上海长润江和房地产发展有限公司与上海衡尚馆餐饮有限公司、汪平房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海长润江和房地产发展有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：钟慎强，董事长。
　　委托诉讼代理人：潘懿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：龚圣，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　被告：上海衡尚馆餐饮有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：汪平，执行董事。
　　被告：汪平，男，1967年2月21日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：刘沁茹，北京国枫(上海)律师事务所律师。
　　原告上海长润江和房地产发展有限公司(以下简称“长润江和公司”)与被告上海衡尚馆餐饮有限公司(以下简称“衡尚馆公司”)、汪平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法由简易程序转为普通程序进行审判，公开开庭进行了审理。原告长润江和公司的委托诉讼代理人潘懿、龚圣，被告衡尚馆公司及汪平的共同委托诉讼代理人刘沁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告长润江和公司提出诉讼请求：一、确认长润江和公司与衡尚馆公司于2016年9月9日签署的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》及补充条款和补充协议于2019年3月12日解除；二、判令衡尚馆公司向长润江和公司支付2014年12月1日至2015年5月31日及2016年3月1日至2016年5月31日免租期间的免租期租金人民币297,732元(以下币种均为人民币)；三、判令衡尚馆公司向长润江和公司支付2019年2月1日至2019年3月12日的租金99,754.45元；四、判令衡尚馆公司向长润江和公司支付2015年7月至今逾期支付租金的各期滞纳金(以逾付金额为本金，按照日千分之一的标准，自应付之日起计算至实际结清之日止)；五、判令衡尚馆公司向长润江和公司支付2019年2月1日至2019年3月12日的物业管理费19,782.67元以及逾期支付物业管理费的滞纳金(以逾付金额为本金，按照日千分之一的标准，自到期次日起计算至实际结清之日止)；六、判令衡尚馆公司向长润江和公司支付2019年2月1日至2019年3月12日的水费984.5元、电费12,114元以及逾期支付水费的滞纳金(以逾付金额为本金，按照日千分之一的标准，自到期次日起计算至实际结清之日止)、逾期支付电费的滞纳金(以逾付金额为本金，按照日千分之一的标准，自到期次日起计算至实际结清之日止)；七、判令衡尚馆公司根据预租合同约定向长润江和公司支付特别违约金189,148元；八、判令衡尚馆公司向长润江和公司支付解约违约金1,826,592.19元；九、判令没收衡尚馆公司向长润江和公司缴付的保证金184,088元；十、判令衡尚馆公司向长润江和公司支付追索债务而发生的律师费20,000元；十一、判令衡尚馆公司将商铺恢复原状后返还长润江和公司，并向长润江和公司支付商铺占有费(自2019年3月13日起，计算至恢复原状、注销变更登记信息并交还商铺之日止)；十二、判令衡尚馆公司办理以租赁地址注册的相关证照的注销事宜、办理预租合同备案注销事宜；十三、判令汪平对衡尚馆公司上述各项债务承担连带清偿责任；十四、本案诉讼费由衡尚馆公司、汪平承担。审理中，长润江和公司变更第六项诉讼请求中的电费为12,266.86元；变更第十一项诉讼请求为：判令衡尚馆公司向长润江和公司支付商铺恢复原状支出的费用220,000元、证据保全的公证费用5,110元、商铺占用费418,040.75元。审理中，长润江和公司申请撤销第十二项诉讼请求，本院口头裁定准许。