上海镌新企业管理有限公司与上海懂锅餐饮管理有限公司、戴轶智房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：许华芳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海懂锅餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：李健，总经理。
　　委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨模玲，上海正策律师事务所律师。
　　被告：戴轶智，男，1979年3月10日出生，汉族，住上海市长宁区。
　　委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨模玲，上海正策律师事务所律师。
　　原告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)与被告上海懂锅餐饮管理有限公司(以下简称懂锅公司)、戴轶智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序于2018年2月6日、同年6月14日公开开庭进行了审理。本案诉讼期间，被告懂锅公司提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)镌新公司的委托代理人高树升，被告戴轶智以及被告(反诉原告)懂锅公司、被告戴轶智共同的委托诉讼代理人王永杰、杨模玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)镌新公司向本院提出诉讼请求：1.解除镌新公司与懂锅公司之间的《房屋租赁合同》；2.戴轶智向镌新公司支付租金人民币(币种下同)389,695.80元(自2016年11月1日至2017年3月31日),支付逾期付款违约金97,780.48元(按日1‰暂计至2017年7月31日,实际计算至租金付清之日止);懂锅公司对戴轶智的付款义务承担连带担保责任；3.戴轶智向镌新公司支付综合物业服务费48,711.97元(自2016年11月1日至2017年3月31日),支付餐厨垃圾清运费27,360元,支付逾期付款违约金41,980元(按日1‰暂计至2017年7月31日,实际计至费用付清之日止);懂锅公司对戴轶智的上述付款义务承担连带担保责任；4.懂锅公司向镌新公司支付租金331,656元(自2017年4月1日至2017年7月31日),并自2017年8月1日至租赁合同解除之日,按每天2,674.64元(82,914元/月/31天)的标准支付租金;自租赁合同解除之日至实际交还房屋之日按每天5,349.29元的标准向原告支付房屋占有使用费(按租金82,914元/月的2倍计算,82,914元/月/31天*2)；5.懂锅公司向镌新公司支付逾期支付租金的违约金34,823.88元(按日1‰暂计至2017年7月31日,实际计算至租金付清之日止)；6.懂锅公司向镌新公司支付擅自停业违约金64,258.35元(自2017年6月30日暂计至2017年7月31日,共31天,按计租面积5元/平方米/日计算,414.57㎡*5*267,实际计算至租赁合同解除之日)；7.懂锅公司向镌新公司支付合同解除损失赔偿金198,993.60元(99,496.80*2)；懂锅公司向镌新公司支付商铺恢复原状费用186,556.50元；8.懂锅公司向镌新公司支付综合物业服务费41,457元(自2017年4月1日至2017年7月31日),支付餐厨垃圾清运费9,600元,支付逾期付款违约金5,476.18元(按日1‰暂计至2017年7月31日,实际计至费用付清之日止),并自2017年8月1日至懂锅公司实际交还租赁场所之日，按每天334.33元(10,364.25元/月/31天)为标准支付综合物业管理费;戴轶智对懂锅公司的上述付款义务承担连带担保责任。
　　事实与理由：2016年3月25日，镌新公司与戴轶智签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定戴轶智承租镌新公司管理的位于上海市闵行区漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场第1层编号为T1-82/84/86/88/90/92的商铺,租赁面积为414.57平方米,租赁期限为5个租赁年度,租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算,租金按自然季度支付,戴轶智应于每个自然季度末月的25日或之前向镌新公司支付下一个自然季度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。同时约定综合物业服务费为25元/月/平方米,餐厨垃圾清运费按每桶80元另外收取费用,综合物业服务费按自然季度支付,戴轶智应于每个自然季度末月的25日或之前向镌新公司支付综合物业服务费,其他费用应于每个自然月的5日或之前向镌新公司支付,如戴轶智逾期支付,每逾期一日应向镌新公司支付应付款项的5‰作为违约金。2016年6月18日,七宝宝龙城市广场与租赁场所同时开业,镌新公司自开业之日起即为戴轶智提供了物业服务。