上海银行股份有限公司杨浦支行与大华(集团)有限公司、晏彬彬金融借款合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海银行股份有限公司杨浦支行，住所地上海市杨浦区。
　　负责人：田浩，该支行行长。
　　委托诉讼代理人：秦皛淼，上海市远东律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张之娴，上海市远东律师事务所律师。
　　被告：晏彬彬，男，1981年6月21日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　被告：大华(集团)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：金惠明，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐怡，女。
　　委托诉讼代理人：黄晖，女。
　　原告上海银行股份有限公司杨浦支行与被告晏彬彬、被告大华(集团)有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦皛淼，被告晏彬彬、被告大华(集团)有限公司委托诉讼代理人徐怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告晏彬彬偿还原告借款本金863,888.87元，支付自2018年4月20日起至2019年3月19日止利息32,464.06元及逾期利息1,164.05元；2、判令被告晏彬彬偿还原告自2019年3月20日起至借款本息实际清偿日止按照合同约定利率计算的逾期利息；3、若被告晏彬彬未支付上述款项，则拍卖、变卖上海市宝山区华和路XXX弄XXX号XXX室房屋，以其所得价款优先受偿；4、判令被告大华(集团)有限公司对被告晏彬彬的前述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告晏彬彬、被告大华(集团)有限公司于2011年9月20日签订了《个人住房借款担保合同》，合同约定：被告晏彬彬因购买坐落于本市宝山区华和路XXX弄XXX号XXX室房屋，向原告申请商业借款97万元，期限自2011年9月8日起至2041年9月8日止，贷款执行年利率为中国人民银行规定的人民币同期基准利率7.05%的0.85倍即5.9925%，同时晏彬彬将位于本市宝山区华和路XXX弄XXX号XXX室房屋作上述借款的抵押担保，办理了预购商品房抵押登记手续，并由被告大华(集团)有限公司为其项下全部债务提供阶段性连带责任保证。合同签订后，原告如约发放贷款，晏彬彬未按约如期归还借款本金和支付利息，逾期未还款已超过三个月以上，且抵押房产被法院查封，已属于严重违约。故原告于2015年9月29日向被告晏彬彬发出《提前收贷通知函》，晏彬彬归还陆续归还部分本金、利息及逾期利息，但仍未履行全部还款义务。原告先后于2015年12月14日及2017年11月30日向第二被告发出《履行担保责任通知书》，但第二被告未履行相应保证责任。原告因催讨未果，故诉至法院。
　　被告晏彬彬辩称，不同意原告诉请。借款系真实存在，对借款本金、利息以及逾期利息均无异议。因2018年3月在江苏启东法院有离婚诉讼，前妻将涉案房产查封，导致无法办理房屋产证。近期晏彬彬正在积极筹措资金，可以先归还部分钱款，无法一次性偿还所有本金和利息。
　　被告大华(集团)有限公司辩称，不同意原告诉请。大华(集团)有限公司已于2015年4月2日向晏彬彬交付相关材料，至今产证未办理的原因是被告晏彬彬故意拖延，存在恶意违约行为。本案存在物的担保，在执行物的担保后，若还有不足，大华(集团)有限公司才承担担保责任。目前涉案房产的价值远大于原告诉请金额，物的担保足以实现担保诉请金额，故不同意原告诉请。
　　经审理查明：2011年7月27日，晏彬彬为购买上海市宝山区华和路XXX弄XXX号XXX室房屋向原告申请商业性借款97万元。