事实与理由：长润江和公司与衡尚馆公司于2016年9月9日签署《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》及补充条款，并于2016年11月16日签署补充协议，主要约定：衡尚馆公司预租长润江和公司所有的位于上海市普陀区曹杨路XXX号1层、曹杨路1500、1660号205室房屋(以下称“涉案商铺”)，租赁期限自2014年12月1日至2020年11月30日。上述合同签订后，长润江和公司于2014年12月1日向衡尚馆公司交付涉案房屋，但衡尚馆公司存在迟延支付租金、物业管理费、水电费等情况，经多次催告后仍未履行，故长润江和公司于2019年3月12日向衡尚馆公司发送解约通知函，并于2019年6月18日通过公证方式进行证据保全，此后已实际收回房屋，故长润江和公司诉至法院，请求判如所请。
　　被告衡尚馆公司辩称，第一，长润江和公司未按约交付可满足经营使用目的的商铺，未实现招商时对涉案商铺所在商场整体开发、人员流量等所做出的承诺，导致衡尚馆公司无法实现租赁目的。具体表现在：消防整改未完成、商铺燃气管道未铺设完毕、商场环保审核未通过、停车场及无线网络无法正常使用、商场施工产生噪音并因震动导致涉案商铺墙体开裂等。基于上述情况，衡尚馆公司于2019年1月23日向长润江和公司发送解约函，故不同意承担解约违约金、特别违约金等。第二，双方在房屋租赁合同中已就擅自退租约定了违约责任，即使认定衡尚馆公司不享有法定解除权，其承担的违约责任也仅限于没收保证金。第三，衡尚馆公司实际并未享受合同约定的免租期优惠，商场整体消防改造完毕时间为2015年7月，在此之前衡尚馆公司无法开业，且双方合同已经部分履行，长润江和公司主张全部免租期租金损失并无依据。第四，衡尚馆公司自2019年2月起未使用涉案商铺，恢复原状工作已经基本完成，后受到长润江和公司的阻挠，现已于2019年1月31日、4月18日归还商铺钥匙，双方于2019年3月22日完成租赁备案注销手续，故不同意承担此后发生的租金、物业管理费、水电费及占有使用费等。
　　被告汪平辩称，衡尚馆公司具备独立完整的财务制度、有独立经营场所，不存在公司财产与股东个人财产混同的迹象，故汪平无需承担连带责任。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　涉案商铺所在商场系长润江和公司开发建设，权利人为长润江和公司。
　　2014年12月13日，汪平作为租户单位代表，与物业管理中心代表签署《高逸尚城租户单元收楼确认表》，载明双方交付系争商铺钥匙12把。后衡尚馆公司对涉案商铺进行装饰装修，其中包含楼梯钢结构搭建、消防喷淋改造等项目。
　　2015年7月3日，家利物业管理(深圳)有限公司上海高逸尚城物业管理分公司向衡尚馆公司发送《关于：A5零期1A商区消防设备维修整改事宜》的通知，载明：“贵司A5零期1A商区消防设备主机的维修整改工程已全部完成。现时，贵司及二装消防单位可向消防局进行消防验收备案。”
　　2015年8月3日，衡尚馆公司通过建设工程消防验收，并于当月正式开业。
　　2016年至2017年期间，衡尚馆公司与长润江和公司就临时停车、商场噪音、粉尘、电讯信号等事宜进行邮件往来沟通。
　　2016年9月9日，长润江和公司作为预出租方(甲方)，与预承租方(乙方)衡尚馆公司签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及《补充条款》，约定：甲方将涉案商铺预租给乙方，实测建筑面积为472.87平方米，房屋类型为商场，房屋用途为商业；租期6年，自2014年12月1日起至2020年11月30日止，其中2015年12月1日至2016年11月30日每月保底租金为35,958元；免租期9个月，第一年自2014年12月1日起至2015年5月31日止，第二年自2016年3月1日起至2016年5月31日止，免租期内无需支付租金，但乙方仍应及时缴纳物业管理费、公用事业费，乙方如未完全遵守本合同的条款或因非甲方或不可抗力原因中途退租，除乙方应按本合同规定承担相应责任外，免租期优惠取消(无论乙方是否已经实际享受)，免租期内的租