上海镛记实业有限公司与庞振永土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海镛记实业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：沈伟，执行董事。
　　委托诉讼代理人：凌宏，上海罗业律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈栋，上海罗业律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：庞振永，男，1960年7月29日生，汉族，住江苏省邳州市。
　　委托诉讼代理人：吴胜开，上海伟创律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄玲玲，上海伟创律师事务所律师。
　　原告上海镛记实业有限公司诉被告庞振永土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员樊家栋独任审判，后因案情复杂转为普通程序审理。被告庞振永于2019年5月10日向本院提出反诉。本院于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈栋、被告庞振永及其委托诉讼代理人吴胜开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海镛记实业有限公司诉称：1、判决确认原、被告双方签订的土地租赁合同于2017年12月1日解除；2、判决被告支付原告2014年至2017年期间拖欠的租金156500元及违约金17535元(2017年1月1日至2017年12月1日，以年租金日万分之五52.5元×334天)，共计174035元。3、判决被告支付2018年4月22日至2018年8月21日的土地占用费35000元(按合同约定105000元年租金除以12个月计算月租金)。4、判决被告立即搬离并返还占用的崇明区向化镇北港村涉案土地(原向化副业场露地葡萄园：北至六效水闸东边50米，东至亚通公司围栏网，南至北港村横河界及绿源食品厂围墙，西至岸转河保塌桩)。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年3月17日签订《原向化副业场露地葡萄园承包及相关资产租用合同》，约定原告将崇明向化镇北港村共计一百余亩土地及附属设施出租给被告，被告每年向原告支付105000元，期限自2013年5月4日至2017年11月30日。协议约定，被告超过2个月未支付租金的，按违约论处，原告有权解除合同。后被告承诺招商引资三千万元投资建设现代化果园，要求与原告签订土地租赁合同，2016年5月1日，双方签订《土地租赁合同》,约定原告将位于崇明向化镇北港村共计一百余亩土地及土地上种植区、房舍和综合管理区等附属设施出租给被告，租期自2016年5月1日至2023年4月30日止。协议约定，年租金为105000元，逾期超过60日，应每逾期一日按照正常租金的万分之五向甲方支付违约金。若被告没有达到招商引资三千万的目标为无效合同，原告有权随时终止租赁合同。协议签订后，原告依约全面履行了合同义务，但被告至今未支付所拖欠的2014年至2015年部分租金。2016年11月起，被告更是完全不履行支付租金的合同义务，原告多次催讨仍拒不支付。且被告也未兑现招商引资三千万元的承诺。据此，原告于2017年12月1日以被告违约为由书面通知被告解除合同。在原告要求下，被告于2018年1月25日曾搬离涉案土地，但在2018年4月22日，被告私自进入并占用涉案土地，经原告通知搬离均未果。原告认为，依法订立的合同受法律保护，被告长期拒不支付租金且占用土地的行为已经严重侵害了原告的合法权益，构成了根本违约。鉴于上述情况，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望能判如所请。
　　被告庞振永答辩称，同意原告提出的原、被告签订的合同于2017年12月1日解除；2014年至2016年12月底拖欠原告租金6500元，但应扣除被告垫付的电费100元，另外2017年拖欠原告租金105000元，但应该扣除培植管理费15000元，累计结欠原告96400元；第三项诉请占用费不存在，原、被告于2017年年底解除合同，故租金计算至2017年年底，被告在2018年1月22日已经离开租赁的土地，原告在2018年年初已经事实上取得系争土地并租赁给其他人，被告事实上没有使用系争土地，不应该再行支付相关费用。对于原告所陈述的亩数及基本案件事实均无异议。