2017年2月27日,镌新公司和懂锅公司、戴轶智之间签订租赁合同主体变更协议,约定镌新公司和戴轶智之间签订的租赁合同中承租方变更为懂锅公司,戴轶智对懂锅公司在租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。变更协议签订时,戴轶智实际拖欠镌新公司租金389,695.80元(自2016年11月1日至2017年3月31日),拖欠镌新公司综合物业服务费48,711.97元(自2016年11月1日至2017年3月31日),拖欠餐厨垃圾清运费27,360元。懂锅公司在经营期间自2017年6月30日擅自停止营业。懂锅公司实际经营后,亦未按照合同约定支付综合物业服务费,经镌新公司多次催缴,仍未予支付。镌新公司认为,镌新公司已按照合同约定向戴轶智、懂锅公司交付了租赁场所,戴轶智、懂锅公司拒不支付租金等行为已构成根本违约,严重损害了镌新公司的合法权益。因此,镌新公司特诉至法院,请求依法判如诉请。
　　诉讼中，镌新公司变更诉讼请求为：1.戴轶智向镌新公司支付租金389,695.80元(自2016年11月1日至2017年3月31日)，支付逾期付款违约金97,780.48元(按日1‰暂计至2017年7月31日，实际计算至租金付清之日止)，懂锅公司对戴轶智的付款义务承担连带担保责任；2.戴轶智向镌新公司支付综合物业服务费48,711.97元(自2016年11月1日至2017年3月31日)，支付餐厨垃圾清运费27,360元，支付逾期付款违约金41,980元(按日1‰暂计算至2017年7月31日，实际计算至费用付清之日)，懂锅公司对戴轶智的付款义务承担连带担保责任；3.懂锅公司向镌新公司支付租金248,742元(自2017年4月1日至2017年6月30日共3个月)；4.懂锅公司向镌新公司支付逾期支付租金的违约金31,838.98元(按日1‰暂计至2017年7月31日，实际计算至租金付清之日止)；5.懂锅公司向镌新公司支付合同解除损失赔偿金198,993.60元(99,496.80*2)；懂锅公司向镌新公司支付商铺恢复原状费用186,556.50元；6、懂锅公司向镌新公司支付综合物业服务费31,092.75元(自2017年4月1日至2017年6月30日)，支付餐厨垃圾清运费9,600元，支付逾期付款(物业费)违约金3,979.87元(按日1‰暂计算至2017年7月31日，实际计算至费用付清之日止)；7.戴轶智对懂锅公司的上述付款义务承担连带担保责任；8.懂锅公司支付的履约保证金219,722.10元、经营保证金30,000元，镌新公司不予返还。
　　诉讼中，镌新公司陈述其在起诉后，懂锅公司已于2018年1月6日将系争商铺交还镌新公司，合同已实际解除，但合同解除的责任仍在于，戴轶智及懂锅公司逾期支付租金及物业服务费。为便于解决本案纠纷，镌新公司认可懂锅公司交还系争商铺的时间为2017年6月30日，其对于2017年6月30日之后的相应费用均不再主张。
　　被告(反诉原告)懂锅公司、被告戴轶智共同辩称，合同解除责任不在其方，镌新公司已经具有违约行为，根据合同第3.5条的约定，2016年6月18日为开业日，但是2016年6月18日没有开业。镌新公司通知其于2016年7月23日开业，其也同意了，但是2016年7月23日仍未开业。正式开业是在2016年10月12日，已经超过60天。当时其与商场沟通协调，商场与其协调半年免租事宜，其才继续经营，否则不会继续经营。其在2016年9年25日未支付房租是因为商场没有对其未支付租金的行采取行动，因为商场一直在跟其沟通协调免租事宜，经常与多家商铺开会协调，会对租金支付日期做出合理安排，所以其没有支付租金。因资金压力、营业情况及商场不完善(如下水道问题)等问题，导致其无法继续经营。主体变更应该在2016年10月25日完成，但是，镌新公司需要走流程，后于2017年3月完成主体变更。最终在2017年5月25日，其要求撤场，其向镌新公司发出撤场通知，物管部门也收到该通知，领导也通过微信与其交流，因领导不同意多放几日物品，其就于两三日内把商铺内的物品卖掉了。其希望镌新公司能返还部分履约保证金，镌新公司的领导认为很为难，领导谢增称双方和平解决。领导答应后其才提交撤场申请书并交还商铺，其认为事情就此了结了。诉讼后，领导谢增答复，该领导离岗了导致现在的情况。故其不同意镌新公司的全部诉讼请求。其后，懂锅公司及戴轶智又对合同效力提出异议，认为镌新公司未就签署租赁合同提供过任何权属证明文件，在未见到镌新公司有权代为出租系争商铺文件之前，合同应属无效。基于合同无效，镌新公司主张的房屋租金、逾期付款违约金、物业服务费等相关款项，事实依据不存在。假设合同有效，懂锅公司及戴轶智也不同意支付相关款项，懂锅公司的营业许可证在2016年11月28日办出，系因镌新公司出具相关材料未到位导致。作为餐饮公司，营业许可证无法办理，因此相关款项的起算时间应该为2016年11月28日。戴轶智及懂锅公司已经向镌新公司预缴租金165,828元(相当于2个月的租金)，在合同履行过程中，因为镌新公司提供的管理服务不到位，数次更换高管员工，经镌新公司与所有商铺开会协商，做出过免租6个月的承诺。镌新公司提供物业服务不到位，合同履行期间下水道污水喷涌，给懂锅公司造成停业损失等，镌新公司主张综合服务费不符合事实依据。