上海铭海房地产经纪有限公司与湛江市正顺房地产代理有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海铭海房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：张莲英，执行董事。
　　委托诉讼代理人：姜巍，江苏金汇人律师事务所律师。
　　被告：湛江市正顺房地产代理有限公司，住所地广东省湛江市。
　　法定代表人：梁二妹，董事长。
　　委托诉讼代理人：肖瑶，女，1980年8月12日出生，汉族，住重庆市。
　　原告上海铭海房地产经纪有限公司与被告湛江市正顺房地产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用普通程序，并于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜巍，被告的委托诉讼代理人肖瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海铭海房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还佣金人民币95,000元(以下币种均为人民币)；2.判令被告支付逾期返还违约金(以95,000元为基数，自2018年11月3日起至实际支付之日止，按每日千分之五计算)；3.判令被告赔偿律师费损失15,950元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月29日，原、被告签订一份《分销合作合同》。合同约定被告代理销售坐落于广东省湛江市开发区海滨大道中128号湛江万达广场的商铺，代理期限自2017年11月29日起至2017年12月31日止。如被告推介的是“一拖二及步行商铺”，佣金按90,000元/每套的标准结算；被告推介的客户支付50%以上款项，并签署正式《商品房买卖合同》，凭足额有效发票，7个工作日内结清全部佣金；如被告推介的已签约客户退房(解除商品房买卖合同)，则被告应在收到原告书面通知后5个工作日内退还相应的佣金给原告，如逾期退还需承担每日千分之五的违约金。后经被告推介，案外人陈某某于2017年12月2日至前述项目现场看房，并于2017年12月23日和项目开发商湛江开发区万达广场投资有限公司(以下简称湛江万达)签订《商品房认购协议》。2017年12月27日，双方签订《商品房买卖合同》，约定陈某某购买第3栋-154商铺，房屋总价款2,550,000元，首付款1,430,000元。合同签订后，陈某某累计支付1,280,000元。据此，被告获取佣金90,000元及现金奖励5,000元，故原告合计支付被告95,000元。2018年10月2日，陈某某与湛江万达签订《解除<商品房买卖合同>协议书》，湛江万达发函告知原告。为此，原告多次要求被告返还佣金未果，故诉至法院，请求判如所请。
　　被告湛江市正顺房地产代理有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。双方之间签订的分销合作合同为居间合同，被告已为原告提供了房屋买受人的信息，促成其与原告签订购房合同，履行了居间成交确认书中的约定义务，被告有权收取佣金。系争合同中的第三条第(三)款与第六条为格式条款，明显加重了被告的责任，该条款理应无效。即使该条款有效，原告提供的《商品房认购协议》与《商品房买卖合同》并非同一套房产，原告也未提供证据证明被告同意解除购房合同或确认购房合同已经解除，原告在未告知被告的情况下单方解除与客户的购房协议，且湛江万达与陈某某之所以解除购房合同是因为陈某某的单方违约所致，原告据此要求被告退还佣金，侵犯了被告的合法权益。且经多次催促，原告自始未向被告出具合同解除或退款凭证。另外，若被告需要返还佣金，亦应在原告全部退还客户款项之后，而其至今仅退还部分款项，故被告不存在逾期返还的违约行为。再者，律师费并非诉讼发生的必要开支，原告要求被告承担该部分损失没有依据。
　　针对被告抗辩，原告表示被告错误地将原告与陈某某之间的居间服务协议，及湛江万达与陈某某达成的商品房买卖合同混淆。原告向陈某某退还团购服务费150,000元，已经履行了因商品房买卖合同解除而退还团购服务费的义务。两笔款项性质不同，退款时间也不一致。不可由此判断被告是在收悉诉讼材料后才知晓陈某某与湛江万达已协商解除商品房买卖合同的事实。原告提交己方与陈某某的解除协议只是为了进一步证明商品房买卖合同已经解除。故被告应根据分销合作合同约定在收到原告书面通知5个工作日内向原告返还佣金。被告法定代表人于2018年10月27日收悉律师函，应自2018年11月3日承担支付违约金的责任及相应律师费损失。
　　经审理查明：2017年11月21日，原告(乙方)与湛江万达(甲方)就“乙方向甲方提供线上综合媒体资源包和线下渠道拓展资源包以及甲方为所有湛江万达电商会员提供湛江万达广场项目的专项优惠事宜”签订《湛江万达广场电商合作协议》。双方合作期限自2017年11月21日至2017年12月31日。