　　2011年9月20日，原告(乙方、贷款人)与晏彬彬(甲方、主借款人)、大华(集团)有限公司(丁方、阶段性保证人、预售商品房开发商)、案外人上海市住房置业担保有限公司(丙方、保证人)签订《个人住房借款担保合同》一份。合同约定：晏彬彬为购买上海市宝山区华和路XXX弄XXX号XXX室房屋向原告申请个人住房商业性贷款97万元，借款期限自2011年9月8日起至2041年9月8日止，贷款执行年利率为中国人民银行规定的人民币同期基准利率7.05%的0.85倍。借款凭证记载的实际放款日期、到期日与本合同约定不一致时，以借款凭证的记载为准。还款方式为等额本息还款法；原告对晏彬彬未按合同约定在还款日期内归还贷款本息的，对所欠本金在本合同约定的执行利率基础上加收30%按日计收罚息，对所欠利息在本合同约定的执行利率基础上加收30%按日计收复利，罚息和复利利率根据中国人民银行规定的利率调整而调整。晏彬彬贷款购买大华(集团)有限公司开发的预售商品房的，大华(集团)有限公司为本合同项下晏彬彬的全部债务提供阶段性连带保证担保，保证期间从贷款发放之日起至抵押房地产经房地产登记机构出具的《上海市房地产权证》交原告核对无误，并将该住房《上海市房地产登记证明(他项权利)》交原告执管时止；大华(集团)有限公司保证责任的范围为晏彬彬应还原告的本合同项下个人住房商业性和公积金贷款本金、利息、罚息、违约金和原告为实现债权而发生的所有费用；在大华(集团)有限公司保证期间内，出现本合同第四十四条所列的情形时，大华(集团)有限公司应在接到原告向其出具的《履行保证责任通知书》后的五个工作日内向原告履行保证责任；合同第四十四条约定：“出现下列任一情形时，原告有权要求晏彬彬提前偿还全部个人住房商业性贷款本息和其他应付款项：……2、贷款期间，晏彬彬连续三个月或累计六个月未按合同约定履行还款义务；……13、晏彬彬或抵押物共有人违反本合同其他约定，影响原告债权的”；等等。
　　2011年10月10日，上海市宝山区华和路XXX弄XXX号XXX室房屋办理了抵押权预告登记，登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX，预购商品房抵押人为晏彬彬、抵押权人为原告，债权履行期限自2011年9月8日至2041年9月8日止。
　　2012年1月12日，原告依约向晏彬彬指定的账户转划贷款97万元。
　　在还款过程中，起初晏彬彬正常还款。自2015年出现逾期，自催收后，归还了部分，自2018年4月20日至今晏彬彬未正常还款。截至2019年3月19日，被告晏彬彬共拖欠原告借款本金863,888.87元，利息32,464.06元及逾期利息1,164.05元。
　　原告于2015年下半年分别向晏彬彬、大华(集团)有限公司发出《提前收贷通知函》、《履行保证责任通知书》，通知晏彬彬提前归还原告借款本息、并通知大华(集团)有限公司承担保证责任。晏彬彬自收到通知后归还部分钱款，未履行全部还款义务，逾期未还款已经超过三个月，大华(集团)有限公司亦未承担保证责任。
　　2015年4月13日，涉案抵押房屋因(2015)杨民二(商)初字第436号案件被本院预查封。
　　2017年12月14日，大华(集团)有限公司向晏彬彬寄送律师函，要求晏彬彬立即归还银行欠款。
　　另查明，大华(集团)有限公司与晏彬彬之间尚未就上海市宝山区华和路XXX弄XXX号XXX室房屋进行产权变更登记，目前涉案房屋产权人为大华(集团)有限公司。
　　以上查明的事实，有原告提供的《上海银行个人住房借款申请书》、《个人住房借款担保合同》、上海房地产产权登记证明、上海市房地产登记簿预告登记状况信息、《提前收贷通知函》、《履行保证责任通知书》、上海市房地产登记簿房地产权利限制状况信息、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、客户逾期明细和被告大华(集团)有限公司提供的收条、律师函为证，并经质证，本院予以认定。
　　本院认为，原告与晏彬彬、大华(集团)有限公司之间签订的《上海银行个人住房借款担保合同》系各方当事人的真实意思表示，故双方之间的借款合同关系、担保合同关系合法有效，各方当事人均应按约履行。