由于商铺租赁合同由镌新公司提供，签订合同中，镌新公司不同意做出任何更改，镌新公司主张适用违约金条款存在霸王条款情形，若需要支付违约金，懂锅公司及戴轶智请求法院减少违约金。因合同不存在法律效力，故懂锅公司及戴轶智不同意承担连带担保责任。因戴轶智、懂锅公司不存在违约行为，故镌新公司要求没收履约保证金及经营保证金的事实不存在，不同意没收上述款项。同时，因镌新公司违约延期开业、消防、煤气、环评迟迟未能通过、商场工程遗留问题太多、基础设施严重滞后、宣传引流不力、管理水平落后服务意识严重不足等问题，导致懂锅公司及其他众多商户无法继续经营，带来重大损失。据此，懂锅公司提出反诉，要求法院判令：1.镌新公司赔偿因其延期开业给懂锅公司造成的损失635,000元(包含员工工资、住宿费、宣传活动、广告活动等费用)；2.镌新公司赔偿因其违约导致合同目的无法实现给懂锅公司造成的损失770,000元(实际损失为1,500,000余元，懂锅公司酌情按照一半金额主张)。
　　对于懂锅公司的反诉，镌新公司辩称，关于延期开业问题，商场实际开业时间是2016年9月10日，在开业之前以书面方式通知了戴轶智等多户商铺，2016年7月底向所有商户都通知过。镌新公司调整开业时间具有合同依据，为合同第3.4条。镌新公司书面通知了戴轶智，当时商场在装修，戴轶智在内的经营者经常去商铺，当面面交给戴轶智。若镌新公司没有通知，2016年9月10日是无法开业的。开业之前要做很多准备工作。关于延期开业损失，即便镌新公司存在延期开业没有履行告知义务，懂锅公司的损失也不应该由镌新公司承担。懂锅公司主张的员工工资没有支付凭证，没有懂锅公司与厨师之间的劳动合同。广告、大众点评、微上海的广告费，未见发布的广告。即使有，经营需要广告很正常，不应该由镌新公司支付，与延期开业无关。根本违约的损失，无依据。懂锅公司陈述的违约行为不存在，也没有证据证明。即使合同履行期间，镌新公司存在合同履行的瑕疵，是否可以行使合同解除权，懂锅公司未举证证明。懂锅公司认为的损失是违约还是侵权造成的，懂锅公司没有明确。综上，镌新公司不同意懂锅公司的全部反诉请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2016年3月25日，镌新公司(出租方、甲方)与戴轶智(承租方、乙方)就系争商铺签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》。合同第1.1条约定，甲方将位于上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场第1层编号为T1-82/84/86/88/90/92的商铺(共1间，以下简称租赁场所)出租给乙方。合同第1.2条约定，乙方承租的租赁场所面积暂计为414.57平方米。具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积(以下简称计租面积)为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。第2.1条约定，该商业街由上海镌新企业管理有限公司(以下简称物业管理公司)进行统一的商业物业管理服务。第3.1条约定，甲、乙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称租赁年度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满12个月为一个租赁年度；本合同所称租赁月度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度。第3.2条约定，租赁起始日按以下计算：自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。第3.3条约定，甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年4月1日，乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日期作提前或者延后的调整，交付时，租赁场所应达到本合同附件2所述的交付条件。第3.4条约定，乙方租赁场所开业日为租赁场所对外营业之日，该广场统一开业日期暂定为2016年6月18日，如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日期，如甲方另行书面通知统一开业日的，则以该书面通知为准，但甲方应至少提前一个月书面通知乙方。第3.5条约定，若非因甲方原因，乙方租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业，除仍应支付租金、综合物业服务费及其他费用外，乙方每逾期一日应按照本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度日保底租金2倍的金额作为违约金。经甲方催告后，乙方逾期开业超过30日，甲方有权解除合同，乙方应承担导致合同解除的违约责任。若因甲方原因导致乙方无法开业的，甲方免收乙方不能营业期间的租金或租金起计日顺延，直至甲方的影响因素消除之日止。因甲方原因导致乙方自本合同约定的开业日(包括因甲方原因顺延的开业日)后60日内仍不能取得营业执照的或延期开业超过60日的，乙方有权经催告后合理期限内解除合同并追究甲方合同解除的违约责任。