　　被告庞振永反诉称，2014年3月17日，反诉人与被反诉人签订了《原向化副业场露地葡萄园承包及相关资产租用合同》,约定反诉人承包北六效水闸东边50米，东至亚通公司围栏网，南至北港村横河界及绿缘食品厂围墙，西边后边至岸转河保塌桩的约88亩的葡萄园。每年的承包费105000元，被反诉人于每年12月底之前支付反诉人培植管理费15000元。承包期限自2013年5月4日至2017年11月31日。合同签订后，反诉人依约履行合同，积极对承包土地进行投资改造，至2016年5月1日，被反诉人为促使反诉人招商引资，双方又于2016年5月1日重新签订了《土地租赁合同》，约定被反诉人将88亩大棚设施种植区、道路、房舍、综合管理区及其他使用土地共计一百余亩出租给反诉人使用。期限自2016年5月1日起至2023年4月30日止，双方约定年租金105000元(其中含种植保证金15000元)，在租赁期内，反诉人可以与第三方合作开发和经营。租赁期间，非本合同规定的情况被反诉人擅自解除本合同，提前收回地块的，被反诉人应按照反诉人实际投资的二倍向反诉人赔偿损失。协议签订后，反诉人依约履行了合同义务，对租赁土地共投入980000元，按期付清了2014至2015年的租金，结清了2016年租金，其中2016年租金中转账给被反诉人70000元，扣除被反诉人应花费的西面保塌费用13500元(已由反诉人垫付)，扣除被反诉人应返还给反诉人的15000元的种植保证金，再扣除被反诉人需花费的东面保塌费用6500元(已由反诉人垫付)，租金已全部付清。2017年反诉人由于对大棚维修和更新花费约300000元，后又因反诉人妻子于2017年7月份在葡萄园做工受伤，花费约200000元，导致反诉人不能及时给付租金，期间反诉人将上述情况反馈给被反诉人之后，经与被反诉人商议，被反诉人同意延付租金。但合同履行至年底，被反诉人却违约找好其它土地租赁方，准备把租赁土地另行出租，并强行违约解除与反诉人的租赁合同，提前收回租赁土地，并以微信、书面等形式单方与反诉人解除租赁合同，导致反诉人不能行使租赁权，致使反诉人离开租赁土地。而被反诉人找好的承租方前期占有了租赁土地，后又因内部租赁意见不统一放弃租赁，之后被反诉人又找了多家租赁方，均因未能达成一致致使2018年土地荒废不能种植。反诉人于2018年4月至5月主动多次联系被反诉人协商继续租赁事宜，但未能达成一致。
　　反诉人认为，反诉人在租赁期间对租赁土地进行了大量投入，花费资金近两百万元，但由于被反诉人违约解除合同，给反诉人造成了重大损失，损害了反诉人的合法权益，故要求反诉被告赔偿反诉原告：1、投资损失980000元，(损失的组成1、给孙彬3000元现金，原准备交付给水闸站的工作人员，但是其没有支付，故3000元应该返还；2、购买鱼苗9600元；3、找看管鱼塘的人员支付工资5000元；4、倪汉生2015年购买葡萄60箱，12斤一箱共计4800元；5、2013年摘走了2亩土地上的桃子合计5000元；6、2017年绿色产品认证费11000元；7、2016年-2017年每年100箱葡萄，50元一箱，合计10000元；8、5年给水闸工作人员的葡萄，每年30箱，50元一箱，合计7500元；9、库存农药化肥3000元，10、2亩地的花菜5000元；11、装潢材料与接的自来水管合计3000元；12、维修大棚，盖仓库(一排平房靠东边的那间)；13、夏黑葡萄苗以及人工、种植费40000元；14、装修房屋6间，添附了瓷砖、地砖等、生产生活用品)。2、反诉被告支付反诉原告购买的葡萄和桃子款9800元。3、反诉费由反诉被告承担。
　　反诉被告上海镛记实业有限公司针对反诉原告的反诉，答辩称，双方只是土地租赁关系，反诉被告将土地租赁给反诉原告，反诉原告应该按期支付租金，其生产经营投资是自负盈亏，其提出的请求没有提供证据证明，且与本案无关，故不予认可。
　　原告对其诉称的事实，向本院提供如下证据材料：
　　1、土地使用权证、原告名称变更工商登记，证明原告使用土地的合法性；
　　2、租赁合同两份，证明原、被告双方就系争土地达成租赁关系，第一份租赁合同中4.3条载明107个大棚是原告的；第二份租赁合同是第一份租赁合同的续签，租金未变更，支付时间有变更，变成先付后用，每半年支付一次，合同中9.4条约定，被告逾期不缴纳租金超过60天需支付日万分之五的违约金(第一份合同中违约金为万分之三)；
　　3、微信聊天记录及书面函、快递单，证明被告收到原告的通知函，内容：解除合同；被告拖欠原告租金的金额及日期。
　　被告庞振永对于原告上海镛记实业有限公司提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议；对证据2，两份合同完全不一样，之前的合同已经作废。大棚是国家投资200多万元建成的，被告花了675000元从案外人处某某，107个大棚大部分属于国家，个人拥有小部分。第二份合同无异议；对证据3，按照合同约定，原告不应解除合同，当时就发信息回复不同意解除合同，延迟交付租金的理由也和原告说清楚了。
　　被告庞振永为证明其辩称和反诉，向本院提交如下证据材料：
　　1、合同两份，证明反诉人与被反诉人之间的土地租赁关系，被反诉人擅自解除合同，被反诉人应当按照投资的2倍向反诉人赔偿损失。(2016年合同第9条第2款)；
　　2、投资协议书、转账凭证、收条、上海三和葡萄专业合作社章程、转让协议书、调查笔录，证明根据2016年合同约定，反诉人找来投资方对葡萄园进行投资，花费了相关的投资费用；
　　3、2016年租金转账电子回单、记录，证明反诉人已经支付了2016年的租金，转账分两次20000元、50000元，还有垫付13500元做保塌费用。根据合同，租金支付时含种植保证金15000元，另外垫付100元电费，因此2016年的实际欠费为6400元；
　　4、微信记录(与沈伟的姐姐)、通话录音，证明被反诉人单方面要求解除合同，2017年租金延后支付被反诉人同意的；
　　5、被告妻子残疾证、照片，证明2017年之所以没有交租金有客观原因；
　　6、民事判决书一份，证明根据2016年合同，被告引进投资人的事实，反诉原告未违约，反诉被告没有解除合同的法定理由。
