上海铭置投资管理有限公司与上海星众实业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

　　原告上海铭置投资管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人李传富。
　　委托代理人邹洪君，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告上海星众实业有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人张冠希。
　　委托代理人江卫、钱森虹，上海市万联律师事务所律师。
　　第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人彭月明。
　　委托代理人王少彦。
　　原告上海铭置投资管理有限公司与被告上海星众实业有限公司，第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海铭置投资管理有限公司的委托代理人邹洪君，被告上海星众实业有限公司的委托代理人江卫、钱森虹到庭参加诉讼。第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海铭置投资管理有限公司诉称，原告通过与被告签订租赁合同的方式租得系争房屋即本市真南路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室，租期自2015年3月1日起至2022年6月30日止，在投入150多万元对房屋进行了装修与设备的购置后，原告将系争房屋对外转租，由次承租人各自作为办公用房独立经营。之后，原被告之间的租赁合同因房屋被征收而提前终止，2017年5月，被告发函要求原告撤场却拒绝就租赁合同解除事宜向原告作出补偿；2018年5月8日，原告退出房屋，且通过非讼的方式与二十三名次承租人解决了转租事宜。根据被告与第三人就系争房屋签署的五份房屋征收补偿协议，被告通过本次征收取得了各类补偿货币，其中停产停业损失总计XXXXXXX元、装潢补贴总计XXXXXXX元、搬迁奖励费总计XXXXXXX元、搬场补贴总计45453元。原告认为，虽然原告与次承租人之间的转租关系基本截止至2017年，但如原被告之间的租赁合同正常履行，则原告可在稳定的租赁关系中通过转租持续盈利直至租期自然终止，本次征收导致原告停止经营而无法再获取上述高达九百余万元的可期待利益，还产生了装修损失，而被告出租房屋不属于经营行为，且其已通过获取房屋价值补偿款的方式弥补了房产权益损失，因此，依据房屋征收补偿的相关规定及各项补偿款的性质，征收过程中向被告发放的与停产停业以及房屋的装修、搬迁、搬场相关的四类补偿与奖励均应归房屋的实际经营方、装修方、清场方即原告。此外，原被告关于租赁合同的争议已通过另案诉讼解决，本案中原告的诉请系基于系争房屋的征收而非租赁。上述事实由装饰工程合同、设备购销合同、付费的发票或收据、原告与次承租人的转租合同、停业损失明细等证据予以佐证。故提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付上述四项补偿款；二、本案受理费由被告负担。
　　被告上海星众实业有限公司辩称，一、原告不属于征收补偿协议的当事人，原被告之间因租赁关系终止后的权利义务结算应按租赁合同进行而非征收补偿协议，而根据租赁合同约定，房屋租赁过程中一旦被征收则合同终止，双方互不承担违约或装饰装修赔付责任；二、原告将自被告处租得的房屋全部用于向次承租人转租并由次承租人实际占有使用，由此可见，在房屋的出租方面，原被告均属于经营行为，如原告所指的补偿款系针对实际占有人，则接受补偿的对象应为次承租人而非原告；租赁关系终止后，原被告均无法再通过收租获益，因原被告之间约定的租金单价与原告与次承租人之间约定的转租租金单价差额较小，原告与次承租人的大部分租赁合同又于2015年7月1日到期，合同期内的未收租金总额远低于原告主张的损失，即使此类损失存在，也将截止于原被告之间