金仍须全额支付且不得扣减；乙方以每月保底租金和承租商铺之每月营业额提成数额两者中金额较高者支付租金，每月保底租金须于每历月1日或之前支付；物业管理费每月为14,186元，乙方应负责支付租期内承租商铺的物业管理费，乙方应于每历月1日或之前向甲方或甲方委托的物业公司支付当月的物业管理费；乙方须缴清一切与承租商铺相关的公共事业费用，包括但不限于水、电、煤气等；租赁保证金相应于3个月保底租金和3个月物业管理费之和，为184,088元；租期届满或本合同因其他原因终止时，乙方应如期交还商铺，否则自规定交还日起乙方应当按每日保底租金标准的双倍支付逾期交还的商铺占用费，乙方交还商铺时，应拆除其所作装修及增设的所有设备设施(根据实际情况，相关恢复工作可能包括但不限于天花板开放式消防喷淋系统及烟感器复位、清洗分体式空调系统及恒温器、地砖或地毯拆除、墙面恢复批白灰状态、承租商铺玻璃门复原及归还原有门锁等)，并将商铺恢复至租期开始时甲方交付乙方时的原有状态，乙方交还承租商铺时，应向甲方交还其持有的全部钥匙；如经甲方同意，乙方可以对承租商铺内的其所设置的任何固定附着物或设备设施或其他物品不作拆除或迁出处理，但乙方不得因此向甲方提出任何补偿或赔偿要求；自租期届满或合同因其他原因终止后之次日起，如甲方发现仍有任何属于乙方的固定附着物或设备设施或其他物品遗留在承租商铺内的，则视为乙方未将承租商铺交还甲方，自规定交还日起乙方应当按每日保底租金标准的双倍支付逾期交还的商铺占用费；甲方有权随时自行处置所有此类遗留物，而处置费用由乙方承担；如乙方逾期支付(包括补缴情形)本预租合同项下任何应支付甲方的各类保证金、租金、物业管理费或宣传推广费、水费、电费、煤气费及其他乙方应缴费用的，则每逾期支付1日，乙方应按逾期支付金额的0.1%向甲方承担滞纳金，自到期日当日累计付至结清日当日，此外甲方还有权要求乙方支付基于乙方逾期付租所发生的一切费用(包括但不限于延期付款律师费等)；租期内如乙方发生下列情形之一的，乙方除应按本合同规定支付租金、物业管理费及公用事业费等其他乙方应缴费用外，甲方有权对乙方收取一笔特别违约金(该笔特别违约金按下列违约情形出现及持续的天数乘以违约情形持续期间承租商铺同期平均日租金的双倍进行计算)，其中包括乙方未按本合同规定的营业时间对外营业的，征收特别违约金不影响甲方于本预租合同赋予的其他任何法律权益，包括但不限于甲方可选择收回系争商铺；如乙方在租期首三年后擅自提前退租的，则乙方在本预租合同项下交付的各类保证金应作为违约金赔偿予甲方，如前述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿；租期内拖欠支付租金、物业管理费、宣传推广费或任何其他费用且任何费用累计欠付期超过30天的，甲方有权立即单方解除本预租合同并收回承租商铺；甲方按本预租合同有关规定提前解除预租合同的，即时没收乙方在本预租合同项下交付的各类保证金，取消免租期优惠乙方需全额支付免租期内的租金，乙方还应向甲方支付相当于承租商铺剩余租期租金及物业管理费之和的违约金；违约责任条款项下的甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、免租期的租金、承租商铺恢复原状的成本、承租商铺空置期间的租金及物业管理费的损失、公证费、律师费等。
　　2016年11月16日，长润江和公司作为预出租方(甲方)，与预承租方(乙方)衡尚馆公司签订《上海市房屋租赁合同(商品房预祖)之补充协议》,约定：甲方同意给予乙方租金调整，即2016年12月1日至2017年11月30日每月保底租金为31,643元，2017年12月1日至2018年11月30日每月保底租金为35,958元，2018年12月1日至2020年11月30日每月保底租金为71,916元；租期内乙方不得拖欠租金、物业管理费或者任何其他费用，如欠付超过40天且甲方未选择解除原预租合同的，则甲乙双方一致确认并同意按原预租合同约定的金额及方式执行。
