上海铁路装卸服务(集团)有限公司与上海闽佳建筑装饰材料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告上海铁路装卸服务(集团)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人魏勇杰。
　　委托代理人乔增南，上海宇天律师事务所律师。
　　被告上海闽佳建筑装饰材料有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人郑国宝。
　　委托代理人刘如元，上海仁宣律师事务所律师。
　　第三人上海闽佳建筑装饰材料有限公司仙福酒家，住所地上海市。
　　法定代表人郑国宝。
　　委托代理人刘如元，上海仁宣律师事务所律师。
　　第三人上海闽佳建筑装饰材料有限公司闽政旅馆，住所地上海市。
　　法定代表人郑国宝。
　　委托代理人刘如元，上海仁宣律师事务所律师。
　　原告上海铁路装卸服务(集团)有限公司与被告上海闽佳建筑装饰材料有限公司、第三人上海闽佳建筑装饰材料有限公司仙福酒家、上海闽佳建筑装饰材料有限公司闽政旅馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2017年7月28日作出一审判决，判决后，原、被告及第三人不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2018年2月26日，上海市第二中级人民法院将本案发回重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海铁路装卸服务(集团)有限公司(以下称铁路装卸公司)的委托代理人乔增南，被告上海闽佳建筑装饰材料有限公司(以下称闽佳公司)以及第三人上海闽佳建筑装饰材料有限公司仙福酒家(以下称仙福酒家)、上海闽佳建筑装饰材料有限公司闽政旅馆(以下称闽政旅馆)的法定代表人郑国宝、共同委托代理人刘如元到庭参加诉讼。本案现已审理终。
　　原告上海铁路装卸服务(集团)有限公司诉称：2003年12月29日，案外人上海裕龙机械修造有限公司(以下简称裕龙公司)与闽佳公司签订《租赁合同》一份，约定：裕龙公司将普陀区铜川路285、287号内委外工房(红楼)1层、2层建筑面积1200平方米房屋出租给闽佳公司；用途为餐饮、建材、五金、服务；租赁期限为10年，自2004年1月1日至2013年12月31日止；第一期自2004年1月1日至2008年12月31日止，每年租金为人民币60万元整(以下币种均为人民币)，第二期自2009年1月1日至2013年12月31日止，每年租金63万元整；合同期满，闽佳公司应在15个工作日内将房屋归还铁路装卸公司。2004年8月6日、2006年10月8日闽佳公司在承租房屋内又分别设立了上海闽佳建筑装饰材料有限公司仙福酒家和上海闽佳建筑装饰材料有限公司闽政旅馆两个分支机构。2006年12月12日，裕龙公司与闽佳公司签订《租赁补充合同》，双方约定：根据上海市城市总体规划，普陀区在铜川路XXX号市政用地范围内建设110KV变电站和污水泵站，闽佳公司拆除大楼西侧500平方米大棚场地设施及水塔，裕龙公司从原租赁年租金中核减158000元，即年租金核减为442000元。2010年12月16日，铁路装卸公司、闽佳公司及裕龙公司三方签订《房屋租赁补充协议》，约定房屋出租方主体由裕龙公司变更为铁路装卸公司，第二期年租金为人民币464100元。2013年10月31日合同到期前，铁路装卸公司通知闽佳公司合同期满将收回房屋，闽佳公司以一时找不到合适房屋为由未按约归还房屋，并自2014年1月1日至2014年12月31日止每月向铁路装卸公司支付房屋使用费40000元。自2015年1月起，铁路装卸公司多次通知闽佳公司归还房屋，闽佳公司仍无理占用房屋，拒不归还铁路装卸公司，仙福酒家、闽政旅馆亦占用房屋不予归还。为了维护合法权益，铁路装卸公司向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、闽佳公司及仙福酒家、闽政旅馆立即将上海市普陀区铜川路XXX号建筑面积1200平方米房屋归还铁路装卸公司；2、闽佳公司按照原每月人民币40000元标准，向铁路装卸公司支付自2015年1月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费。
