日,500平米区域租金至2016年1月5日，票款两清;乙方还需支付甲方500平米区域2016年1月6日至2017年1月5日期间租金821,250元,该费用由乙方于协议签订后7日内支付。甲方前期已向乙方提供500平米区域租赁费发票,其中2016年1月6日至2016年7月5日期间票据为租赁费普通发票,2016年7月6日至2017年1月5日期间票据为5%租赁费用增值税专用发票。自2017年1月6日起具体乙方应向甲方缴纳的租赁费用明细见下表：2017年1月6日至2017年7月5日，4.50元/平方米/天，租赁费6,980,625元；2017年7月6日至2018年7月5日，5元/平方米/天，租赁费15,512,500元；2018年7月6日至2019年7月5日，6.22元/平方米/天，租赁费19,297,550元；2019年7月6日至2020年7月5日，6.22元/平方米/天，租赁费19,297,550元；2020年7月6日至2021年7月5日，6.22元/平方米/天，租赁费19,297,550元；2021年7月6日至2022年7月5日，6.22元，租赁费19,297,550元；2022年7月6日至2023年7月5日，6.22元/平方米/天，租赁费19,297,550元；合计2017年1月6日至2023年7月5日，租赁费118,980,875元。自2016年7月6日起,甲方在收取乙方租赁费用前,需向乙方提供相应金额符合税法规定的5%租赁费用增值税专用发票。甲方如延迟提供或提供的发票不符合前述要求,乙方有权相应延迟支付租赁费用及其他费用,直至甲方提供符合税法要求及合同约定的发票为止,并不视为乙方逾期支付,同时乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用及其他费用的30%支付。后期若甲方提供合同约定的发票后,乙方在七个工作日内予以补付相应的延迟支付或扣除的租赁费用及其他费用;如造成乙方被要求补缴税款、罚款或其他损失,甲方应赔偿全部损失,且乙方有权直接从应付租赁费用及其他费用中扣除。甲方自行承担涉及租赁物的房产税、房屋维修基金、增值税及附加税费、土地使用费、维修费用等所有税费。乙方自行承担租赁物开设商场涉及的各项税费。未经一方书面同意,另一方对在洽谈、签订、履行合同过程中知悉的对方商业秘密、对方提供的资料、合同主要内容均负有保密责任,不得提供给与履行合同无关的任何其他人。即使向履行合同有关人员提供,仅限于履行合同所需的范围。如因泄密给对方造成经济损失,过错方需赔偿对方相应经济损失。2018年7月6日，被告向原告发送《关于解除苏宁青浦店租赁合同的通知函》，言明根据布局调整规划，决定关闭店铺，按合同约定，决定解除双方的租赁合同及相关补充协议，2018年8月5日，解除租赁合同及相关补充协议，如函件到达时间迟于2018年7月6日的，则以实际到达时间满一个月之日为合同解除日，租赁费用及其他费用计算至合同解除日。合同解除日后二十个工作日返还租赁物。2018年7月7日，原告签收该函。2018年7月18日，原告回函被告，言明原告同意被告要求提前解除租赁关系的请求，但被告应按约支付三个月租金的违约金4,823,875元，并支付前五年租金差价计20,258,730元，赔偿人行扶梯投入及改造费用2,151,333元，免租期租金损失4,660,125元。
　　另查明，2013年11月18日，坐落上海市青浦区公园路XXX号房屋，登记在原告名下，权属性质国有建设用地使用权，使用权取得方式出让，用途商业及社会停车场用地，建筑面积14,437.43平方米，用途商业。2018年6月25日，上海苏宁云商销售有限公司变更名称为上海苏宁易购销售有限公司。
　　庭审中，原、被告双方确认租赁合同于2018年8月7日解除，租赁房屋已交接，租金已结清，被告支付违约金4,824,387.50元。
　　以上查明的事实，由原告、被告的陈述，上海市房地产权证、租赁合同、三方协议、补充合同、四方协议、补充协议、通知函、回复等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　案件审理过程中，原告表示，被告已经支付的三个月违约金不足以弥补原告损失，故按照实际损失向被告主张。原告完工的过程中，房屋内已经安装电梯，但被告要求对原本完工的电梯重新购买并安装，原告系考虑到十年租金(1.6亿元)的前提下才重新购置电梯。原告与案外人签订工程合同书，合同书也明确系按照乐购仕公司的要求进行改造，金额238万元，原告已经实际支出。四方协议签订之前系乐购仕公司的行为，签订四方协议时已经明确约定乐购仕公司的权利义务全部转嫁给被告。对于电梯，均系乐购仕公司盖章的，电梯的改造系乐购仕公司与原告合意达成的，系为被告特制的，但被告解约，应当承担损失。对于免租期，被告认为系首期租金分摊，但7个月零5天的免租期还是存在的，给予优惠、给予免租均系因为被告承租十年的基础上。合同中免租期系3个月零5天装修免租期，后调整为7个月零5天，但表述时系首期优惠，首期优惠的前提也系十年租期，如果租期未满，被告应当进行弥补。双方约定的十年租期，但被告仅履行一半的时间。如果正常履行，原告将可得利益系9,600多万元，依据合同法第113条对于可得利益的损失也可作为参考依据。被告支付的违约金不足以弥补原告损失。由于被告单方解除，造成原告巨大损失，因为市场因素现在原告无法招租，也系被告要求对房屋、电梯进行改造，原告的损失不是被告支付的违约金可以弥补的，违约金系惩罚措施，不排除原告向被告主张实际损失的权利。