　　上述协议签订后，衡尚馆公司支付租赁保证金共计184,088元，并按照保底租金标准向长润江和公司支付租金至2019年1月31日。自2016年11月起租金支付情况如下：衡尚馆公司于2016年12月6日向长润江和公司支付10,000元，于2016年12月22日向长润江和公司支付25,958元，于2017年1月10日分三笔向长润江和公司支付共计31,643元；于2017年2月20日分两笔向长润江和公司支付共计31,643元；于2017年3月2日向长润江和公司支付10,000元；于2017年3月7日向长润江和公司支付10,000元；于2017年3月9日向长润江和公司支付11,643元；于2017年3月29日向长润江和公司支付10,000元；于2017年3月31日向长润江和公司支付21,643元；2017年5月15日向长润江和公司支付16,000元；于2017年5月22日分两笔向长润江和公司支付共计15,643元；于2017年6月9日分两笔向长润江和公司支付共计31,543元；于2017年6月14日向长润江和公司支付共计100元；于2017年7月10日向长润江和公司支付31,643元；2017年8月10日分两笔向长润江和公司支付共计31,643元；于2017年9月8日分两笔向长润江和公司支付共计21,643元；于2017年9月11日向长润江和公司支付10,000元；于2017年10月10日分两笔向长润江和公司支付共计31,643元；于2017年11月10日分两笔向长润江和公司支付共计31,643元；于2017年12月5日分两笔向长润江和公司支付共计15,000元；于2017年12月11日分两笔向长润江和公司支付共计16,643元；于2017年12月29日分两笔向长润江和公司支付共计35,958元；于2018年1月30日向长润江和公司分两笔支付共计35,958元；于2018年2月28日向长润江和公司支付35,958元；于2018年3月30日向长润江和公司支付35,958元；于2018年4月8日向长润江和公司支付35,958元；于2018年5月2日向长润江和公司支付35,958元；于2018年7月2日向长润江和公司支付35,958元；于2018年12月17日向长润江和公司支付71,916元；于2019年1月2日向长润江和公司支付71,916元。上述租金大部分通过刷卡消费的方式支付，相应签购单记载的持卡人为汪平。
　　2019年1月23日，衡尚馆公司向长润江和公司发送《解约函》，载明：衡尚馆公司在高尚领域艰苦经营近4年有余，由于高尚领域开发一再延迟，毫无客流，造成严重亏损，无法继续经营。因此决定自2019年2月1日起解除双方签订的房屋租赁合约,终止营业，并要求退还签约时交付的押金。
　　2019年2月19日，长润江和公司向衡尚馆公司发送《关于租金催缴警告事宜》的通知。
　　2019年1月至3月，高尚领域物业管理中心向衡尚馆公司发送《缴款通知书》、《催款通知书》，主要载明：衡尚馆公司欠付2018年12月27日至2019年1月26日期间的水、电费共计10,848.7元(其中水费863.5元、电费9,985.2元)，欠付2019年1月27日至2019年2月26日期间的水、电费共计2,249.8元(其中水费121元、电费2,128.8元)及自2019年2月1日起的物业管理费。
　　2019年3月12日，长润江和公司向衡尚馆公司发送《关于A5零期租户“上海衡尚馆餐饮有限公司”要求解除合约之回复及解约通知函》，载明：衡尚馆公司来函中所提解约之理由既不符合双方签订的预租合同相关约定，也无任何法律依据，长润江和公司对此不予接受；衡尚馆公司自2019年2月1日至今一直未按预租合同约定对外营业以及未按预租合同及时支付2019年2月及3月的租金和物业管理费，此行为已严重违反预租合同;现函告自本函发出之日起，按预租合同条款，双方签署的预租合同因衡尚馆公司违约解除，衡尚馆公司除需立刻付清所有欠付款项外，还需赔偿因违反预租合同而引致长润江和公司的一切损失。上述函件通过邮政EMS方式发送，衡尚馆公司于2019年3月13日签收。
　　上海公安局案(事)件接报回执单载明：2019年3月13日，报警人称因出货问题于物业发生纠纷。
　　2019年3月22日，衡尚馆公司与长润江和公司办理文件登记(房屋租赁合同)注销手续。
