上海镌新企业管理有限公司与肖火才房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：许华芳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。
　　被告：肖火才，男，1973年6月26日生，汉族，户籍地福建省。
　　委托诉讼代理人：吴金龙，浙江潮乡律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：钟开福，上海胜杰律师事务所律师。
　　原告上海镌新企业管理有限公司与被告肖火才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，并于同年4月11日、9月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高树升、被告肖火才及其委托诉讼代理人钟开福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉讼请求：1、判令原告和被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年8月29日解除；2、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种同)195,233元(计算方式：自2016年11月1日起至2017年8月29日止，共9个月29天，月租金为20,262元，被告应付租金为20,262元/月×9个月+20,262元/月÷31天×29天=201,312元，实付租金6,078.65元，故尚结欠195,234元)；3、判令被告向原告支付逾期支付租金违约金(计算方式：分段计算，以34,445元为基数，按照每日千分之一的标准计算的自2016年9月25日起至实际给付租金之日止的违约金；以60,786元为基数，按照每日千分之一的标准计算的自2016年12月25日起至实际给付租金之日止的违约金；以60,786元为基数，按照每日千分之一的标准计算的自2017年3月25日起至实际给付租金之日止的违约金；以39,216元为基数，按照每日千分之一的标准计算的自2017年6月25日起至实际给付租金之日止的违约金)；4、判令被告向原告支付自2017年6月10日起至2017年8月29日止按每日500元的标准计算的擅自停业违约金40,000元；5、判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金44,208元，即第三租赁年度月租金22,104元的两倍；6、判令被告肖火才向原告支付商铺恢复原状费用41,455元(计算方式：450元/平方米×92.1平方米)；7、判令被告肖火才向原告支付综合物业服务费49,478元(计算方式：综合物业服务费每月5,986.5元，自2016年12月1日至2017年8月29日，共计8个月29天，被告应付5,986.5元/月×8个月+5,986.5元/月÷31天×29天=53,492元，已支付4,013.5元，欠付49,478元)；8、判令被告向原告支付综合物业服务费逾期支付违约金(计算方式：以1,973元为基数，按照每日千分之一的标准计算的自2016年9月25日起至实际给付租金之日止的违约金；以17,959.5元为基数，按照每日千分之一的标准计算的自2016年12月25日起至实际给付租金之日止的违约金；以17,959.5元为基数，按照每日千分之一的标准计算的自2017年3月25日起至实际给付租金之日止的违约金；以11,586.77元为基数，按照每日千分之一的标准计算的自2017年6月25日起至实际给付租金之日止的违约金)；9、判令被告向原告支付垃圾清运费8,960元。
　　事实和理由：2016年6月29日，原、被告签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告管理的位于上海市闵行区漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场第xx层编号为xxx、xx的商铺(以下简称系争商铺)，租赁面积为92.1平方米，租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。综合物业服务费每月65元/平方米，按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付综合物业服务费。如果被告逾期支付，每逾期一日应向原告支付应付款项的千分之五作为违约金。此外，合同对物业费、履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。2016年9月10日，七宝宝龙城市广场与租赁场所同时开业。被告自2016年9月25日起就未按合同约定支付租金及综合物业服务费，期间，原告多次催要，被告均置之不理，被告自2017年6月10日起擅自停止营业。原告已于2017年8月29日收回系争商铺。原告认为，其按约向被告交付了租赁场所，被告拒不支付租金之行为已严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院，要求支持其诉请。
　　被告辩称，对双方的租赁合同不持异议，但被告于2017年5月21日即停业，2017年6月19日向原告申请退租并解除租赁合同，原因在于被告交付的商铺与图纸不符，承诺的商业入住率80%亦未达到，故被告认为双方的租赁合同已于2017年6月19日解除，且导致合同解除的原因在于原告。