　　被告表示，原告提到双方并非按照表格计算租金，而实际按照5.10元/平方米/天计算，但是被告认为还是按照证据来发表意见，5.10元/单价没有合同依据、不能成立的。原告与案外人乐购仕公司签订电梯相应的问题，租赁合同约定的包含八台扶梯，故原告负有交付八台扶梯的义务，本案无证据证明原告将租赁物交付乐购仕公司时八台扶梯已经安装到位。被告已经支付原告三个月的违约金，原告根据第56条进一步主张额外的违约金，但第56条未进行表述，原告无主张三个月违约金的合同依据，原告认为原合同约定的违约金不足以弥补原告损失的、另外提出违约金，按照法定，最多也是诉请2、3、5综合来判断，原告实际损失、扣除原合同约定的违约金的金额，对于差额可提出请求。原告诉请2、4，所谓的人行扶梯的购买、改造费用损害了被告权益，原告应当向乐购仕公司提起。合同第56条对五年内或五年到期解除合同进行约定，故原告系明知可能存在五年内或五年到期解除合同的，如果原告认为十年租期未满需要对免租期、首期优惠进行弥补，就应当在合同中明确约定。被告认为根据填平原则。确实有违约金过低的指导案列，但也以三个月违约金为限。原告所指的系过往的已经发生的实际损失，有悖于合同法原则，该部分损失应该系原告应当承担的合同风险，不应当由被告承担。
　　根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告双方间的房屋租赁合同关系系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。合同履行过程中，原、被告双方一致确认合同于2018年8月7日解除，本院予以准许。被告因其自身原因导致合同无法履行，并提出提前解除租赁合同违反了合同约定，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付免租期内(优惠期)的租金损失，虽然合同中未约定因承租人违约致使合同被解除时，优惠期如何承担，但原告给予被告的优惠租金期的前提系被告全面履行租赁期较长的合同，现因被告的违约致使合同被解除，故本院综合考虑优惠租期的时限，合同实际履行的时间，现仍空置状态，以及对出租人租金收入损失的影响程度，按照公平合理的原则确定被告应承担原告的该部分损失，酌情确定由被告赔偿原告租金损失4,824,387元。原告主张被告应额外支付解约违约金及实际履行租期内的租金差额损失无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张因乐购仕公司要求改造人行自动电梯产生费用，要求被告承担改造费用，原告未能提供应由被告承担费用的证据，且涉及案外人乐购仕公司，故本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海钢达物业管理有限公司与被告上海苏宁易购销售有限公司于2016年11月11日签订的《补充协议》[包括2012年5月15日上海钢达房地产开发有限公司与乐购仕(上海)商贸有限公司签订的《租赁合同》、2012年12月25日签订的《补充合同》、2013年12月15日上海钢达物业管理有限公司与乐购仕(上海)商贸有限公司、上海钢达车料有限公司签订的《三方协议》、2014年11月21日上海钢达车料有限公司、乐购仕(上海)商贸有限公司、上海钢达物业管理有限公司、上海苏宁云商销售有限公司签订的《四方协议》)解除]；
　　二、被告上海苏宁易购销售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海钢达物业管理有限公司租金损失人民币4,824,387元；
　　三、驳回原告上海钢达物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币199,864元，由原告上海钢达物业管理有限公司负担人民币154,468.90元，被告上海苏宁易购销售有限公司负担人民币45,395.10元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：费  萍

书记员：吴小龙