　　被告上海闽佳建筑装饰材料有限公司辩称，铁路装卸公司、闽佳公司租赁关系尚在存续期间，铁路装卸公司无理由要求闽佳公司搬离系争房屋。闽佳公司在2015年1月1日前从未拖欠过租金，无解除合同的法定理由。双方于2013年合同到期后，闽佳公司一直要求继续签订书面合同，铁路装卸公司始终未正面答复闽佳公司，铁路装卸公司也收取了闽佳公司的租金，因此双方虽未签订书面合同，但不影响双方租赁关系的事实。现涉案房屋周围的商业用房已经拆迁，导致闽佳公司及仙福酒家、闽政旅馆经营困难。也正因为拆迁的可能性存在，铁路装卸公司方始终不愿意签订书面合同，而且一直协商上涨租金事宜。闽佳公司进场后花费巨资进行装修，尤其是2013年后因为经营需要，一直在进行装修。如果要求闽佳公司搬离，铁路装卸公司对闽佳公司的装修等应当予以补偿。综上，闽佳公司不同意铁路装卸公司的诉讼请求。
　　第三人上海闽佳建筑装饰材料有限公司仙福酒家、上海闽佳建筑装饰材料有限公司闽政旅馆的述称意见同闽佳公司。
　　经审理查明：2003年12月29日，案外人上海裕龙机械修造有限公司(甲方)与被告闽佳公司(乙方)签订《租赁合同》一份，主要约定：甲乙双方于2003年11月22日订立本租赁合同，甲方将系争房屋上海市普陀区铜川路XXX号、287号内委外工房1层、2层及附属场地租赁给乙方经营，建筑面积1200平方米，附属设施为大楼西侧大棚场地500平方米及水塔、大楼北侧通道，用途为餐饮、建材、五金、服务，租赁期限为10年，自2004年1月1日至2013年12月31日止。第一期自2004年1月1日至2008年12月31日止，每年租金为60万元。第二期自2009年1月1日至2013年12月31日止，每年租金63万元。本合同签订生效后，乙方于三个工作日内支付给甲方相当于两个月租金的定金10万元、乙方向甲方支付第一期租金之日起，所交定金自动转为租赁押金。租赁押金在一年后自动转为租金。在违约责任中双方约定，如因国家政策调整或政府部门规划用地，致使本合同不能履行，需解除或修改本合同，甲方应提前一个月通知乙方，土地费用的补偿归甲方，甲方建造的建筑物补偿归甲方，乙方增设的设施和其它不可移动的财产的补偿归乙方、租金按实际使用天数计算，多退少补。合同期满后，乙方应在15个工作日内将租赁物交还甲方，如有造成甲方财产损失，给予相应补偿。对该片场地上乙方增设的设施或其他财产，乙方可以拆走，如甲方需要，可折价卖与甲方，如属不可移动财产，双方协商处理。
　　合同订立后，闽佳公司支付了押金，入场进行装修并经营，期间设立了两个分支机构，即仙福酒家、闽政旅馆，分别进行酒店餐饮和旅馆经营。
　　2006年12月12日，裕龙公司与闽佳公司签订《租赁补充合同》，主要内容为，因普陀区建设变电站和水泵站之需，原租赁合同中的附属设施等场地返还裕龙公司，年租金中相应核减158000元。
　　2010年12月16日，铁路装卸公司及裕龙公司(甲方)与闽佳公司(乙方)签订《房屋租赁补充协议》，约定：原裕龙公司与闽佳公司在2003年11月22日签订的租赁合同继续履行，租赁期限不变，自2011年1月1日起由铁路装卸公司所属装卸修造分公司承担继续履行，乙方的租赁款按合同和补充协议按时支付给上述分公司。考虑到租赁面积基数减少，租金基数相应核减，明确第二期年租金在核减后的第一期年租金44.2万元基础上提增5%，第二期年租金为46.41万元。双方的其余条款不变，继续有效。
　　嗣后，闽佳公司按约向铁路装卸公司支付租金，在系争租赁房屋内经营。