　　反诉被告上海镛记实业有限公司对反诉原告庞振永提供的证据发表如下质证意见：对证据1真实性认可，对证明内容不认可，原告并非擅自解除合同，被告逾期支付租金在先；对证据2真实性均不认可，这不能证明投资损失，这是反诉原告收受他人款项，不能说明投资于葡萄园。调查笔录是单方面的笔录，证人应当出庭作证；对证据3，2014年度，反诉被告收取租金90000元，2015年收取租金68500元，2016年度收取租金105000元，2017年未收取租金；对证据4真实性认可，微信并未发给反诉被告，微信也是反诉原告单方面意思表示，反诉被告未同意其延迟支付租金。录音真实性无法确认，从内容来看，不能证明反诉原告把租金付了，也不能证明反诉被告擅自解除合同；对证据5与本案无关联性，不是反诉原告能不支付租金的理由；对证据6真实性认可，与本案无关，双方之间是租赁关系，反诉原告如何经营与反诉被告无关。
　　经审理查明，原、被告于2014年3月17日签订《原向化副业场露地葡萄园承包及相关资产租用合同》，约定原告将崇明向化镇北港村共计一百余亩土地及附属设施出租给被告，被告每年向原告支付105000元，期限自2013年5月4日至2017年11月30日。协议约定，被告超过2个月未支付租金的，按违约论处，原告有权解除合同。2016年5月1日，原、被告重新签订《土地租赁合同》，约定原告将原有的一百亩土地及土地上种植区、房舍和综合管理区等附属设施出租给被告，被告租用土地用于蔬果种植，租期自2016年5月1日至2023年4月30日止。协议约定，年租金为105000元(其中含种植保证金为15000元，确保做到树种无虫害，地面无杂草，秋季整好枝，冬季施好肥)，租金先付后用，乙方(被告方)须在每年5月1日交租金50000元，余款55000元于10月30日交清；乙方逾期不缴纳租金，超过60日，应每逾期一日按照正常租金的万分之五向甲方累计支付违约金。协议签订后，原告依约全面履行了合同义务，但被告至今未支付所拖欠的2014至2016年租金6500元。2017年的租金90000元(已扣除种植保证金15000元)，原告多次催讨仍拒不支付，遂涉讼。
　　另查明，被告租赁土地后，2014年度至2016年度，扣除每年应由原告返还被告种植保证金15000元，尚欠原告租金6500元；2017年度被告应付租金105000元，扣除种植保证金15000元，尚欠90000元，合计结欠租金96500元；被告在租赁土地后，交付原告财产使用保证金10000元。
　　审理中，讼争的土地已由原告接管使用，原告撤销了要求被告立即搬离并返还占用的崇明区向化镇北港村涉案土地的诉请。
　　在庭审结束后，被告于2019年9月17日向本院提出，要求对其在租赁土地上投入等相关损失进行鉴定，本案经上海市高级人民法院摇号确定由上海申元工程投资咨询有限公司对本案进行鉴定，期间该咨询公司多次与被告联系，要求被告提供相关材料、需要预交鉴定费用、确定鉴定的范围，但被告没有明确答复咨询公司，也没有预交鉴定费，该咨询公司于2019年12月18日撤销了对本案的鉴定。
　　本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告双方于2016年5月1日签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同订立后，原告已按照合同约定将系争土地及相关的设施交付被告使用，被告亦应按约履行自己的义务，但被告却拖欠租金至今不付，实属不当，已构成根本性违约，故原告要求于2017年12月1日与被告解除双方之间的土地租赁合同诉讼请求，本院予以支持。审理中，被告表示同意解除合同，双方的租金结算至2017年年底，本院予以准许；原告要求被告支付欠付的租金，原告这一诉请于法有据，应予以支持；原告要求被告支付2018年1月至8月21日的土地占用费，因被告已于2017年年底撤出系争土地，并未实际使用该土地，且该土地已由原告实际掌控，故原告这一诉请，本院难以支持；被告提出在租金中应扣除保塌费用13500元及电费100元，因未提供证据予以佐证，故本院难以支持。对于反诉原告要求反诉被告支付投资损失980000元、购买葡萄和桃子9800元诉讼请求，因被告在鉴定期内未向鉴定机构提供相关材料和预交鉴定费，鉴定机构已撤销了鉴定，反诉部分本院难以处理，故对反诉原告的损失部分，反诉原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告上海镛记实业有限公司与被告庞振永于2016年5月1日签订的《土地租赁合同》于2017年12月1日予以解除；
　　二、被告庞振永于本判决生效之日起十日内支付原告上海镛记实业有限公司租金96500元，扣除被告向原告支付的财产使用保证金10000元，被告庞振永还应支付原告上海镛记实业有限公司租金86500元；
　　三、原告上海镛记实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
　　四、反诉原告庞振永要求反诉被告上海镛记实业有限公司支付投资损失980000元、购买葡萄和桃子9800元的反诉请求，不予支持。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费人民币3955.70元，由原告上海镛记实业有限公司负担1993.20元，由被告庞振永负担1962.50元；反诉费人民币13698元，由反诉原告庞振永负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：樊家栋

书记员：沈  京