上海闵行联合发展有限公司与上海飞龙纺织有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：上海闵行联合发展有限公司。

法定代表人：方菁菁，董事长。

委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄伟，上海市四方律师事务所律师。

被告：上海飞龙纺织有限公司。

法定代表人：施纯明，总经理。

委托诉讼代理人：罗士喆，男，上海飞龙纺织有限公司工作。

原告上海闵行联合发展有限公司与被告上海飞龙纺织有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月27日公开开庭进行了审理。原告上海闵行联合发展有限公司的委托诉讼代理人黄伟、被告上海飞龙纺织有限公司的委托诉讼代理人罗士喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海闵行联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年1月1日起至2017年12月31日止的场地使用费7,363,800元；2.本案案件受理费、评估费由被告负担。事实和理由：1990年11月，原、被告签订了场地使用合同。次年2月双方签订补充协议，约定被告使用原告40,797平方米场地，被告一次性支付20年的场地开发费，20年期满后被告应当按届时原告规定的标准和方式，继续向原告支付使用费。因就20年期满后的价格未能达成一致，原告于2012年、2014年分别提起诉讼，要求被告支付2011年2月24日起至2014年底的场地使用费，一审、二审均支持了原告的主张，后通过法院强制执行收到了上述场地使用费。然自2015年1月1日起，被告又未支付场地使用费，故原告提起诉讼。

被告上海飞龙纺织有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告双方不存在房屋租赁合同关系，原告主张的是土地开发费；二、被告是1990年到上海的外资企业，根据外资法第37条的规定，只有发生拆迁安置或者添置基础设施，才需要缴纳土地开发费，故如果被告需要支付土地开发费，金额应当参照前次的，而不是随着时间的变化而调整。若要调整土地开发费的内容应当有相关的依据。

经审理查明，1990年11月1日，原告上海闵行联合发展有限公司与被告上海飞龙纺织有限公司签订了一份《工业厂房买卖合同》。双方约定，被告向原告购买位于上海闵行的工业厂房一幢，建筑面积约17,800平方米（实际面积按竣工验收的面积为准）。同日，原告上海闵行联合发展有限公司（签约甲方，下同）与被告上海飞龙纺织有限公司（签约乙方，下同）还签订了一份《场地使用合同》。双方约定：甲方根据乙方提交的文件，同意乙方使用上海闵行场地，面积共计37,281平方米，甲方应在本合同签订之日起一个月内将上述场地平整后交付乙方使用；使用期限至乙方申请批准的营业期满为止；场地使用费中的场地开发费定为每年每平方米3.50美元，乙方每年应付130,483.50美元；场地使用费中的土地使用费按上海市人民政府规定的标准缴纳，在1990年年底以前给予免缴优惠，1991年起按规定缴纳。此外，合同对场所使用权和义务、合同终止等内容进行约定。

签约后，原告履行了向被告交付场地之义务，被告则按约向原告支付场地使用费。

1991年2月23日，原告上海闵行联合发展有限公司与被告上海飞龙纺织有限公司签订了一份《场地使用合同补充修改协议》。双方约定：修改为“甲方根据乙方提交的文件，同意乙方使用上海闵行场地面积37,281平方米，C14分块场地面积3,516平方米；场地使用费中场地开发费甲方同意乙方先一次性支付20年，C22，C23，C28，C29分块场地价格为每平方米30美元，C14分块场地价格为每平方米26美元，两项合计乙方应向甲方支付1,209,846美元；20年期满后的场地开发费，乙方应按届时上海闵行规定的标准和方式继续支付给甲方；一次性支付20年的场地开发费以美元计缴，甲方同意乙方分二期平均支付；场地使用费中的土地使用费按上海市人民政府规定的标准缴纳，乙方应自1991年起每年缴纳；场地使用费中土地使用费的调整，按照中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例及有关规定办理。

补充修改协议签订后，被告按约一次性向原告支付20年（即1991年2月24日至2011年2月23日）的场地使用费。

自2011年2月24日起，由于原被告对重新开始支付场地使用费的标准无法达成合意，遂原告以诉称之理由向本院提起诉讼。本院于2013年5月6日作出民事判决，判决被告于判决生效之日起十日内向原告支付自2011年2月24日起至2012年8月23日止的场地使用费3,059,775元。被告不服一审判决，提起上诉，中级人民法院于2013年7月30日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

