上海长亮照明电器有限公司与上海亚姆针织制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海长亮照明电器有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：陈旬，董事长。
　　委托诉讼代理人：余逞，男。
　　被告(反诉原告)：上海亚姆针织制衣有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：张惠表，总经理。
　　委托诉讼代理人：张小云，男。
　　委托诉讼代理人：孙巾杰，上海东炬律师事务所律师。
　　原告上海长亮照明电器有限公司诉被告上海亚姆针织制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月3日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2018年12月11日公开开庭进行审理，原告上海长亮照明电器有限公司的委托诉讼代理人余逞、被告上海亚姆针织制衣有限公司的委托诉讼代理人张小云、孙巾杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海长亮照明电器有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告将水电户名变更为原告；2、被告支付2017年11月30日至2018年4月底的房租人民币116,000元；3、被告赔偿原告重新建造面积为105平方米有证房屋所需要费用136,500元。审理中，原告表示水电户名已经变更完毕，撤回第1项诉讼请求。原告另表示，现被告建造的房屋未被拆除，原告暂不要求被告赔偿，原告保留今后如房屋被拆除另案向被告主张赔偿的权利。
　　事实与理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》于2017年11月30日到期，合同到期后被告未及时腾退，直到2018年4月底才搬空，被告理应支付占有使用期间的费用。根据合同约定，合同到期后，被告应将水电过户回原告，但被告迟迟不愿意配合。被告在租赁期间在没有经过原告同意的情况下擅自将原告厂区内有证面积105平方米厂房拆除并扩建违章建筑，现城管几次要求拆除，而重建违章建筑难以获得审批，故原告要求被告赔偿损失。
　　被告上海亚姆针织制衣有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告至今未退还被告押金，且被告搭建的房屋、污水管道、改造的厕所食堂原告一直在使用，未支付过使用费。被告已经按照合同约定及时搬离，不需要另行支付租金。原告出租的房屋比较破旧，经过原告同意，被告对房屋进行拆除并改造，实际建造的房屋面积300平方米左右，房屋由原告使用，被告无需赔偿建造费用。
　　被告上海亚姆针织制衣有限公司认为经原告同意投资建造了300平方米房屋，并对食堂、厕所进行了改造、完成了污水管道工程，被告支付了押金15,000元，故提起反诉请求：1、原告补偿被告40万元(其中污水管道工程7万元、300平方米房屋21万元、厕所和食堂的改造12万元)；2、原告退还被告押金15,000元。
　　原告上海长亮照明电器有限公司针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。厕所原告出租给被告时就存在，污水管道是被告就自己经营需要改造的，被告未经原告同意将原告原有房屋拆除后另行建造了无证房屋。合同到期后，根据合同约定被告的固定装修归原告所有。
　　本院经审理认定事实如下：被告系上海市青浦区练塘镇蒸兴公路XXX弄XXX号厂房的产权人。
　　2011年11月8日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区练塘镇蒸兴公路XXX弄XXX号2幢厂房出租给乙方，租赁期限自2011年11月1日至2016年10月31日。乙方在租赁期间，自己出资添置的固定资产或其他易耗品，产权归乙方所有，在正常终止协议时，有权支配自己的财产。乙方在合同期内可对承租房屋进行生产用装修，但不得改变房屋的结构用途及水电主干线，除甲方同意外。合同另约定了其他权利义务。
　　2016年11月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区练塘镇蒸兴公路XXX弄XXX号2幢厂房出租给乙方，租赁期限自2016年12月1日至2017年11月30日，年租金280,000元。乙方在租赁期间，自己出资添置的固定资产或其他易耗品，产权归乙方所有，在正常终止协议时，有权支配自己的财产，但固定装修除外，合同终止后归甲方所有。签约后，甲方将水电户名转至乙方，便于依法抵扣税款，但水电设施的产权仍属甲方，双方合同到期后，乙方需付清各项费用，并将户名转回甲方。乙方在合同期内可对承租房屋进行生产用装修，但不得改变房屋的结构用途及水电主干线，除甲方同意外。合同另约定了其他权利义务。
　　合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告对食堂和厕所进行了装修，对污水管道进行了改造。被告租金支付至2017年11月30日。2007年12月18日，原告出具收据，表示收到被告支付的押金1万元。被告现已搬离系争房屋，原告将房屋另行出租。
　　被告于2018年4月26日支付了系争房屋的电费737.90元。
　　另查明，2007年12月3日本院立案受理了上海长亮照明电器有限公司诉案外人张云根、上海京厚五金制造有限公司、上海亚姆针织制衣有限公司租赁合同纠纷一案，在案件审理过程中，经本院主持调解，当事人达成调解协议，其中第五条约定“合同履行期满，上海亚姆针织制衣有限公司对房屋的经营性装修，上海长亮照明电器有限公司不作补偿，对固定装修部分上海亚姆针织制衣有限公司不作损坏”。
　　审理中，原告表示：被告电费支付到2018年3月，2018年4月电费发票对应的是到3月的电费。
　　对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，《租赁合同》、上海市不动产登记信息、民事调解书、照片、电费发票、签购单等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告为证明被告直至2018年4月才搬离、原告的下一家租客对房屋另行装修以及被拆除房屋的重置价格，还提供了：电费明细单、设备照片、原告另行出租的租客装修厂房的装修合同和付款凭证、减量化动迁过程中的有证建筑物评估明细表和厂房移交书。被告对设备照片无异议，但是认为系被告弃置物品，原告也在正常使用房屋。被告对其余证据均不予认可。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现合同已到期，被告理应及时腾退。被告主张其及时腾退，未提供证据予以证明。原告提供了被告缴纳电费的凭证，2018年3月的电费仍由被告缴纳，故本院有理由相信被告直至2018年3月仍占有使用系争房屋。原告主张被告于2018年4月底才搬离，无证据予以证明，综上，本院认定被告应支付原告2017年12月1日至2018年3月31日的占有使用费。原告主张的被拆除房屋的赔偿费用，鉴于系争房屋仍由原告对外出租使用，未被拆除，原告在本案中不主张赔偿保留另案主张的权利系其自身权利的处理。被告主张支付了15,000元押金，仅提供了1万元押金的凭证，原告也仅认可收到1万元押金并且同意退还，故本院认定原告应当返还被告押金1万元。被告主张的装修投入系被告自身生产经营需要所为，根据合同约定及法律规定，合同到期后归原告所有。被告建造的房屋是在拆除原告有证房屋的基础上建造的，无合法审批手续，故对被告要求原告赔偿的请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：　　
　　一、被告上海亚姆针织制衣有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长亮照明电器有限公司房屋占有使用费93,333元；
　　二、反诉被告上海长亮照明电器有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海亚姆针织制衣有限公司押金1万元；
　　三、反诉原告上海亚姆针织制衣有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费5,087.50元，减半收取计2,543.75元，由原告负担1,476.75元，被告负担1,067元；反诉受理费3,762.50元，由反诉原告负担3,737.50元，反诉被告负担25元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：金  艳

书记员：谭泓洁