第3.6.1条约定，装修期内，乙方应自行承担并向物业管理公司支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费；装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕且无任何违约行为后向物业管理公司申请退还，经物业管理公司确认无误后三十日内将装修保证金无息退还乙方，乙方亦可向物业管理公司申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。除此之外，乙方还应向物业管理公司支付整体开业前装修期管理费8,291.40元。第4.1.2条约定，第1、2租赁年度月租金标准为82,914元，年租金标准为994,968元。第4.2.1条约定，乙方应按租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该费用标准为25元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用，不包含中央空调使用费，如乙方租赁场所需要使用商业街中央空调的，应另行向物业管理公司支付中央空调使用费(具体费用标准以物业管理书面通知为准)。第4.2.2条约定，综合物业服务费起交日期自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。第4.3.1条约定，乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用(统称为公用事业费)由乙方承担，乙方应按物业管理公司之《付款通知书》的要求按时足额支付水、电、燃气等公用事业费。乙方自行开户缴费的，由乙方按公用事业单位的缴费通知自行支付，需物业管理公司代收代付的，则由物业管理公司根据乙方实际使用量代收代付给相应的公用事业单位。本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价6元/M3，电费单价为1.45元/度。第4.3.2条约定，日常垃圾费用包含综合物业服务费中。餐厨垃圾清运费另计(每桶80元，每桶240L)。第4.4.1条约定，乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金=当月标准租金/当月日历天数。租赁起始日首个自然季度租金自预付租金中抵扣，其差额部分由乙方于租赁起始日起五日内一次性向甲方补足。第4.4.2条约定，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。第4.4.4条约定，乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付165,828元租金，该预付租金可以逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。第4.5.1条约定，乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期综合物业服务费为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。第4.5.2条约定，乙方应根据物业管理公司的付款通知要求，于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费。第4.5.3条约定，乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付20,728.50元综合物业服务费，该预付管理费可以逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕。第4.6.1条约定，乙方应于每个自然月的5日或之前向物业管理公司支付上个自然月发生的需由物业管理公司代收代付的公共事业费。第4.7条约定，根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。第5.1条约定，乙方应在本合同生效后5日内向甲方支付219,722.10元履约保证金。第5.2条约定，履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或者其他未付款项。第5.3条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。第5.4条约定，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金30,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。第10.1条约定，租赁场所开业前，乙方需自行取得并向甲方出示所有与其经营范围和商品、商号及经营商品商标有关的国家及当地政府部门规定要求的许可证及其他证书，包括但不限于营业执照等证件。其复印件最迟在乙方开业前交给甲方备案；甲方应协助向乙方提供办理上述证件需要甲方提供或出具的相关文件资料。