案件审理期间，经原告申请，本院委托某甲公司对涉案场地自2011年起至2013年止的使用费价格进行评估。2013年3月1日，评估单位出具了《上海市闵行区国有划拨工业用地使用权市场租赁价格咨询报告》，该租赁价格咨询报告记载的估价结果为：2011年每平方米租赁单价56.10元，2012年每平方米租赁单价56.56元，2013年每平方米租赁单价56.68元。原、被告在该案中对评估结论不持异议。

2013年6月27日，原告向被告发出律师函，要求被告支付2012年8月24日起至2013年6月27日止的场地使用费。被告于次日回函拒绝。2014年6月13日，原告向被告发出律师函，要求被告支付2012年8月24日起至今的场地使用费。该函于2014年6月14日签收。

2014年，原告参照前次评估标准再次起诉被告要求支付场地使用费，本院于2014年9月3日受理后于2014年10月20日作出民事判决，判决被告于判决生效之日起十日内向原告支付自2012年8月24日起至2014年12月31日止的场地使用费4,806,221.90元。被告不服一审判决，提起上诉，中级人民法院于2014年12月19日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

本次诉讼，经原告申请，高级人民法院委托某甲公司对涉案场地自2015年1月1日起至2017年12月31日的使用费价格进行评估。2018年8月22日，某甲公司出具了《房地产估价报告》，报告记载：上海市闵行区，土地权属性质为国有，使用来源为划拨，面积为40,797平方米，用途为工业。2015年1月1日至2015年12月31日的市场租赁为2,404,600元，2016年1月1日至2016年12月31日的市场租赁为2,454,300元，2017年1月1日至2017年12月31日的市场租赁为2,504,900元，合计7,363,800元。为本次评估，原告支付评估费60,000元。

另查明，涉案地块系于1983年开始征地，1984年某乙公司、某丙公司和某丁公司三方合资成立“上海闵行联合发展有限公司”，即本案原告。1996年原告通过征用划拨方式取得的闵行的土地按照《登记条例》开始补办土地使用权初始登记。

再查明，1999年7月，被告根据双方签订的《场地使用合同》取得土地使用权。

以上事实，由原被告签订的《场地使用合同》、《场地使用合同补充修改协议》、民事判决书、律师函、上海市房地产权证、评估报告、评估费发票等证据及当事人的陈述予以证实。

本院认为，原、被告签订的《场地使用合同》、《场地使用合同补充修改协议》，系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案所涉的土地系原告通过划拨方式取得，因此，被告使用原告的场地，应当支付相应的场地使用费。本案中，关于原告诉请的场地使用费，虽然合同中对20年后的场地使用费标准未作具体规定，但合同明确规定了被告应继续向原告支付20年后的场地开发费（即使用费），且明确规定了场地使用费的标准和方式为“上海闵行规定的标准和方式”。故被告应该知道原告诉称的场地开发费就是场地使用费，且其一次性支付的系前20年的场地使用费，而20年后的场地使用费，被告应当按约继续向原告支付。被告抗辩因原告没有增设开发项目，故应当按照原先的标准支付场地开发费，而不应提高该金额。对此，本院注意到，因双方之间约定的场地开发费即为场地使用费，且合同约定20年后的场地使用费的标准和方式为“上海闵行规定的标准和方式”，故原告根据市场变化而变更场地使用费的主张符合合同约定，亦于法不悖，本院予以支持。至于支付标准，因双方无法达成一致意见，原告通过评估方式获得参考依据，合理合法，本院予以确认，原告根据评估报告的记载金额要求被告支付2015年1月1日起至2017年12月31日止的场地使用费，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告上海飞龙纺织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海闵行联合发展有限公司自2015年1月1日起至2017年12月31日止的场地使用费7,363,800元；

二、被告上海飞龙纺织有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海闵行联合发展有限公司评估费60,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半计收31,883.30元，由被告上海飞龙纺织有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

 

审判员：沈慧芬

书记员：张金连