　　2019年4月17日，汪平向长润江和公司租赁部发送电子邮件，其中载明：衡尚馆公司于2019年2月1日已将钥匙交放于物业保安处，门钥请去物业保安处取；由于商铺大门年久失修，衡尚馆公司自2015年5月起使用环形锁锁门，故此次归还的是环形锁钥匙。2019年4月18日，汪平通过邮政EMS的方式向长润江和公司租赁部寄送邮件，内件品名为钥匙。上述邮件于2019年4月19日由他人签收。长润江和公司表示该邮件实际内附1把钥匙。当日,长润江和公司向汪平发送电子邮件，其中载明：衡尚馆公司未完全履行还原商铺的义务，即使衡尚馆公司于2019年2月1日将租赁商铺其中1把钥匙交予物业保安处(用于给垃圾清运工人开门的U形锁钥匙)，并且长润江和公司收到汪平寄还的1把钥匙，并不代表衡尚馆公司已经把商铺交还长润江和公司。
　　2019年5月6日，长润江和公司向衡尚馆公司发送《关于A5零期租户“上海衡尚馆餐饮有限公司”清场催告函》，主要载明：请衡尚馆公司2019年5月10日前按照预租合同约定将商铺恢复至房屋交付时的原有状态交还长润江和公司，如在上述期限内未将商铺恢复原状并予以交还，长润江和公司将有权选择自行收回该商铺，并对商铺内的装修进行清理、拆除，将商铺恢复至交付时的状态。在此期间所产生的公证(如有)、清理、拆除、还原等费用约为219,792元(具体以实际费用为准)，将由衡尚馆公司承担。
　　2019年6月18日，长润江和公司自行收回系争商铺，并由上海市静安公证处现场公证，对系争商铺当日的现状进行摄像。为此，长润江和公司支付公证费5,110元。截至当日，系争房屋内另发生电费合计152.86元。
　　2019年10月长润江和公司将系争商铺另租他人。
　　长润江和公司为本次诉讼支付的律师费为20,000元。
　　另查明，衡尚馆公司于2015年4月15日以系争商铺所在地为住所地注册登记为一人有限公司，汪平系唯一股东。
　　以上事实，有《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《上海市房屋租赁合同(商品房预祖)之补充协议》、《解约函》、《关于A5零期租户“上海衡尚馆餐饮有限公司”要求解除合约之回复及解约通知函》、(2019)沪静证经字第1282号公证书、《高逸尚城租户单元收楼确认表》、签购单及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　审理中，针对涉案商铺恢复原状的损失，长润江和公司认为衡尚馆公司未按照合同约定将房屋恢复至交付时的状态，故因房屋恢复而发生的费用应由衡尚馆公司承担，并提供上海华盛消防机电工程有限公司出具的消防系统复位报价单及上海茶亭建筑装潢工程有限公司出具的拆除复原工程报价单，总计219,792元;衡尚馆公司认为其已完成拆除地台、油烟净化器、空调风管、墙面瓷砖等恢复原状工程，后因长润江和公司阻扰导致恢复原状工程无法继续进行，现涉案商铺已由新的租户承租，长润江和公司并未实际承担恢复原状的费用。为此，本院组织双方赴现场勘验。经衡尚馆公司现场确认，室内一层部分加高地台及涉案商铺玻璃幕墙已由长润江和公司恢复，另需恢复的项目为厨房及一层入户门位置消防喷淋8个，其余项目长润江和公司同意不需要再行恢复。对于双方争议项目，衡尚馆公司提供上海华恬建筑安装工程有限公司出具的总造价为54,504.36元的报价单，并表示其中的一楼与二楼之间楼梯以及开口、一楼对应厨房位置的开口复原、地坪找平、门口玻璃修复工程的费用，若认定需要恢复，则同意承担恢复费用。
　　本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。长润江和公司与衡尚馆公司就系争商铺租赁事宜签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及《补充条款》、《上海市房屋租赁合同(商品房预租)之补充协议》，均系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守约定履行义务。作为出租方的长润江和公司负有按约交付房屋，并保证房屋满足约定用途的义务，作为承租方的衡尚馆公司负有按照约定给付租金的义务。