第13.1条约定，本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内(以下简称退还期)迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。第13.7条约定，自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按照合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。在退还期满后甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用。第14.1条约定，除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，逾期超过30日未支付的，经甲方或物业管理公司催告后仍未支付的。第14.2条约定，如有第14.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十二条的约定退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，乙方并应按第14.5条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。第14.5条约定，本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，该损失赔偿金相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。
　　当日，镌新公司出具《商户入驻缴款通知单》，列明承租人应付的各类款项，包括预交租金165,828元，履约保证金219,722.10元(金额小计385,550.10元)，预交综合管理费20,728.50元，经营保证金30,000元，工本费20元(金额小计50,748.50)。
　　2016年4月8日，戴轶智向镌新公司支付436,298.60元。
　　2016年6月19日，镌新公司向名为“戴轶智(懂锅)”的商户发出《开业通知函》，载明“七宝宝龙城定于2016年7月23日试营业”。
　　2016年7月21日，七宝宝龙城工作人员确认宝龙城的燃气总管通过验收，燃气商户可以开始燃气工作。
　　2016年10月12日，名为“宝龙地产控股有限公司”的微信公众号于发布信息称，七宝宝龙城全面开业庆典隆重举行。
　　2016年11月28日，懂锅公司取得食品经营许可证，经营场所登记为上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号。
　　2017年2月27日，镌新公司(作为甲方，出租方)、戴轶智(作为乙方、原承租方)与懂锅公司(作为丙方、新承租方)签订《租赁合同主体变更协议》，协议第一条约定，自本协议生效之日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方继续履行，丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同，且乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。协议第二条约定，自本协议生效之日后，丙方应成为租赁合同的新承租方，继续执行租赁合同的新承租方，继续执行租赁合同，并作为租赁合同中承租方行使权利和履行义务。乙方从转让生效当日起不再直接受租赁合同的约束。甲、乙、丙各方应对转让生效日之前的行为各自承担责任，同时，丙方同意对乙方在转让生效日前尚未履行的租赁合同义务承担连带责任。
　　另查明，上海宝龙展飞房地产开发有限公司为七宝镇631街坊1/1丘的权利人。上海宝龙展飞房地产开发有限公司出具的授权委托书载明，公司作为上海市漕宝路xx弄七宝宝龙城市广场(房地产权证编号：沪房地闵字(2014)第xx号)的合法权利人，公司同意并授权公司的关联公司上海镌新企业管理有限公司作为该物业的经营管理方，并将广场内的所有商铺委托上海镌新企业管理有限公司在与所有商户的合同期限内全权负责招商运营。
　　还查明，上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX层房屋的权利人经核准于2017年7月9日登记为案外人尚某某。上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX层房屋的权利人经核准于2015年12月19日预告登记为案外人陆1。上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX层房屋的权利人经核准于2017年6月17日登记为案外人陆2、卓某、陆某3。上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX层、XXX号XXX层房屋的权利人经核准于2016年6月23日预告登记为案外人陈某1、张某某、陈某2。上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX层房屋的权利人经核准于2018年1月24日登记为案外人王某某。上述房屋的上海市不动产登记簿记载的房屋的土地宗地号为七宝镇631街坊1/1丘。庭审中，戴轶智、懂锅公司提出，上述地址与商铺租赁合同记载的地址不一致，故镌新公司所称的房屋交付事实不存在。