　　2017年11月29日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《分销合作合同》。合同约定“第一条委托事宜。(一)项目概况：项目名称：湛江万达广场，位于：湛江市开发区海滨大道中128号。(二)委托范围：本合同签订之日起，该项目尚未预售或出售给第三方的该物业内的商铺，具体销售房源以甲方书面通知为准。(三)销售代理期限：自合同签署之日起至2017年12月31日止……第二条双方权利和义务。(一)甲方责任、权利和义务：1、甲方对乙方提供的客户应予以积极配合接洽……(二)乙方责任、权利和义务……3、乙方在交易过程中极力配合合作项目的销售。并积极寻找和推荐客户……第三条佣金及结算方式。(一)佣金标准：住宅底商(8万抵15万)1套佣金4万、一拖二及步行街商铺(15万抵30万)1套佣金9万。(二)结算方式：乙方推介客户支付50%以上的首付款，并签署正式《商品房买卖合同》，凭足额有效发票，7个工作日内结全佣。(三)客户违约佣金计算：如乙方推介的已签约客户退房(解除商品房买卖合同)，则乙方应在收到甲方书面通(知)后5个工作日内退还相应的佣金给甲方，逾期需承担千分之五/日违约金。(四)其他：确认为乙方的客户，在双方合同期内及合同结束日期顺延1个月内成交的，均应结算给乙方佣金……第六条……因诉讼所产生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、交通费)由违约方承担……”。该合同后附“《万达广场》客户报备和确认”、“《湛江·万达广场》撞单处理方式”。
　　协议签订后，被告销售人员于2017年12月2日介绍案外人朱生至约定房产看房。经过被告居间由湛江万达与陈某某(注明为朱生配偶)在2017年12月23日签订《商品房认购协议》。该协议约定陈某某认购位于湛江市经济技术开发区海滨大道中128号的湛江万达广场商铺3栋-154号商品房，并确认该商品房建筑面积约为137.7平方米，套内建筑面积约为132.3平方米，购房款总价为4,035,926元。同日，陈某某委托他人支付定金100,000元。　　
　　2017年12月27日，湛江万达(出卖人)与陈某某(买受人)签订《商品房买卖合同》(合同编号：XXXXXXXXXXX)。合同载明“出卖人以有偿(出让)方式取得坐落于湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场地块的建设用地使用权……该商品房为第一条规定项目中的3号楼【幢】【座】×【单元】1-2【层】1层54号商铺……其实测建筑面积共137.7平方米……总价款为XXXXXXX元……签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元……该定金在交付首付款时抵作商品房价款……”。当日，陈某某支付团购费150,000元，再委托他人支付1,180,000元。　　
　　嗣后，被告提交万达广场项目客户成交确认单(铭海留存)，其上显示“客户姓名：陈某某；认购房号：3栋-154……成交奖励金额5000”，并由被告员工及原告约定人员的签字。另外，被告还向原告提交《万达广场》佣金申请书。申请内容如下：“现向贵司申请佣金：房号：3-154；购房者姓名：陈某某；签约日期：2017/12/27；签约总价：XXXXXXX元，首付金额143(万)元，首付比例：63.5%；团购费：150000(元)；佣金：90000(元)，现金奖励：5000(元)，佣金共计：95000(元)；实际应发佣金：90000(元)……注：《湛江·万达广场分销合同》约定我司已知晓，若发生购房者退房，则我司于客户退房后7日内全额退还贵司已支付佣金(包括现金奖)。”　　
　　2018年1月10日，被告向原告开具代理费金额90,000元的广东增值税普通发票。2018年1月17日，被告向原告提交补充说明，书面变更了约定收款账户；次日，原告向变更后的指定账号支付“服务费”90,000元。　　
　　2018年9月20日，湛江万达向原告发送情况说明函。函件表明“兹证明客户陈某某……于2017年12月23日与我司签订购房认购书，意向购买湛江万达广场商铺3栋-154，但因客户资金不足，未能成功签约购买以上房源，最终我司与客户达成了退房约定”。9月22日，原告通过微信将前述情况说明函发送被告员工，并要求被告返还佣金等，被告在微信中(语音转换)表示“忘了不关我们事啊，这样是万达跟他打(达)成那个退房，对方协议的话，那些他们的话那是他们靠前的话，不关我们的事啊，我们反正的话呢，或者我们不理的”。　　