　　本院经审理认定事实如下：2016年6月29日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争商铺签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同约定：乙方承租的租赁场所面积依图暂计为92.1平方米，本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算，该广场由原告进行统一的物业管理及广场经营秩序管理；甲、乙双方约定的租赁期限为3个租赁年度，自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，本合同所称租赁年度，均系指自租赁起始日起向后推算，每满12个月为一个租赁年度，租赁季度是指自租赁起始日起向后推算，每满三个月为一个租赁季度，租赁月度是指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度；甲乙双方约定的租赁场所交付日期为2016年6月25日，乙方同意，可根据实际工程状况对约定交付日期作提前或者延后的调整，交付时，租赁场所应达到本合同附件2所述的交付条件；乙方应按照甲方或经营管理公司的书面交付通知要求的约定交付日之前自行前往广场与甲方或经营管理公司办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》，乙方应于租赁场所交接手续办理之日后5日内进场装修；甲乙双方特别同意，如乙方已实际进场开始或准备开始租赁场所的装修，或乙方已实际接收租赁场所的，即应视为租赁场所符合交付条件；乙方租赁场所开业日为租赁场所对外营业之日，该广场统一开业日期暂定为2016年7月23日，如遇特殊情况，甲方有权调整统一开业日期，如甲方或经营管理公司另行书面通知统一开业日期的，则以该书面通知为准；甲方同意给予乙方29天的免租期；装修期内，乙方应自行承担并向甲方支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公共事业费，并向甲方支付装修管理费；乙方应在租赁场所装修完毕，且无任何违约行为后向甲方申请退还装修保证金，经甲方确认无误后三十日内将装修保证金退还乙方，乙方亦可申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用；第一租赁年度、第二租赁年度月租金标准均为20,262元，年租金标准均为243,144元；第三租赁年度月租金标准为22,104元，年租金标准为265,248元；乙方应按租赁场所的计租面积向甲方支付综合物业服务费，该费用标准为65元/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费；综合物业服务费起交日期自本合同第3.4条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算；乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方预付40,524元租金，该预付租金可以逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕；乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金，乙方应于每个自然季度末月的25日前或之前向甲方一次性支付下一个自然季度的租金；乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方预付11,973元综合物业管理服务费，乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付综合物业管理服务费，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方或经营管理公司支付下一个自然季度的综合物业管理服务费；根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业管理服务费或其他乙方应向甲方支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金；乙方应在本合同生效后5日内向甲方支付56,181元履约保证金，履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无需向乙方支付该保证金的利息，在合同期间，乙方不得要求甲方将履约保证金冲抵租金或者其他未付款项；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金10,000元；乙方需于进场日前按本合同约定向甲方支付装修保证金和装修管理费，以确保乙方遵守及履行本合同的规定及甲方对于装修环节的管理规定，……，该装修保证金在乙方装饰、装修工程竣工验收合格后，并经甲方审核后在乙方无违约的情况下无息退还乙方；除法律禁止或不可抗力或甲方事先书面同意外，乙方同意自租赁场所开业之日起每日均按统一营业时间将其租赁场所百分之百投入营业，若乙方擅自停业/不营业，每日须按计租面积5元/平方米的标准向甲方支付违约金；除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除通知送达乙方之日起终止：乙方逾期超过30日未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合物业管理服务费或其他任何应支付给甲方或经营管理公司的费用的；双方约定，本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应的违约责任外，还应向守约方支付相当于第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金标准两倍的违约金。
　　合同签订后，原告向被告交付了系争商铺；被告向原告共计付款120,520元，其中履约保证金56,181元，预交租金40,524元，预交综合物业服务费21,973元，装修管理费1843元。庭审中，原告表示，履约保证金56,181元按照合同约定不予退还，预交租金40,524元已用于抵扣2016年9月份的租金14,183.4元、2016年10月份的租金20,262元、2016年11月份的部分租金6,078.6元;预交综合物业服务费21,973元已用于抵扣2016年9月份综合物业服务费5,986.5元、2016年10月份物业管理费5986.5元、2016年11月份综合物业管理费5,986.5元、2016年12月份部分综合物业服务费4,013.5元。
　　2017年2月17日、3月14日，原告两次向被告发函催讨租金等费用；2017年6月19日，被告向原告提出退场申请；2017年8月22日，原告向被告发送《收回租赁场所及物品领取通知函》；2017年8月29日，原告收回系争商铺。
