上海雨竹新型建材有限公司与上海品尊家具有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海雨竹新型建材有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：王伟强，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。
　　被告：上海品尊家具有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：陶雪祥，总经理。
　　委托诉讼代理人：乔雨，上海市江华律师事务所律师。
　　原告上海雨竹新型建材有限公司诉被告上海品尊家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2018年4月10日和2018年11月12日两次公开开庭进行审理，原告上海雨竹新型建材有限公司的法定代表人王伟强及委托诉讼代理人李辉，被告上海品尊家具有限公司的委托诉讼代理人乔雨到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。被告申请对系争房屋的装修投入进行鉴定，本院依法委托上海同济工程咨询有限公司进行鉴定并出具鉴定意见。被告后申请撤回反诉。本案现已审理终结。
　　原告上海雨竹新型建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同，被告腾退位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号房屋；2、被告支付2016年5月1日至2017年10月31日期间拖欠的租某人民币154,373.10元；3、被告支付2017年11月1日至2018年4月10日的租某54,370.40元；4、被告支付2018年4月11日起至实际腾退之日止的占有使用费，按照122,333.40元/年计算。
　　事实与理由：2013年4月9日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号彩钢板房532平方米出租给被告，租期自2013年5月1日至2019年8月31日，租某每季度29,127元，3个月支付一次，先付后用，租某每三年递增5%。被告至今拖欠2016年5月1日至2016年7月31日期间递增部分房租1,456.35元和2016年8月1日之后的所有租某，构成违约，故原告起诉至法院。
　　被告上海品尊家具有限公司辩称：不同意解除合同，由于政府已经将系争房屋所在地块纳入减量化范围，且多次与原告进行协商，由于原告的原因未能达成一致意见。原告解除合同的目的是为了单方面获取减量化补偿款。2016年政府多次发函告知地块纳入减量化范围，要求原被告做好搬迁准备，原告也发函给被告要求搬迁，被告从2017年年初进行搬迁，2017年9月搬迁完毕因减量化补偿事宜未达成一致意见，故未交付原告。
　　本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号，系原告自行搭建的彩钢板房，无产权证或合法批建手续。
　　2013年4月9日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号，建筑面积532平方米的彩钢板房出租给乙方。租某每季29,127元，3个月支付一次，先付后用，租某税由甲方支付。租赁期限从2013年5月1日至2019年8月31日。租某每3年递增5%。租赁期满后，租赁物归还时，应当符合正常使用状态。若乙方装修部分，甲方同意维护装修状态移交的可以移交，作适当装修费用补偿。有下列情形之一的，双方有权单方面解除合同：1、甲方违反合同约定，使乙方无法使用租赁房屋……3、乙方所欠甲方各项费用达到5,000元以上的……原租赁户搭建彩钢房子全部属于甲方所有。合同另约定了其他权利义务。
　　合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告至今尚未支付2016年5月1日至2016年7月31日期间递增部分租某以及2016年8月1日起的租某。
　　2016年7月21日，原告向被告发送《通知》，表示由于政府对原告厂房进行198土地强制性改良化，租赁合同无法继续合作下去，根据合同第七条规定，现通知被告于2016年12月31日前做好公司搬迁工作。因为土地改良化是政府强制行为，所以原告为合同提前终止深表歉意并敬请谅解。
　　2016年8月15日,被告向原告发送《关于因拆迁终止租赁合同的回复》，表示要求原告提前6个月并以书面形式通知被告准确的拆迁搬离期限，并承诺被告的相关应得权益包括：因征收造成的搬迁、临时安置补偿、造成停产停业的损失补偿(人员、设备、运输、拆装)及其他相关法律规定的合法权益。
　　2017年3月11日，青浦区重固镇拆除违法建筑指挥部向被告发送《限期物品搬离通知书》，要求被告于2017年3月16日前把春木内的所有物品搬离现场，逾期不搬离的，依法予以强制搬离。春木系被告经营的品牌。
　　2017年11月，上海市青浦区重固镇人民政府在系争房屋所在厂区树立告示牌，告知原告已列入“198”区域减量化，目前正在评估、核对阶段，不得从事不正当增加补偿费用的行为(转让、出租或转租)，否则承担由此引起的一切后果。