　　诉讼中，戴轶智、懂锅公司提供了系争商铺所在的七宝宝龙城市广场商业街照片，照片于2016年12月期间拍摄，显示其商铺附近停有重型卡车，商铺外有施工所需的设施设备。
　　庭审中，镌新公司与懂锅公司均确认合同已经解除。同时，戴轶智、懂锅公司称已于2017年6月30日将系争商铺交还镌新公司。镌新公司称交还日期为2018年1月6日，但其对于2017年6月30日之后的相应费用均不再主张。此外，镌新公司于2018年2月6日的庭审中陈述，其收到戴轶智支付的意向金80,000元、装修保证金20,000元、经营保证金30,000元及履约保证金219,722.10元。其中，履约保证金，根据合同约定，不予退还，其余款项同意在本案中一并处理抵扣。镌新公司于2018年6月14日的庭审中陈述，其收到戴轶智支付的装修管理费8,291.40元，同意予以退还，于本案中一并处理。
　　上述事实,由原告(反诉被告)镌新公司提供的商铺租赁合同、租赁合同主体变更协议、催款函、授权委托书、上海市房地产权证，由被告(反诉原告)懂锅公司、被告戴轶智提供的商户入驻缴款通知单、付款凭证、商铺租赁合同、开业通知书、开业报道、微信往来记录、食品经营许可证、上海市不动产登记簿，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。
　　关于镌新公司提供的微信名称为傅某的朋友圈截屏，旨在证明七宝宝龙城市广场于2016年9月10日开业，因戴轶智、懂锅公司对傅某的身份不予确认，镌新公司未进一步证明该人员的身份，故本院对该组证据的证明效力不予认定。关于镌新公司提供的日期为2016年12月11日的《催款函》，内容为告知戴轶智拖欠2016年11月1日至2016年12月31日的租金、综合物业服务费合计158,573.02元；日期为2017年1月5日的《催款函》，内容为告知戴轶智拖欠2016年11月1日至2016年12月31日的租金、综合物业服务费合计158,573.02元；以及日期为2017年3月20日的《催款函》，内容为告知戴轶智拖欠2016年11月1日至2017年3月31日的租金、综合物业服务费合计438,407.77元，戴轶智及懂锅公司称未收到上述催款函，镌新公司未进一步提供邮寄凭证或签收证明，故本院对上述证据的证明效力不予认定。
　　关于戴轶智、懂锅公司提供的日期为2016年10月22日的视频，旨在证明商铺内存在水管道反喷水倒灌等情况，镌新公司对真实性不予确认，本院认为，该视频无法显示事发现场为系争商铺，故对该份证据的证明效力不予认定。关于戴轶智、懂锅公司提供的在2017年6月2日至同年6月23日期间的戴轶智与镌新公司人员谢增的通话记录，旨在证明双方达成一致意见，即双方互不追究责任、相互平账，镌新公司确认谢某为公司的运营总监，于2017年8月离职，故无法确认录音的真实性，本院认为，因镌新公司对录音的真实性未予确认，在谢增未到庭的情况下，本应对该组录音证据的证明效力不予认定。
　　本院认为，镌新公司与戴轶智于2016年3月25日就系争商铺签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》，以及镌新公司、戴轶智与懂锅公司于2017年2月27日签订的《租赁合同主体变更协议》，均系当事人真实意思表示，合同及协议均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对合同或协议当事人均具有约束力，当事人均应按照合同或协议的约定行使权利、履行义务。对于戴轶智、懂锅公司以镌新公司未就签署租赁合同提供过任何权属证明文件为由对合同效力提出的异议，本院认为，镌新公司在本案中提供了系争商铺所在的七宝宝龙城市广场的房地产权利凭证及权利人上海宝龙展飞房地产开发有限公司出具的全权委托镌新公司就所有商铺进行招商运营及经营管理的授权委托书，故本院对戴轶智、懂锅公司对合同效力提出的异议不予采信。对于戴轶智、懂锅公司提出的合同记载的商铺地址(即上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场第1层编号为T1-82/84/86/88/90/92的商铺)与上海市房地产登记簿上所载的商铺地址(即上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)不一致，从而认为不存在交付合同约定之商铺的事实，本院认为，根据本案查明的事实，懂锅公司的食品经营许可证所记载的经营场所位于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，与上海市房地产登记簿上所载的商铺地址相同，而戴轶智、懂锅公司与镌新公司之间除本案中的房屋租赁关系外，并不存在其他房屋租赁关系，故双方之间的租赁标的物确定且唯一，且懂锅公司已在商铺内开展经营活动，故戴轶智、懂锅公司仅以合同记载的地址与上海市房地产登记簿记载的地址不同为由否认商铺交付的事实，与实际不符，本院不予采信。