现双方在合同履行过程中均向对方发送了解除合同通知，但对于何方存在违约行为、何方享有合同解除权存在争议。衡尚馆公司认为长润江和公司未按合同约定履行出租方的义务，致使租赁目的无法实现，有权行使法定解除权;而长润江和公司认为衡尚馆公司在未经许可的情况下终止营业且欠缴租金、水电等费用，依据合同约定有权行使解除权。结合已查明的事实，衡尚馆公司所述之消防整改未完成、商铺燃气管道未铺设完毕、商场环保审核未通过、停车场及无线网络无法正常使用、商场施工产生噪音并因震动导致涉案商铺墙体开裂等情况，均发生在2015年至2017年期间，衡尚馆公司认为长润江和公司违约，理应及时提出解除合同，但在其后近两年内衡尚馆公司均正常使用房屋并缴纳每期租金，故于2019年以上述理由要求解除合同并无法律依据。另外，衡尚馆公司辩称因长润江和公司未履行对商场开发、人员流量等一系列承诺而导致其租赁目的无法实现，对此，本院认为，即使长润江和公司对衡尚馆公司做出过此类招商宣传，在合同就此并无特别约定的情况下，并不构成租赁合同项下的约束性条款，对于承租人而言，签订租赁合同的目的是利用出租人提供的系争商铺进行经营，而是否盈利属于经营风险，故对衡尚馆公司的该项抗辩理由，本院难以采纳。因此，衡尚馆公司于2019年1月23日发送的《解约函》并不发生合同解除的法律效力，其仍应承担继续支付租金、物业管理费的义务，至长润江和公司发送解约通知函之时已经逾期支付2019年2月租金超过30天，且经催告后仍未履行，故长润江和公司根据合同约定行使解除权并无不妥。合同解除时间为衡尚馆公司收到长润江和公司发出的通知之日，即2019年3月13日。
　　合同解除后，衡尚馆公司仍应支付合同解除前的租金、物业管理费，并应承担逾期支付上述费用的滞纳金。租金自2019年2月1日起计算2019年3月13日止，金额为103,079.6元。长润江和公司主张自2019年2月1日起至2019年3月12日止的物业管理费19,782.67元，并无不当，本院对此予以支持。针对2016年11月至2019年1月期间逾期支付租金的滞纳金，鉴于衡尚馆公司已经足额支付租金，本院根据衡尚馆公司的违约情节以及长润江和公司的实际损失等因素酌情认定滞纳金金额为4,000元；针对逾期支付2019年2月1日至2019年3月13日期间租金及物业管理费的滞纳金，衡尚馆公司认为合同约定的标准过高，本院基于上述因素酌情调整滞纳金的计算标准为逾期未付款的日万分之二。合同解除后，衡尚馆公司虽然进行了系争商铺部分恢复原状工作，并归还系争商铺部分钥匙，但并未达到合同约定的承租商铺交还的标准，故衡尚馆公司应当承担房屋占有使用费。鉴于合同约定的占有使用费标准为保底租金的双倍，带有惩罚性，本院结合系争房屋返还的实际情况，酌情认定衡尚馆公司应承担2019年3月14日起至2019年6月18日止的房屋占有使用费230,131.2元。衡尚馆公司还应承担返还系争商铺之前产生的水费984.5元及电费12,266.86元。对于水、电费滞纳金，本院基于前述理由酌情调整计算标准为逾期未付款的日万分之二，同时一并调整滞纳金起算时间为2019年6月19日，计算至衡尚馆公司实际支付之日止。
　　根据合同约定，衡尚馆公司欠付租金、物业管理费累计超过30天，符合长润江和公司行使单方解除权的约定，故长润江和公司据此主张没收保证金、支付解约违约金符合合同约定。针对长润江和公司主张的解约违约金，根据合同约定,违约金不足以弥补恢复原状成本、免租期租金损失、公证费、律师费等损失的，衡尚馆公司还应照实赔偿。关于免租期租金损失，考虑涉案商铺在部分免租期间确实存在消防整改未完成等情况，同时结合衡尚馆公司实际履行合同的期限及违约情况，免租期租金损失不宜按照全部免租时间计算。关于恢复原状损失，结合现场勘验情况、长润江和公司已复原工程内容以及双方提供的报价情况，可认定实际产生的恢复费用应低于长润江和公司主张的金额。综上，本院结合上述实际损失情况以及合同约定的违约金标准，同时考虑合同中约定的没收保证金亦具有承担违约责任的性质，酌情调整衡尚馆公司应承担的违约金金额为250,000元，免租期损失、恢复原状损失及公证费、律师费的合计金额并未超过上述违约金金额，故不再由衡尚馆公司另行承担。针对长润江和公司主张的特别违约金，其并未提供证据证明衡尚馆公司在发送解约函之前存在未按合同规定的营业时间对外营业的情形，而衡尚馆公司在发送解约函后搬离系争商铺，系双方就解除合同发生争议的情况下，衡尚馆公司采取的避免损失扩大的合理措施，而非未遵守营业时间规定的行为，故对于衡尚馆公司主张的特别违约金，本院难以支持。