　　合同期满前，铁路装卸服务公司下属分公司于2013年10月31日致函闽佳公司，告知合同于2013年12月31日即将期满，期满后铁路装卸公司将收回房屋，希望闽佳公司按合同执行。
　　届期，闽佳公司及仙福酒家、闽政旅馆未迁出系争房屋。之后闽佳公司按每月40000元向铁路装卸公司支付租金，直至2014年12月31日。
　　嗣后，铁路装卸公司再次要求闽佳公司及仙福酒家、闽政旅馆迁出，未果，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
　　关于2014年1月1日之后双方之间的是否存在租赁合同关系。审理中，闽佳公司陈述，虽然在合同期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但闽佳公司向铁路装卸公司支付2014年的租金48万元，铁路装卸公司均予以收取。上述情况说明双方仍然存在租赁合同关系，铁路装卸公司实际上是由于系争房屋即将被拆迁所以不愿意签订合同。铁路装卸公司表示，其并不愿意收取租金，但闽佳公司及仙福酒家、闽政旅馆一直不搬离系争房屋，所以铁路装卸公司收取的上述款项非房屋租金而是房屋使用费。并且当时铁路装卸公司曾明确告知过闽佳公司，房屋即将被动迁，随时可能收回。另，根据铁路装卸公司的陈述，闽佳公司曾于2014年5月14日向其支付保证金40000元。
　　审理中，本院根据闽佳公司的申请依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下称鉴定部门)对闽佳公司主张的装潢造价及成新率进行评估鉴定，2016年12月20日，鉴定部门出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：闽政旅馆(施工期2013年10月-12月)小计XXXXXXX元，建议成新率60%；聚云阁饭店(施工期2014年6月-9月)小计847466元，建议成新率80%；多味堡店(施工期2013年2月-4月)小计289463元，建议成新率80%；包子铺(施工期2015年3月)小计16864元，建议成新率90%；牛肉面店(施工期2014年6月-8月)小计93358元，建议成新率80%；汽车维修点(施工期2015年3月)小计43071元，建议成新率60%；水果店(施工期2013年6月-7月)小计21023元，建议成新率60%；便利店(施工期2015年3月)小计43359元，建议成新率60%；室外地坪(施工期2014年6月-9月)小计92796元，建议成新率80%；合计XXXXXXX元。经质证，铁路装卸公司认为报告中仅凭闽佳公司及仙福酒家、闽政旅馆陈述即确认的工期，缺乏事实依据，故对此不予认可。同时认为双方合同期满后，即便闽佳公司进行装修也缺乏法律依据，系其擅自进行的装修，不应得到任何补偿。闽佳公司则认为己方进行装修不久，报告所采用的定额方式得出的评估结果偏低，且未考虑己方支付给施工方的利润等因素，因此报价和成新率都偏低。至于装修，因合同期满后，铁路装卸公司一直收取闽佳公司租金，只是未签订租赁合同，系争房屋要经营，必须进行装修，因此铁路装卸公司应当予以补偿。鉴定部门表示，由于通过现场查勘无法确定房屋装修施工的具体时间，现根据闽佳公司的陈述确定施工期。
　　本案在审理过程中，闽佳公司及仙福酒家、闽政旅馆称，2018年4月10日，其接到区政府整治办通知，要求三日内清空系争房屋。同年4月15日，闽佳公司及仙福酒家、闽政旅馆将人员清空，物品无处可搬，由整治办入场后自行清理。故确认4月15日二楼清空，5月份一楼基本清空，剩余一、二个商贩是6月中旬清空的。铁路装卸公司表示，鉴于上述情况，其就第二项诉请中主张的房屋使用费计算的截止日期调整为2018年6月15日止。对此闽佳公司认为，法院一审判决是在2017年7月28日，之后二楼基本不营业，仅安排人员居住，一楼部分营业，故房屋使用费应计算至2017年8月底。