　　上述事实，由原告提供的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、《退场申请》、《收回租赁场所及物品领取通知函》以及原、被告的庭审陈述予以佐证，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但被告在合同履行过程中长期拖欠租金及综合物业管理费等费用，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。被告对其辩称的“导致被告停业的原因是因为商场开业率未达到原告80%”、“原告未按约定及时为被告办理相关经营证照”及“原告交付的系争商铺不符合要求”均未提交相应的证据予以佐证，故对被告的辩称本院不予采信。被告辩称“原告处理系争商铺内物品所得钱款可用于抵扣被告欠付的费用”，未提交相应的证据予以佐证，故本院对其该项辩称不予采信。
　　对于原告主张的诉请1：本院认为，原告以收回系争商铺之日即2017年8月29日作为合同解除日，于法无悖，本院予以支持。
　　对于原告所主张诉请2：本院认为，原告要求被告支付自2016年11月1日起至2017年8月29日止的租金195,234元，该项诉请符合双方合同约定之内容，本院予以支持。
　　对于原告主张的诉请3：本院认为，被告未按约支付相应租金，现原告按约主张相关的逾期付款违约金以及对于违约金的起算时间节点，于法有据且符合事实，本院予以支持。但结合被告迟延支付的金额、时间、以及原告的实际损失情况，本院将违约金的计算标准酌情调整为日万分之五。
　　对于原告主张的诉请4：被告自认其于2017年5月21日即已停业，故本院认为，原告要求被告支付其自2017年6月10日起至2017年8月29日止擅自停业违约金于法有据且符合事实，但根据原告的实际损失情况，本院将擅自停业违约金的计算标准酌情调整为2元/天/平方米。
　　对于原告主张的诉请5：本院认为，基于讼争合同的解除原因系被告拖欠租金、综合物业管理费所致，原告对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。但根据原告的实际损失情况，本院将合同解除违约金的标准酌情调整为一个月的租金，即22,104元。
　　对于原告主张的诉请6：本院认为，原告该项诉讼请求并无法律或合同之依据，故对该项诉请，本院难以支持。
　　对于原告主张的诉请7：本院认为，原告要求被告支付自2016年12月1日起至2017年8月29日期间综合物业服务费49,478元，该项诉请符合双方合同约定之内容，本院予以支持。
　　对于原告主张的诉请8：本院认为，被告未按约支付相应综合物业服务费，现原告按约主张相关的逾期付款违约金以及对于违约金的起算时间节点，于法有据且符合事实，本院予以支持。但结合被告迟延支付的金额、时间、以及原告的实际损失情况，本院将违约金的计算标准酌情调整为日万分之五。
　　对于原告主张的诉请9：本院认为，原告该项诉讼请求并无法律或合同之依据，故对该项诉请，本院难以支持。
　　另，被告已支付的款项中，56,181元为履约保证金，原告有权根据合同约定不向被告退还。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之有关规定，判决如下：
　　一、原告上海镌新企业管理有限公司与被告肖火才于2016年6月29日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2017年8月29日予以解除；
　　二、被告肖火才于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付自2016年11月1日起至2017年8月29日止的租金人民币195,234元；
　　三、被告肖火才于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付逾期支付租金之违约金(该违约金包括：1、以34,445元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年9月25日起至实际给付租金之日止的违约金；2、以60,786元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年12月25日起至实际给付租金之日止的违约金；3、以60,786元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年3月25日起至实际给付租金之日止的违约金；4、以39,216元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年6月25日起至实际给付租金之日止的违约金)；
　　四、被告肖火才于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付自2017年6月10日起至2017年8月29日止的擅自停业违约金人民币14,736元(计算方式：92.1平方米×2元/天/平方米×80天=14,736元)；
　　五、被告肖火才于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付合同解除违约金人民币22,104元；
　　六、被告肖火才于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付自2016年12月1日起至2017年8月29日止的综合物业服务费人民币49,478元；
　　七、被告肖火才于本判决生效之日起十日内向原告上海镌新企业管理有限公司支付逾期支付综合物业服务费的违约金(该违约金包括：1、以16,248.5元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年9月25日起至实际给付租金之日止的违约金；2、以60,786元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2016年12月25日起至实际给付租金之日止的违约金；3、以60,786元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年3月25日起至实际给付租金之日止的违约金；4、以39,216元为基数，按照每日万分之五的标准计算的自2017年6月25日起至实际给付租金之日止的违约金)；
　　八、驳回原告上海镌新企业管理有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费计人民币8,455.31元，由被告肖火才负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：卢  希

书记员：沈旺迪