　　审理中，原告表示系争房屋所在区域确实纳入政府减量化范围，政府也采取了“五违四必”整治手段，但是原告不同意减量化，故目前尚未达成协议。
　　审理中，被告申请对系争房屋的装修工程进行鉴定，本院依法委托上海同济工程咨询有限公司进行鉴定并出具《司法鉴定意见》(同济咨询【2018】建鉴字第51号)，鉴定意见为：青浦区重固镇北青公路XXX号建筑面积为532平方米彩钢板房被告装修工程造价为579,700元，经计算折旧后的残值为323,866元。评估人员在庭审中陈述装修折旧是以8年作为使用年限，结合被告自述的装修时间分别计算。被告为此支付了鉴定费16,223元。
　　对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，《租赁合同》、《上海市房地产权证》、《通知》、《关于因拆迁终止租赁合同的回复》、《限期物品搬离通知书》、《告知书》、照片、《司法鉴定意见》等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告表示：1、针对合同的效力，由法院依法判决，如果法院认定合同无效，要求被告支付房屋占有使用费；2、政府采取的整治措施是基于被告违法经营，而非原告实施。2016年7月起至2017年9月被告仍然在厂区内生产经营。2017年12月政府实施整治行为，2018年1月联防队员在门口是为了禁止租户再搭建房屋，但是没有限制车辆出入。停水停电是断断续续的，目前水正常供应，厂区内合法经营的企业供电，环保不达标的企业断电。
　　被告表示：1、2016年7月，原被告达成口头意向，在减量化补偿款中扣除被告应付租某，但目前由于原告不同意减量化而未能实施，故被告不存在违约。被告已经实际不使用系争房屋，同意腾退；2、被告不存在违法经营问题。2017年初被告就陆续停止订单，2017年9月已搬迁完毕，但是交还原告。2017年上半年被告自行搭建的违法建筑被拆除，2017年上半年就发生停水停电现象，2017年12月起停水停电持续，联防队员入驻也是长期的。因房屋无法正常使用，不同意按照合同约定标准支付租某。被告提供了：1、2017年2月13日、2017年3月15日、2017年8月1日、2017年12月21日上海市青浦区重固镇人民政府向原告及承租人发布的《告知书》，用以证明系争房屋已列入减量化范围，政府要求原告及承租人配合做好评估、洽谈及签约工作，针对2017年3月15日后发生的新建、扩建或增添物品等行为，依法一律不予补偿。原告对该组证据不予认可，认为没有收到，但是原告确认接到过政府的减量化通知；2、报关单及提单复、2017年9月拍摄的照片和被告经营的家具样板房展示厅照片，用以证明被告装修的情况以及2017年9月厂区大门被封的情况。原告对该组证据不予认可，且认为2017年9月厂区大门被封是因为被告结欠案外人租某，系案外人所某。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：被告承租的彩钢板房无房地产权证及合法批建手续，故原告与被告于2013年4月9日签订的《租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而属无效。合同无效后，被告理应腾退。原告有权主张被告使用期间的房屋占有使用费。被告主张双方口头约定房屋占有使用费从补偿款中予以扣除，未提供证据予以证明，本院难以采信。在合同履行过程中，原告与被告均存有过错。原告表示不同意减量化至今尚未签订减量化协议，但却在2016年7月21日发函要求被告提前搬离，被告也配合进行了搬迁工作。被告虽然进行了搬迁，但是未将房屋整体交还原告，也未支付房屋占有使用费。针对2016年5月1日至2016年7月31日期间递增部分的房屋占有使用费，被告理应按照合同约定支付。关于2016年8月1日及之后的房屋占有使用费，本院结合原被告的过错程度，合同的履行程度、房屋客观使用状况等因素，酌情认定被告应按照61,166.70元/年的标准支付。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告上海雨竹新型建材有限公司与被告上海品尊家具有限公司就532平方米彩钢板房在2013年4月9日签订的《租赁合同》无效。
　　二、被告上海品尊家具有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号的532平方米彩钢板房；
　　三、被告上海品尊家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雨竹新型建材有限公司2016年5月1日至2016年7月31日期间欠付的房屋占有使用费1,456.35元；
　　四、被告上海品尊家具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海雨竹新型建材有限公司2016年8月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费(按照61,166.70元/年计算)；
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费4,431.20元，减半收取计2,215.60元，由原告负担1,017.10元，被告负担1,198.50元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：金  艳

书记员：谭泓洁