　　本院认为，案外人裕龙公司就系争房屋和场地与闽佳公司签订的合同及补充协议系双方的真实意思表示。嗣后铁路装卸公司与闽佳公司及原出租方裕龙公司签订了补充协议，由铁路装卸公司承接裕龙公司作为出租方行使权利承担义务，故铁路装卸公司与闽佳公司建立租赁关系符合法律规定，双方应该恪守合同约定行使权利履行义务。根据上述合同约定，双方租赁合同至2013年12月31日届满，闽佳公司理应及时归还承租的房屋及场地。然，闽佳公司并未迁出，系违约。审理中，双方均确认，2018年6月15日前，系争房屋已完全清空。鉴此，铁路装卸公司表示放弃要求闽佳公司及仙福酒家、闽政旅馆归还房屋之诉请，与法不悖，本院予以准许。
　　关于房屋使用费。根据本院查明的事实，自2015年1月起至2018年6月15日完全清空系争房屋止，闽佳公司未向铁路装卸公司支付房屋使用费，对铁路装卸公司该项诉请，本院参照原合同约定的租金标准，并综合考虑2018年4月至6月期间的搬迁过程，确定闽佳公司应支付的房屋使用费自2015年1月1至2018年3月31日期间按每月40000元的标准，2018年4月1日至6月15日期间按每月20000元的标准计算。闽佳公司认为自原审判决后，仅使用部分系争房屋，故应计算至2017年8月底的意见，缺乏事实依据，且其客观上也未将未使用部分返还给铁路装卸公司，故对闽佳公司上述辩称意见不予采纳。
　　关于装修造价及残值。法院根据当事人的申请依法委托专业部门对系争工程进行审价，鉴定部门出具的鉴定报告程序合法、内容客观公正，予以采纳。本案中，闽佳公司陈述，因经营需要，其自2013年至2015年3月期间，对系争房屋进行了装修。针对闽佳公司以铁路装卸公司在合同期满后实际收取其租金为由，要求对其装修予以补偿的主张，本院认为，闽佳公司在2013年10月收到铁路装卸公司要求其按约搬离系争房屋的告知函后，明知合同期限于2013年12月底行将届满，仍在此前的2013年10月至12月期间进行装修，故该部分装修及之前的装修残值应由其自行承担。至于2014年之后的装修，闽佳公司在未签签订租赁合同的情况下，明知系争房屋随时会被收回仍进行装修，其应就该部分装修损失承担主要责任。而铁路装卸公司在2014年后，实际收取了闽佳公司支付的款项(包括保证金)，且未再明确要求闽佳公司迁离，鉴此，铁路装卸公司应对该部分装修残值损失承担一定的补偿责任。综合上述因素，本院酌情确定铁路装卸公司补偿闽佳公司260000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告上海闽佳建筑装饰材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海铁路装卸服务(集团)有限公司房屋使用费人民币XXXXXXX元(自2015年1月1日起至2018年3月31日止按每月人民币40000元计，自2018年4月1日起至6月15日止按每月人民币20000元计)；
　　二、原告上海铁路装卸服务(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海闽佳建筑装饰材料有限公司房屋租赁保证金人民币40000元；
　　三、原告上海铁路装卸服务(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海闽佳建筑装饰材料有限公司装潢补偿费人民币260000元；
　　四、对原告上海铁路装卸服务(集团)有限公司其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案鉴定费人民币60000元，由原告负担人民币25000元、被告负担人民币35000元。
　　本案财产保全费人民币3120元，由被告负担。
　　本案受理费人民币21990元，由被告负担人民币19290元，由原告负担人民币2700元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴静娟

书记员：张  莹