在镌新公司向戴轶智、懂锅公司交付商铺后，戴轶智、懂锅公司仅向镌新公司支付了436,298.60元(包括预交租金165,828元，履约保证金219,722.10元，预交综合管理费20,728.50元，经营保证金30,000元，工本费20元)，另支付了意向金80,000元、装修保证金20,000元、装修管理费8,291.40元，其中预交的租金相当于2个月的租金(即165,828元/82,914元/月)，然而，懂锅公司直至2017年6月30日才将商铺交还给镌新公司，即便以懂锅公司主张的起租日(即2016年11月28日)起算，期间已7月有余，懂锅公司未足额支付租金、物业服务费等，显属违约。镌新公司就此行使合同解除权，具有事实和法律依据，亦符合双方合同的约定。现本案中，双方对合同已告解除均予以确认，不再存有争议，镌新公司在调整其诉讼请求后，亦不再包含确认合同解除的诉讼请求，故本院就此不再作出处理。至于戴轶智、懂锅公司主张双方系友好协商解除合同且互不追究违约责任，因镌新公司就此予以否认，戴轶智、懂锅公司未进一步举证证明，本院对戴轶智、懂锅公司的单方陈述不予采信。因合同的解除责任归于懂锅公司，故镌新公司请求支付租金、支付物业服务费、没收履约保证金、支付合同解除损失赔偿金，并由戴轶智、懂锅公司互相承担连带责任的诉讼请求，均于法有据，本院均予以支持。关于租金的具体计算方式，双方对计租面积及租赁起始日持有争议。戴轶智、懂锅公司提出商铺的租赁面积小于合同记载的租赁面积，但本院注意到，镌新公司向戴轶智交付商铺后，戴轶智并未对租赁面积提出过任何异议，且戴轶智也是按照合同记载的租赁面积支付租金、物业服务费等相应费用，而其后，在镌新公司、戴轶智及懂锅公司三方签订租赁合同主体变更协议时，戴轶智、懂锅公司亦未要求镌新公司对租赁面积做出任何调整，故本院对戴轶智、懂锅公司在本案中再就租赁面积提出的质疑不予采信。针对租赁起始日，戴轶智、懂锅公司认为应当以懂锅公司取得食品经营许可证的时间(即2016年11月28日)作为租赁起始日，镌新公司则以开业日(即2016年9月10日)作为租赁起始日。根据商铺租赁合同的约定，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。又根据宝龙地产控股有限公司公开发布的信息显示，七宝宝龙城全面开业庆典于2016年10月12日举行，故本院以上述日期作为租赁起始日。因戴轶智已预交了2个月的租金165,828元，故在折抵了2016年10月12日至2016年10月31日期间的租金53,492.90元(即82,914元/月/31天*20天=53,492.90元)后，剩余部分应计入自2016年11月1日起至2016年12月31日止的租金，故2016年11月1日至2016年12月31日期间，戴轶智实际尚欠付租金即为53,492.90元，同时，戴轶智还需支付自2017年1月1日起至2017年3月31日止的租金248,742元(即82,914元/月*3个月=248,742元)，以上租金合计302,234.90元(即53,492.90元+248,742元=302,234.90元)。根据租赁合同主体变更协议的约定，懂锅公司需对戴轶智就上述租金的付款义务承担连带责任。而自2017年4月1日起至2017年6月30日止的租金248,742元，因租赁合同主体发生变更，故前述租金应由变更后的租赁主体懂锅公司支付，戴轶智对懂锅公司的付款义务承担连带责任。关于综合物业服务费，同理可证，因戴轶智已预交2个月的物业服务费20,728.50元，故在折抵了2016年10月12日至2016年10月31日期间的物业服务费6,686.61元(即25元/月/平方米*414.57平方米/31天*20天=6,686.61元)后，剩余部分应计入自2016年11月1日起至2016年12月31日止的物业服务费，故2016年11月1日至2016年12月31日期间，戴轶智实际尚欠付物业服务费即为6,686.61元，同时，戴轶智还需支付自2017年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费31,092.75元(即25元/月/平方米*414.57平方米*3个月=31,092.75元)，以上物业服务费合计37,779.36元(即6,686.61元+31,092.75元=37,779.36元)。根据租赁合同主体变更协议的约定，懂锅公司需对戴轶智就上述物业服务费的付款义务承担连带责任。而自2017年4月1日起至2017年6月30日止的物业服务费31,092.75元，因租赁合同主体发生变更，故前述物业服务费应由变更后的租赁主体懂锅公司支付，戴轶智对懂锅公司的付款义务承担连带责任。
　　关于镌新公司主张的逾期支付租金及物业服务费所产生的逾期付款违约金，本院认为，由于戴轶智、懂锅公司未能按照合同约定支付相应的租金及物业服务费，其行为构成违约，镌新公司有权依据合同的约定主张要求戴轶智、懂锅公司依据合同约定的违约责任标准承担相应的逾期付款违约金，合同中约定的逾期违约金的计算标准为每日5‰，现镌新公司按照每日1‰主张。同时，镌新公司亦根据合同约定要求懂锅公司承担合同解除之后的合同解除损失赔偿金，其标准为最后一个租赁年度月租金2倍。本院注意到，引起合同被解除的原因是由于戴轶智、懂锅公司的逾期付款违约行为。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即懂锅公司逾期支付租金及物业服务费的违约行为，并非不同的违约行为。而本院已判令懂锅公司承担合同解除损失赔偿金，并没收懂锅公司已经支付的履约保证金，足以弥补镌新公司产生的损失，故对于上述逾期付款违约金不再予以支持。