　　本案中原告按约向晏彬彬发放贷款，晏彬彬应按约按期还本付息。根据合同约定，晏彬彬连续三个月或累计六个月未按合同约定履行还款义务的，原告有权要求晏彬彬提前偿还全部个人住房商业性贷款本息和其他应付款项，该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。现晏彬彬所购房屋已被法院查封，并连续超过三个月未按约还本付息，显属违约。同时，合同关于“晏彬彬未按合同约定在还款日期内归还贷款本息的，对所欠本金在本合同约定的执行利率基础上加收30%按日计收罚息，对所欠利息在本合同约定的执行利率基础上加收30%按日计收复利”的约定，于法无悖。故对原告要求晏彬彬归还借款本息、按约支付逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。
　　关于原告能否就涉案房屋实现抵押权的问题，本院认为：购房人晏彬彬向开发商大华(集团)有限公司购买预售商品房，并办理抵押权预告登记。但从抵押预告登记的效力来看，其登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，作为抵押预告登记的权利人的原告，在房屋未办理抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，而非对该房屋享有现实抵押权；其次，大华(集团)有限公司与晏彬彬之间尚未就涉案房屋进行产权变更登记，表明涉案房屋权利人仍登记在大华(集团)有限公司名下，则原告无法单方将抵押预告登记变更为抵押登记，根据物权法定原则，原告也就无法就预告抵押房屋行使处分并优先受偿的权利。综上，原告要求对被告晏彬彬抵押给原告的位于上海市宝山区华和路XXX弄XXX号XXX室房屋行使抵押权，于法无据，本院不予支持。
　　关于大华(集团)有限公司是否应对晏彬彬的涉案债务承担连带保证责任的问题，本院认为：大华(集团)有限公司作为开发商为借款人晏彬彬向原告申请贷款提供阶段性连带责任保证，并签订涉案《上海银行个人住房借款担保合同》。该合同约定了开发商的保证期间从贷款发放之日起至抵押房地产经房地产登记机构出具的《上海市房地产权证》交原告核对无误，并将该住房《上海市房地产登记证明(他项权利)》交原告执管时止。该约定的本意为由大华(集团)有限公司在一定的阶段内(合同签署之日起至抵押物有效设定抵押并将相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交银行执管之日止)为借款人晏彬彬向原告履行还款义务提供保证，即本案阶段性保证是一种附解除条件的保证，这种阶段性保证的目的是为防止晏彬彬在办理出小产证和抵押权证之前原告债权可能存在的风险；一旦原告获得借款人晏彬彬的房屋抵押担保，大华(集团)有限公司的阶段性保证期限即届满。现晏彬彬至本案判决之日尚未办理小产证及房地产其他权利证明，合同约定的大华(集团)有限公司的阶段性保证期限届满条件未成就，故大华(集团)有限公司应就合同项下晏彬彬的借款本息、逾期利息等债务依约向原告承担连带保证责任。大华(集团)有限公司在承担连带保证责任后，可向借款人晏彬彬追偿。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
　　一、被告晏彬彬应于本判决生效之日起十日内归还原告上海银行股份有限公司杨浦支行借款本金863,888.87元；
　　二、被告晏彬彬应于本判决生效之日起十日内支付原告上海银行股份有限公司杨浦支行截至2019年3月19日止利息32,464.06元及逾期利息1,164.05元；
　　三、被告晏彬彬应于本判决生效之日起十日内支付原告上海银行股份有限公司杨浦支行自2019年3月20日起至实际清偿日止的利息、逾期利息(以所欠本金863,888.87为基数、按原告与被告晏彬彬签订的合同约定的方式计算)；
　　四、被告大华(集团)有限公司对以上被告晏彬彬应付原告上海银行股份有限公司杨浦支行所有款项承担连带清偿的保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告晏彬彬追偿；
　　五、驳回原告上海银行股份有限公司杨浦支行其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12,775元,因适用简易程序减半收取为6,387.5元、财产保全费5,000元，共计11,387.5元，由被告晏彬彬、大华(集团)有限公司承担，两被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。

审判员：何  敏

书记员：孙  坤