　　衡尚馆公司系一人有限责任公司，虽汪平提供公司的利润表证明公司资产与股东资产并不混同，但本案租金主要系由汪平实际支付，衡尚馆公司并未提供证据证明公司财产独立于汪平的个人财产，故汪平应承担连带责任。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、原告上海长润江和房地产发展有限公司与被告上海衡尚馆餐饮有限公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(含《补充条款》)以及《上海市房屋租赁合同(商品房预租)之补充协议》于2019年3月13日解除；　　
　　二、被告上海衡尚馆餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司自2019年2月1日起至2019年3月13日止的租金人民币103,079.6元以及滞纳金(以人民币71,916元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年2月2日起计算至实际支付之日止；以人民币31,163.6元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年3月2日起计算至实际支付之日止)；
　　三、被告上海衡尚馆餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司2016年11月至2019年1月期间逾期支付租金的滞纳金人民币4,000元；
　　四、被告上海衡尚馆餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司自2019年2月1日起至2019年3月12日止的物业管理费人民币19,782.67元以及滞纳金(以人民币14,186元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年2月2日起计算至实际支付之日止；以人民币5,596.67元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年3月2日起计算至实际支付之日止；)；
　　五、被告上海衡尚馆餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司欠付的水费人民币984.5元、电费人民币12,266.86元以及逾期支付上述费用的滞纳金(以人民币13,251.36元为本金，按照日万分之二的标准，自2019年6月19日起计算至实际支付之日止)；
　　六、被告上海衡尚馆餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司自2019年3月14日起至2019年6月18日止的占有使用费人民币230,131.2元；
　　七、被告上海衡尚馆餐饮有限公司支付的公共事业费保证金、租赁保证金共计人民币184,088元归原告上海长润江和房地产发展有限公司所有；
　　八、被告上海衡尚馆餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司违约金人民币250,000元；
　　九、被告汪平对上述被告上海衡尚馆餐饮有限公司的金钱给付义务，承担连带责任；
　　十、对原告上海长润江和房地产发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币28,727元，由原告上海长润江和房地产发展有限公司负担人民币21,327元，被告上海衡尚馆餐饮有限公司、汪平负担人民币7,400元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：洪云娣

书记员：于  凯