　　关于镌新公司主张的垃圾清运费，按照合同的约定，其计费的方式为按每桶80元收取费用,然镌新公司未举证实际产生的垃圾桶数，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于镌新公司主张的商铺恢复原状费用，具体金额为镌新公司单方匡算，并未实际产生该项费用，故本院对该项诉讼请求同样不予支持。关于镌新公司主张没收经营保证金，因没有合同依据，本院亦不予支持。
　　就镌新公司已经收取的意向金80,000元、装修保证金20,000元、经营保证金30,000元、装修管理费8,291.40元，合同解除后，镌新公司应当予以返还。
　　关于懂锅公司反诉请求赔偿延期开业造成的损失，本院认为，根据合同的约定，原定的开业时间为2016年6月18日，后又改为2016年7月23日开业，然根据公开信息显示的开业典礼于2016年10月12日举行，故镌新公司确实存在延期开业的事实，且在后一次延期开业中，镌新公司也未提前书面告知戴轶智、懂锅公司，其行为存在不当之处。然而，懂锅公司虽提出赔偿的请求，但其未提供充分的证据证明其延期开业损失，本院注意到，在懂锅公司所列的损失清单中，与延期开业相关的损失主要体现为员工工资及广告费用，然针对员工工资，懂锅公司未提供证据证明人员身份、工资发放情况等，而针对广告费用，懂锅公司未提供证据证明交易对手的身份、交易记录中也未记载款项用途等，故即便存在损失，其损失金额在本案中亦无法作出确认。再者，根据合同的约定，因镌新公司的原因导致无法开业的，其行为的后果为免收不能营业期间的租金或租金计租日顺延，直至影响因素消除之日止。而本案中，镌新公司对于延期开业期间的租金也未予收取，由此看来，也符合合同约定。综上，本院对懂锅的该项反诉诉讼请求难以支持。
　　关于懂锅公司反诉请求赔偿因镌新公司违约导致合同目的无法实现造成的损失，因合同解除之责归于懂锅公司，故本院对懂锅公司的该项反诉请求同样不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、被告戴轶智于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司支付自2016年11月1日起至2017年3月31日止的租金人民币302,234.90元；
　　二、被告戴轶智于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司支付自2016年11月1日起至2017年3月31日止的物业服务费人民币37,779.36元；
　　三、被告(反诉原告)上海懂锅餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司支付自2017年4月1日起至2017年6月30日止的租金人民币248,742元；
　　四、被告(反诉原告)上海懂锅餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司支付自2017年4月1日起至2017年6月30日止的物业服务费人民币31,092.75元；
　　五、被告(反诉原告)上海懂锅餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司支付合同解除损失赔偿金人民币198,993.60元；
　　六、被告(反诉原告)上海懂锅餐饮管理有限公司对上述判决主文第一条及第二条所确定的被告戴轶智的债务向原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司承担连带责任；
　　七、被告戴轶智对上述判决主文第三条至第五条所确定的被告(反诉原告)上海懂锅餐饮管理有限公司的债务向原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司承担连带责任；
　　八、被告(反诉原告)上海懂锅餐饮管理有限公司支付的履约保证金人民币219,722.10元，原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司不予返还；
　　九、原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海懂锅餐饮管理有限公司返还意向金人民币80,000元、装修保证金人民币20,000元、经营保证金人民币30,000元、装修管理费人民币8,291.40元；
　　十、驳回原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；
　　十一、驳回被告(反诉原告)上海懂锅餐饮管理有限公司的全部反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费计17,903.02元，由原告(反诉被告)上海镌新企业管理有限公司负担7,833.75元，被告(反诉原告)上海懂锅餐饮管理有限公司、被告戴轶智共同负担10,069.27元。反诉案件受理费计8,722.50元，由被告(反诉原告)上海懂锅餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张玉丽

书记员：周  颖