的租赁合同到期日即2022年，而被告作为产权人却将因征收行为承受房屋永久灭失的后果，相较之下，被告产生的损失远高于原告，因此，征收补偿款中的停产停业损失大部分应用于补偿被告；三、被告向原告交付的虽为毛坯房，但原告未提供房屋装修费的资金流水与发票等具有证明效力的付款凭证以证实其对房屋实施了装修，其次，原告与次承租人之间关于房屋的起租期与原被告之间约定的起租期基本重合且同样设定了给予装修时间的免租期，以此推断，原告不可能对房屋进行装修，而是自被告处租得房屋后即将房屋交付与次承租人；四、房屋被征收后，被告依法依约就终止合同、腾退场地等事宜通知了原告，但其并未在限定期限内搬离，还有阻挠清场的行为，该事实已经前案生效判决确认，故其无权主张搬迁方面的奖励与补贴；五、房屋腾退后属于原告的部分物品已被转移另行保管并未灭失、原告向次承租人收取的租金中有部分属于原告应向被告支付的租金、原告因次承租合同的解除而向次承租人退还的费用中还包括了应退押金，诸如此类费用均不能被列入原告的损失范围。综上所述，被告对涉案的征收补偿协议及已全额收讫征收补偿款的事实不持异议，但原告要求获得该利益缺乏法律与事实依据，对其诉请不能同意。
　　第三人上海市普陀第一房屋征收服务事务所有限公司于庭外述称，系争房屋被征收后所发放的补偿款共计六项，分别为：房屋价值补偿款、停产停业损失补偿、装潢补贴、其他各类奖励与补贴、签约搬迁奖励、物业用房分摊，将上述六项补偿款累加后，真南路XXX号XXX室可得的全部征收补偿货币为XXXXXXXX.89元、802室为XXXXXXXX.25元、901室为XXXXXXXX.51元、902室为XXXXXXXX.84元、903室为XXXXXXXX.43元。根据规定，原告为被征收主体及补偿款的发放对象，其与被告的纠纷应自行协商解决，第三人不参与。
　　经审理查明，2018年7月31日，本院就被告诉原告房屋租赁合同纠纷一案作出(2018)沪0107民初4216号民事判决书，查明：被告作为涉案五套房屋的权利人，于2015年2月通过与原告签订《上海市房屋租赁合同书》的方式将房屋向原告出租用作办公，租期自2015年3月1日起至2022年6月30日，合同约定：如房屋因城市建设需要被列入拆迁范围的，合同终止且双方互不承担违约责任；租期届满或提前终止未交还房屋的，被告有权没收保证金并按日租金的倍数收取房屋使用费。租赁合同履行期间，政府部门于2017年3月3日发布文件将房屋列入征收范围，被告于2017年5月11日向原告发送告知函，通知租赁合同基于征收而于2017年5月31日终止，要求原告于同年8月1日前腾退房屋。2018年5月8日，被告收回房屋，但其认为原告未按约及时交还房屋，故提起诉讼，请求判令租赁合同终止、原告按约定支付房屋占用费。原告则认为被告未就征收补偿利益问题与原告进行协商且单方强行清场，故租赁关系解除的后果不应由原告一方承担。根据上述事实，本院认为，被告以房屋被征收行使合同解除权符合约定且向原告履行了通知义务，故判令双方的租赁合同于2017年5月31日终止履行、被告有权没收原告支付的保证金、原告按法院酌定标准向被告支付2017年6月1日至2017年5月8日止的房屋使用费。该案件判决后，原告于2018年10月12日提起本案诉讼，请求判决如其诉请。2018年12月17日，上海市第二中级人民法院就上述房屋租赁合同纠纷案件作出(2018)沪02民终9047号二审民事判决，对解除合同维持原判，但根据双方的租金结算状况调整了房屋占用费的起算日期并判令被告向原告返还保证金。