　　2018年10月2日，湛江万达(出卖人、甲方)与陈某某(买受人、乙方)签订《解除<商品房买卖合同>协议书》。协议约定“……现由于乙方个人原因导致贷款无法通过银行审批，目前乙方也没有经济能力能够一次性向甲方支付余款。现经双方本着自愿、平等、互利的原则协商一致，就解除该购房合同事宜达成协议如下：一、甲、乙双方经协商一致自愿解除上述《购房合同》，《购房合同》自本协议签订之日起解除。二、经双方协商一致，甲方没收乙方定金人民币壹拾伍万元整……，无息退还乙方购房款人民币壹佰壹拾叁万元整……三、乙方应于本协议签订之日起3个工作日内持上述购房合同及其补充协议，收款收据原件等相关资料，无条件配合甲方按照房管局的要求办理购房合同注销登记等手续，无条件配合甲方收回房产。四、甲方同意自乙方配合甲方收回房屋后，一次性将购房款人民币壹佰壹拾叁万元整……退还至乙方以下账户……”。
　　2018年10月10日，陈某某向湛江市住房和城乡建设局申请注销“现房签约”。
　　2018年10月25日，原告向被告发送律师函表示“陈某某和湛江开发区万达广场投资有限公司协商签订《解除<商品房买卖合同>协议书》，协议解除前述《商品房买卖合同》，湛江开发区万达广场投资有限公司已向铭海经纪公司正式发函告知。为此，铭海经纪公司多次电话联系贵司，要求贵司按约退还客户陈海燕的相应佣金95000元……截至目前，贵司始终未有任何积极反馈。敬请贵司在收悉本律师函5个工作日向铭海经纪公司退还佣金人民币95000元……”。被告于2018年10月27日收悉后未回复原告。　　
　　2018年11月9日，原告(委托人)与江苏金汇人律师事务所(受托事务所)订立《法律服务合同》。合同约定事务所指派律师为本案系争事项进行诉讼，原告应支付律师代理费15,950元。其后，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。
　　本案审理期间，原告于2019年1月18日向陈某某返还团购服务费150,000元。双方又于2019年1月22日就返还前款、发票等签订协议书。另外，原告表示代理人为其提供长期法律服务，故本案系争律师费尚未支付，须待年底统一结算。
　　以上事实，有双方提供的《分销合作合同》(被告另提供了合同附件)、微信聊天记录(含情况说明函)，原告提供的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》(合同编号：XXXXXXXXXXX)、万达集团销售收款收据、中国银联签购单、万达广场项目客户看房确认单、《万达广场》佣金申请书、补充说明、广东增值税普通发票、中国建设银行网上银行电子回执、收据、《解除<商品房买卖合同>协议书》、律师函、EMS邮寄面单及查询回执、法律服务合同、房地产交易受理通知单、湛江万达广场电商合作协议、协议书、中国建设银行客户专用回单及谈话笔录、证据交换笔录、庭审笔录等为证，本院予以认定。
　　审理中，原告还提供了1.湛江万达与其他客户签订的《商品房认购协议》及《广东省商品房买卖合同》各三份，证明系争商铺在认购协议与正式的网签备案中的地址表述与本案表述习惯完全一致，即认购协议为网签合同的简称；2.湛江万达营业执照及其出具的情况说明，内容如下：“兹陈某某……在我司购买湛江万达广场3栋-154号商铺，针对该客户的购房及退房情况我司做如下说明：陈某某于2017年12月23日认购湛江万达广场3栋-154号商铺并签订《商品房认购协议》(编号：XXXXXXX)，并于2017年12月27日与我司签订《商品房买卖合同》(合同编号：xXXXXXXXXXX)，《商品房买卖合同》第三条商品房基本情况载明陈某某拟购买的商铺为3号楼X单元1-2层1层54号商铺。后因客户原因与我司协商解除《商品房买卖合同》(合同编号：xXXXXXXXXXX)，并于2018年10月12日与我司签订了《解除<商品房买卖合同>协议书》，该《解除<商品房买卖合同>协议书》中所列标的为陈某某认购的商铺3栋154号物业。我司对外销售签订认购协议时为表述方便，将1层商铺表述为1XX号。而签订正式《商品房买卖合同》时，根据不动产登记中心的统一格式要求表述为1层XX号。故陈某某签订的《商品房认购协议》载明的3栋-154号商铺和《商品房买卖合同》(合同编号：xXXXXXXXXXX)载明的3号楼X单元1-2层1层54号商铺，实际为同一套商铺。截止到本情况说明出具之日止，我司与陈某某仅签署过编号xXXXXXXXXXX的《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》已协商解除；我司未与该客户就购买湛江万达广场的其他物业签署过其他合同。”
　　被告称其并非证据1的当事人，不清楚真实性；湛江万达与原告存在利害关系，故不认可证据2的真实性。
　　被告提供了2018年1月的工资表，证明被告居间达成的系争买卖合同签订后，被告收到原告佣金，并已向其有关员工发放提成。另外，被告还申请法院调取系争商铺的相关信息。经书面查询，湛江市自然资源局向本院复函称“经查询湛江市不动产登记管理系统，湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场3号楼1层54号商铺已经办理不动产权登记，其权利人为：徐裕。湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场3号楼154号商铺无登记信息。”