　　另查明，一、原告自被告处租得系争房屋后，将房屋通过转租的方式收益；二、2017年6月13日，被告作为被征收人，第三人作为征收实施单位，就涉案五处房屋分别签订了五份征收补偿协议，协议载明按政府部门作出的决定对房屋实施征收补偿，每处房屋分别发放房屋价值补偿款、停产停业损失补偿、装潢补贴、其他各类奖励与补贴、签约搬迁奖励、物业用房分摊费，将上述六项补偿款累加后，真南路XXX号XXX室可得的全部征收补偿货币为XXXXXXXX.89元，其中停产停业损失XXXXXXX.55元、装潢补贴362526元、搬迁奖励费681246.78元、搬场补贴10875.78元；真南路XXX号XXX室可得的全部征收补偿货币为XXXXXXXX.26元、其中停产停业损失XXXXXXX.15元、装潢补贴396558元、搬迁奖励费745198.58元、搬场补贴11896.74元；真南路XXX号XXX室可得的全部征收补偿货币为XXXXXXXX.51元、其中停产停业损失921604.86元、装潢补贴244026元、搬迁奖励费460802.43元、搬场补贴7320.78元；真南路XXX号XXX室可得的全部征收补偿货币为XXXXXXXX.84元、其中停产停业损失955277.62元、装潢补贴252942元、搬迁奖励费477638.81元、搬场补贴7588.26元；真南路XXX号XXX室可得的全部征收补偿货币为XXXXXXXX.43元、其中停产停业损失978390.82元、装潢补贴259062元、搬迁奖励费489195.41元、搬场补贴7771.86元。以上款项被告已确认全额收讫。
　　本院认为，从房屋征收补偿这一民事活动的特点及涉案征收补偿协议载明的补偿款名目理解，如房屋价值补偿款的发放对象为房屋产权人，则停产停业、装潢、搬迁补贴与奖励的受补偿对象显然是利用房屋从事生产经营活动、对房屋投入了装潢设施、参与腾退房屋的民事主体，该受补偿对象可以是房屋的产权人，也可以是具备合法理由对房屋使用、装修、腾退的其他人——比如房屋的承租方。同时，不动产使用方式的多样性也决定了此类受补偿对象可以是一方，也可以是多方，比如当房屋被层层转租或被分割由数人共用时，可能发生多方共同使用、装修、腾退房屋的情形。在多方受补偿对象共存的情形下，补偿款可以由各补偿对象共享并在满足条件时依法分割，较为合理的分割原则为：如有确凿证据可证实各方的利益占比的，可对补偿款进行精确分配，如基于客观原因无法严格区分各方利益所占份额的，则按公平合理、等价有偿的原则分配。本案中，原告基于合同自被告处合法租得系争房屋并通过转租收益，应属于利用房屋的生产经营方；其次，被告自认其向原告交付房屋时并未投入装修，目前亦无他人对房屋的装修损失提出主张，再结合相应的证据予以印证，对原告装修的投入亦可认定；最后，作为承租方及转租方，房屋被征收后的腾退工作显然需要原告的配合与支持，而被告既然全额收讫了包括搬迁补贴与奖励在内的补偿款，表明原告并未对房屋的腾退构成实质影响——况其已在另案中基于租赁合同就占用房屋向原告支付了对价。综合上述理由，本院认为原告在房屋的经营、装修、腾退方面符合受补偿资格，在租赁合同关系终止、补偿款已向产权人发放完毕的情况下，其可就停产停业、装修、搬迁方面的补偿向被告主张款项的支付。应当指出的是，根据前述理由，除未对房屋投入装修外，被告作为通过将房屋出租收益的产权人，在房屋的经营与腾退方面同样享有受补偿资格，故涉案四项征收补偿利益中的大部分应由原被告共享，在现有证据无法对双方权益份额作精确认定、部分证据因相关的租赁与征收均已结束而不可能进一步取证的情形下，原告可得的补偿款数额由本院按前述原则酌定后由被告合并支付，酌定的因素包括通过当事人诉辩称中的合理主张、可通过当事人的陈述得到印证的部分事实、总补偿款的数额、各类补偿款计算的依据、与原告的装潢、转租相关的证据之证明效力等。另需指出的是，按文义理解，涉案租赁合同关于房屋被拆迁后的责任认定条款仅约束租赁关系中发生的违约行为，不适用于独立于租赁以外的征收补偿行为。第三人经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第七十一条，《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：
　　被告上海星众实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海铭置投资管理有限公司征收补偿款人民币300万元。
　　本案受理费人民币82536元，由原被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：杨秀兰

书记员：曹  彬