　　原告表示工资表为被告单方制作，无法确认真实性。即使真实，无法证明相关员工确实收到提成，且被告公司内部员工是否提取佣金与本案无关。认可复函的真实性，即不存在陈某某与湛江万达就系争商铺签订两份买卖合同情形。
　　本院认为，原、被告之间签订的《分销合作合同》合法、有效，当事人均应恪守己方义务。关于被告的几项辩称意见，本院认为：
　　其一，系争合同第三条第(三)款及第六条的效力问题。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，即使分销合作合同系由原告提供，属于当事人为了重复使用而预先拟定的条款，但被告并非普通消费者，其为长期、稳定、持续从事经营行为的商业主体，对合同条款的含义及相应法律后果理应知晓。在双方订约时，被告未就该条款向原告提出异议，并要求协商修订，反而在佣金的书面申请中以注明的方式再次予以重申，故该条款不符合法定的格式条款无效情形。
　　其二，被告居间达成的购房协议与解除协议是否针对同一套商铺。《商品房认购协议》载明“湛江市经济技术开发区海滨大道中128号的湛江万达广场商铺3栋-154号商品房”，而《商品房买卖合同》(合同编号：xXXXXXXXXXX)显示“坐落于湛江经济技术开发区海滨大道中128号湛江万达广场地块的建设用地使用权……该商品房为第一条规定项目中的3号楼【幢】【座】×【单元】1-2【层】1层54号商铺……其实测建筑面积共137.7平方米”。从其内容来看，两者反映的地址虽不完全一致，然其面积等其他信息相同，湛江万达出具了书面材料对该情况进行了说明，同时经相关部门查明，该地址并无“3栋-154号”的房产登记信息；另一方面，被告亦表示系争合同项下仅成交一套房产，并未提供两份协议指向标的房产非同一的反证。故此，本院采信原告的说法，经被告居间达成交易的一套房产已经解除。
　　其三，系争合同约定付款条件是否已经成就。该合同载明“(三)客户违约佣金计算：如乙方推介的已签约客户退房(解除商品房买卖合同)，则乙方应在收到甲方书面通(知)后5个工作日内退还相应的佣金给甲方，逾期需承担千分之五/日违约金”。前述约定清晰、具体，且双方当庭明确当事人订约时未约定解除合同的原因。考虑到该份合同的订立双方均为从事房地产居间业务的商主体，理应知晓该条款的具体含义及所产生的法律后果，且被告未提供充分证据证明其就该条款的含义、修改等向原告提出异议。再者，除系争合同外，被告又于佣金申请书中再次注明“若发生购房者退房，则我司于客户退房后7日内全额退还贵司已支付佣金(包括现金奖)”，被告理应按约在“客户退房(解除商品房买卖合同)”后退款，故被告现以案外客户与开发商湛江万达解除商品房买卖合同的原因及解除后的履行情况拒绝返还佣金的理由不成立。另外，原告向被告当时的住所地寄送了律师函，该地址与被告在本案中确认的法律文书送达地址一致，回执信息显示该地址已经签收，故本院对被告辩称未收到该份函件的事实难以采信。由此，系争合同约定的付款条件已经成就，被告应于2018年10月27日收到原告书面通知后5个工作日内返还佣金(包括现金奖)。但其拖延至今，亦应承担相应违约责任。对被告提出双方约定违约金标准过高的问题，本院认为，当事人可以就过分高于损失的约定请求予以适当减少，故本院视本案合同履行情况、原告可能遭受的实际损失，根据公平合理原则，依法将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。至于律师费损失，系争合同中虽约定“因诉讼所产生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、交通费)由违约方承担”，然原告尚未支付该笔款项，系损失尚未发生，故原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条第一款、第一百一十四条、第四百二十四条规定，判决如下：
　　一、被告湛江市正顺房地产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海铭海房地产经纪有限公司佣金人民币95,000元；
　　二、被告湛江市正顺房地产代理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海铭海房地产经纪有限公司逾期返还的违约金(以人民币95,000元为基数，自2018年11月3日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算)；
　　三、对原告上海铭海房地产经纪有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币2,519元，财产保全费人民币1,120元，合计人民币3,639元(原告预付)，由原告负担人民币344元，被告负担人民币3,295元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：杨秀兰

书记员：尚  婧